TJ 13055, 26 sept. 2024, RG 24/05101

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024
Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :
Le 05 décembre 2024
à Me FOURRIER-MOALLIC
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 05 décembre 2024
à Mme [N]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/05101 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5KCX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [P] [N]
née le 12 Juillet 1975
demeurant [Adresse 2]
comparante

-
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 29 septembre 2022, la SA d’HLM UNICIL a donné à bail à Madame [M] [P] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 383,09 euros outre 343,38 euros de provision sur charges.

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a, le 2 mai 2024, déclaré irrecevable la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, la notification de l’assignation auprès de la CCAPEX ayant été faite moins de deux mois avant la date de l’audience, condamné Madame [M] [P] [N] à payer à titre provisionnel la somme de 1798.48 euros d’arriérés de loyers, incluant le terme de janvier 2024, et l’a autorisée à s’acquitter de ce paiement par 24 échéances de 74 euros.

Par assignation du 31 juillet 2024, la SA d’HLM UNICIL a de nouveau attrait Madame [M] [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 et suivants du code de procédure civile, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l'expulsion de Madame [M] [P] [N] et de tout occupant de son chef ;condamner Madame [M] [P] [N] à lui payer :* la somme provisionnelle de 592.84 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés arrêtés au 18 juillet 2024, déduction faite de la somme déjà arrêté à titre provisionnel par la décision du 2 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
* une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d'indexation et de révision, due depuis la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, UNICIL indique
qu’elle a fait signifier à Madame [M] [P] [N], par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 2.973,20 euros en principal, visant la clause résolutoire,que la situation a été dénoncée à la CAF le 26 janvier 2023qu’elle a dénoncé l’assignation à la Préfecture le 2 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience,que tel était déjà la cas lors de la précédente audience de référé, le délai de 2 mois au lieu de 6 semaines ayant été appliqué à tort,que suite à l’ordonnance de référé, la locataire continue à manquer à ses obligations dans la règlement des loyers en cours, générant une dette supplémentaire de 592.84 euros
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 septembre 2024 et retenue.

Lors des débats, la SA UNICIL, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser à un montant de 1463.11 euros le montant de sa dette au 31 août 2024. Elle a convenu que l’échéancier était respecté et a accepté les délais de paiement.

Madame [M] [P] [N] a comparu en personne. Elle a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en soulignant respecter l’échéancier découlant de l’ordonnance du 2 mai 2024.

Le délibéré a été fixé au 5 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation
La copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 août 2024, soit moins de six semaines avant l’audience du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié 23 septembre 2023. Toutefois, la demande de constatation de l’acquisition de cette clause en exécution de ce commandement de payer a déjà été tranchée par le juge qui, en référé, a déclaré l’irrecevabilité de cette action. La présente instance ne saurait s’arroger le droit de réviser cette décision, qui relève de l’appel. Par ailleurs, les modalités de règlement de la dette objet du commandement de payer ont été fixées par l’ordonnance qui autorise un échéancier dont les parties s’accordent pour dire qu’il est tenu. La demanderesse ne peut se prévaloir de ce commandement de payer pour réclamer la résiliation de plein de droit du bail dans ces conditions.

La demande en résiliation et expulsion est donc mal fondée et sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du du décompte fourni que Madame [M] [P] [N] reste devoir la somme de 3261.59 euros correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois d’août 2024 inclus.

Cette somme comprend la somme déjà fixée à titre provisionnelle, et qu’il convient de déduire.

Madame [M] [P] [N] ne conteste aucunement le principe ni le montant de cette dette locative. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 1463.11 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En l'espèce, Madame [M] [P] [N] justifie avoir réglé le loyer courant et respecter l’échéancier sur la première partie de sa dette avant l'audience.
Il sera donc fait droit à la demande de délais de paiement dérogatoires dans les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

En revanche, Madame [M] [P] [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du commandement de payer déjà compris dans les dépens de la procédure antérieure ;

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par la SA UNICIL au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,