TJ 13055, 26 sept. 2024, RG 24/04991

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024
Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :
Le 05 décembre 2024
à Me BOUSQUET
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/04991 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5JRH

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société S.C. MULTIFIDA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [O]
née le 11 Mai 1994 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 19 février 2022, la société S.C MULTIFIDA a donné à bail à Madame [R] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 460 euros, outre 35 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société S.C MULTIFIDA a fait signifier à Madame [R] [O] par acte de commissaire de justice en date du 08 février 2024 un commandement de payer la somme de 1626 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, la société S.C MULTIFIDA a fait assigner Madame [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater que la clause résolutoire insérée dans le bail a joué et la résiliation du bail conclu le 19 février 2022,
- condamner Madame [R] [O] à libérer immédiatement les lieux loués,
- dans l’hypothèse où la requise n’aurait pas libéré les lieux dans le délai précité, ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués au besoin avec le concours d la force publique,
- condamner Madame [R] [O] à payer à titre provisionnel à la Société MULTIFIDA la somme de 1 190,49 euros avec intérêts à compter de l’assignation, décompte arrêté au 06 juillet 2024,
- condamner Madame [R] [O] à payer à titre provisionnel à la Société MULTIFIDA jusqu’à la récupération effective des locaux litigieux, une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale à la dernière mensualité charge locative en sus,
- condamner Madame [R] [O] à payer à titre provisionnel la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 d Code de Procédure Civile,
- condamner Madame [R] [O] à payer les entiers dépens de l’instance ainsi que tous les frais de mise à exécution tels que les frais d’expulsion, de garde meuble, etc., selon article 696 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, la société S.C MULTIFIDA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 08 février 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024.

A cette audience, la société S.C MULTIFIDA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [R] [O] ne comparait pas et n'est pas représentée.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société S.C MULTIFIDA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 09 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît, la société S.C MULTIFIDA justifie d’un titre de propriété du bien loué.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 19 février 2022 contient une clause résolutoire (article III) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 08 février 2024, pour la somme en principal de 1626 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 08 avril 2024.

Madame [R] [O] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [R] [O] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [R] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 495 euros actuellement, et de condamner Madame [R] [O] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [R] [O] reste devoir la somme de 1190.49 euros, à la date du 06 juillet 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation déduction faite des frais de justice, terme du mois de juillet 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [R] [O], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [R] [O] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de
1190, 49 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société S.C MULTIFIDA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS