TJ 13055, 26 sept. 2024, RG 24/04561

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024
Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :
Le 05 décembre 2024
à Me SANGUINETTI
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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N° RG 24/04561 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5HIQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [K] [P]
née le 01 Octobre 1960 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [G]
né le 30 Mars 1990 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 1]
non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 20 mai 2022, Madame [K] [P] a donné à bail à Monsieur [Z] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] assorti d’un parking extérieur N° 44 pour un loyer mensuel initialement fixé de 560 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [K] [P] a fait signifier à Monsieur [Z] [G] par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024 un commandement de payer la somme de 2 574,24 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, Madame [K] [P] a fait assigner Monsieur [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner la résiliation du bail à [Localité 8] en date du 23 mai 2022,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [G], le cas échéant avec l’appui de la [Localité 6] Publique, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement qu’il occupe à [Localité 8] : [Adresse 2],
- condamner Monsieur [Z] [G], à verser à Madame [K] [P], représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 8], la somme provisionnelle de 4300 euros soit 4062,61 frais déduits, au titre des loyers, charges et parking impayés, selon relevé de compte au 04 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement payer du 27 mars 2024,
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme provisionnelle équivalent au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges,
- condamner Monsieur [Z] [G] à verser cette somme jusqu’à parfaite libération des lieux,
- autoriser Madame [K] [P], représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 8], à désactiver les émetteurs électroniques d’accès parking extérieur N°44 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2],
- autoriser Madame [K] [P], représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 8], à interdire l’accès de Monsieur [Z] [G] au parking extérieur N°44 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2],
- condamner Monsieur [Z] [G] à verser Madame [K] [P], représentée par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 8], la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile,
- condamner Monsieur [Z] [G] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement signifié le 27 mars 2024.

Au soutien de ses prétentions, Madame [K] [P] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 27 mars 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024.

A cette audience, Madame [K] [P], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 6406,03 euros, selon décompte en date du 20 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [Z] [G] ne comparait pas et n'est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, Madame [K] [P] justifie d’un titre de propriété du bien loué et d’un mandat de gestion auprès de la SAS FONCIA [Localité 8], et donc de leur qualité à agir.
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 20 mai 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2024, pour la somme en principal de 2 574,24 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 mai 2024.

Monsieur [Z] [G] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, du logement et du parking N°44, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’autoriser Madame [K] [P] à désactiver les émetteurs électroniques d’accès aux parking extérieur N° 44 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] et interdire son accès à Monsieur [Z] [G], à l’issue du délai prévu pour autoriser une expulsion suite à la sommation de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [Z] [G] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [Z] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 640,82 euros actuellement, et de condamner Monsieur [Z] [G] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [Z] [G] reste devoir la somme de 5 887,04 euros, à la date du 20 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, déduction faite des frais de justice et d’assurance, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [Z] [G], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [Z] [G] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5 887,04 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 574,24 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [K] [P] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS