TJ 75056, 28 mai 2025, RG 25/01108
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Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 25/01108 - N° Portalis 352J-W-B7J-C656L
N° MINUTE : 2/2025
JUGEMENT
rendu le 28 mai 2025
DEMANDERESSE
[Localité 5] HABITAT - OPH, [Adresse 4]
représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de Paris, 286 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque P0128
DÉFENDEURS
Madame [L] [R], demeurant [Adresse 2], comparante en personne
Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffier
DATE DES DÉBATS : 13 mars 2025
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 28 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier
Décision du 28 mai 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/01108 - N° Portalis 352J-W-B7J-C656L
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet le 26/10/2012, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à [L] [R] et [G] [R] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 662,05 euros outre des charges provisionnelles.
[G] [R] notifiait son départ des lieux en date du 09/03/2022.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 28/06/2024 à [L] [R] et dénoncé le 13/09/2024 à [G] [R] pour avoir paiement d'un arriéré de 4675,24 euros.
Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 20/11/2024 à personne et du 11/12/2024 selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, PARIS HABITAT OPH a respectivement fait assigner [L] [R] et [G] [R] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour ce même motif ;
- ordonner l'expulsion de [L] [R] et [G] [R] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est, et l'assistance d'un serrurier ;
- condamner solidairement [L] [R] et [G] [R] au paiement d'une somme de 4907,23 euros au titre des loyers et charges impayés ;
- condamner solidairement [L] [R] et [G] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du lendemain de la date de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux loués, d'un montant égal au loyer indexé, majoré de 50%, et des charges tels qu'ils auraient été payés si le bail s'était poursuivi ;
- condamner solidairement [L] [R] et [G] [R] au paiement d'une somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le commandement de payer, de l'assignation et de tout acte rendu nécessaire pour la présente procédure.
L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 14/01/2025.
L'affaire était appelée et examinée à l'audience du 13/03/2025.
Le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre de l'arriéré locatif à la somme de 3215,72 euros, et maintient toutes ses autres demandes. Il ne s'oppose pas à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement, dans l'attente de la perception du FSL.
[L] [R], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et la mise en place d'un échéancier de paiement de la dette dans l'attente du versement du FSL.
Elle indique vouloir rester dans le logement, dans lequel elle vit avec ses 3 enfants mineurs à charge. Elle explique être séparé de son mari, et avoir eu des difficultés financières à la suite du départ de [G] [R] des lieux.
[G] [R], régulièrement avisé, ne comparaît pas et n'est pas représenté.
La décision était mise en délibéré au 28/05/2025 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés
En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article .
Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 05/07/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi.
Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire
Le commandement de payer délivré le 28/06/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
[L] [R] n'ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 28/08/2024 à minuit, soit à compter du 29/08/2024.
[L] [R] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Il résulte du décompte produit par le bailleur que le règlement du loyer et des charges a été repris depuis novembre 2024.
Le bailleur ne s'oppose pas à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
Il y a donc lieu de faire droit à la demande des défendeurs et d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire avec mise en place d'un échéancier de paiement, selon les modalités prévues au dispositif.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [L] [R] et [G] [R], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que [L] [R] et [G] [R] restent devoir une somme de 3215,72 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 10/03/2025, mois de février 2025 inclus, hors frais.
Il convient en conséquence de condamner solidairement [L] [R] et [G] [R] au paiement de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation compte tenu des règlements intervenus après la délivrance du commandement de payer.
[L] [R] sollicite des délais de paiement. Il est constant et non contesté que le FSL a été accordé à hauteur de 4806,90 euros.
Par conséquent, [L] [R] et [G] [R] seront autorisés à apurer la dette en respectant des mensualités de 1 euro, selon les modalités prévues au dispositif.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi.
En ce cas, [L] [R] et [G] [R] seront solidairement condamnés au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif constitué par la remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ou de reprise.
Il n'y a pas lieu de majorer le montant de l'indemnité, le bailleur ne justifiant pas d'un préjudice supérieur à la perte du montant du loyer et des charges.
Sur les demandes accessoires
L'exécution provisoire est de droit.
Compte tenu de la situation des parties et au regard de l'équité il n'y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de condamner solidairement [L] [R] et [G] [R] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :
RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 29/08/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 3], pour défaut de paiement des loyers et charges ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE solidairement [L] [R] et [G] [R] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 3215,72 euros au titre des loyers et charges dus au 10/03/2025, février 2025 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
AUTORISE [L] [R] et [G] [R] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 1 euro, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;
RAPPELLE qu'en cas de respect par [L] [R] et [G] [R] des délais accordés et du paiement des loyers courants, ou d'apurement de la dette locative par l'exécution de la décision du FSL au cours du délai de 36 mois, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;
DIT que [Localité 5] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l'expulsion de [L] [R] et [G] [R], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, le cas échéant ;
CONDAMNE, en ce cas, solidairement [L] [R] et [G] [R] à payer [Localité 5] HABITAT OPH, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux formalisé par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi ;
CONDAMNE in solidum [L] [R] et [G] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
DIT n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Le greffier La juge des contentieux de la protection
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