TJ 75056, 28 mai 2025, RG 24/07300

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07300 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QPW

N° MINUTE : 3/2025

JUGEMENT
rendu le 28 mai 2025

DEMANDEUR
Monsieur [N] [R], demeurant [Adresse 4] (PAYS-BAS), représenté par Me Nadira CHALALI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque P0207

DÉFENDERESSE
Madame [U] [Y], demeurant [Adresse 1], représentée par Me Julien QUIENE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque P0389

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 13 mars 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 28 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 28 mai 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/07300 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QPW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 01/09/1994, [B] [R] et [I] [J]-[R] ont donné à bail à [U] [Y] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1], et une cave, pour un loyer initial de 5422 francs charges comprises.

Selon acte notarié du 29/09/2016, [N] [R] devenait propriétaire du logement en sa qualité d'héritier.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 27/05/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 20520,90 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 11/07/2024 à personne, [N] [R] a fait assigner [U] [Y] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment de constat de résiliation du bail et expulsion.

L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 12/07/2024.

L'affaire était appelée à l'audience du 19/12/2024et faisait l'objet de trois renvois avant d'être examinée à l'audience du 13/03/2025.

Le bailleur, représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l'audience, de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour le même motif ;
- dire que [U] [Y] est devenue occupante sans droit ni titre ;
- ordonner l'expulsion de [U] [Y] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier ;
- condamner [U] [Y] à payer une somme de 25993,14 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à mars 2025 inclus ;
- condamner la même au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à [N] [R], à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'au départ effectif des lieux loués, d'un montant égal au loyer du logement litigieux et aux charges ;
- en cas de délais accordés avec suspension de la clause résolutoire, dire qu'à défaut du respect de l'échéancier, le bail sera réputé résilié de plein droit, entraînant l'exigibilité des sommes dues et l'expulsion de la défenderesse ;
- condamner [U] [Y] à payer à [N] [R] une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement du 27/05/2024 et les frais de signification.
Elle ne s'oppose pas à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire avec délais de paiement sur 36 mois, mais ne donne pas son accord pour des mensualités progressives.

[U] [Y], assistée de son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voir :
- autoriser le règlement de la dette par 35 mensualités de 100 euros et le solde lors de la 36ème mensualité ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais
- subsidiairement : accorder un délai de trois ans pendant lequel il sera sursis à l'expulsion afin de permettre un relogement ;
- rejeter les conclusions du demandeur sur l'article 700 du cde de procédure civile ;
- laisser aux parties la charge de leurs dépens ;
- rejeter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il convient de renvoyer aux conclusions développées lors de l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties.

Le diagnostic social et financier était transmis au bailleur au cours des débats.

La décision était mise en délibéré au 28/05/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel la locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. La locataire est informée par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L'action en résiliation de bail est recevable, le bailleur, personne privée, justifiant d'une dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat au moins six semaines avant l'audience.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 27/05/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bail d'habitation n'ayant pas été conclu ou renouvelé entre le 28/07/2023 (date de la réforme de la loi du 6 juillet 1989) et le 27/05/2024 (délivrance du commandement), il convient de faire application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur version antérieure au 28/07/2023.

[U] [Y] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 27/07/2024 à minuit, soit à compter du 28/07/2024.

[U] [Y] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Il résulte du décompte locatif que la défenderesse a repris le paiement des loyers et charges avant l'audience.

Compte tenu de l'apurement possible par la locataire, du règlement intégral du dernier loyer, et de la demande faite à l'audience en ce sens, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [U] [Y], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles sera dans ce cas régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement de l'arriéré et en délais de paiement

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte actualisé produit que [U] [Y] reste devoir une somme de 25993,14 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 13/03/2025, mois de mars 2025 inclus et hors frais.

[U] [Y] produit ses relevés de compte courant pour les mois de mai 2024, décembre 2024 et janvier 2025, mettant en évidence le règlement des loyers de mai 2024, novembre 2024 (paiement avant le 15 décembre), janvier 2025. Il convient dès lors de déduire la somme de 4104,18 euros.

S'agissant du loyer de février 2025, [U] [Y] produit un ordre de virement ponctuel daté du 04/02/2025, intitulé " loyer février 2024 " qui ne permet pas de déterminer précisément le loyer concerné par cet ordre de virement, et la réalité du paiement du mois de février 2025.

Il convient en conséquence de condamner [U] [Y] au paiement de la somme de 21888,96 euros à [N] [R] au titre des loyers, charges et indemnités échus dus jusqu'au terme de mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

[U] [Y] sollicite des mensualités de 100 euros, indiquant percevoir une retraite de 1100 euros ne permettant pas le règlement de l'entier loyer. Elle ajoute être dans l'attente d'un retour de sa demande de logement social et bénéficier d'un suivi avec une assistante sociale pour déposer un dossier devant la Commission de surendettement et le FSL.

Le bailleur, personne privée, sollicite des mensualités de 722 euros, estimant que la défenderesse a déjà bénéficier de délais et n'a pourtant réglé aucun loyer ni initié de démarches.

En l'espèce, [U] [Y] déclare une retraite de 1100 euros par mois comme cela ressort de ses avis d'imposition sur les revenus. S'il résulte du courriel de l'assistante sociale qu'un logement social a été demandé en novembre 2024, force est de constater que [U] [Y] n'a réglé que 4 loyers entre juillet 2023 et mars 2025, et n'a initié aucune démarche avant novembre 2024 pour trouver une solution à sa situation. Le dossier de surendettement n'a pas été déposé, ni le dossier FSL. Ses relevés de compte courants (mai 2024, décembre 2025, janvier 2025) mettent en évidence des soldes créditeurs, par exemple 5824,85 euros au 31/01/2025, ce qui démontre d'une capacité de règlement.

Par conséquent, en considération des besoins du créancier (personne privée), du montant important de la dette, de l'absence de règlement du loyer même partiel entre juillet 2023 et mai 2024, puis jusqu'en décembre 2024, il n'y a pas lieu de faire bénéficier [U] [Y] de mensualités de 100 euros pendant 3 ans. Le commencement d'un suivi avec une assistante sociale, avec dépôt d'une demande de relogement social et constitution d'un dossier de surendettement, sera toutefois pris en compte.

Il convient de dire que la dette sera apurée par 6 mensualités de 100 euros puis 30 mensualités de 709, selon modalités fixées au présent dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due, au loyer indexé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi.

[U] [Y] sera alors condamnée au paiement de celle-ci, outre les charges en sus, à compter de la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire est de droit et sera prononcée, sans qu'il n'y ait lieu de l'écarter.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, [U] [Y] sera condamnée à verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [U] [Y] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 27/05/2024 et de l'assignation.

PAR CES MOTIFS,