TJ 44184, 5 juin 2025, RG 24/02435

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT NAZAIRE

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

DU 05 Juin 2025

N° RG 24/02435 -
N° Portalis DBYT-W-B7I-FOQH

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

[Y] [P] [R] [W] [M] [F]

C/

[S] [C] [G]

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées
le :

à

Me JY. COUETMEUR

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DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [F]
né le 12 Janvier 1955 à [Localité 3]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Jacques-yves COUETMEUR de la SCP CADORET-TOUSSAINT, DENIS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE - Rep/assistant : Maître Camille MANDEVILLE de la SELARL GUEGUEN AVOCATS, avocats plaidants au barreau de NANTES

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DEFENDEUR :

Monsieur [S] [G]
né le 04 Avril 1946 à [Localité 5]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 1]

Non représenté

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : David HAZAN, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Soline JEANSON

DEBATS : A l’audience publique du 27 Mars 2025

JUGEMENT : Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11 avril 2024 reçu en l'étude de Me [X] [D], notaire à [Localité 6], M. [Y] [F] a consenti à M. [S] [G] une promesse de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un montant de 1,8 million d'euros. La promesse de vente a été consentie sans condition suspensive d'obtention de prêt et pour une durée expirant le 13 juin 2024.

Suivant facture du 5 juin 2024, M. [Y] [F] a acquitté la somme de 791,52 euros auprès de la société de déménagement DEMECO.

Par courrier recommandé du 17 juin 2024, M. [Y] [F] a, par l'intermédiaire de son avocat, mis en demeure M. [S] [G] de respecter son engagement de signer l'acte authentique de vente avant le 21 juin 2024.

Par courrier recommandé du 24 juin 2024, M. [Y] [F] a mis en demeure M. [S] [G] de lui verser la somme de 180.000 euros, correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation stipulée par la promesse de vente.

***
Par acte du 22 octobre 2024, M. [Y] [F] a fait assigner M. [S] [G] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire au visa des articles 1101 et 1103 du Code civil, demandant à la juridiction de :

- constater et, en tant que de besoin, prononcer la résolution de la promesse de vente du 11 avril 2024 aux torts de M. [S] [G],
- condamner M. [S] [G] à lui verser les sommes de :
* 180.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 juin 2024, et anatocisme,
* 791,52 euros en réparation des frais de déménagement exposés en pure perte,
* 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, qui seront recouvrés par la SCP CADORET-TOUSSAINT-DENIS & ASSOCIES, agissant par Maître Jacques-Yves COUETMEUR.

Au soutien de ses prétentions, M. [Y] [F] fait valoir que le défendeur a refusé de signer l'acte authentique de vente et de verser le prix convenu, abandonnant purement et simplement les engagements pris lors de la signature de la promesse de vente. L'ensemble des conditions suspensives ayant été levées, M. [S] [G] est redevable de l'indemnité d'occupation stipulée par le contrat de vente. M. [Y] [F] sollicite également l'indemnisation des frais de déménagement exposés en pure perte le 5 juin 2024 en prévision de la signature de l'acte authentique de vente.

Cité à étude, M. [S] [G] n’a pas comparu ni personne pour lui.

***
Par ordonnance du 16 décembre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction.

La décision a été appelée à l'audience du 27 mars 2025 et mise en délibéré au 5 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I - Sur la demande tendant au constat et, subsidiairement, au prononcé de la résolution de la promesse de vente

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l'espèce, la promesse unilatérale de vente du 11 avril 2024 stipule (page 3) que « le promettant confère au bénéficiaire la faculté d'acquérir le bien ci-dessous identifié. Le promettant prend cet engagement pour lui-même et ses ayants droit, même protégés. Le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d'en demander ou non la réalisation ».

La promesse précise par ailleurs (page 7) qu’ « au cas où le bénéficiaire n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l'acquérir ».

N'ayant ni levé l'option ni signé l'acte de vente pendant le délai de réalisation, qui a expiré le 13 juin 2024, M. [S] [G] est déchu de plein droit du bénéfice de la promesse.

II - Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l'espèce, le chapitre relatif à l'indemnité d'immobilisation stipule :
« les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de CENT QUATRE-VINGT MILLE EUROS (180 000,00 EUR).
Sur laquelle somme le bénéficiaire versera au plus tard dans les QUINZE jours à compter des présentes, la somme de QUATRE-VINGT-DIX MILLE EUROS (90 000,00 EUR) représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci–dessus fixée (…).

A- Le sort de la somme versée sera la suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
a) elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.
b) Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
c) Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. (…)
B – Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de QUATRE-VINGT DIX MILLE EUROS (90 000,00 EUR), le bénéficiaire s'oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait. »

La promesse de vente ne stipule aucune condition d'obtention de prêt. Sa réalisation est exclusivement soumise à l'accomplissement des conditions suspensives de droit commun, à savoir l'absence de servitudes, charges ou vices non mentionnés par l'avant-contrat, la justification par le promettant d'une origine de propriété régulière et l'absence de mention de saisie ou d'inscriptions par l'état hypothécaire.

Le défendeur ne démontre ni même n'allègue le défaut d'accomplissement de l'une des conditions suspensives de droit commun. Il résulte par ailleurs des différents courriels versés aux débats (courriels des 8, 14, 20 et 28 juin 2024) que M. [S] [G] a plusieurs fois sollicité que la date de signature soit reportée afin de lui permettre de trouver des fonds mais n'a jamais mentionné aucune difficulté en lien avec la réalisation des conditions suspensives.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [S] [G], en ne réalisant pas la vente, s'est obligé à acquitter le montant de l'indemnité d'immobilisation stipulée par l'acte du 11 avril 2024.

Il sera donc condamné à verser la somme de 180.000 euros à M. [Y] [F].

La condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 juin 2024.

L'anatocisme sera par ailleurs ordonné par application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, aux termes desquelles « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ».

III - Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

Contrairement à ce que soutient M. [Y] [F], le défendeur n'a commis aucune faute en ne réitérant pas la vente visée par la promesse unilatérale, qui ne lui faisait aucune obligation en ce sens, étant ici précisé que l'indemnité d'immobilisation n'est pas une indemnité stricto sensu mais seulement le prix d'une restriction de liberté consentie par le promettant et consistant dans l'immobilisation du droit visé par la promesse.

M. [S] [G] n'ayant commis aucune faute, la demande de dommages et intérêts formulée à son encontre sera rejetée.

IV - Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

M. [S] [G], qui succombe, sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de la SCP CADORET-TOUSSAINT-DENIS&ASSOCIES.

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations ».

Partie perdante, M. [S] [G], sera condamné, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, à verser à M. [Y] [F] une somme que l'équité commande de fixer à 1.500 euros.

Aux termes de l'article 514 du Code civil, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ».

Il sera par conséquent rappelé que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS