TJ 44184, 5 juin 2025, RG 22/00559

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT NAZAIRE

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

DU 05 Juin 2025

N° RG 22/00559 -
N° Portalis DBYT-W-B7G-EZV5

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

[N] [B], [Y] [V] épouse [B]

C/

[E] [X], [O] [X]

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées
le :

à

Me Vincent BOUR (Nantes)
Me JM. LERAY (Nantes)

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DEMANDEURS :

Monsieur [N] [B]
né le 12 Novembre 1975 à [Localité 3]
de nationalité Française,

Madame [Y] [V] épouse [B]
née le 20 Juin 1976 à [Localité 7]
de nationalité Française,

demeurant ensemble [Adresse 2]

Tous deux Rep/assistant : Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

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DEFENDEURS :

Madame [E] [X]
née le 15 Août 1965 à [Localité 8]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 5]

Monsieur [O] [X]
né le 11 Janvier 1970 à [Localité 8]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 1]

Tous deux Rep/assistant : Maître Jean-Michel LERAY, avocat au barreau de NANTES

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : David HAZAN, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Soline JEANSON

DEBATS : A l’audience publique du 27 Mars 2025

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente du 12 mars 2020, M. [O] [X] et Mme [E] [X] ont vendu à M. [N] [B] et Mme [Y] [V] épouse [B] une maison à usage d'habitation sise [Adresse 2] à [Localité 6], qu'ils avaient reçue par héritage au décès de leur mère, survenu le 4 novembre 2019.

Par acte authentique du 1er juillet 2020, reçu en l'étude de Me [A] [C], notaire à [Localité 4], M. [O] [X] et Mme [E] [X] ont réitéré la vente conclue avec M. et Mme [B].

Se plaignant notamment de ce que les vendeurs ne les avaient pas informés de la présence d'une cuve à fioul et de l'absence de déclaration en mairie des velux installés à l'étage de la maison, M. et Mme [B] ont, par courrier recommandé du 15 janvier 2021, demandé à M. [O] [X] et Mme [E] [X] de revenir vers eux en vue du règlement amiable du litige.

Par courriel du 7 juillet 2021, M. [O] [X] et Mme [E] [X] ont, par l'intermédiaire de Me [A] [C], proposé à M. et Mme [B] le versement d'une somme de 3.300 euros à titre transactionnel.

Par courriel du 26 octobre 2021, M. et Mme [B] ont exigé le versement d'une somme de 4.000 euros.

M. [O] [X] et Mme [E] [X] n'ont pas donné suite à cette demande.

***
Par actes des 24 février et 7 mars 2022, M. et Mme [B] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire M. [O] [X] et Mme [E] [X] au visa des articles 1641, 1112-1 et 1614 du Code civil aux fins d'indemnisation de leurs préjudices.

***
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2024, M. et Mme [B] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- débouter M. [O] [X] et Mme [E] [X] de l'ensemble de leurs demandes
- les condamner in solidum à leur verser les sommes de :
* 10.408,30 euros au titre des différents préjudices subis,
* 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A l'appui de leurs prétentions, M. et Mme [B] soutiennent que la présence d'une cuve à fioul non neutralisée, qui leur avait été présentée comme un tout à l'égout, constitue un vice caché au sens de l'article 1641 du Code civil en ce qu'elle diminue l'usage du bien au point qu'ils ne l'auraient pas acquis ou en auraient donné un moindre prix s'ils en avaient eu connaissance. La connaissance du vice par les vendeurs est démontrée en premier lieu par la suppression nécessairement délibérée, entre le 30 juin 2021, date d'envoi du dernier projet d'acte authentique, et le 1er juillet 2021, date de signature de cet acte, de la mention, par laquelle ces derniers déclaraient qu'à leur connaissance, le bien n'était équipé ni d'une cuve à fioul ni d'une cuve enterrée, et en second lieu par la facture de la SARL PHILIPPE AGASSE portant sur la dépose en 2006 de l'ancienne chaudière à fioul, versée aux débats par les défendeurs eux-mêmes. M. et Mme [B] reprochent également à M. [O] [X] et Mme [E] [X] de ne pas les avoir informés de l'absence de déclaration des travaux d'aménagement et de modification de façade auprès des services d'urbanisme. Ayant été contraints de régulariser la situation, les demandeurs indiquent avoir dû supporter une taxe d'aménagement ainsi qu'une augmentation durable de leur taxe foncière. Subsidiairement, les défendeurs font valoir que le silence conservé par les vendeurs au sujet de la cuve à fioul et de l'absence de déclaration de travaux caractérise un manquement à l'obligation renforcée d'information, qui pesait sur eux en application de l’article 1112-1 du Code civil. Encore plus subsidiairement, les demandeurs se prévalent, sur le fondement de l'article 1604 du Code civil, du défaut de délivrance conforme du bien vendu, l'acte de vente ayant stipulé que la maison n'était pas équipée d'une cuve à fioul et que sa surface habitable s'élevait à 160m² alors que la taxe d'habitation mentionnait, avant la régularisation de la situation, une surface habitable de seulement 95m².

Quel que soit le fondement retenu par la juridiction, M. et Mme [B] sollicitent l'indemnisation de leurs préjudices à hauteur de 2.370 euros, correspondant au coût du dégazage et de l'inertage de la cuve à fioul, 2.348,93 euros correspondant au montant de la taxe d'aménagement et 689 euros au surplus de taxe foncière acquittés par suite de la régularisation de la situation auprès des services fiscaux. Les demandeurs réclament enfin une somme de 4.000 euros au titre du préjudice moral, que caractérise l'anxiété liée au potentiel refus de régularisation par l'administration, qui aurait pu les contraindre à détruire tout l'étage de leur maison alors même que le bien avait été commercialisé avec la mention « aucun travaux à prévoir ».

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2024, M. [O] [X] et Mme [E] [X] demandent au tribunal de

- débouter M. et Mme [B] de l'ensemble de leurs demandes
- les condamner in solidum à leur verser la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

A l'appui de leurs prétentions, M. [O] [X] et Mme [E] [X] soutiennent que les demandeurs ne démontrent pas l'existence d'un vice caché, la preuve n'étant pas apportée que la présence d'une cuve à fioul aurait rendu la maison impropre à sa destination ou en aurait tellement diminué l'usage qu'ils ne l'auraient pas acquise ou l'aurait acquise à un moindre prix. En tout état de cause, le compromis de vente stipule une clause d'exonération de garantie des vices cachés, sauf mauvaise foi démontrée du vendeur non professionnel. Les défendeurs soulignent à ce titre qu'ils ne connaissaient pas la maison, dans laquelle ils n'ont jamais vécue et que leur mère elle-même n'a possédée qu'environ deux ans. Les défendeurs affirment n'avoir jamais indiqué que la trappe d'accès à la cuve à fioul correspondait à un tout à l'égout, cette information ayant été délivrée par l'agent immobilier chargé de commercialiser le bien comme le conseil des demandeurs l'a lui-même reconnu dans son courrier du 21 août 2020. Ni la facture de la SARL PHILIPPE AGASSE, dont ils pouvait seulement retenir que la maison était équipée d'une chaudière au gaz récente, ni la suppression des mentions relatives à la présence d'une chaudière entre le compromis et l'acte authentique, dont il n'est pas démontré qu'ils en auraient pris l'initiative, ne démontrent la mauvaise foi des défendeurs. M. [O] [X] et Mme [E] [X] font par ailleurs valoir que le paiement de la taxe d'aménagement n'est établi ni dans son principe ni dans son montant et que l'augmentation de la taxe foncière était parfaitement prévisible eu égard aux travaux d'aménagement récemment réalisés. Ils soutiennent enfin que le bien vendu est conforme aux stipulations contractuelles, de sorte que leur responsabilité ne saurait être engagée sur le fondement de l'article 1604 du Code civil.

***
Par ordonnance du 13 janvier 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 27 mars 2025 et mise en délibéré au 5 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I - Sur la demande au titre de la cuve à fioul

A/ SUR LE MOYEN TIRÉ DU VICE CACHÉ

Aux termes de l'article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

En l'espèce, l'attestation de la SOCIETE D'EXPLOITATION DES ETABLISSEMENTS RENAULD du 18 juillet 2023 prouve que le bien vendu était doté d'une cuve à fioul. Ce que M. [O] [X] et Mme [E] [X] ne contestent plus dans leurs dernières écritures.

L'acte de vente du 1er juillet 2020 ne mentionne pas l'existence d'un tel équipement et précise que le bien possède une installation intérieure de gaz. Dans le compromis du 12 mars 2020, les vendeurs avaient déclaré qu'à leur connaissance, le bien n'était doté ni d'une cuve à fioul ni d'une cuve enterrée. Ces éléments imposent de considérer que la présence d'une cuve à fioul n'était pas connue des acquéreurs lors de la vente.

La présence d'un tel équipement, non neutralisée et en conséquence responsable d'une pollution au sol et d'un danger nécessitant un traitement spécifique et réglementé par l'article 28 de l'arrêté du 1er juillet 2004 fixant les règles de sécurité applicables au stockage de produits pétroliers, constitue un vice au sens de l'article 1641 du Code civil en ce qu'il diminue l'usage du bien au point que l'acquéreur aurait donné un prix moindre s'il en avait eu connaissance.

Aux termes de l'article 1643 du Code civil, « le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ».

En l'espèce, l'acte de vente stipule, page 14, que « L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents et des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »

Selon M. et Mme [B], la preuve de la connaissance du vice par les vendeurs est apportée en premier lieu par la suppression dans l'acte authentique d'une mention ayant figuré dans le projet d'acte de vente et en second lieu par la facture d'installation de la chaudière à gaz transmise après la vente.

Les demandeurs précisent qu'il leur avait été indiqué avant la vente que la trappe d'accès à la cuve à fioul permettait d'accéder au tout à l’égout. Toutefois, dans son courrier du 21 août 2020, le conseil des demandeurs indique lui-même : « trois semaines après la signature de l'acte authentique (…), Monsieur et Madame [B] ont découvert sous une trappe qui leur avait été indiquée par l'agent immobilier Monsieur [R] comme étant une trappe d'accès au tout à l’égout, une cuve enterrée d'eau et de fioul. » Ce dont il résulte que les défendeurs n'ont eux-mêmes communiqué aucune information erronée à M. et Mme [B] à l'occasion des visites ayant précédé la vente.

Tant le compromis de vente du 12 mars 2020 que le projet d'acte authentique transmis aux demandeurs par courriel du 30 juin 2020 stipulent aux paragraphes « Cuve à fuel » et « Cuve enterrée », le premier page 21, le second page 25 : « LE VENDEUR déclare qu'à sa connaissance le BIEN n'est pas équipé d'une cuve à fuel » et « Le VENDEUR déclare qu'à sa connaissance le BIEN n'est pas équipé d'une cuve enterrée ». Il est par ailleurs constant qu'aucune de ces mentions ne figure à l'acte définitif de vente signé le 1er juillet 2021, soit au lendemain de la transmission du dernier projet.

Toutefois, les circonstances, dans lesquelles cette mention a été supprimée, sont inconnues de la juridiction. Le notaire instrumentaire n'ayant pas été appelé dans la cause ni même interrogé à ce sujet, il n'est démontré ni que M. [O] [X] et Mme [E] [X] auraient sollicité la suppression de ces mentions, ni même que leur attention aurait été, plus que celle des acquéreurs, attirée sur ce point.

Au surplus et quand bien même les vendeurs auraient eux-mêmes sollicité le retrait de ces mentions, la seule volonté de ne pas certifier l'absence d'une cuve à fioul ne démontre pas à elle seule que les vendeurs auraient eu connaissance du vice, une telle diligence pouvant tout aussi bien s'expliquer par la prudence d'un vendeur n'ayant pas une connaissance intime de son bien.

Il convient à cet égard de relever d'une part que M. [O] [X] et Mme [E] [X] n'ont jamais habité dans la maison et d'autre part que Mme [U] [X], mère des défendeurs, y avait elle-même vécu pendant seulement deux ans avant son décès. Par ailleurs, l'acte de vente du 14 septembre 2017 ne contient lui-même aucune précision au sujet de la cuve à fioul. Enfin et contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, la facture établie le 19 octobre 2006 par la SARL PHILIPPE AGASSE vise « l'alimentation en gaz depuis le comptage en tube cuivre de 20/22 » mais ne mentionne pas le dispositif de chauffage préexistant ni ne contient aucun indice susceptible de révéler la présence d'une cuve à fioul dans la maison. Ce dont il résulte que ni cette facture ni aucun autre document en leur possession au moment de la vente ne pouvaient révéler à M. [O] [X] et Mme [E] [X] la présence d'une cuve à fioul.

La preuve que M. [O] [X] et Mme [E] [X] aurait eu connaissance du vice avant la vente n'étant pas apportée, la clause d'exclusion de garantie trouve à s'appliquer au cas d'espèce. La responsabilité des défendeurs ne pourra donc être retenue à ce titre.

B / SUR LA DEMANDE AU TITRE DU MANQUEMENT AU DEVOIR D'INFORMATION

Aux termes de l'article 1112-1 du Code civil, « celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ».

La connaissance par M. [O] [X] et Mme [E] [X] de la présence de la cuve à fioul n'étant pas démontrée, ceux-ci n'ont pu manquer au devoir d'information que leur imposait l'article L.1112-1 du Code civil. La demande indemnitaire formulée à leur encontre ne saurait donc prospérer sur ce fondement.

C / SUR LA DEMANDE AU TITRE DU DÉFAUT DE DÉLIVRANCE CONFORME

Aux termes de l'article 1604 du Code civil, « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ».

Il est toutefois constant que si plusieurs actes sont conclus entre les parties, la conformité s'apprécie par rapport au dernier, censé contenir la volonté définitive des parties.

En l'espèce, l'acte authentique de vente ne contient aucune stipulation en lien avec la cuve à fioul de sorte que les vendeurs n'ont pu, s'agissant de cet équipement, manquer à leur obligation de délivrance conforme.

Pour l'ensemble de ces raisons, la demande indemnitaire formulée par M. et Mme [B] au titre de la cuve à fioul sera rejetée.

II - Sur la demande au titre de l'absence de déclaration auprès des services d'urbanisme

A/ SUR LES MOYENS TIRÉS DU VICE CACHÉ ET DU MANQUEMENT AU DEVOIR D'INFORMATION

Les articles 1645 et 1646 du Code civil disposent que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente ».

Aux termes de l'article 1112-1 du Code civil, « celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ».

Pour être accueillis, tant le moyen tiré supposent que soit démontrée la connaissance par les vendeurs de la difficulté soulevée par leurs acquéreurs.

Aux termes de leurs écritures, M. et Mme [B] reprochent à M. [O] [X] et Mme [E] [X] de ne pas les avoir informés d'un défaut de déclaration préalable des travaux d'aménagement réalisés dans les combles et des velux y ayant été installés.

Cependant, dans son courriel adressé au conseil des demandeurs le 7 juillet 2021, Me [A] [C], notaire, conteste, dans son principe même, l'obligation de déclaration préalable relativement aux travaux d'aménagement, aucune surface de plancher n'ayant été créée à l'occasion de ces travaux. Les demandeurs ne justifient eux-mêmes à ce titre d'aucune déclaration préalable auprès des services d'urbanisme, leur abstention confirmant les indications du notaire. Aucun vice ni manquement à l'obligation d'information ne sauraient par conséquent être retenus s'agissant des travaux d'aménagement des combles.

S'agissant des velux, M. et Mme [B] justifient du dépôt d'une déclaration préalable réalisée le 7 juillet 2021 auprès du maire de [Localité 6] relativement à la pose de quatre châssis de toit ayant eu pour effet de modifier l'aspect extérieur de la façade, l'autorité communale ayant délivré un arrêté de non opposition le 28 avril 2021. Il résulte toutefois de l'acte de vente que les vendeurs ont bien déclaré les travaux réalisés en 2017 à l'étage de la maison. L'acte de vente précise par ailleurs que : « une déclaration préalable de travaux a été effectuée auprès de la mairie le 4 septembre 2017 sous le numéro DP 044098 17F2069. Un arrêté de non opposition a été délivré par la Mairie en date du 11 septembre 2017 ». Professionnel du droit, le notaire instrumentaire n'a pas soulevé la difficulté susceptible de résulter de l'absence de déclaration préalable de la modification de façade consécutive à l'installation des velux. Dans ces conditions, M. [O] [X] et Mme [E] [X] pouvaient légitimement penser que les travaux réalisés, qui avaient été déclarés en mairie, étaient parfaitement réguliers. Leur connaissance du vice invoqué n'étant pas démontrée, aucun manquement à l'obligation de garantie édictée par l'article 1641 du Code civil ou à l'obligation d'information édictée par son article 1112-1 ne sauraient par conséquent être retenus à ce titre.

B/ SUR LE MOYEN TIRÉ DU MANQUEMENT À L'OBLIGATION DE DÉLIVRANCE CONFORME

Les demandeurs déplorent que la surface habitable stipulée par le contrat s'élève à 160m² alors que l'avis de taxe d'habitation 2021 mentionne une surface habitable de seulement 95m². Cependant, la seule mention par l'avis de taxe d'habitation d'une mention inférieure à la surface réelle du bien vendu n'établit pas que les vendeurs auraient manqué à leur obligation de délivrance conforme, les demandeurs ne démontrant ni même n'alléguant que la surface réelle du bien vendu ne serait pas conforme aux prévisions contractuelles. Ce moyen sera donc également rejeté.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'aucun manquement particulier n'est imputable à M. [O] [X] et Mme [E] [X] au titre des déclarations à effectuer auprès des services d'urbanisme. Par conséquent, les demandes indemnitaires formulées à ce titre seront également rejetées.

III - Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l'espèce, M. et Mme [B], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations ».

Parties perdantes, M. et Mme [B] seront condamnés in solidum, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, à verser à M. [O] [X] et Mme [E] [X] une somme que l'équité commande de fixer à 2.000 euros.

Aux termes de l'article 514 du Code civil, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ».

Il sera par conséquent rappelé que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.

* * *

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PAR CES MOTIFS