TJ 44109, 19 juin 2025, RG 25/00774

Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

---

ORDONNANCE DE REFERE du 19 Juin 2025

---

DEMANDEUR :

S.C.I. PICS EPEICHES
11 Rue des Pics Epeiches
85160 SAINT-JEAN-DE-MONTS

représentée par Me Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEURS :

Madame [C] [K] [J]
Porte 12 Etage 1 Résidence L’Alouette
54 Rue de l’Allouée
44000 NANTES
Monsieur [A] [D] [E]
Porte 12 Etage 1 Résidence L’Alouette
54 Rue de l’Allouée
44000 NANTES

Non comparants, non représentés D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Avril 2025
date des débats : 24 Avril 2025
délibéré au : 19 Juin 2025

RG N° N° RG 25/00774 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NUUK

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Me Bertrand NAUX
CCC à Madame [C] [K] [J], Monsieur [A] [D] [E] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 17 décembre 2019, prenant effet le 6 janvier 2020, pour une durée de trois ans renouvelable, la SCI PICS EPEICHES, représentée par son mandataire la société THIERRY IMMOBILIER, a donné à bail à Madame [C] [K] [J] et Monsieur [A] [D] [E] un local à usage d'habitation n°4 au premier étage, sis 54 rue de l’Allouée - résidence l’Alouette à Nantes (44000) et ses accessoires, notamment un parking couvert n°49, moyennant un loyer mensuel de 670 euros, outre une provision sur charges de 56 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Des loyers restant impayés, par actes du 4 novembre 2024, la SCI PICS EPEICHES a délivré aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par actes séparés de commissaire de justice du 28 janvier 2025, la SCI PICS EPEICHES a assigné Madame [C] [J] et Monsieur [A] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, en référé, aux fins de voir, à défaut de conciliation et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater que la clause résolutoire contenu au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 4 janvier 2025, et subsidiairement prononcer la résolution judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et des charges ;

Dire en conséquence que Madame [C] [J] et Monsieur [A] [E] sont occupants sans droit ni titre de la date de résiliation du bail à celle de l’entière libération des lieux ;

Ordonner l’expulsion de Madame [C] [J] et Monsieur [A] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Autoriser la SCI PICS EPEICHES, en cas d’abandon du logement par les locataires, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il leur plaira aux frais des expulsés ;

Condamner conjointement et solidairement, à titre provisionnel, Madame [C] [J] et Monsieur [A] [E] à payer au requérant :
une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs ;
la somme à titre provisionnel de 5 998.85 euros en principal au titre des termes dus à fin janvier 2025, outre intérêt de droit à compter de l’assignation ;
tout autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;
la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification par LR-AR à la Direction de la Cohésion Sociale.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 24 avril 2025.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SCI PICS EPEICHES, valablement représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, tout en précisant que les locataires n’avaient pas repris le paiement des loyers depuis juin 2024.

Bien que régulièrement assignés à étude, Madame [C] [J] et Monsieur [A] [E] n’ont pas comparu et personne ne les a représentés.

L'enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de contact avec les locataires et d’éléments d’informations sur leur situation.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Madame [C] [J] et Monsieur [A] [E] n’ont pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-II de la loi du la loi du 6 juillet 1989 modifiée prévoit que « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) »

L’article 24-III dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 29 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 5 novembre 2024.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l'article 835 du code de procédure civile, le Président du Tribunal Judiciaire ou le Juge des Contentieux de la Protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il résulte des pièces produites que les locataires n'ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d'occupation du local d'habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 8 502.74 euros au 17 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus.

Il convient toutefois de déduire de ce montant les frais de relance simple (20 euros), les frais de rejet de prélèvement (40 euros), les frais de mise en demeure (140 euros), ainsi que les frais de relance après mise en demeure (180 euros), ces derniers n’étant pas justifiés par le bailleur.

La créance étant justifiée pour un montant de 8 122.74 euros, il convient en conséquence, en l’absence de contestation sérieuse, de condamner solidairement Madame [C] [J] et Monsieur [A] [E] au paiement de cette somme, au regard des dispositions de la clause de solidarité insérée au bail en son article 7, et selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Ce montant sera assorti des intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025 sur la somme de 5 998.85 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il convient de rappeler que les locataires sont redevables des loyers et des charges entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le contrat signé par les parties mentionne, en son article 8., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 3 473.10 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté à l’échéance d’octobre 2024.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 janvier 2025.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter de cette date et il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [C] [J] et Monsieur [A] [E] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due par les locataires

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 5 janvier 2025, Madame [C] [J] et Monsieur [A] [E] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l'indemnité d'occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit égale au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges jusqu'à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation prononcée à titre provisionnel n’est pas soumise ni à indexation ni à révision.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter du 5 janvier 2025 et de condamner Madame [C] [J] et Monsieur [A] [E] à son paiement.

La solidarité sera prononcée au regard au regard des dispositions de la clause de solidarité insérée au contrat de bail en son article 7.

L’indemnité d’occupation se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’avril 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet à compter de l’échéance du 1er mai 2025.

Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire

Madame [C] [J] et Monsieur [A] [E], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, à l’exception du coût de la notification à la CCAPEX, non obligatoire, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais exposés par le bailleur afin de recouvrer les sommes dues. Les locataires seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS