TJ 44109, 19 juin 2025, RG 24/03269

Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Juin 2025

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DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE RU 01/2011
21 Quai d’Austerlitz
75015 PARIS

représentée par Me Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEUR :

Madame [W] [M]
Porte B31 Etage 3 Bâtiment B
30 Rue de Pont Aven
Bat B. Porte B 31
44300 NANTES

représentée par Me Marie DESSEIN, avocat au barreau de NANTES D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 Mars 2025
date des débats : 24 Avril 2025
délibéré au : 19 Juin 2025

RG N° N° RG 24/03269 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NK3V

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Me Bertrand NAUX
CCC à Me Marie DESSEIN + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 21 septembre 2023, prenant effet le jour suivant, pour une durée de six ans renouvelable, la société civile immobilière FONCIERE RU 01/2011 (ci-après désignée la SCI FONCIERE RU 01/2011) a donné à bail à Madame [W] [M], un local à usage d'habitation au troisième étage, porte B31 sis 30 rue de Pont Aven à Nantes (44300) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 818.16 euros, outre une provision sur charges de 95 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Par acte du 13 mars 2024, la locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2011 a assigné Madame [W] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

Constater la résiliation du contrat de bail intervenue le 25 avril 2024, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée audit contrat pour défaut de paiement des loyers dans le délai de six semaines à compter de la signification du commandement de payer, aux torts et griefs de Madame [W] [M] ;
Ordonner son expulsion immédiate et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
Condamner Madame [W] [M] à lui payer :
La somme de 4 500.79 euros au titre des loyers et des charges impayés (prorata des loyers et des charges impayés au 25 avril 2024) ;
Une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer soit la somme de 936.66 euros ;
Une indemnité d’un montant de 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;
Les entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût du dénoncé à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025, puis renvoyée à celle du 24 avril 2025 lors de laquelle elle a été évoquée.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a procédé par dépôt sollicitant ainsi le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a accepté le principe de la suspension de la clause résolutoire, un plan d’apurement d’un montant de 800 euros ayant été signé avec la Caisse d’allocations familiales.

Régulièrement assignée à étude, Madame [W] [M] a comparu assistée de son conseil. Elle a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir mensuellement entre 1 800 et 2 100 euros au titre d’un emploi en contrat à durée indéterminée. Elle a demandé au juge des contentieux de la protection de :
Déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;
A titre principal,
Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

Lui accorder un plan d’apurement à hauteur de 400 euros, outre le loyer courant pour s’acquitter de sa dette ;
A titre subsidiaire,
Lui octroyer un délai qui ne saurait être inférieur à 12 mois pour quitter les lieux ;

Lui octroyer des délais de paiement qui ne sauraient être inférieurs à deux ans afin de d’apurer sa dette locative ;

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-II de ladite loi prévoit que « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) »

L’article 24-III dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

La demanderesse ne justifie pas de ses statuts.

En l'espèce, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 11 octobre 2024 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Si Madame [W] [M] reconnaît le principe de la dette, elle en conteste toutefois le montant.

Elle soutient dans ses écritures avoir réalisé trois versements qui n’ont pas été pris en compte par le bailleur. En effet, elle argue avoir procédé à deux virements de 1 771 euros, l’un en décembre 2024 et l’autre en janvier 2025, ainsi qu’un troisième de 1 000 euros en février 2025. A ce titre, elle verse aux débats une capture d’écran faisant état d’un virement de 1 771 euros sur laquelle aucune date ne figure, de sorte qu’il n’est pas possible de s’assurer ni de la véracité des faits allégués ni de la réception effective desdites sommes sur le compte le bailleur.

En conséquence, Madame [W] [M] ne justifie pas des versements dont elle se prévaut, il ne pourra donc pas en être tenu compte.

En revanche, il appartiendra au bailleur de déduire de la dette locative toute somme perçue entre la date de l’audience et la signification du présent jugement.

Il résulte des pièces produites que Madame [W] [M] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers, des charges et des indemnités d'occupation du local d'habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 8 125.03 euros au 17 avril 2025, précision étant faite qu'un virement de 1 771 euros apparaît en date du 16 avril 2025. Les mensualités d’assurance contre les risques locatifs n’étant pas justifiées au regard des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 pour un montant de 460.80 euros, elles resteront à la charge du bailleur.

La créance étant justifiée pour un montant 7 664.23 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [W] [M] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision en l’absence de demande précise.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges récupérables ou du dépôt de garantie à leur échéance six semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [W] [M] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 3 747.54 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 avril 2024.

Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due par Madame [W] [M]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 25 avril 2024, Madame [W] [M] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter du 25 avril 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [W] [M] à son paiement.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Madame [W] [M]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. »

Madame [W] [M] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 400 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette.

Le bailleur accepte le principe de l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire mais évoque toutefois le versement d’une somme complémentaire de 800 euros, conformément au plan d’apurement signé entre les parties le 28 novembre 2024.

Il ressort du diagnostic social et financier que la dette locative est consécutive à des difficultés personnelles et familiales, Madame [W] [M] vivant seule avec ses quatre enfants depuis son divorce en 2015. Elle perçoit un salaire net mensuel de 2 100 euros au titre d’un contrat à durée indéterminée et des allocations à hauteur de 764 euros. Madame [W] [M] a signé un plan d’apurement en s’engageant à payer la somme de 800 euros en sus des loyers et charges courants, ce montant a été déterminé en prenant en considération l’aide financière que son fils aîné, autoentrepreneur et âgé de 25 ans, est susceptible de lui apporter. Toutefois, selon le décompte produit aux débats, le plan d’apurement n’a pas été respecté par la locataire.

Il ressort du décompte que par un virement reçu par le bailleur le 16 avril 2025, Madame [W] [M] a repris le paiement intégral de ses loyers au jour de l’audience, versant en outre un complément afin d’apurer sa dette. En outre, les ressources financières de Madame [W] [M] permettent de considérer qu’elle est en capacité de régler sa dette locative.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Madame [W] [M] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [W] [M] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,
la clause résolutoire reprendra son plein effet,
il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

La clause résolutoire ayant été suspendue, il n’y a pas lieu de statuer sur le dépôt de garantie et sur les demandes subsidiaires de délais de paiement et pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire

Madame [W] [M], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et le coût du dénoncé à la CCAPEX, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par la bailleresse bailleur afin de recouvrer les sommes dues.

La défenderesse sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS