TJ 13055, 6 mai 2025, RG 24/02521

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Août 2025
Président : Madame Nadia ATIA, Vice-Présidente
Greffier : M. CARITEY,
Débats en audience publique le : 06 Mai 2025

GROSSE :

Le 12 08 25 à Me GALISSARD,
Me GOMEZ ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/02521 - N° Portalis DBW3-W-B7I-42VP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E] [R]
née le 17 Août 1974 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Alain GALISSARD de l’ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [D]
né le 26 Juillet 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Nathalie GOMEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [Z] épouse [D]
née le 06 Avril 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Nathalie GOMEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 28 août 2019, Mme [E] [R], représentée par sa mandataire, la société Century 21 Transactions Can, dite l’Agence, a donné à bail à Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D] une maison à usage d’habitation non meublée située au [Adresse 2] dans le [Localité 8] pour un loyer de 1.230,56 euros.

Le 25 janvier 2022, Mme [E] [R], représentée par sa mandataire la société Century 21 Transactions Can, a fait délivrer à Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D] un congé pour reprise à effet du 27 août 2022.

Par courrier du 21 mars 2022, un inspecteur de salubrité a mis en demeure Mme [E] [R] de mettre en œuvre plusieurs préconisations dans un délai d’un mois, retenant plusieurs infractions au règlement sanitaire départemental (RSD).

Par courrier en date du 10 juillet 2022, Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D] ont avisé la mandataire de Mme [E] [R] de leur contestation du congé.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2022, Mme [E] [R] a fait assigner Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 15-1 et 28-8-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 du code de procédure civile aux fins de :

-dire et juger que par l’effet du congé délivré Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D] sont déchus de tout droit d’occupation à compter du 27 août 2022,
-voir ordonner la libération des lieux et en tant que de besoin leur expulsion et de tout occupant de leur chef, avec l’assistance d’une commissaire de police et d’un serrurier si besoin,
-condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 2.000 euros, représentant le montant des sommes dues au titre des indemnités d’occupation à compter du 28 août 2022 jusqu’à la libération des lieux,
-condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 23 février 2023.

Elle a été plaidée par les conseils des parties à l’audience du 22 février 2024. Un renvoi au fond a été ordonné selon décision rendue le 18 avril 2024.

L’affaire a été appelée en audience civile le 8 octobre 2024.

A l’audience du 6 mai 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions n° 3, Mme [E] [R] conclut au débouté des demandes de Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D] et demande de, au visa des articles 15-1 et 28-8-1 de la loi du 6 juillet 1989, 1240 du code civil et 834 du code de procédure civile :

-dire et juger que par l’effet du congé délivré Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D] sont déchus de tout droit d’occupation à compter du 27 août 2022,
-voir ordonner la libération des lieux et en tant que de besoin leur expulsion et de tout occupant de leur chef, avec l’assistance d’une commissaire de police et d’un serrurier si besoin,
-condamner au paiement de la somme de 24.000 euros en réparation du préjudice causé par leur maintien dans les lieux nonobstant leur engagement de les libérer et leur préavis de départ au 10 avril 2023,
-condamnation au paiement de la somme de 495 euros au titre de la facture de nettoyage et désengorgement des chéneaux et gouttières,
-condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2.500 euros,
-condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir sa décision de reprise de son bien afin de s’y établir, tant à titre personnel que professionnel, suite à la vente de son domicile le 31 août 2022. Elle indique qu’elle s’installe dans sa maison sise à [Localité 4], destinée à la location saisonnière, dans l’attente de la libération des lieux.
Elle estime que Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D] sont de mauvaise foi au regard de la radiation de leur demande de logement social le 12 mai 2024 et du refus d’une proposition de logement le 25 septembre 2023.
Sur les moyens invoqués en défense, elle conteste tout manquement à ses obligations de délivrance conforme et d’entretien. Sur la mise en demeure de la Mairie, postérieure au congé, elle explique qu’elle souhaitait engager les travaux une fois les locataires partis. Elle avance les manquements de Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D] à leur obligation d’entretien des lieux, s’agissant des chéneaux et des gouttières ainsi que des grilles de ventilation.
Sur sa demande indemnitaire, elle avance une perte de revenus fonciers et des charges supplémentaires, outre l’attitude procédure de Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D] constitutive d’un abus de droit.
Sur les demandes reconventionnelles, elle se prévaut de ses diligences pour répondre aux problèmes rencontrés par Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D] et réaliser les travaux nécessaires, outre l’absence de persistance des désordres.

Aux termes de leurs conclusions en défense, Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D], au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1719 et 1721 du code civil, 145, 834 et 835 du code de procédure civile :

-à titre principal, opposent la nullité du congé et concluent au débouté des demandes de Mme [E] [R],

-à titre reconventionnel, sollicitent :

*que soit ordonnée la réalisation des recherches de fuites et de tous travaux de nature à supprimer les causes des désordres sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
*l'autorisation de consigner les loyers (..) jusqu’à parfait achèvement des travaux,
*la condamnation de Mme [E] [R] à leur payer les sommes de 4.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance résultant de l’indécence du logement, de 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral et de 2.000 euros en réparation de leur préjudice au titre de la résistance abusive,
*la condamnation de Mme [E] [R] à leur rembourser les loyers déjà versés depuis le début du bail à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice au titre de la restitution des loyers indûment perçus, somme à parfaire à la date de la décision à intervenir,

-en tout état de cause, demandent :
*la réduction du montant du loyer à compter du 28 août 2019 jusqu’à parfait achèvement des travaux,
*la condamnation de Mme [E] [R] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, outre les frais d’exécution forcée.

Ils font valoir la nullité du congé. Ils font état des désordres subis dès leur entrée dans les lieux, s’agissant de la défaillance de l’installation électrique, de problèmes de fermetures du portail et des fenêtres, de pression d’eau chaude, outre la présence de moisissures et d’humidité. Ils estiment que le logement est indécent et insalubre, Mme [E] [R] manquant par ailleurs à son obligation d’entretien des lieux. Ils précisent que leurs vaines réclamations, à compter de l’année 2021, sont antérieures au congé. Ils considèrent que le congé est une réaction de la bailleresse, faisant preuve d’une attitude laxiste, à leurs demandes répétées. Ils indiquent que des particuliers se présentent chez eux en affirmant que le bien allait être remis en location.
Sur leurs préjudices, ils avancent l’impact des désordres sur leur santé et celle de leurs quatre enfants.
Sur la radiation de leur demande de logement social, ils la justifient par un oubli, une nouvelle demande ayant été présentée. Ils expliquent qu’ils trouvent un logement, leur projet n’aboutissant cependant pas. Ils soutiennent avoir toujours été en recherche active d’un autre logement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la résiliation du bail par l’effet du congé

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le congé indique à peine de nullité les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise. Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Le caractère légitime et sérieux d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le juge peut tenir compte d'éléments postérieurs à la délivrance du congé dès lors qu'ils sont de nature à établir cette intention.

Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d'opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s'il compte réellement s'y installer sans que l'on puisse lui opposer l'existence d'un autre logement disponible.

La preuve du caractère frauduleux du congé incombe au preneur.

En l'espèce, les délais légaux ont été respectés et ne sont d'ailleurs pas remis en cause par Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D].

Le congé délivré le 25 janvier 2022 mentionne une reprise par la bailleresse elle-même pour raisons familiales.

Mme [E] [R] fait valoir son projet professionnel. Elle justifie de la souscription d’un bail commercial et du suivi à compter du mois de septembre 2020 d’une formation continue en ostéopathie d’une durée de cinq ans. Son titre de propriété mentionne qu’elle exerce la profession d’infirmière. Elle produit une demande de permis de construire en date du 9 mai 2023 relative à la construction d’un cabinet médical dans les lieux litigieux, en rez-de-chaussée.

Sur le caractère frauduleux du congé, Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D] versent au débat un courriel adressé par la mandataire de Mme [E] [R] le 15 décembre 2021 confirmant la réception de photographies relatives à la propagation de moisissures. Ils communiquent en outre la copie d’un courrier adressé à la société Century 21 et daté du 27 décembre 2021 aux fins de mise en œuvre d’une expertise et de réalisation des travaux de remise en état du logement, se référant à la présence de plusieurs traces de moisissures et d’humidité. Par courriel du 12 janvier 2022, ils l’avisent d’un signalement fait le même jour au service municipal d’hygiène et de sécurité.

Un inspecteur de salubrité visite la maison le 19 janvier 2022 et adresse une mise en demeure en date du 21 mars 2022 à Mme [E] [R] aux fins de, dans un délai d’un mois :

-recherche des causes d’infiltration au niveau de l’angle du mur de la chambre 1 et y remédier,
-recherche des causes de développement des moisissures au niveau des chambres et y remédier, traitement et remise en état des surfaces,
-aménagement de ventilations efficaces et adaptées (aucune ventilation dans la cuisine),
-assurer le bon fonctionnement de la climatisation réversible ainsi que des prises de la cuisine, ;
-modifier le bail au regard d’un éclairement insuffisant dans certaines pièces.

Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D] communiquent la copie d’un courrier en date du 10 juillet 2022 adressé à la mandataire de Mme [E] [R] afin de l’aviser de leur contestation du congé suite à la découverte d’une recherche d’autres locataires par Mme [E] [R]. Ils indiquent qu’ils vont faire visiter le logement aux personnes les en ayant avisés, à leur demande. Ils indiquent que leur recherche d’un nouveau logement demeure vaine.

Il ressort des pièces versées au débat par la bailleresse un signalement de désordres par Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D]. Dans un courriel du 30 décembre 2019, Mme [C] [P] informe la société Century 21 des suites de désordres. Elle mentionne une déclaration de sinistre à son assurance relative à des infiltrations d'eau dans la salle de bains et la chambre de ses enfants, outre la présence de moisissures. Mme [E] [R] répond à Mme [C] [P] dans un courriel du 10 janvier 2020, l’avisant de l’intervention d’un électricien le lendemain aux fins de remise en service de la ventilation mécanique contrôlée (VMC) défectueuse.

Mme [E] [R] verse par ailleurs au débat un échange de textos avec Mme [C] [P] le 6 décembre 2021 évoquant le changement de la VMC l’année précédente, Mme [E] [R] lui reprochant un défaut d’entretien des grilles de ventilation. Sa mandataire se rend sur place le lendemain et avise Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D] par courrier recommandé daté du 4 janvier 2022 de son constat du défaut d’entretien des réglettes de ventilation et des gouttières.

Elle produit un devis établi le 7 février 2022 pour un montant de 2.736 euros relatif à la révision de la V.M.C, à la vérification de la toiture et des gouttières des prises électriques et de la climatisation. Elle justifie de la réalisation de travaux selon deux factures établies le 12 janvier 2024 pour un montant total de de 2.200 euros et relatives aux ventilations.

Elle ne justifie ni des raisons familiales fondant son congé ni de la mise en œuvre des travaux préconisés par l’inspecteur de salubrité. Son titre de propriété indique un divorce selon jugement en date du 16 septembre 2008.

La délivrance d’un congé pour reprise pour raisons familiales non précisées moins d’un mois après une demande des locataires de mise en conformité du logement et deux semaines après la saisine d’un inspecteur de salubrité établissent, en l’absence de toute suite donnée à la mise en demeure de l’inspecteur de salubrité, hormis l’établissement de devis, établissent le caractère frauduleux du congé.

Il convient par conséquent d’accueillir l’exception de nullité et de prononcer la nullité du congé pour reprise délivré par Mme [E] [R] à Mme [E] [R] le 25 janvier 2022.

Mme [E] [R] sera par conséquent déboutée de ses demandes principales à l’exception de celle relative à la facture de nettoyage et désengorgement des chéneaux et gouttières, s’agissant d’une réparation locative en application du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives (article I c de l’annexe).

Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D] seront par conséquent condamnés à payer à Mme [E] [R] la somme de 495 euros au titre de la facture n° 2023.09.40 acquittée le 30 septembre 2023 auprès de la société Alti-Services Méditerranée.

Sur la responsabilité de la bailleresse

L'article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

- il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »
Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif du locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l'espèce, les parties sont liées par un contrat de bail en date du 28 août 2019 portant sur une maison en rez-de-chaussée composée d’un W.C, d’une terrasse fermée en véranda, d’une entrée, d’un séjour, d’une cuisine meublée et équipée, de quatre chambres, d’une salle d’eau avec w.c, d’un dégagement et d’un cellier, d’une surface habitable de 102,75 m2, construite entre 1975 et 1989.

La mise en demeure de l’inspecteur de salubrité en date du 21 mars 2022 établit des manquements au normes de décence s’agissant des infiltrations d’eau et de l’absence de ventilation adaptée.

Mme [E] [R] ne rapporte pas la preuve d’un défaut d’entretien de la V.MC par Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D]. Par ailleurs, si le défaut d’entretien des chéneaux et des gouttières par Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D] est de nature à aggraver les désordres, il ne revêt pas les caractéristiques de la force majeure en ce que l’entreprise saisie relève des problèmes d’étanchéité divers et non imputables à Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D].

Il en résulte un manquement de Mme [E] [R] à ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien des lieux.

Sur les préjudices

L'article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D] ne communiquent aucun élément relatif à leurs préjudices hormis en pièce n° 7 bis un courriel du 20 janvier 2022 comportant en pièce jointe des photographies non exploitables, outre une pièce n° 6 également non exploitable visant un relevé d’humidité dans les chambres.

Défaillants dans la charge de la preuve, Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D] seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur les travaux

En l’absence de saisine de l’inspecteur de salubrité aux fins d’une contre-visite et d’éléments précis relatifs aux travaux nécessaires à la remise en état des lieux à ce jour, les conditions de mise en œuvre de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies.

Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D] seront par conséquent déboutés du surplus de leurs demandes principales.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant, les dépens seront partagés par moitié entre Mme [E] [R] d’une part et Mme [C] [D] née [Z] et M. [N] [D] d’autre part.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,