TJ 76540, 16 juin 2025, RG 23/00668

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC - CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 16 juin 2025

MINUTE N° : FN/ELF

N° RG 23/00668 - N° Portalis DB2W-W-B7H-LYWC
63B Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice
2B Demande de mise en cause d’un tiers pour condamnation ou en déclaration de jugement commun

AFFAIRE :
S.A.R.L. ACTIFIMM [T]
C/
S.C.P. DENIEL-POUYMAYON & DAMOURETTE
Madame [F] [Z] épouse [N]

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ACTIFIMM [T]
dont le siège social est sis 35 rue beauvoisine CS 70083
76001 ROUEN

représentée par Maître Hortense VERILHAC de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 49, substituée par Maître Sandrine DARTIX-DOUILLET, avocat au barreau de Rouen

DÉFENDERESSES

S.C.P. DENIEL-POUYMAYON & DAMOURETTE
dont le siège social est sis 7 Grande Rue - 76690 CAILLY

représentée par Maître Pascal MARTIN-MÉNARD de la SCP EMO AVOCATS, avocat au barreau du HAVRE, avocat plaidant, vestiaire : 33

Madame [F] [Z] épouse [N]
née le 17 Novembre 1949 à ROUEN,
demeurant 203 rue des Colverts - 76690 CLÈRES

représentée par Maître Patrice LEMIEGRE de la SELARL PATRICE LEMIEGRE PHILIPPE FOURDRIN SUNA GUNEY ASSOCIÉS, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 58, substitué par Maître Nadège SANSON, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 28 avril 2025

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

JUGEMENT : contradictoire
Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 juin 2025

Le présent jugement a été signé par Frédérique NIBOYET, Vice Présidente, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement du 4 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Rouen a condamné in solidum les sociétés Actifimm [T], MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à M. [P] et Mme [B] les sommes suivantes :

7 038,39 euros au titre des loyers de mars 2021 à janvier 2022,3 634 euros au titre de l'augmentation du coût des travaux,800 euros au titre du préjudice moral,1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les dépens.
Par acte d'huissier en date du 7 février 2023, la SARL ACTIFIMM [T] a fait assigner Mme [Z] épouse [N], et la SCP DENIEL-POUYMAYON et DAMOURETTE devant le tribunal judiciaire de Rouen.

Dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 4 mars 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, la SARL ACTIFIMM [T] demande au tribunal de bien vouloir :

Vu les articles 1240, 1231-1, 1104, 494-1 et 494-3 du Code Civil,
Vu les articles 331 et 367 du Code de Procédure civile,
Vu les pièces visées ou versées aux débats,
Vu le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de ROUEN le 04 juillet 2024

DÉCLARER la SARL ACTIFIMM [T] recevable et bien fondée en ses demandes,

A titre principal :
CONDAMNER solidairement la SCP JEAN-PIERRE DAMOURETTE et ANNE DENIEL-POUYMAYON ainsi que Madame [F] [N] à garantir la SARL ACTIFIMM [T] de toutes les condamnations mises à sa charge suivant Jugement du 04 juillet 2024 ;

En conséquence :
CONDAMNER solidairement la SCP JEAN-PIERRE DAMOURETTE et ANNE DENIEL-POUYMAYON ainsi que Madame [F] [N] à verser à la SARL ACTIFIMM [T] la somme totale de 12.972,39 € ;

A titre subsidiaire :
ORDONNER un partage équitable de responsabilité entre la SARL ACTIFIMM [T], la SCP JEAN-PIERRE DAMOURETTE et ANNE DENIEL-POUYMAYON et Madame [F] [N] à hauteur de 33,33 % chacun ;

En conséquence :
CONDAMNER solidairement la SCP JEAN-PIERRE DAMOURETTE et ANNE DENIEL-POUYMAYON ainsi que Madame [F] [N] à verser à la SARL ACTIFIMM [T] 2/3 des sommes au paiement desquelles cette dernière a été condamnée selon Jugement du 04 juillet 2024, soit la somme de 8.648,26 € ;

En tout état de cause :
DÉBOUTER Madame [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER solidairement la SCP JEAN-PIERRE DAMOURETTE et ANNE DENIEL-POUYMAYON ainsi que Madame [F] [N] à verser à la SARL ACTIFIMM [T] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER solidairement la SCP JEAN-PIERRE DAMOURETTE et ANNE DENIEL-POUYMAYON ainsi que Madame [F] [N] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL Actifimm [T] fait notamment valoir que Mme [N] engage sa responsabilité contractuelle en ce qu'elle ne pouvait ignorer qu'une autorisation devait être sollicitée auprès du juge des tutelles pour la vente du bien immobilier. Elle indique que M. [P] et Mme [B] ont réussi à obtenir la condamnation de la société ACTIFIMM [T] à la réparation des différents préjudices qui, selon eux, ont résulté de la signature tardive de l'acte authentique de vente. Elle indique que ces préjudices résultent en réalité de l'absence d'habilitation familiale autorisant Mme [N] à signer l'acte authentique au nom et pour le compte de son époux et non de l'éventuelle faute commise par la SARL Actifimm [T]. Elle observe que seule Mme [N] avait la possibilité de saisir le juge des tutelles afin de faire autoriser à vendre l'immeuble situé à Sotteville les Rouen.

Quant à la responsabilité de la SCP DAMOURETTE / DENIEL-POUYMAYON, elle fait valoir que le notaire engage sa responsabilité délictuelle à l'égard des tiers. Elle indique que le notaire doit s'assurer de l'efficacité et de l'utilité des actes passés avec son concours. Le notaire, qui a concouru à la vente aux côtés de Mme [N], aurait dû informer et prévenir sa cliente de l'inefficacité de l'acte à venir en l'absence des démarches nécessaires à l'habilitation litigieuse.

Elle demande donc recours et garantie des condamnations mises à sa charge suivant jugement du 4 juillet 2024 en totalité ou, à titre subsidiaire, en partie, dans le cadre d'un partage de responsabilité.

Dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 7 avril 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, Mme [Z] épouse [N] demande au tribunal de bien vouloir :

Vu l’article 1992 du Code Civil,
Vu la jurisprudence visée,
Vu le jugement du Tribunal Judiciaire de ROUEN du 4 juillet 2024, RG 22/01650,
Vu les pièces versées aux débats,

Débouter la SARL ACTIFIMM [T] de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Madame [F] [Z] épouse [N],

Condamner la SARL ACTIFIMM [T] à régler à Madame [N] la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour manquement contractuel et violation du devoir d’information et de conseil,

Condamner la SARL ACTIFIMM [T] à régler à Madame [N] la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner la SARL ACTIFIMM [T] à régler à Madame [N] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Condamner la SARL ACTIFIMM [T] aux entiers dépens de l’instance.

Mme [N] soutient n'avoir omis aucune information nécessaire à la régularité des actes, pas plus qu'elle n'a donné de fausse information. Elle indique qu'elle n'avait aucune obligation de solliciter l'autorisation du juge des tutelles pour la vente de l'immeuble à Sotteville les Rouen, en ce que l'habilitation portait tant sur les actes d'administration que de disposition. Elle explique que la société Actifimm [T] disposait du jugement d'habilitation familiale en date du 31 octobre 2017 depuis plusieurs mois en amont de la signature du compromis de vente. Elle relève que le mandat de vente exclusif a été régularisé en juin 2020 et qu'y est annexé le jugement d'habilitation familiale.

Elle ajoute qu'un autre mandat exclusif de vente avait été signé en mai 2019 pour un autre bien appartenant aux époux [N] pour un bien sis à Montville auquel était déjà annexé le jugement d'habilitation du 31 octobre 2017.

Elle fait valoir que lorsque la société ACTIFIMM GUERNIER rédige le compromis de vente, Mme [N] ne détient plus d'habilitation familiales depuis le 31 octobre 2020. Elle soutient qu'en sa qualité de rédacteur de l'acte, l'agent immobilier est cependant tenu d'une obligation de résultat. A titre reconventionnel, elle sollicite des dommages et intérêts pour manquement contractuel et violation du devoir d'information et de conseil, à hauteur de 5 000 euros, outre une somme de 5 000 euros pour procédure abusive.

Dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 28 mars 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, la SCP DENIEL-POUYMAYON et DAMOURETTE demande au tribunal de bien vouloir :

Débouter la SARL ACTIFIMM [T] de ses demandes à l’encontre de la SCP Jean-Pierre DAMOURETTE & Anne DENIEL-POUYMAYON.

Condamner la SARL ACTIFIMM [T] à payer à la SCP Jean-Pierre DAMOURETTE & Anne DENIEL-POUYMAYON une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la SARL ACTIFIMM [T] aux entiers dépens.

La SCP DENIEL-POUYMAYON et DAMOURETTE s'oppose aux demandes formulées. Elle relève que Mme [N] n'avait pas à solliciter une autorisation spécifique du juge des tutelles pour vendre le bien, dès lors qu'elle était autorisée par le jugement d'habilitation. Elle conteste toute faute s'agissant de l'expiration de l'habilitation de représentation de l'époux de Mme [N].

Elle indique que l'étude n'a pas été consultée pour la mise en vente du bien de Sotteville les Rouen et n'a pas participé à la préparation du compromis de vente, lequel a été rédigé par le cabinet [T]. En outre, c'est Maître DENIEL-POUYMAYON qui s'est aperçue, en instruisant la vente dont elle était saisie à réception du compromis, qu'il avait été signé sur la base d'une habilitation familiale expirée. Elle indique qu'il a fallu ensuite attendre l'instruction de la demande auprès du juge des tutelles.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 14 avril 2025.

L'affaire a été fixée à l'audience du 28 avril 2025.

Le délibéré est fixé au 16 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des articles 4 et 768 du code de procédure civile, il est constant que le tribunal n’a pas à statuer sur les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ces « demandes » n’étant aucunement assimilées à des prétentions susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée.

Sur les demandes tendant à la mise en jeu de la responsabilité de Mme [N] et du notaire

Sur la responsabilité de Mme [N]
Vu l'article 1231-1 du code civil,

En l'espèce, selon jugement d'habilitation générale en date du 31 octobre 2017 rendu par le tribunal d'instance de Rouen, Mme [F] [N] était habilitée à représenter son époux M. [X] [N] dans « l'ensemble des actes tant d'administration que de disposition, relatifs aux biens de M. [X] [N] », pour une durée de 36 mois. L'autorisation préalable du juge des tutelles, en cas de vente, n'était prévue en plus qu'en cas « d'opposition d'intérêts avec la personne protégée » ou de disposition des droits relatifs au logement prévus par l'article 426 du code civil.

Selon l'article 426 du code civil : « Le logement de la personne protégée et les meubles dont il est garni, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de celle-ci aussi longtemps qu'il est possible ». La question se posait dès lors de la nécessité d'une autorisation préalable de Mme [N] aux fins d'opérer la vente litigieuse.

En outre, et en tout état de cause, l'habilitation familiale générale conférée avait une durée de 36 mois, arrivant ainsi à expiration le 31 octobre 2020.

Il résulte du jugement du 20 octobre 2021 que le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Rouen a habilité Mme [F] [N] en sa qualité d'épouse à représenter M. [X] [N] pour l'ensemble des actes relatifs à ses biens et spécifiquement « habilité [celle-ci] à représenter M. [X] [N] lors des ventes immobilières des logements situés [notamment] à Sotteville les Rouen ».

Il ressort des éléments communiqués que le mandat exclusif de vente confié au cabinet [T] IMMOBILIER et signé par Mme [N] s'agissant du bien situé à Sotteville les Rouen avec une rémunération du mandataire à hauteur de 7 500 euros HT mentionnait les mandants : M. [X] [N] et Mme [F] [N] « suivant acte de jugement d'habilitation familiale générale en date du 31 octobre 2017, Mme [F] [N] est habilitée à signer les présentes en nom et place de son époux, M. [X] [N] (jugement fourni en annexe) ».

Le compromis de vente, signé avec le concours du cabinet [T], reprend cette même mention en se référant aux vendeurs M. [X] [N] et Mme [F] [N].

En tant qu'intermédiaire professionnel, le cabinet ACTIFIMM [T] devait s'assurer que Mme [N] avait le pouvoir de représenter son époux, d'autant plus que dès le mandat confié en juin 2020, le cabinet [T] disposait du jugement d'habilitation puisqu'il y était annexé. Il devait donc s'enquérir de ce que Mme [N] était bien autorisée à vendre seule le logement appartenant également à son époux. Il ne saurait donc reprocher à Mme [T] de ne pas lui avoir communiqué les informations requises, celle-ci ayant dès le début donné le jugement de 2017 et le cabinet [T] ne rapportant pas la preuve de lui avoir demandé d'autres éléments nécessaires à la signature d'une vente immobilière.

Certes, il peut être reproché à Mme [N] d'avoir signé un mandat exclusif de vente et un compromis de vente, alors qu'elle ne disposait pas de l'autorisation de vendre seule le logement appartenant aussi à son mari, quand bien même elle croyait avoir ce pouvoir.

Mais, la société ACTIFIMM GUERNIER, mandataire professionnel de l'immobilier, ayant eu communication du jugement sur lequel Mme [N] fondait son pouvoir, aurait dû solliciter de la part de Mme [N] une autorisation valable de vendre seule.

La faute de la société ACTIFIMM est à l'origine exclusive du préjudice dont elle réclame aujourd'hui réparation, de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande à l'encontre de Mme [N].

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier que Mme [N], informée de la difficulté, a ensuite écrit au juge des tutelles (tampon du greffe le 18 janvier 2021) aux fins de renouvellement de la mesure d'habilitation familiale ; elle en a aussitôt avisé la SARL ACTIFIMM [T].

Mme [N] a ensuite écrit à nouveau au juge des tutelles (courrier du 11 avril 2021 indiquant que trois immeubles font l'objet de ventes qui attendent d'être autorisées et que notamment, les acheteurs de la maison située à Sotteville les Rouen sont contraints par certains impératifs) ; elle a tenu le cabinet [T] informé, de sorte qu'aucune faute ne peut à ce stade lui être reprochée.

Sur la responsabilité de la SCP DAMOURETTE / DENIEL-POUYMAYON
Vu l'article 1240 du code civil,

Il ressort des éléments du dossier que la SCP Damourette / Deniel-Pouymayon n'a pas participé à l'élaboration du compromis de vente, rédigé et signé par le cabinet [T] le 6 novembre 2020.

La signature de l'acte authentique n'est pas intervenue et l'autorisation de la vente par Mme [N] seule résulte du jugement du juge des tutelles en date du 20 octobre 2021, de sorte qu'il n'est pas démontré que la signature tardive de l'acte de vente résulte d'un acte de la SCP Damourette / Deniel-Pouymayon.

La société ACTIFIMM [T] ne saurait reprocher une absence de réactivité de Maître DENIEL-POUYMAYON jusqu'au 9 avril 2021, alors que Mme [N] a saisi rapidement le juge des tutelles le 14 janvier 2021, et en a informé la société ACTIFIMM [T].

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la société ACTIFIMM [T] échoue à démontrer une faute de la SCP Damourette / Deniel-Pouymayon, de sorte qu'elle sera déboutée de l'ensemble de ses demandes.

Sur les demandes reconventionnelles

A titre reconventionnel, Mme [N] sollicite 5 000 euros de dommages et intérêts pour manquement contractuel et violation du devoir d'information et de conseil.

Elle ne saurait toutefois invoquer une faute de la société ACTIFIMM [T] distincte de la sienne, dans la mesure où elle disposait elle-même du jugement d'habilitation familiale et de sa durée, et n'avait pas d'autorisation pour vendre seule l'immeuble litigieux, celle-ci résultant uniquement du jugement rendu par le juge des tutelles en octobre 2021.

Etant ajouté l'absence de préjudice, seule la société ACTIFIMM [T] ayant été condamnée à verser des dommages et intérêts aux acquéreurs de la vente litigieuse pour le retard de signature de l'acte authentique.

Compte tenu de ces éléments, et alors qu'elle n'avait pas le pouvoir de vendre seule le bien appartenant également à son mari, Mme [N] ne saurait valablement se plaindre du caractère abusif de la procédure en intervention forcée à son égard.

En conséquence, les demandes reconventionnelles de Mme [N] seront rejetées.

Sur les frais et dépens, l’exécution provisoire

La société ACTIFIMM [T], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens.

La société ACTIFIMM [T], tenue aux dépens, sera condamnée à verser à Mme [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à la SCP DAMOURETTE / DENIEL-POUYMAYON une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS