TJ 76540, 16 juin 2025, RG 23/02443

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC - CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 16 juin 2025

MINUTE N° : FN/ELF

N° RG 23/02443 - N° Portalis DB2W-W-B7H-L657
71F Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée
0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :
Madame [L] [J] épouse [R]
C/
Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE BLETRY, représenté par son syndic le cabinet CITYA
Monsieur [O] [W]

DEMANDERESSE

Madame [L] [J] épouse [R]
née le 22 Mars 1965 à LE HAVRE (76600)
demeurant 55 route du Havre - 76460 SAINT VALÉRY EN CAUX

représentée par Maître Sandrine ULRICH, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 47

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE BLETRY Représenté par son syndic le cabinet CITYA
dont le siège social est sis 12 rue Victor Hugo - 76200 DIEPPE

représentée par Maître Sandrine DARTIX-DOUILLET de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 49

Monsieur [O] [W]
né le 29 Janvier 1943 à POITIERS (86000)
demeurant 7 rue du Faubourg Montmartre - 75009 PARIS

représenté par Maître Alexandre MAÂT, avocat au barreau de ROUEN, avocat postulant, vestiaire : 150, Maître Thierry BRONNER, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 28 avril 2025

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

JUGEMENT : contradictoire
Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 juin 2025

Le présent jugement a été signé par Frédérique NIBOYET, Vice Présidente, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d'huissier en date du 7 juin 2023, Mme [J] épouse [R] a fait assigner M. [O] [W] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence BLETRY représenté par son syndic la société CITYA devant le tribunal judiciaire de Rouen.

Dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 7 octobre 2024 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, Mme [J] épouse [R] demande au tribunal de bien vouloir :

Annuler les résolutions 3, 4,5,8,9 de l’assemblée générale du 6 avril 2023

Dire le syndicat des copropriétaires et le syndic responsable dans la gestion de l’immeuble et notamment pour défaut d’entretien de l’immeuble

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence BLETRY et Monsieur [O] [W] au paiement de la somme de 28 431.14 euros au titre des fautes de gestion dans l’administration de l’immeuble et notamment le défaut d’entretien ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence BLETRY et Monsieur [O] [W] au paiement de la somme 5000 euros au titre du préjudice moral,

Dire que Madame [R] sera dispensée des frais de procédure et des indemnités dues au titre des charges de copropriété.

CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [W] en sa qualité de syndic bénévole et le syndicat des copropriétaires Résidence BLETRY représenté par son syndic la Société Citya à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [W] en sa qualité de syndic bénévole et le syndicat des copropriétaires Résidence BLETRY représenté par son syndic la Société Citya aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sandrine ULRICH,

Au soutien de ses prétentions, Mme [J] épouse [R] fait notamment valoir avoir alerté à plusieurs reprises sur les problèmes d'eau et d'humidité dans la copropriété divisée en trois familles ainsi que sur le défaut de ventilation des logements. Elle relate qu'une déclaration d'un champignon de type mérule a été effectuée dans le lot [F] / [G] en juin 2021, lot inhabité ni chauffé, ni aéré, sans lumière. Elle s'oppose aux travaux de mérules, dans la mesure où le sinistre mérules a été mal traité tant au plan de la prévention puisqu'elle avait alerté, que dans la déclaration de sinistre aux assurances. Elle conteste plusieurs résolutions de l'assemblée générale du 6 avril 2023.

Dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 10 mars 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, M. [O] [W] demande au tribunal de bien vouloir :

- débouter Mme [L] [R] de toutes ses demandes à l’encontre de M. [W],

- condamner Mme [L] [R] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [O] [W] relève que la résidence BLETRY à Saint Valéry en Caux est un immeuble détenu en copropriété par quatre cousins. Il soutient avoir fait toutes les diligences nécessaires et rappelle qu'il était syndic bénévole de 2013 à janvier 2022. Il relate avoir été informé par M. [I] [G] de la probable présence de mérules dans le lot [G]/[F] le 17 mai 2021 et qu'un diagnostic a été effectué le 10 juin 2021 par la société NOREXIMMO à Deauville. Il ajoute avoir fait établir un devis pour le traitement de ce parasite pour un coût de 6809 euros le 16 juillet 2021, que lesdits travaux ont été approuvés le 5 janvier 2022 lors de l'assemblée des copropriétaires mais refusés par Mme [R]. Il estime qu'il s'agit d'un litige entre cousins et que la demande formulée par Mme [J] épouse [R] est abusive, d'où sa demande de prise en charge de ses frais irrépétibles au titre de l'article 700 CPC.

Dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 12 juillet 2024 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, le syndicat des copropriétaires de la Résidence BLETRY représenté par son syndic la société CITYA demande au tribunal de bien vouloir :

- débouter Mme [L] [R] de toutes ses demandes,

- condamner Mme [L] [R] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence BLETRY représenté par son syndic indique que le cabinet CITYA est le syndic de copropriété depuis le 1er janvier 2022. Il relate qu'il existait de fortes divergences de points de vue entre Mme [R] et l'indivision [D] notamment sur la répartition des charges, les travaux à entreprendre, l'entretien de la copropriété, notamment les jardins. Il ajoute qu'à partir de 2019, des tensions sont à nouveau apparues entre les copropriétaires et M. [W] a estimé que ses fonctions devenaient difficiles à assumer pour un syndic bénévole. Il relate que, parallèlement, en 2021, Mme [G] a découvert dans son appartement des traces d'humidité. Il explique qu'à compter de 2023, des travaux de traitement des mérules pour 43 000 euros ont été votés par l'assemblée générale des copropriétaires du 6 avril 2023, mais Mme [R] a encore voté « contre ». Il s'oppose tant à la demande d'annulation des résolutions qu'aux demandes tendant à mettre sa responsabilité en jeu, relevant qu'il s'agit dans ce dossier essentiellement d'un problème relationnel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 14 avril 2025.

L'affaire a été fixée à l'audience du 28 avril 2025.

Le délibéré est fixé au 16 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des articles 4 et 768 du code de procédure civile, il est constant que le tribunal n’a pas à statuer sur les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ces « demandes » n’étant aucunement assimilées à des prétentions susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée.

Sur la contestation des résolutions de l'assemblée générale du 6 avril 2023

Mme [J] épouse [R] expose que les représentants du syndicat de la copropriété n'ont pas fourni les informations nécessaires pour que les copropriétaires puissent être valablement informés sur les travaux projetés. Elle ajoute qu'il y a un défaut d'entretien constant de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires de la Résidence BLETRY représenté par son syndic la société CITYA s'oppose à cette demande, arguant de ce que les éléments nécessaires pour statuer sur les résolutions proposées ont été fournies.

En l'espèce, Mme [J] épouse [R] n'indique pas quelles informations auraient manqué précisément, de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande en annulation des résolutions de l'assemblée générale du 6 avril 2023, la n°3 (approbation de comptes de l'exercice 2022, comptes joints à la convocation), la n°4 (quitus au syndic 2022), la n°5 (approbation du budget prévisionnel, budget détaillé poste par poste), la n°8 (validation d'honoraires pour travaux de remise en état suite au traitement de mérule précédemment votés) et la n°9 (affectation de 220 euros restants).

Sur la responsabilité du syndic bénévole dans sa gestion du sinistre mérule et sur celle du syndicat des copropriétaires

Mme [J] épouse [R] fait valoir un défaut d'entretien des parties communes qui a généré le sinistre mérule.

En l'espèce, il résulte certes d'un courriel de Mme [R] du 29 novembre 2019 à l'attention de M. [W] qu'elle sollicite un point complémentaire à soumettre lors de l'assemblée générale, à savoir « un diagnostic sur la mérule pour toute la maison » et « aborder la non aération de la partie [D] », ce qu'elle évoque à nouveau par courriel du 9 décembre 2019 et auquel il n'est pas démontré qu'une réponse ait été aussitôt apportée.

Cependant, M. [W] réagit par mail du 20 mai 2021 qu'il y a lieu d'effectuer de toute urgence un diagnostic, vu qu'un professionnel a détecté de la mérule dans l'appartement de M. [F]. Si la demanderesse évoque un sinistre intempéries en 2012, elle ne justifie pas de manière circonstanciée que le syndic bénévole aurait commis une quelconque faute dans sa gestion. Au contraire, il convient d'observer que la société NOREXIMMO a été mandatée rapidement après la probable trace de mérule découverte, soit le 10 juin 2021. Et il n'est pas établi qu'un diagnostic un an plus tôt aurait permis d'éviter le constat de la présence de mérules.

A cet égard, il ressort du rapport d'expertise de NOREXIMMO en date du 1er juillet 2021 que des vrillettes et mérules ont été découvertes au 1er et 2ème étage dans l'appartement [U] ainsi que des indices ponctuels de vrillettes au 2ème étage dans le séjour de M. [W]. Il est noté comme cause probable de développement de mérules « infiltration par jouées de fenêtre ». Il convient également de relever que le sinistre s'est développé en premier lieu dans une partie privative et a pu se développer à l'intérieur de la copropriété. Ainsi que cela ressort du courriel de Normandie expertises en date du 22 septembre 2021, il est supposé « un manque d'entretien » durant de nombreuses années, sans que cela puisse être imputable spécifiquement aux défendeurs. Et ledit courriel mentionne que « ces infiltrations sont insidieuses car non détectables même en habitant sur place », de sorte qu'il ne saurait être fait grief aux défendeurs de ne pas l'avoir visualisé plus tôt.

Le défaut d'entretien imputable au syndicat des copropriétaires et au syndic n'est dès lors pas caractérisé, et alors que le sinistre mérule s'est révélé au sein d'une partie privative.

Quant à l'absence de prise en charge par l'assurance de la copropriété du sinistre, cela tient aux conditions de l'assurance et ne saurait être une cause de responsabilité du syndic.

En l'absence de preuve d'une faute, la demanderesse sera en conséquence déboutée de ses demandes de paiement et de préjudice moral de surcroît non établi par la seule nécessité de régler les travaux tendant à la suppression des mérules.

Sa demande de dispense d'indemnités dues au titre des charges de copropriété sera également rejetée, n'étant pas suffisamment fondée.

Sur les frais et dépens, l’exécution provisoire

Mme [J] épouse [R], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens et sa demande sur le fondement de l'article 700 CPC rejetée.

L'équité ne commande pas de faire droit aux autres demandes sur le fondement de l'article 700 CPC, de sorte qu'elles seront rejetées.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS