TJ 56121, 15 mai 2025, RG 24/00808

N° RG 24/00808 - N° Portalis DBZH-W-B7I-C5W45 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/ N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT
JUGEMENT DU 15 Mai 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [Z] venant aux droits de M. [X] [B], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [U] [S] venant aux droits de M. [X] [B]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

à :

DEFENDEUR:

Madame [K] [O], demeurant [Adresse 1]
représentée par Monsieur [G] [F] muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD
GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 13 Mars 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 15 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le 15/05/2025 :

Exécutoire à [Y] [Z] -[U] [S]

Copie à [K] [O] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2019, Monsieur [X] [B] a donné à bail à Madame [K] [O] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 1]) moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 420 euros charges comprises.

Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [S] ont acquis ledit bien immobilier suivant acte authentique en date du 30 juin 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [S] ont fait assigner Madame [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l'audience du 13 mars 2025 pour voir:

-constater ou prononcer la résiliation du bail consenti du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

-dire Madame [K] [O] occupante sans droit ni titre depuis le 30.11.2024 et ordonner en conséquence son expulsion des lieux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

-condamner Madame [K] [O] à leur payer:

-une indemnité d’occupation égale à 420 euros à compter de la résiliation du bail,
- la somme de 2100 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés, arrêtés au 3 décembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
-la somme de 300 euros au titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du Code Civil alinéa 3 du Code Civil , outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du Code Civil

-la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au visa de l’article 1231-7 du code civil,

-condamner Madame [K] [O] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer signifié le 30.09.2024,

-ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 13 mars 2025, Monsieur [Y] [Z] en son nom et en celui de Madame [U] [S], a renouvelé l’ensemble des demandes. Il a actualisé la dette locative à la somme de 3360 euros, mois de mars 2025 inclus.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Madame [K] [O] représentée par Monsieur [F] [G], son compagnon, a indiqué ne pas contester la dette locative. Elle a précisé avoir eu des soucis de santé à l’origine de l’impayé de loyers. Elle a expliqué avoir des problèmes de fuite dans l’appartement et qu’elle n’a pas les quittances de loyers l’interdisant de pouvoir bénéficier des APL.. Elle a ajouté avoir fait un dossier de surendettement. Elle a demandé à la juridiction de ne pas statuer sur la résiliation mais sur un aménagement et un délai de la dette.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [Y] [Z] Madame [U] [S] sollicitent de la juridiction la condamnation Madame [K] [O] à leur verser la somme de 3360 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 13 mars 2025.

Madame [K] [O], n’a formulé aucune observation sur le montant réclamé et n’a pas justifié de paiements qui n’auraient pas été pris en compte par les bailleurs. Elle a fait état de ses ennuis de santé expliquant la dette locative.

Elle sera donc condamnée à payer à Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [S] la somme de 3360 euros au titre des loyers, charges et indemnités d”occupation impayés, suivant décompte arrêté au 13 mars 2025, mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Si Madame [K] [O] sollicite l’octroi de délais de paiement, force est de relever qu’elle ne justifie pas de la reprise avant l’audience du versement intégral du loyer courant. Il est également constant que par décision du 25 juillet 2024, la commission de surendettement des particuliers du Morbihan a déclaré le dossier de Madame [K] [O] recevable. Par décision du même jour, elle a orienté le dossier vers des mesures imposées.

Néanmoins, l’absence de reprise du paiement du loyer mensuel empêche de faire application des dispositions applicables en matière de surendettement.

Dès lors, elle ne remplit pas les conditions posées par l’article V de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.

Au vu de ces éléments, Madame [K] [O] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [S] produisent à l’appui de la demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé des loyers impayés d’un montant de 3360 euros, mois de mars 2025 inclus.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans un délai de 2 mois .

Madame [K] [O] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 lui a été signifié le 30 septembre 2024.

Madame [K] [O] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

L’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes ...

En l’espèce, l’absence de reprise du versement du loyer courant interdit de faire application des dispositions précitées.

Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [S] à la date du 30 novembre 2024.

Sur l'expulsion de la locataire:

Madame [K] [O] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l'indemnité d'occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 30 novembre 2024, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 420 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Madame [K] [O] et en application des dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, il convient d'ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le titulaire d'une créance de somme d'argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s'il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l'espèce une telle preuve n'est pas rapportée, il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée par Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [S] à titre de dommages et intérêts sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [O] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer à Monsieur [Y] [Z] et Madame [U] [S] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,