TJ 56121, 15 mai 2025, RG 24/00785

N° RG 24/00785 - N° Portalis DBZH-W-B7I-C5WQ2 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/ N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT
JUGEMENT DU 15 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Christelle GUILLOU-PERRIER, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [F], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 13 Mars 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 15 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le 15/05/2025 :

Exécutoire à Me Christelle GUILLOU-PERRIER

Copie à [U] [F]

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 29 mai 2024, Madame [D] [R] a consenti à Monsieur [U] [F] la location d'un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le versement d'un loyer mensuel initial de 695 euros, charges comprises.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est engagée en qualité de caution simple au bénéfice de Madame [D] [R] pour le paiement des loyers et charges suivant acte sous seing privé en date du 3 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [U] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT pour l’audience du 13 mars 2025 pour voir:

-Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation aux torts et griefs du preneur,

-Ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [F] et de tous occupants de son chef, avec si besoin le recours à la force publique,

-Condamner Monsieur [U] [F] à lui payer la somme de 3076,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 septembre 2024 sur la somme de 2381,76 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

-Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer augmenté des charges,

-Condamner Monsieur [U] [F] à lui payer les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

-Condamner Monsieur [U] [F] à lui payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

-Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

-Condamner Monsieur [U] [F] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est représentée par son conseil à l’audience du 13 mars 2025. Elle actualise le montant de la dette locative à la somme de 4466,67 euros, mois de janvier 2025 inclus. Elle précise que Monsieur [U] [F] a quitté les lieux et a restitué les clés le 17 janvier 2025 et abandonne donc ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [U] [F], comparant en personne, a indiqué avoir quitté les lieux et avoir restitué les clés. Il a ajouté ne pas contester le montant de la dette locative, faisant état de sa situation financière et a proposé de verser une somme mensuelle de 300 euros pour apurer sa dette locative.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICE a transmis le 18 avril 2025 un mail indiquant se désister de ses demandes en expulsion du fait du départ des lieux de Monsieur [U] [F]. Elle a indiqué maintenir ses demandes en paiement.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la qualité et l’intérêt à agir de la Société ACTION LOGEMENT SERVICES:

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de cautionnement régularisé par voie électronique dans le cadre du dispositif Visale entre elle même et Madame [D] [R], bailleresse, pour garantir à cette dernière, le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire.

Il résulte du contrat de cautionnement et conformément aux articles 2305 du et 2306 Code civil qu’après paiement des loyers impayés, la caution se trouve subrogée dans tous les droits et actions du bailleur et pourra agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail et fixation de l’indemnité d’occupation.

En l'espèce le contrat de caution VISALE signé le 3 juin 2024 entre Madame [D] [R] et la Société ACTION LOGEMENT SERVICES stipule au chapitre "Définitions" que "la quittance subrogative: désigne, conformément aux termes de l'article 2306 du Code civil, le document par lequel la caution est subrogée dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur ou du mandataire du bailleur à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail engagée par la caution".
L'article 8.2 du même contrat ajoute que la caution s'engage après avoir versé au bailleur le montant des impayés déclarés, à "procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion" et à "informer régulièrement le bailleur des procédures contentieuses en cours", son dernier alinéa indiquant que "s'agissant des actions contentieuses engagées à l'encontre du locataire par la caution pour le recouvrement de sa dette, le bailleur aura la possibilité de s'adjoindre à la procédure engagée par la caution en cas d'assignation pour résiliation du bail".

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir à l'encontre de Monsieur [U] [F] en résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers impayés qu’elle a elle même réglés à Madame [D] [R].

Sur la réclamation en paiement :

Par application des dispositions de l'article 1353 du Code Civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte du décompte et des quittances subrogatives versées aux débats par la Société ACTION LOGEMENT SERVICES que cette dernière a réglé à la somme totale de 4616,67 euros correspondant aux loyers et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au jour du départ du locataire.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution est donc subrogée dans les droits de Madame [D] [R] et est fondée à agir en remboursement des sommes réglées au propriétaire à la place du locataire.

Monsieur [U] [F], présent à l’audience, n’a pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par la demanderesse. Il a indiqué ne pas contester le montant réclamé faisant état des difficultés financières qu’il a rencontré.

Il sera en conséquence condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4466,67 euros, au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 13 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement:

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son V que Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [U] [F] sollicite l’octroi de délais de paiement proposant de versement une somme mensuelle de 300 euros pour apurer sa dette locative. Il indique avoir des ressources mensuelles comprises entre 1200 et 1600 euros et ne pas avoir déposé de dossier de surendettement.

Il convient dans ces circonstances d’accorder à Monsieur [U] [F] des délais de paiement en prévoyant que ce dernier s’acquittera de sa dette par le paiement de 14 mensualités de 300 euros, la dernière étant augmentée du solde de la dette.

Il y a lieu en outre de prévoir qu'à défaut de règlement d'une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Il doit enfin être rappelé que pendant ce délai les procédures d'exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d'être dues.

Sur les autres demandes:

Au regard de la qualité des parties, la demande présentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile est rejetée.

L'exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :