TJ 56121, 15 mai 2025, RG 24/00591

N° RG 24/00591 - N° Portalis DBZH-W-B7I-C5UN7 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/ N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT
JUGEMENT DU 15 Mai 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [O], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Nathalie PEDELUCQ de la SELARL SELARL PEDELUCQ-BERNERY, avocats au barreau de LORIENT

Madame [Y] [G] épouse [O], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Nathalie PEDELUCQ de la SELARL SELARL PEDELUCQ-BERNERY, avocats au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Christine BERGERON-KERSPERN, avocat au barreau de LORIENT substitué par Me Françoise SOBEAUX-LE GOFF, avocat au barreau de LORIENT

Madame [F] [D] épouse [T], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Christine BERGERON-KERSPERN, avocat au barreau de LORIENT substitué par Me Françoise SOBEAUX-LE GOFF, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD
GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 13 Mars 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 15 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le 15/05/2025:

Exécutoire à Maître Nathalie PEDELUCQ

Copie à Me Christine BERGERON-KERSPERN

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 3 janvier 2018, Monsieur et Madame [O] ont donné en location à Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 2] moyennant le versement d'un loyer mensuel de 750 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, Monsieur [R] [O] et Madame [Y] [O] ont fait assigner Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT aux fins d’obtenir de ladite juridiction la validation du congé délivré, l’expulsion des locataires et de condamnation en paiement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 13 mars 2025, Monsieur [R] [O] et Madame [Y] [O], représentées par leur conseil, qui a repris le bénéfice de ses écritures, sollicitent de la juridiction de:

-constater que le bail liant les parties a pris fin le 10 janvier 2024,

-fixer à 700 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation due par les époux [T],

-condamner solidairement Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] au paiement de la somme de 1016 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 1er novembre au 14 décembre 2024,

-condamner solidairement Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] au paiement de la somme de 1636,77 euros au titre des charges locatives et des réparations locatives,

-condamner solidairement les époux [T] à leur payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil,

-condamner solidairement les époux [T] à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner solidairement les époux [T] aux dépens de justice.

Pour les raisons développées dans leurs écritures dont le bénéfice a été repris à l’audience par leur conseil, Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] ont sollicité de la juridiction de:

-constater les démarches effectuées par eux pour trouver un autre logement,

-débouter Monsieur et Madame [O] de leur demande tendant à voir fixer une indemnité d’occupation représentant deux fois le montant mensuel du loyer,

-débouter Monsieur et Madame [O] de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 5000 euros de dommages et intérêts,

-débouter Monsieur et Madame [O] de leurs demandes plus amples ou contraires.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la validité du congé délivré:

Selon l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Monsieur [R] [O] et Madame [Y] [O] font valoir que par courrier remis et signé en main propre le 24 mars 2023, ils ont informé Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] de leur intention de reprendre le logement à titre de résidence principale à leur profit pour le 3 janvier 2024.

Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] ne contestent pas la validité du congé délivré. Ils font état des recherches qu’ils ont effectuées pour se reloger. Ils expliquent avoir quitté les lieux et avoir signé un nouveau contrat de location le 18 novembre 2024.

En l’espèce, il est produit aux débats le congé délivré et remis aux locataires le 24 mars 2023 pour le 3 janvier 2024. La validité du congé n’a pas été discutée.

Dès lors, le congé ainsi délivré est régulier en la forme et au fond.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’indemnité d’occupation:

L’indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Monsieur [R] [O] et Madame [Y] [O] sollicitent de la juridiction la condamnation de Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] à leur verser la somme totale de 1016 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour novembre 2024 et du 1er au 14 décembre 2024.

Il est constant que par courrier du 7 décembre 2024 les locataires ont informé les bailleurs de leur intention de quitter les lieux et se tenir à disposition des bailleurs pour la remise des clés et l’établissement d’un état des lieux de sortie. L’état des lieux de sortie a été effectué le 14 décembre 2024.

Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] ne justifient pas avoir effectué des paiements qui n’auraient pas été pris en compte par les bailleurs et n’ont pas de moyens opposants à la somme réclamée.

Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [R] [O] et Madame [Y] [O] la somme de 1016 euros au titre des indemnités d’occupation impayées suivant décompte arrêté au 14 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre des charges et des réparations locatives:
Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.
Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.
Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.
Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Monsieur [R] [O] et Madame [Y] [O] réclament une somme de 1636,77 euros se décomposant de la sorte:

charges locatives: 113,37 euros correspondant à l’abonnement eau, 428,90 euros au titre de la consommation d’eau et assainissement et enfin 182,50 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères,

devis pour la taille des haies: 1512 euros,

TOTAL: 2236,77 euros. Ils conviennent que doit être déduite de cette somme celle de 600 euros correspondant au dépôt de garantie non restitué.

Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] ne s’opposent pas à la demande et n’ont formulé aucun moyen opposant.
Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] à payer à Monsieur [R] [O] et Madame [Y] [O] la somme de 1636,77 euros au titre des charges et réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 600 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Monsieur [R] [O] et Madame [Y] [O] exposent qu’ils ont été privés pendant un an an de la possibilité de jouir de leur bien alors qu’ils aspiraient à y établir leur domicile pour profiter de leur retraite.

En l’espèce, si les difficultés de relogement sont indéniables et la mauvaise foi de Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] non établie, il ne peut qu’être constaté qu’en restant dans les lieux, sans droit ni titre, Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] ont privé les propriétaires de leur droit à disposer pleinement de leur bien immobilier, privation non totalement indemnisée par le paiement d’une indemnité d’occupation.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] seront condamnés à payer à Monsieur [R] [O] et Madame [Y] [O] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts, la solidarité ne pouvant être sur ce point retenue.

Sur les demandes accessoires:

Monsieur [H] [T] et Madame [F] [T] qui succombent dans le cadre de la présente procédure seront condamnés solidairement aux entiers dépens et seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [R] [O] et Madame [Y] [O] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,