TJ 56121, 15 mai 2025, RG 24/00466

N° RG 24/00466 - N° Portalis DBZH-W-B7I-C5TAZ 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/ N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT
JUGEMENT DU 15 Mai 2025

DEMANDEURS:

Monsieur [W] [B], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT substituée par Me Coraline LE CADRE, avocat au barreau de LORIENT

Madame [S] [J] épouse [B], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT substituée par Me Coraline LE CADRE, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEURS:

Madame [G] [O], demeurant [Adresse 2]
Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale par décision du BAJ de LORIENT du 15 janvier 2025 - N° BAJ 56121-2024-2836
représentée par Me Damien GUILLOU, avocat au barreau de LORIENT

Monsieur [U] [P], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Julien FANEN, avocat au barreau de QUIMPER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 13 Mars 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 15 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le 15/05/2025 :

Exécutoire à Maître Guillaume CORMIER

Copie à Me Damien [T] , Me FANEN et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2018, Monsieur [W] [B] et Madame [S] [B] ont donné en location à Madame [G] [O] et Monsieur [U] [P] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le versement d'un loyer mensuel actualisé de 895 euros, charges comprises.

Par courrier en date du 30 novembre 2023, Monsieur [W] [B] et Madame [S] [B] ont notifié à Monsieur [U] [P] la résiliation du contrat de bail pour le 8 juillet 2024 pour cause de vente du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2024, Monsieur [W] [B] et Madame [S] [B] ont fait assigner Madame [G] [O] et Monsieur [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT pour l’audience du 12 septembre 2024 aux fins d’obtenir de ladite juridiction la validation du congé délivré, l’expulsion de Madame [G] [O] et Monsieur [U] [P] et des condamnations en paiement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 13 mars 2025, Monsieur [W] [B] et Madame [S] [B], représentés par leur conseil, qui a repris le bénéfice de ses écritures, ont sollicité de la juridiction de:

-déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Madame [G] [O] et Monsieur [U] [P],

-déclarer Madame [G] [O] et Monsieur [U] [P] occupants sans droit ni titre de la maison qu’ils occupent [Adresse 1] à [Localité 4] et ordonner leur expulsion desdits locaux ainsi que celle tout occupant de leur chef,

-condamner conjointement et solidairement Madame [G] [O] et Monsieur [U] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complet déménagement et restitution des clés soit 895 euros par mois,

-condamner conjointement et solidairement Madame [G] [O] et Monsieur [U] [P] au paiement de la somme de 244 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères,

-condamner conjointement et solidairement Madame [G] [O] et Monsieur [U] [P] à payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

-débouter Madame [G] [O] et Monsieur [U] [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

-condamner conjointement et solidairement Madame [G] [O] et Monsieur [U] [P] à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-les condamner également conjointement et solidairement aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du congé, de la présente assignation et de ses suites, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Madame [G] [O], représentée par son conseil qui a repris oralement le bénéfice de ses écritures, sollicite de la juridiction de:

A titre principal,

-prononcer la nullité du congé du 30 novembre 2023,

-débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes,

-les condamner à verser la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

-les condamner à verser la somme de 1360,80 euros à Maître [T] au titre des frais de procédure,

-les condamner aux dépens,

A titre subsidiaire,

-désigner un expert judiciaire afin d’évaluer le prix réel du bien actuellement loué par elle,

En tout état de cause,

-lui accorder un délai d’un an pour quitter le logement,

En tout état de cause,

-délivrer à Maître [F] [T] une attestation de fins de mission liée à l’aide juridictionnelle.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [U] [P], représenté par son conseil, qui a repris le bénéfice de ses entières écritures, sollicite de la juridiction de:
titre principal,

-prononcer la nullité du congé du 30 novembre 2023,

-débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes,

-les condamner à verser la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,
A titre subsidiaire,

-accorder un délai d’un an à Madame [O] pour quitter le logement,

En tout état de cause,

-les condamner à verser la somme de 1500 euros à Monsieur [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-les condamner aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la validité du congé délivré:

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Sur l’indication d’un prix prohibitif:

Madame [G] [O] fait valoir que le prix indiqué dans le congé est dissuasif et nettement supérieur au prix du marché. Elle ajoute que le bien a en outre subi un sinistre du fait du défaut d’isolation et nécessite dès lors des travaux importants. Elle en conclut que les propriétaires ont manifestement proposé un prix prohibitif afin d’empêcher les locataires de faire valoir leur droit de préemption.

Monsieur [U] [P] sollicite également l’annulation du congé délivré au motif que le prix proposé par les propriétaires est prohibitif. Il précise que le bien présente des malfaçons et des désordres au niveau de l’isolation et de l’étanchéité de la couverture. Il estime que le congé a été délivré afin de trouver des locataires moins regardants sur les travaux.

Monsieur [W] [B] et Madame [S] [B] s’opposent à l’argumentaire. Ils indiquent avoir effectué des estimations de valeur qui justifient le prix mentionné dans le congé.

En l’espèce, il est produit aux débats par les propriétaires des estimations de valeur du bien immobilier objet de la location. Une première estimation de valeur établie par un notaire évalue le bien immobilier à un prix compris entre 360 000 et 380 000 euros. Une seconde évalue le bien à un prix compris entre 365 000 et 375 000 euros.

Ainsi, le prix mentionné dans le congé pour vente notifié aux locataires n’apparaît pas déraisonnable et sans mesure avec la valeur du bien immobilier sans qu’il soit besoin de réaliser une expertise pour s’en assurer. La demande d’expertise sera donc rejetée.

Le prix mentionné sur le congé ne permet pas d’établir la mauvaise foi de Monsieur [W] [B] et Madame [S] [B]. Ce moyen ne saurait dès lors prospérer.

Sur l’absence d’intention de vendre le bien immobilier:

Si Monsieur [U] [P] et Madame [G] [O] affirment que Monsieur [W] [B] et Madame [S] [B] n’ont pas manifesté de réelle intention de vendre le bien immobilier, force est de relever que ces derniers produisent aux débats des mandats de vente du bien immobilier ainsi qu’une attestation de l’agence immobilière LE BEC IMMOBILIER attestant de l’existence du mandat de vente et des visites effectuées par de potentiels acheteurs.

Ainsi, il n’est pas démontré l’intention frauduleuse de Monsieur [W] [B] et Madame [S] [B] consistant en l’absence de volonté de vendre leur bien immobilier. Les allégations de Monsieur [U] [P] et Madame [G] [O] ne sont pas démontrées.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de juger que le congé délivré par Monsieur [W] [B] et Madame [S] [B] le 30 novembre 2023 est bien valable au fond en la forme.

Sur les conséquences liées à la validité du congé:

Sur l’expulsion de la locataire:

Il n’est pas contesté par les parties que Monsieur [U] [P] a quitté les lieux. Dès lors, aucune demande d’expulsion son encontre ne saurait prospérer.

Le bail étant résilié au 8 juillet 2024, Madame [G] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date des lieux loués.

Madame [S] [B] et Monsieur [W] [B] seront en conséquence autorisés à faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [O] et à celle de tous occupants de son chef, après un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré sans effet, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux:

Selon l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Madame [G] [O] fait valoir qu’elle a déposé un dossier de demande de logement social. Elle indique espérer pouvoir être relogée en fin d’année 2025. Monsieur [U] [P] s’associe à la demande de délais de grâce.

En l’espèce, il n’est pas démontré par Madame [G] [O] que son relogement ne peut pas avoir lieu dans des conditions normales. Par ailleurs, les bailleurs justifient de démarches tendant à la vente de leur bien immobilier et de la nécessité pour eux de récupérer leur bien. Par ailleurs, le congé a été délivré le 30 novembre 2023. Il ne peut qu’être constaté que Madame [G] [O] a déjà bénéficié de délais depuis cette date pour organiser son relogement.

Dès lors, la demande d’octroi d’un délai d’un an pour quitter le logement sera rejetée.

Sur l'indemnité d'occupation:

Le contrat de bail étant résilié à compter du 8 juillet 2024, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 895 euros charges comprises.

L'article 1310 du Code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le règlement d'une indemnité d'occupation ne constitue pas une obligation résultant du contrat de bail puisqu'elle est due lorsque ce contrat est résilié.

La solidarité tirée du contrat de bail ne peut donc s'appliquer à la demande présentée au titre des indemnités d'occupation.

Dès lors, Monsieur [U] [P], qui a quitté les lieux, ne peut être tenu au paiement des indemnités d'occupation que si elles peuvent être qualifiées de dettes de ménage au sens des dispositions légales, ce qui n’est pas le cas en l’espèce en l’absence de mariage. Dès lors, la demande formulée à son encontre en paiement des indemnités d’occupation par Monsieur [W] [B] et Madame [S] [B] sera rejetée.

Madame [G] [B] sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur la transmission de la décision au représentant de l’Etat dans le département:

Compte tenu de la situation de Madame [G] [B] et en application des dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, il convient d'ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [G] [B] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la réclamation au titre de la taxe d’ordures ménagères:

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [W] [B] et Madame [S] [B] sollicitent de la juridiction la condamnation conjointe et solidaire de Monsieur [U] [P] et Madame [G] [O] à leur verser la somme de 244 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères. Ils produisent à l’appui de leur demande l’avis de taxes foncières pour 2024.

Monsieur [U] [P] et Madame [G] [O] n’ont émis aucune protestation ni contestation face à cette demande.

Ils seront donc condamnés à solidairement à payer à Madame [S] [B] et Monsieur [W] [B] la somme de 244 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [S] [B] et Monsieur [W] [B]:

L’article 544 du code civil prévoit que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Madame [S] [B] et Monsieur [W] [B] sollicitent de la juridiction la condamnation de Monsieur [U] [P] et Madame [G] [O] à leur verser la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts. Ils font valoir que ces derniers sont de mauvaise foi et qu’ils ne peuvent vendre leur bien ce qui constitue pour eux un préjudice.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Madame [G] [O] a nécessairement causé à Madame [S] [B] et Monsieur [W] [B] un préjudice résultant du fait de ne pas pouvoir disposer de leur bien de la manière la plus absolue.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 500 euros de dommages et intérêts. La demande d’indemnisation à l’encontre de Monsieur [U] [P] ne saurait quant à elle prospérer, ce dernier ayant quitté les lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [G] [O]:

Madame [G] [O] qui sollicite l’octroi d’une somme de 2000 euros de dommages et intérêts ne produit aux débats aucun élément permettant d’établir l’existence et le quantum d’un préjudice. Elle ne justifie pas plus de l’existence d’une faute commise par les bailleurs en lien avec un préjudice.

Elle sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [U] [P]:

Monsieur [U] [P] qui sollicite l’octroi d’une somme de 2000 euros de dommages et intérêts ne produit aux débats aucun élément permettant d’établir l’existence et le quantum d’un préjudice. Il ne justifie pas plus de l’existence d’une faute commise par les bailleurs en lien avec un préjudice.

Il sera donc débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [O] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamnée aux entiers dépens et sera condamnée à verser à Madame [S] [B] et Monsieur [W] [B] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,