TJ 56121, 30 avr. 2025, RG 24/00471

N° RG 24/00471 - N° Portalis DBZH-W-B7I-C5TCK 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/ N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. MORBIHAN HABITAT, demeurant [Adresse 1]
représentée par Madame [D] [V] munie d'un pouvoir

à :

DEFENDEUR:

Monsieur [F] [N], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Julia LE NALIO, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Elisabeth DORDAIN

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 19 Février 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 30 Avril 2025 par mise à disposition au greffe

Le 30/04/2025:

Exécutoire à MORBIHAN HABITAT

Copie Me Julia LE NALIO et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2022, [Localité 3] Habitat a consenti à monsieur [F] [N] la location d'un appartement à usage d'habitation et un garage , sis [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le versement d'un loyer mensuel actualisé d'un montant de 614,45 Euros, charges comprises.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 11 septembre 2024, Morbihant Habitat venant aux droits de Lorient Habitata fait assigner monsieur [F] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT.

Morbihant Habitat venant aux droits de [Localité 3] Habitat demande de :

Prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties.

Ordonner l'expulsion de monsieur [F] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin par la force publique, après délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux.

Fixer l'indemnité d'occupation à un montant égal à celui du loyer mensuel actualisé, charges comprises.

Condamner monsieur [F] [N] à lui payer la somme de 4535,31 Euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus jusqu’à la date de la résiliation judiciaire et ce avec intérêts au taux légal.

Condamner monsieur [F] [N] à lui payer la somme de 500 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Bénéficier des dispositioins de l'article 514 du code de procédure civile.

Condamner monsieur [F] [N] aux dépens.

A l'appui de ses prétentions Morbihant Habitat venant aux droits de [Localité 3] Habitat expose  :

- que les loyers et charges ont cessé d'être honorés, malgré diverses démarches amiables,

- que monsieur [F] [N] n'ayant pas régularisé les causes d'une mise en demeure de payer attirant attention sur le risque de saisine du Tribunal, il convient de prononcer la résiliation du bail.

A l'audience Morbihant Habitat venant aux droits de [Localité 3] Habitat actualise sa créance, au titre des loyers et charges impayés à la somme de 173,84 euros indiquant que monsieur [N] a déposé un dossier de surendettement qui a été declaré recevable le 24 octobre 2024 pour un montant de 4579,61 euros.

Monsieur [F] [N]représenté par son conseil ne s'oppose pas aux demandes présentées à titre principal et sollicite la suspension de la demande de résiliation et demande des délais pour s'acquitter de sa dette, qu'il propose d'apurer par 3 versements, en sus du loyer courant, souhaitant éviter la résiliation du bail et l'expulsion.

Sur interrogation du Juge, Morbihant Habitat venant aux droits de [Localité 3] Habitat déclare accepter la suspension de la clause de résiliation et accepter un délais de trois mois pour apurer la dette de loyer, en sus du loyer courant, sous réserve de clause de déchéance du terme et clause de résiliation du bail en cas de non respect des délais accordés.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La procédure aux fins de résiliation du bail est régulière notamment au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la réclamation au titre des loyers et charges impayés :

Par application des dispositions de l'article 1353 du Code Civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Morbihant Habitat venant aux droits de [Localité 3] Habitat réclame le paiement de l'arriéré des loyers et charges.

Il est versé aux débats l'engagement de location et le décompte des sommes réclamées, duquel il ressort une dette locative de 173,84 Euros à la date du 18 février 2025.

Monsieur [F] [N] ne justifie pas du paiement de cette somme.

Il convient en conséquence de condamner monsieur [F] [N] à payer à la Morbihant Habitat venant aux droits de [Localité 3] Habitat la somme de 173,84 Euros, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 18 février 2025, outre les loyers échus jusqu’à la date du jugement, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du 30 avril 2025.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l'article 1343-5 du Code Civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Dans le cadre de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut désormais accorder des délais de paiement dans la limite de trois années dans la cadre de la suspension de la clause résolutoire, afin de maintenir le contrat de bail.

Le Tribunal peut donc par analogie retenir cette durée maximale de trois années.

Monsieur [F] [N] se trouve dans l'incapacité de s'acquitter immédiatement des sommes dues.

Il convient dans ces conditions de accorder des délais de paiement à compter de ce jour, assortis de l'obligation de s'acquitter des sommes dues par 3 acomptes mensuels de 57 Euros avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la décision et la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette.

Il y a lieu de dire que :

- Conformément à l'article L 722.5 du code de la consommation par exception au principe selon lequel la décision de recevabilité du dossier de surendettement interdit au débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, ce dernier est autorisé à régler sa dette locative dans les conditions énoncée à la présente décision.

- Les modalités d'apurement de la dette et/ou d'effacement se substitueront aux dispositions précitées conformément aux dispositions de l'article L 714-1 du code de la consommation.

Il doit enfin être rappelé que pendant ce délai les procédures d'exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d'être dues.

Il y a lieu en outre de prévoir qu'à défaut de règlement d'une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Sur la résiliation du contrat de bail :

Selon les dispositions de l'article 1227 du code civil, la résolution d'un contrat peut toujours être demandée en justice.
L'article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et interêts.

L'article 1741 dudit code précise que le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Monsieur [F] [N] a laissé impayées les échéances de loyer depuis plusieurs mois. Une mise en demeure de régler l'arriéré a été adressée le 24 mai 2024, sans qu'un apurement de la dette locative ne s'en suive.

Le paiement régulier des loyers constitue l'une des obligations essentielles du contrat de louage d'immeuble. Aussi, sa violation continue et répétée peut justifier que soit prononcée la résiliation du bail.

Toutefois, en l'espèce, les délais accordés à monsieur [F] [N] pour régulariser l'arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Si monsieur [F] [N] respecte l'échéancier et règle le loyer courant à son échéance, le bail continuera de produire ses effets.

A défaut, le bail sera résilié.

Sur l'expulsion du locataire :

En considération des délais accordés, il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion de monsieur [F] [N] tant que ces derniers sont respectés. En effet, en cas de régularisation intégrale de l'arriéré, le bail continue de se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d'avoir à respecter l'échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, le bail sera résilié. Dans ce cas, monsieur [F] [N] pourr être expulsé, ainsi que tous occupants de chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l'indemnité d'occupation :

En considération des délais accordés, il n'y a pas lieu de fixer l'indemnité d'occupation dès lors qu'ils sont respectés. En effet, en cas de régularisation intégrale de l'arriéré, le bailleur ne pourra se prévaloir de la résiliation du bail et le bail continuera de se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d'occupation égale au loyer courant majoré des charges, due jusqu'à la libération définitive des lieux par monsieur [F] [N].

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de monsieur [F] [N] et en application des dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, il convient d'ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'état dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur l'exécution provisoire :

Par application des dispositions de l'article 514 du code de Procédure Civile , l'exécution provisoire de la décision est de droit.

Sur l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile :

Il n'apparaît pas inéquitable au vu des situations économiques des parties de laisser à la charge de Morbihant Habitat venant aux droits de [Localité 3] Habitat ses frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :