TJ 59350, 15 mai 2025, RG 23/05796

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/05796 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XKCI

N° de Minute : BX25/00501

JUGEMENT

DU : 15 Mai 2025

SOLIHA SOLIDAIRES POUR L'HABITAT venant aux droits de PACT METROPOLE NORD venant lui-même aux droits de CAL PACT DE LILLE ET ENVIRONS

C/

[H] [N]
[V] [N]
[Z] [N]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SOLIHA SOLIDAIRES POUR L'HABITAT venant aux droits de PACT METROPOLE NORD venant lui-même aux droits de CAL PACT DE LILLE ET ENVIRONS, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me DELOBEL-BRICHE Anne-Laurence, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [H] [N], demeurant [Adresse 2]

Mme [V] [N], demeurant [Adresse 2]

Mme [Z] [N], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Février 2025

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 15 Mai 2025, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

Par acte en date du 7 juin 2023, SOLIHA SOLIDAIRE POUR L'HABITAT venant aux droits de PACT METROPOLE NORD venant lui-même aux droits de CAL PACT DE LILL ET ENVIRONS a fait citer devant ce Tribunal Madame [N] [H] ainsi que [N] [V] et [N] [Z] toutes 2 occupantes sans droit ni titre aux fins de voir :

Vu les articles 1224,1227 et 1728 du Code Civil
Vu la loi du 7 juillet 1989,
Vu le contrat liant les parties,

A TITRE PRINCIPAL : sur le défaut d'assurance

- constater que Madame [H] [N] n'a pas justifié de son assurance,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et de ce fait la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties pour défaut d'assurance à la date du 24 juillet 2022,
- constater que Mesdames [Z] et [V] [N] sont occupantes sant droit ni titre.

A TITRE SUBSIDIAIRE : sur le trouble de jouissance

- constater que Madame [H] [N], et sous réserve qu'elles justifient de leur droit d'occupation [Z] et [V] [N], ne respectent pas leurs obligations de jouir paisiblement des lieux loués,

A défaut :

* à titre principal : prononcer la résiliation du bail conclu avec Madame [H] [N], sur le fondement du non-respect des obligations de jouissance paisible des lieux,
* à titre subsidiaire : prononcer la résiliation du bail conclu avec Madame [H] [N] aux droits de laquelle viennent ses filles [Z] et [V], sur le fondement du non-respect des obligations de jouissance paisible des lieux, sous réserve que les filles justifient de leur droit d'occupation ;

En tout état de cause :

- ordonner l'expulsion de Mesdames [H], [Z] et [V] [N] et de tout occupant de leur chef avec si besoin est l'assistance de la force publique,
- condamner solidairement Mesdames [H], [Z] et [V] [N] d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actuel et ce, jusqu'à complète libération des lieux,
- condamner solidairement Mesdames [H], [Z] et [V] [N] au versement de la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner solidairement Mesdames [H], [Z] et [V] [N] aux entiers frais et dépens en ceux compris le coût du commandement délivré et de la sommation.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture le 8 juin 2023.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été plaidé le 13 février 2025 et mise en délibéré au 24 avril 2025 puis prorogée au 15 mai 2025.

Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 10 octobre 2024 et le 13 février 2025.

MOTIFS

Madame [H] [N] et Monsieur [T] [B] ont pris à bail le 1er décembre 2003 un logement sis à [Localité 5], [Adresse 2] appartenant au CAL PACT DE LILLE.

Un avenant a été signé le 25 février 2016 suite au changement de composition familiale qui était le suivante: Madame [N] [H], et les enfants [N] [V] et [N] [Z].

Sur les demandes à l'encontre de Madame [N] [V] :

Il convient de constater qu'à la date de délivrance de l'assignation tendant à l'expulsion de Madame [N] [V], cette dernière avait quitté les lieux depuis plusieurs mois.

En effet elle justifie être locataire d'un autre logement depuis au moins le 1er janvier 2023.

Dès lors, il y a lieu de débouter SOLIHA de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Madame [N] [V].

En revanche, Madame [N] [V] ne justifie pas avoir informé SOLIHA de son départ.

Dès lors, elle sera déboutée de ses demandes de Dommages et Intérêts et au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur le défaut de justifier d'une assurance :

Un commandement de justifier de l'assurance visant la clause résolutoire a été notifié à Madame [N] [H] le 23 juin 2022.

Or, le contrat de bail ne comporte pas de clause résolutoire de plein droit pour défaut d'assurance.

Dès lors SOLIHA sera déboutée de sa demande de constatation de la résiliation du bail pour défaut d'assurance.

Par ailleurs Madame [N] justifie être assurée depuis le 12 janvier 2019, et notamment pour l'année en cours (2024).

SOLIHA sera également déboutée de sa demande visant à voir prononcer la résiliation du bail pour défaut d'assurance.

Sur le défaut d'occupation personnelle du logement par Madame [N] [H] :

Madame [N] n'a pas résilié son bail. Les avis d'échéance lui sont adressés par SOLIHA à [Localité 5], [Adresse 2].

Aucune mise en demeure ou sommation de justifier de l'occupation personnelle du logement ne lui a été notifiée.

Aucun constat d'huissier n'a été établi.

Dès lors SOLIHA ne justifie pas du défaut d'occupation personnelle du logement pour Madame [N], et sera déboutée de sa demande de résiliation pour ce motif.

Sur le trouble de voisinage :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 stipule :

Le locataire est obligé :
b) d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Cet article est également repris dans le contrat de bail.

Il résulte des dispositions de l'article 1728 du Code Civil que :
"le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention"

Et de l'article 6-1 de la même loi :
"après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux".

Et les dispositions des articles 1224 et 1227 du Code Civil :
"la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur d'une décision de justice".
"la résolution peut, en tout hypothèse, être demandée en justice".

De plus, il convient de reprendre l'article 1243 du Code Civil :
"le propriétaire d'un animal, ou celui qui s'en sert, pendant qu'il est à son usage, est responsable du dommage que l'animal a causé, soit que l'animal fût sous sa garde, soit qu'il fût égaré ou échappé".

Il résulte de la jurisprudence que le locataire est responsable des agissements des occupants de son chef.

Les juges du fond apprécient souverainement en fonction des cironstances de temps et de lieu la limite de la normalité des troubles de voisinage.

Le juge doit rechercher si les nuisances excèdent les inconvénients normaux de voisinage.

Au préalable il convient de constater que le contrat de bail ne comporte pas de clause résolutoire de plein droit pour trouble de voisinage.

SOLIHA ne peut donc demander la constatation de la résiliation pour ce motif.

Il convient également de constater que Madame [N] [Z] est occupante du chef de Madame [N] [H], sa mère.

En l'espèce, SOLIHA expose qu'elle rencontre des problèmes avec sa locataire qui ne respecte pas la jouissance paisible des lieux depuis 2019 ; qu'elle a été alertée par les voisins de Madame [N] des troubles occasionnés :
- effets personnels entreposés dans l'espace collectif de l'immeuble,
- privatisation du jardin commun,
- jets intempestifs de mégots de cigarettes dans les parties communes ; qu'un agent de médiation de SOLIHA s'est fait agresser et mordre par les chiens de Madame [N] ; que les troubles persistent.

Il convient de rappeler que la prescription triennale s'applique en l'espèce. Les faits antérieurs au 7 juin 2020 sont donc prescrits.

Il convient également d'observer que dans le cadre d'une procédure antérieure opposant SOLIHA à Madame [N] et ayant donné lieu à un jugement rendu par le Tribunal de céans le 6 juillet 2023, aucun trouble de voisinage n'a été évoqué.

L'expert désigné dans le cadre de cette procédure, qui s'est rendu sur les lieux le 26 mars 2021 a constaté que l'appartement loué est situé en fond de propriété ; que la porte sur rue ouvre sur un couloir qui distribue les appartements d'étages et les 2 appartements en fond de propriété ; que ce couloir ouvre par une porte sur un espace commun qui dessert les 2 appartements ; que cette cour commune donne sur un jardin occupé par les chiens de Madame [N]. Ce point n'a pas été contesté par le bailleur.

Par ailleurs, l'expert n'a pas retenu de désordres incombant à la locataire.

Il y a lieu d'écarter les 2 attestations anonymes et qui ne sont pas datées.

Rien ne permet de confirmer que Madame [N] serait à l'origine des objets déposés dans la cour commune.

Madame [I] agent de médiation de SOLIHA a déposé plainte le 31 mars 2022. Elle indique qu'elle s'est rendue le 29 mars 2022 dans la cour commune de l'immeuble ; et quand elle est entrée dans le hall, la porte n°2 était ouverte et pleins de petits chiens style Pinscher sont sortis du logement et l'ont mordu aux jambes.

Elle a précisé que le propriétaire Monsieur [C] [U] est sorti et a appelé ses chiens qu'il a mis dans une cage.

Il convient de préciser que Monsieur [C] [U] était le concubin de Madame [N] [H].

Depuis, Monsieur [C] [U] est parti.

Ce départ est confirmé par une voisine, Madame [G] indique que Monsieur [C] [U] ainsi que les six chiens ont quitté le logement.

Madame [N] produit le contrat de bail de Monsieur [C] [U] qui réside à [Localité 6] à compter du 13 mai 2022.

Une attestation plus récente d'octobre 2024 fait état de la présence de chiens agressifs catégorisés 2 pit-bulls Terrier qui vivent auprès de la famille [N] et se promènent librement dans les parties communes.

Le 21 octobre 2024, Monsieur [M] a effectué une déclaration de main courante en indiquant que son fils a été attaqué mais pas blessé au rez de chaussée par l'un de ces chiens, la porte du domicile étant cassée. Quant à l'attestation de Madame [O], les faits ne sont pas datés et, le nom de Madame [N] n'est pas cité.

Il semble résulter des pièces du dossier, que depuis le départ de Monsieur [C] [U] deux nouveaux chiens de type stafford-shire sont dans le logement et appartiennent au compagnon de Madame [N] [Z] ou à Madame [N] [Z].

Le Tribunal ne s'estimant pas suffisamment informé sur le nombre, la race et les propriétaires des chiens vivant actuellement dans le logement ; il convient d'inviter Madame [N] [H] à justifier du nombre et de la race des chiens vivant dans le logement ainsi qu'à indiquer le nom de leurs propriétaires.

PAR CES MOTIFS