TJ 91228, 17 juin 2025, RG 24/00216

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE
DU 17 Juin 2025

MINUTE N° : 1012
Références : R.G N° N° RG 24/00216 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQZF

DEMANDERESSE:

Madame [S] [W] [A] [D] épouse [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Cyrielle GENTY de la SELARL PRIMARD-BECQUET ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ESSONNE

DEFENDEURS:

Madame [N] [P] [G]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [I]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 24 Avril 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 17 Juin 2025, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Me GENTY

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date des 13 et 14/07/2022, Mme [N] [P] [G] et M. [H] [I] sont locataires d'un local à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 2], et appartenant à Mme [S] [D] épouse [U].

Par acte du 24/06/2024, Mme [S] [D] épouse [U] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.469,01 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 14/06/2024.

Le montant du loyer et de l'avance sur charges s'élève à la somme de 743 euros par mois.

Par acte en date du 1/09/2024, Mme [S] [D] épouse [U] a fait assigner Mme [N] [P] [G] et M. [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection d’Evry statuant en référé et demande de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion des locataires, 
- autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par les locataires, dans tout garde meubles de leur choix, à leurs frais, risques et périls,
- condamner solidairement les locataires à payer la somme de 2.100,48 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l'assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,
- condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération complète des lieux,
- condamner solidairement les locataires à payer la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les locataires aux entiers dépens.

A l’audience, Mme [S] [D] épouse [U], représenté par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 3.379,63 euros, au titre des loyers échus à la date du 1/04/2025.

Cités par actes délivrés respectivement à étude, Mme [N] [P] [G] et M. [H] [I] n'ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 17/06/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur quoi,

Attendu que selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée ;

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 1/04/2025, que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l'arriéré de loyers et charges
Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que Mme [S] [D] épouse [U] verse aux débats l'acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution ;

Que le bailleur sollicite également le paiement des frais de lettre recommandée alors que l'article 4 de la Loi du 6 juillet 1989 interdit d'imposer au locataire de supporter des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il convient en outre de rappeler que les frais de recouvrement de la créance entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier en application de l’article L.118-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

Que la facturation de ces frais au locataire constitue donc une violation des règles d’ordre public de sorte qu’il conviendra de les rejeter ;

Attendu qu’ aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; que l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;

Que le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenus à sa disposition ; qu’il est par ailleurs en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ;

Attendu en l’espèce que le bailleur ne produit pas de justificatif afférent à la taxe d’ordures ménagères appelée en 2022, 2023 et 2024 ; que cet appel de charges ne sera donc pas pris en compte ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu'au 1/04/2025, la dette non sérieusement contestable s’élève à la somme de 2.273,38 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d’avril 2025 inclus, à laquelle il convient de faire droit;

Sur la solidarité passive
Attendu que l'article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu'elle soit expressément stipulée ;

Attendu que la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au bailleur et in solidum aux indemnités d’occupation et aux frais de la présente instance ;

Sur la résiliation du bail

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 16/09/2024 et ce plus de six semaines avant l'audience du 24/04/2025 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu'aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf disposition amiable plus favorable au locataire ;

Attendu qu’il n'est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 24/06/2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu'ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 24/08/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Sur la demande d'indemnité d'occupation
Attendu que l'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation du local donné à bail ;

Qu'à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d'expulsion
Attendu que le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre; qu'il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion des locataires ;

Attendu qu'il y a de rappeler que le juge n'a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d'habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ;

Attendu que Mme [N] [P] [G] et M. [H] [I] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés aux entiers dépens ;

Attendu que, par application de l'article 700 du code de procédure civile, Mme [N] [P] [G] et M. [H] [I] doivent être condamnés à payer à Mme [S] [D] épouse [U] qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu'il paraît équitable de fixer à 300 euros, au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens ;

PAR CES MOTIFS,