TJ 17300, 24 juin 2025, RG 25/00025
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Texte de la décision
Notification le :
Copie certifiée conforme à :
- dossier
- Me Camille VAN ROBAIS 34
- Me François DRAGEON 19
- Me Philippe MISSEREY (Poitiers)
- Me Uguette PETILLION 24
- Me Karim RIMBAUD (Deux-Sèvres)
- régie
- expertises x1
Grosse délivrée à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
COUR D’APPEL DE POITIERS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
MINUTE N° : 25/00316
ORDONNANCE DU : 24 Juin 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00025 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FJJY
AFFAIRE : S.A.R.L. SARL GESCAP IMMOBILIER C/ [Z] [W], [G] [B], S.A.R.L. BCA, S.A.R.L. OSS 79, [Y] [I], [U] [W], S.A.S. RETE
l’an deux mil vingt cinq et le vingt quatre Juin,
Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,
Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 27 Mai 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :
DEMANDERESSE :
S.A.R.L. GESCAP IMMOBILIER, société immatriculée au RCS NIORT sous le n°484 637 012, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Karim RIMBAUD, avocat au barreau de DEUX-SEVRES
DÉFENDEURS :
Madame [Z] [W], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Philippe MISSEREY de l’ASSOCIATION L.E.A-AVOCATS, avocats au barreau de POITIERS
Madame [G] [B], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître François DRAGEON de la SELARL DRAGEON & ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
S.A.R.L. BCA, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Camille VAN ROBAIS de la SELARL ACTES ET CONSEILS AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
S.A.R.L. OSS 79, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Sébastien DA SILVA de la SELARL A’PRIM, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT et par Maître Franck DAVID de la SELARL FED AVOCATS, avocats au barreau de DEUX-SEVRES, avocat plaidant
Madame [Y] [I], demeurant [Adresse 6]
représentée par Maître Uguette PETILLION de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
Monsieur [U] [W], domicilié : chez , [Adresse 2]
représenté par Maître Philippe MISSEREY de l’ASSOCIATION L.E.A-AVOCATS, avocats au barreau de POITIERS
S.A.S. RETE, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître Camille VAN ROBAIS de la SELARL ACTES ET CONSEILS AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
EXPOSE DU LITIGE
Madame [B] et Monsieur [A], aujourd’hui décédé, ont signé auprès de la SARL RETE un marché de travaux privé aux fins de surélévation de leur maison individuelle située [Adresse 8].
Les travaux ont été achevés le 2 janvier 2015.
Le 2 mai 2023, Monsieur [U] [W] et Madame [Z] [W], propriétaires de l’immeuble voisin, ont fait établir un procès-verbal par commissaire de justice. Celui-ci constate notamment un empiètement de la surélévation édifiée sur la toiture de leur maison, l’absence de tuile de rive jusqu’au faîtage, une fenêtre de toit donnant une vue directe sur le mur pignon voisin ainsi que la présence d’une tuile sur le faîtage dépareillée par rapport à l’ensemble.
Suivant acte authentique du 19 octobre 2023 établi par Maître [Y] [I], Madame [B] a vendu ladite maison d’habitation à la société GESCAP IMMOBILIER pour un montant de 462 000 euros.
Suivant mail du 26 novembre 2024, Maître [I] a informé la société GESCAP IMMOBILIER ne pas avoir eu connaissance, au moment de la vente, de l’existence du procès-verbal daté du 2 mai 2023.
Procédure RG 25/00025
En ce que la garantie décennale était susceptible d’expirer le 2 janvier 2025, la SARL GESCAP IMMOBILIER a fait citer, par exploits du 30 décembre 2024, Monsieur et Madame [W] en leur qualité de propriétaires du fonds voisin ainsi que Madame [G] [B] en sa qualité de venderesse devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé aux fins d’ordonner une expertise et statuer ce que de droit sur les dépens.
En réplique, Monsieur et Madame [W] formulent des protestations et réserves.
Procédure RG 25/00117
Par exploits du 5 et 7 février 2025, Madame [B] a mis en cause la SAS RETE en sa qualité de constructeur, la société OSS 79 en sa qualité d’intermédiaire à la vente et Maître [Y] [I] en sa qualité de notaire à cette même vente, aux fins de leur rendre commune et opposable l’ordonnance de référé à intervenir. Madame [B] sollicite également d’enjoindre à la SAS RETE de communiquer ses attestations d’assurance décennale pour les années 2013 et 2014, et de réserver les entiers dépens.
En réplique, la SARL OSS 79 formule des protestations et réserves et demande de réserver les dépens.
Maître [Y] [I] sollicite sa mise hors de cause, s’oppose aux demandes de Madame [B] à son encontre et demande sa condamnation à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître Uguette PETILLION, avocat postulant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La SAS RETE sollicite sa mise hors de cause, s’oppose aux demandes de Madame [B] et demande sa condamnation à lui verser la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Procédure RG 25/00228
Par exploit du 11 avril 2025, Madame [B] a assigné en intervention forcée la SARL BCA, anciennement SARL RETE, en sa qualité de constructeur de la surélévation aux fins de lui rendre commune et opposable l’ordonnance de référé à intervenir et l’enjoindre à communiquer ses attestations d’assurance décennale pour les années 2013 et 2014.
Dans ses dernières conclusions, la SARL BCA formule des protestations et réserves quant à la demande d’expertise sollicitée et demande de réserver les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025 et la décision mise en délibéré au 24 juin 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la jonction du procédure RG 25/00228 au RG 25/000025
L’article 367 du code de procédure civile prévoit que « le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ».
La jonction de la procédure 25/00025 à la procédure 25/00117 a été prononcée lors de l’audience du 1er avril 2025.
En l’espèce, il relève de la bonne administration de la justice de joindre également la procédure 25/00228 à la procédure principale RG 25/000025.
Sur la demande de mise hors de cause de la SAS RETE
Madame [B] a mis en cause la SAS RETE, qui succède à la SARL RETE, cette dernière ayant réalisé la surélévation cause de l’empiétement allégué.
La SAS RETE sollicite sa mise hors de cause au motif qu’elle a racheté le fonds de commerce de la SARL RETE le 2 septembre 2021 et qu’elle n’est pas tenue au passif de cette dernière.
La SAS RETE produit l’acte de cession de fonds artisanal de la SARL RETE n°RCS 432 580 629, dont le siège social est [Adresse 7], à la SAS RETE, numéro RCS 902 105 352, même adresse de siège social.
En l’absence de clause expresse, la vente d’un fonds de commerce n’emporte pas de plein droit cession à la charge de l’acheteur du passif des obligations dont le vendeur pourrait être tenu en raison d’engagements initialement souscrits par lui.
L’acte de cession produit prévoit au titre de la cession des éléments incorporels :
«. la clientèle et l’achalandage y attachés,
. le nom commercial « RETE - la maison des Charpentiers » sous lequel il est exploité,
. le bénéfice des traites, conventions et marchés passés avec tous tiers pour l’exploitation dudit fonds,
. le droit à l’installation téléphonique et la flotte des téléphones portables,
. le nom de domaine « lamaisondescharpentiers.com » ;
. le site internet accessible (…) ainsi que l’ensemble de ses composantes,
. les logos (…)
. le personnel attaché audit fonds à savoir onze salariés,
. le droit ai bail des locaux (…).
Et plus généralement, tous les éléments incorporels composant ledit fonds et nécessaires à son exploitation. »
En l’espèce, l’acte de cession prévoit la cession des éléments incorporels nécessaires à l’exploitation du fonds de commerce, ce qui n’est pas le cas du passif des obligations.
En outre cette clause générale ne peut s’analyser comme une clause expresse emportant cession à la charge de la SAS RETE du passif des obligations.
Dès lors, la SAS RETE sera mise hors de cause.
Sur la demande de mise hors de cause de Maître [Y] [I]
Madame [B] a mis en cause Maître [Y] [I] en sa qualité de notaire ayant reçu l’acte de vente. Cette dernière sollicite sa mise hors de cause.
Dans le cadre d’une vente immobilière, si le notaire est effectivement débiteur d’un devoir d’investigation, ce devoir se limite toutefois aux vérifications d’informations dont la publicité légale est aisément accessible. Dès lors, il n’est pas tenu de procéder à des investigations particulières ni même de se rendre sur les lieux du bien vendu.
En l’espèce, un procès-verbal de constat a été établi par commissaire de justice. La connaissance de ce document par le notaire n’est pas établie.
En tout état de cause, Madame [B] ne précise pas sur quels fondements Maître [I] pourrait voir sa responsabilité engagée, quelles fautes commises dans l’exercice de ses missions seraient susceptibles de lui être imputées, ni même les raisons pour lesquelles sa présence aux mesures d’expertise serait utile.
En ce que Madame [B] ne justifie pas d’une action devant le juge du fond non manifestement vouée à l’échec, elle sera déboutée de sa demande de mise en cause de Maître [I].
Sur la demande d’expertise
Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
L’intérêt légitime est caractérisé dès lors qu’il existe un litige susceptible d’opposer les parties devant le juge du fond, non manifestement voué à l’échec, et à la résolution duquel la mesure d’expertise sollicitée est utile.
Eu égard aux désordres invoqués et aux pièces produites, notamment le procès-verbal de constat par commissaire de justice du 2 mai 2023, la demande d’expertise apparait légitime et sera ordonnée aux frais avancés de la SARL GESCAP IMMOBILIER selon mission détaillée au dispositif de la présente.
Sur la demande de communication d’attestations d’assurance
Madame [B] sollicite la communication, par la SARL BCA, de ses attestations d’assurance décennale pour les années 2013 et 2014.
La responsabilité de cette dernière étant susceptible d’être engagée du fait des travaux de surélévation réalisés, il convient de faire droit à cette demande par ailleurs non contestée.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :
« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. ».
Il appartient au juge des référés de statuer provisoirement sur le sort des dépens de l’instance ouverte devant lui.
La SARL GESCAP IMMOBILIER, partie à la demande de laquelle l’expertise sera ordonnée, supportera provisoirement l’intégralité des dépens.
S’agissant des frais irrépétibles, il serait inéquitable de laisser à la charge de Maître [I] ainsi que de la SAS RETE, dont les mises hors de cause seront ordonnées, de supporter l’intégralité de ses frais de justice non compris dans les dépens.
Madame [B] sera condamnée à leur verser respectivement la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant, publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,
ORDONNONS la jonction de la procédure RG N°25/00228 à la procédure principale RG N°25/000025 ;
METTONS hors de cause la SAS RETE ;
METTONS hors de cause Maître [I] ;
ORDONNONS une mesure d’expertise et COMMETTONS pour y procéder :
[F] [T]
[Adresse 9]
[Localité 1]
Tel : [XXXXXXXX01]
Port : [XXXXXXXX02]
Mel : [Courriel 1]
avec mission de :
- se rendre sur les lieux situés [Adresse 2] et [Adresse 8] après avoir convoqué les parties et s'être fait remettre tous documents utiles, notamment les documents contractuels et les documents techniques établis par les entreprises,
- entendre les parties en leurs explications ainsi que tous sachants,
- relever et mesurer la situation des immeubles contiguës édifiées aux [Adresse 2] et [Adresse 8] respectivement sur les parcelles cadastrées sections CH n [Cadastre 1] et [Cadastre 2] par rapport à la limite séparative,
- dire si l’immeuble et plus particulièrement la surélévation édifiée sur la parcelle cadastrée section CH n [Cadastre 2] empiète sur la propriété voisine cadastrée section CH n [Cadastre 1] appartenant à Madame et Monsieur [W],
- dans l’affirmative, préciser la nature et l’importance de cet empiètement ainsi que sa date de réalisation,
- dire si les désordres, malfaçons et la servitude de vue allégués en cours de procédure existent, et dans l’affirmative, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser leur importance, indiquer les parties de l'ouvrage qu'ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d'apprécier s'il s'agit d'éléments constitutifs ou d'éléments d'équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d'ossature, de clos ou de couvert ;
- dire pour chacun des désordres, s’il était apparent au jour de la vente, ou s’il aurait pu être aisément décelé par un acquéreur non professionnel,
- recueillir tous les éléments qui permettront le cas échéant au juge du fond de déterminer si la venderesse et le tiers négociateur au contrat avaient connaissance des désordres dénoncés au moment de la vente,
- préciser les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée,
- évaluer les éventuelles moins-values résultat des dommages non réparables techniquement ;
- fournir toute observation utile et fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis.
DISONS que les mesures d’expertise se dérouleront au contradictoire de Madame [B], de Monsieur et Madame [W], de la SARL OSS 79 et de la SARL BCA ;
DISONS que la SARL GESCAP IMMOBILIER devra consigner à la régie de ce tribunal la somme de 4 000 euros à valoir sur les frais et honoraires de l’expert avant le 24 juillet 2025 faute de quoi la désignation de l’expert serait caduque ;
DISONS que l’expert désigné déposera son rapport écrit au greffe du tribunal judiciaire de la Rochelle dans les 12 mois, terme de rigueur, et qu’il en adressera à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération ;
DISONS que pour assurer la pleine information des parties sur le déroulement des opérations d’expertise et leur permettre d’en apprécier les conséquences, l’expert devra leur communiquer ainsi qu’au service du contrôle des expertises dans le mois suivant la première réunion d’expertise le déroulement prévisionnel de ses opérations ainsi qu'un état prévisionnel détaillé du coût de celles-ci ;
DISONS que l’expert communiquera aux parties préalablement à son rapport définitif un projet de rapport en leur impartissant un délai de trois semaines pour formuler leurs observations ;
DISONS que dans toute demande de consignation complémentaire ou de taxation définitive l'expert justifiera de l'information préalable donnée aux parties et du délai laissé aux fins d'observations éventuelles qui seront jointes le cas échéant ;
DISONS que l’expert sera autorisé à recouvrer directement auprès de la SARL GESCAP IMMOBILIER le solde de ses honoraires si ceux-ci sont taxés à une somme supérieure au montant de la provision et si aucune observation n'est faite ;
ORDONNONS la communication, par la SARL BCA anciennement SARL RETE de ses attestations d’assurance décennale pour les années 2013 et 2014 ;
REJETONS les autres demandes des parties ;
CONDAMNONS Madame [B] à verser à Maître [I] et à la SAS RETE la somme de 800 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SARL GESCAP IMMOBILIER à supporter provisoirement les dépens de l’instance ;
DISONS que distraction des dépens sera faite au profit de Maître Uguette PETILLON conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que cette ordonnance est de droit exécutoire par provision.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Ségolène FAYS Pierre MESNARD
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