TJ 44109, 19 juin 2025, RG 24/01702

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

---

JUGEMENT du 19 Juin 2025

---

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES AMARYLLIS
9 Avenue des Platanes
44500 LA BAULE ESCOUBLAC

représentée par Maître Camille MANDEVILLE, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [N]-[I] [B]
Appartement 28
6 Rue des Grands Côteaux
44850 LE CELLIER

non comparant

Madame [U]-[X] [B]
Appartement 28
6 Rue des Grands Côteaux
44850 LE CELLIER

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 novembre 2024
date des débats : 23 janvier 2025
délibéré au : 22 mai 2025
prorogé au : 19 juin 2025

RG N° N° RG 24/01702 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NAZD

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Camille MANDEVILLE,
CCC à Madame [U]-[X] [B]
CCC à Monsieur [N]-[I] [B] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er août 2018 à effet au même jour, la S.C.I. LES AMARYLLIS a donné à bail à [N]-[I] [B] et [U]-[X] [B] un logement lui appartenant sis, 6 rue des Grands Coteaux, appartement n°28, outre un emplacement de parking n°1 - 44850 LE CELLIER, moyennant un loyer mensuel initial de 490 € pour le logement et ses accessoires, outre une provision mensuelle pour charges de 95€.

Suivant ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire en date du 30 août 2022, [H] [Z], représentant la S.E.A.R.L. THEVENOT PARTNERS, a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la S.C.I. LES AMARYLLIS à la suite du décès de son gérant.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, la S.C.I. LES AMARYLLIS a fait commandement à [N]-[I] [B] et [U]-[X] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.919,74 € arrêté au 13 octobre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la S.C.I. LES AMARYLLIS a fait assigner [N]-[I] [B] et [U]-[X] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail en date du 1er août 2018 à effet au 23 décembre 2023, et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail à raison des défauts de paiement volontaires et persistants des locataires ;

· Constater que [N]-[I] [B] et [U]-[X] [B] occupent sans droit ni titre, depuis le 23 décembre 2023, l’appartement objet du bail sis 6 rue des Grands Côteaux, appartement n°28, à LE CELLIER (44850) ;

· Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants et effets de leur chef du logement sis 6 rue des Grands Côteaux, appartement n°28, à LE CELLIER (44850) à compter du jugement à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 3.395,08 € au titre de l’indemnité d’occupation impayée sur la période du 24 décembre 2023 au 31 mai 2024 ;

· Condamner solidairement [N]-[I] [B] et [U]-[X] [B] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier des loyers et charges, soit la somme de 699,94 € par mois, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement en date du 23 octobre 2023.

Le diagnostic social et financier et son annexe « Note sociale » ont été transmis au tribunal le 21 octobre 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2024, renvoyée compte tenu de l’existence d’un plan d’apurement en cours et de la nécessité d’actualiser le montant de la dette, et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

À ladite audience, la S.C.I. LES AMARYLLIS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 533,91 € au titre des loyers et charges échus à la date du 22 janvier 2025. D’une part, elle réitère sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation solidaire des locataires et d’autre part, elle souligne l’absence d’effort des locataires, le fait que ceux-ci ne paient pas le bon créancier et que le plan d’apurement décidé par la CAF n’est pas respecté.

Régulièrement assignée à étude, [U]-[X] [B] a comparu. Elle a actualisé sa situation personnelle et financière précisant être en contrat d’apprentissage et être divorcée, indiquant que [N]-[I] [B] a quitté les lieux sans fournir de congé. Par ailleurs, elle réfute le montant de la dette tel que sollicité par le bailleur., déclarant ne plus avoir dette.

Régulièrement assigné à étude, [N]-[I] [B] n’a pas comparu.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a dû être prorogé au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la signification du commandement de payer à la CCAPEX le 25 octobre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 23 mai 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 23 mai 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 24 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en pages 10 et 11.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, la S.C.I. LES AMARYLLIS a fait commandement à [N]-[I] et [U]-[X] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.919,74 € arrêté au 13 octobre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Les différents décomptes produits au débat (commandement de payer, extrait de compte locataire du 26 avril 2024 et décompte produit en délibéré arrêté au 17 février 2025) ne mentionnent pas la même somme débitrice à la date du commandement de payer, à savoir 4.919,74 € sur le commandement de payer et 3.062,11 € sur le relevé de compte actualisé au 17 février 2025.

En tout état de compte, il ressort de l’étude de ces deux relevés que la dette de loyer n’a pas été payée dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 décembre 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [N]-[I] et [U]-[X] [B]. Cette dernière a déclaré à l’audience que [N]-[I] [B] avait quitté les lieux et qu’elle-même ne souhaitait pas se maintenir dans le logement.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la S.C.I. LES AMARYLLIS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[N]-[I] [B] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

[U]-[X] [B] conteste quant à elle le principe et le montant de cette dette, indiquant qu’elle a réglé toute la dette et même plus. Elle justifie d’un paiement effectué le 20 janvier 2025, soit avant l’audience, pas encore pris en compte sur le relevé daté du 22 janvier 2025 (veille de l’audience).

Avec l’accord des parties, la présidente a sollicité, en application des articles 442 et 445 du code de procédure civile, à savoir un relevé de compte locataire actualisé à la mi-février 2025 afin de vérifier que le règlement a bien été encaissé. Ce relevé de compte mentionne un reliquat de dette de 144,50 € au 17 février 2025 en mentionnant un règlement direct au propriétaire à hauteur de 1.108,28 €.

Les différents décomptes présentés par la bailleresse interrogent. Il a déjà été mentionné qu’à la date du 13 octobre 2023, retenue dans le commandement de payer, les sommes ne correspondent pas à celles retenues dans le dernier décompte produit, arrêté au 17 février 2025. Par ailleurs, il est mentionné sur ce dernier relevé, au 22 janvier 2025, une majoration reprise de solde au 31 décembre 2022, soit plus de deux ans auparavant, pour un montant de 783,26 € alors qu’il est mentionné dans le commandement de payer une « reprise de solde décembre 2022 » à hauteur de 429,29 € au 1er décembre 2022. Par ailleurs, on peut voir sur le relevé de compte du 26 avril 2024 et sur le dernier relevé du 17 février 2025 trois débits au 1er janvier 2023 correspondant à l’écriture « A nouveau ». Ces débits ne figurent pas sur le relevé figurant dans le commandement de payer.

Enfin, il convient de déduire de la somme demandée le coût du commandement de payer, à savoir 194,77 € qui relève le cas échéant, et s’il est justifié, des dépens.

Il apparaît donc qu’il n’existe plus de dette locative et qu’il existe même un excédent de paiement de la part des locataires.

Sur l'indemnité d'occupation

Même en l'absence de dette locative, l'expulsion étant ordonnée, [N]-[I] [B] et [U]-[X] [B] seront condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité et d’indivisibilité du contrat de bail (page 11), en l'absence de congé présenté par [N]-[I] [B] et jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 718,87 €.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [N]-[I] et [U]-[X] [B], succombant à l’instance en ce que l’expulsion est prononcée, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En revanche, au regard des difficultés soulevées, la demande de la S.C.I. LES AMARYLLIS présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS