TJ 44184, 30 avr. 2025, RG 24/02728

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]

N° RG 24/02728 - N° Portalis DBYT-W-B7I-FP52

Minute :

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2025

AFFAIRE :

[F] [B] veuve [M], [K] [M] épouse [Y], [U] [M]

C/

[O] [P]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Madame [F] [B] veuve [M]
demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Sabrina KERGALL de la SELARL SELARL KERGALL, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [K] [M] épouse [Y]
demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Sabrina KERGALL de la SELARL SELARL KERGALL, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur [U] [M]
demeurant [Adresse 3] - CANADA
Rep/assistant : Maître Sabrina KERGALL de la SELARL SELARL KERGALL, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEUR :

Monsieur [O] [P]
demeurant [Adresse 4]
Rep/assistant : Me Julia GARCIA-DUBRAY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle ttale numéro 44184-2025-000299 du 24/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de SAINT NAZAIRE)

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Hélène CHERRUAUD

GREFFIER :
Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 26 mars 2025

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 30 avril 2025

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Exposé du litige

Par un contrat sous seing privé en date du 6 juillet 2008, monsieur [W] [M] et madame [F] [B] épouse [M] ont donné à bail à monsieur [O] [P] un appartement à usage d’habitation exclusivement, situé [Adresse 4] (rez-de-chaussée), pour un loyer mensuel de 470 €, payable d’avance le 5 de chaque mois, pour une durée de trois ans. Le bail a été reconduit tacitement.

Monsieur [W] [M] est décédé le 25 mars 2024 à [Localité 6].

Des loyers étant demeurés impayés, madame [B] veuve [M] et les ayant-droits du défunt, madame [K] [M] épouse [Y] et monsieur [U] [M], ont fait délivrer à monsieur [P] le 26 juin 2024 un commandement de payer les loyers visant l’article 1184 du code civil, pour la somme en principal de 9.966,28 €.

Ils l’ont ensuite fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, aux fins principales de résiliation du bail.

L’affaire appelée à la première audience du 26 février 2025 a fait l’objet d’un renvoi contradictoire, à la demande du défendeur.

A l’audience du 26 mars 2025, à laquelle les parties se sont fait représenter par leur avocat respectif, l’affaire a été plaidée.

Les consorts [M] ont soutenu leurs demandes dans les termes de leur assignation, aux fins de voir au visa des articles 1104 et suivants, 1714 et suivants du code civil et les articles 24 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 :
- prononcer la résiliation du bail souscrit le 6 juillet 2008 au bénéfice de monsieur [P] pour le logement situé au rez-de-chaussée du [Adresse 4] à [Localité 6], avec toutes conséquences de droit ;
- ordonner l’expulsion de monsieur [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués au besoin avec le recours de la force publique ;
- condamner monsieur [P] à leur payer la somme de 12.634,68 € au titre de l’arriéré des loyers et charges, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir jusqu’à parfait paiement ;
- condamner monsieur [P] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 533,68 € par mois à compter du jugement à intervenir jusqu’au jour de la libération effective des lieux ;
- condamner monsieur [P] à leur payer la somme de 174,87 € en remboursement des frais d’huissier de justice ayant délivré le commandement de payer ;
- condamner monsieur [P] à leur payer la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner monsieur [P] aux entiers dépens en ce compris les frais d’excécution forcée si nécessaire,
sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit.

Ils se sont opposés à tout délai de paiement, en dépit de quelques versements depuis l’assignation, monsieur [P] ne réglant pas de loyer depuis 2012. Ils font remarquer que leurs demandes sur les charges d’eau ne concernent que les années 2022 et 2023 ; qu’elles sont justifiées par la production des factures. Ils précisent que seul l’abonnement d’assainissement est divisé par deux, en soulignant la spécificité du compteur divisionnaire et en qualifiant l’autre logement de studette.

Monsieur [P] a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions en réponse, au visa de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :
- lui accorder des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois en sus du loyer courant ;
- ordonner aux consorts [M] de communiquer les facturations de consomamtion d’eau de janvier 2022 à mars 2025, les factures d’eau de janvier 2022 à mars 2025, la clé de répartition du partage des factures d’eau ;
- débouter les consorts [M] de toutes leurs demandes contraires ;
- dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

A l’appui de sa demande de délais de paiement fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il fait valoir qu’il a repris avant la première audience le règlement du loyer courant. Il reconnaît avoir rencontré des difficultés de procéder au règlement des loyers, après avoir été victime d’un très grave accident suivi de nombreuses hospitalisations et sombré dans un état dépressif. Il souligne que lors de la délivrance du commandement de payer, il était hospitalisé. Il fait état d’une procédure d’indemnisation en cours, son état de santé restant très fragile.
Au soutien de sa demande de communication de justificatifs titre reconventionnel, il dénonce une répartition unilatérale consistant à partager par moitié la consommation des factures d’eau entre deux logements desservis par le même compteur.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, entré en vigueur le 1er octobre 2016, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1228 laisse à l’appréciation souveraine du juge selon les circonstances le choix de la sanction des manquements.

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Loire-Atlantique par la voie électronique le 21 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. De plus, les demandeurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 septembre 2024 en lui signalant le commandement de payer délivré préalablement.

En l’espèce, il ressort des décomptes établis par les consorts [M] et de leur assignation que monsieur [P] n’a procédé à aucun versement à compter d’août 2022 jusqu’en novembre 2024 ; que la CAF a procédé seulement à des versements d’août 2022 à mai 2023, puis ponctuellement en octobre 2023.

Monsieur [P] ne conteste pas être redevable de la somme de 11.852,04 € (1263,40 + 4.718,16 + 2.668,40 + (533,68 x 6)), correspondant aux loyers impayés d’août 2022 à novembre 2024.

Il justifie avoir été hospitalisé du 28 octobre au 23 novembre 2017, du 28 décembre 2021 au 11 janvier 2022, du 10 mai 2023 au 7 juin 2023, du 16 mai au 21 août 2024, du 26 août 2024 au 29 août 2024, du 10 au 13 septembre 2024. Il démontre ainsi qu’il était effectivement hospitalisé lors de la délivrance du commandement de payer. Il convient néanmoins de relever qu’en dehors de ses périodes d’hospitalisation il ne réglait aucune somme à son bailleur avant comme après le décès de monsieur [W] [M].

Monsieur [P] justifie avoir effectué un virement instantané le 14 janvier 2025 d’un montant de 530 €, ainsi que deux autres le 11 février 2025 et le 10 mars 2025. Il démontre ainsi avoir repris le règlement du loyer courant à quelques euros près, le loyer dû s’élevant à 533,68 €.

Ses hospitalisations ne le dispensaient pas de son obligation de payer le loyer à son terme échu, laquelle pouvait être exécutée à l’aide de virements périodiques programmés, les propriétaires continuant à être privés de la jouissance de leur bien.

Il n’est pas justifié de démarches initiées auprès du service social de l’hôpital pour ses difficultés de gestion administrative et financière, ni de retard dans l’ouverture de ses droits au titre de sa situation d’invalidité. Il n’est pas fait état non plus d’une quelconque demande de mesure de protection le concernant.
Le manquement prolongé de monsieur [P] à son obligation de payer son loyer à terme échu justifie de prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 6 juillet 2008, à la date du présent jugement.

Il convient d’ordonner en conséquence son expulsion du logement, ainsi que de tout occupant de son chef.

II – Sur les demandes de paiement

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

Il convient de condamner monsieur [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de libération complète des lieux.

La somme de 11.852,04 € au titre des loyers impayés d’août 2022 à novembre 2024 n’est pas contestée. Il n’est pas sollicité le paiement du loyer de décembre 2024 d’un montant de 533,68 €.

Au titre des charges, il est réclamé la redevance des ordures ménagères et l’eau des anées 2022 et 2023. La somme de 396 € justifiée par les avis de taxes foncières n’est pas contestée s’agissant des ordures ménagères.

S’agissant de l’eau, il est réclamé à monsieur [P] pour l’année 2022 la somme de 219,10 € et pour l’année 2023 la somme de 167,54 €. Il est produit les factures de la CARENE adressées à monsieur [M] afférantes au [Adresse 4] :
- la facture intermédiaire du 5 juillet 2022 ;
- la facture réelle du 20 décembre 2022 ;
- la facture réelle du 3 février 2023 ;
- la facture intermédiaire du 31 juillet 2023 ;
- la facture réelle du 28 décembre 2023.

Il convient de relever qu’à l’exception de la facture du 3 février 2023 portant sur le contrat référencé sous le N°1138809, toutes les autres concernent le contrat N°1106135.

Il est stipulé dans le contrat de location que “la consommation d’eau est à la charge du locataire (compteur divisionnaire) et remboursable aux bailleurs”.

Au vu des éléments justificatifs produits, monsieur [P] est redevable de la somme de 359,11 € au titre de l’eau pour les années 2022 et 2023. Il sera débouté de sa demande reconventionnelle de communication de pièces supplémentaires.

En conséquence, monsieur [P] sera condamné au paiement de la somme totale de 13.607,15 €.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III - Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital ; il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette ; la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier ; les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge (...).

En l’espèce, monsieur [P] déclare percevoir actuellement l’allocation adulte handicapé complété par une rente d’invalidité trimestrielle. Il justifie avoir perçu de la CPAM en janvier 2025 la somme de 1.431 € et de la CAF en février la somme de 777,67 €.

Il ne produit aucun élément relatif à ses demandes d’indemnisation de ses préjudices résultant de l’accident dont il a été victime en 2012.

Au vu de ses ressources actuelles et du montant de l’indemnité mensuelle d’occupation, il ne démontre pas être en situation de régler sa dette locative, d’autant plus que la résiliation judiciaire du bail rend nécessaire son relogement.

En conséquence, il convient de débouter monsieur [P] de sa demande de délais de paiement.

IV – Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, monsieur [P], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demandeurs, il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles comprenant le coût du commandement de payer. Au vu de la situation personnelle de monsieur [P], il convient de réduire l’indemnité sollicitée à de plus justes proportions.

Monsieur [P] sera condamné à payer aux consorts [M] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandeurs seront déboutés du surplus de leurs prétentions.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de déroger au principe.

PAR CES MOTIFS :