TJ 44184, 19 juin 2025, RG 25/01004

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 25/01004 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FS3H

Minute : 2025 /397

JUGEMENT
DU 19 Juin 2025

AFFAIRE :

Société INDIVISION [S]-[Z]

C/

[E] [P]

Copies certifiées conformes
INDIVISION [S]-[Z]
M. [E] [P]

Copie exécutoire
INDIVISION [S]-[Z]
M. [E] [P]

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société INDIVISION [S]-[Z]
demeurant [Adresse 3]
Rep légal : M. [X] [S] (Indivisaire)
Rep légal : Mme [G] [Z] (Indivisaire)

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DEFENDEURS :

Monsieur [E] [P],
demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DE CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Gérald PRIVE

GREFFIER : Sandrine LAINE

DEBATS : A l’audience publique du 15 mai 2025

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en DERNIER RESSORT

RG 25/01004

EXPOSE DE LA PROCEDURE ET DES FAITS
1) Recevabilité de l’opposition

Par ordonnance portant injonction de payer du 4 mars 2025, Monsieur [E] [P] a été condamné à payer à l’indivision [S] – [Z], la somme de 3.777,48 €, avec intérêts au taux légal, celle de 131,28 € au titre des frais de procédure, 51,60 € au titre des frais de requête, outre la somme de 250,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.
Cette ordonnance a été notifiée le 20 mars 2025 au destinataire de l’acte.

Par lettre du 4 avril 2025, Monsieur [E] [P] a formé opposition à l’ordonnance.
Au terme des dispositions de l’article 1416 du Code de procédure civile, l'opposition doit être formée dans le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance. Toutefois, dans l'hypothèse où la signification n'a pas été faite à la personne même du débiteur, mais à son domicile, ou à l'étude de l'huissier de justice, l'opposition est encore recevable dans le mois suivant le premier acte d'huissier signifié à personne, ou, à défaut, dans le mois suivant le moment où la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles tout ou partie des biens du débiteur a été portée à sa connaissance.
Le tribunal constate que l’ordonnance a été signifiée à personne, et l’opposition enregistrée dans les délais prévus par l’article 1416 du Code de procédure civile.
D’autre part, l’opposition régulièrement formée saisit le tribunal de la demande du créancier, sur laquelle il est statué par un jugement se substituant à l’injonction de payer.
Il convient de déclarer l’opposition recevable, de constater l'annulation de l'ordonnance du 4 mars 2025 et de statuer à nouveau.

2) Au fond
En application de l'article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail.
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».
L'article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Dès lors que l'obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu'il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.
Les consorts [S] (Indivision [S] – [Z]) soutiennent que Monsieur [E] [P] est redevable d’une somme de 3.777,48 € au titre de l’arriéré de charges sur les périodes du 1/04/2022 au 31/03/2023 et du 1/04/2023 au 31/03/2024, étant précisé que le locataire a quitté l’appartement le 8 août 2024 dans des conditions non contestées.
Ils produisent à la procédure deux décomptes établis par le syndic APROGIM et apportent des précisions dans une note explicative remise à l’issue des débats, de laquelle il ressort :
Un manque de 0,10 € sur le loyer du mois de juin 2024 et l’absence de règlement du loyer de juillet 2024 pour 717,39 € (la quote-part du loyer du mois d’août a été réglée)Un solde de 965,13 € au titre des charges locatives de la période avril 2022 / mars 2024.La somme de 1688, 64 € de régularisation des charges locatives pour la période avril 2023 / mars 2024.La somme de 0,50 € au titre du solde débiteur sur charges locatives de juin 2024,Celle de 322, 50 € pour la provision mensuelle sur charges locatives du mois de juillet 2024,La quote-part de provision mensuelle du mois d’août 2024 étant impayée pour un montant de 83,22 €.

Les bailleurs indiquent que le dépôt de garantie de Monsieur [P] d’un montant de 650,00 € ne lui a pas été restitué.
La lettre de l'Agence [S] du 30 août 2024 évoque diverses sommes et mentionne un « total impayé » de 3.777, 48 €, somme reprise dans la « sommation de payer » du 27 septembre 2024 ; tandis que la lettre (sans en-tête) du 21 août 2024, évoque la somme de 1.688,64 € au titre de régularisation des charges pour la période « 04/2023 au 03/2024 ».
Le locataire conteste les régularisations de charges pour 2023 en dressant une liste de réclamations, le tribunal renvoyant au détail exposé dans la lettre du 15 avril 2024 adressée à l’Agence [S]. Monsieur [P] soutient, s’agissant de la sommation de payer du 27 septembre 2024, que les « sommes restant à devoir » au titre des avances sur charges 2023 et 2024 pour respectivement 965,13 € et 1.688, 64 € ne peuvent recevoir la qualification d’avances, puisque celles-ci sont payées avec le loyer, conformément au bail, mais de « rappels de charges » qui ne sont pas prévues en début d’année. En outre, deux règlements de 558, 96 € du 11/2/2023 et 1.286, 19 € (non daté) ne figureraient pas dans le décompte.
Reprenant les postes de charges, le locataire conteste le poste « eau chaude sanitaire et chauffage » du fait de l’absence de répartiteurs, l’assemblée générale des copropriétaires du 12 août 2016 ayant opté pour un chauffage individuel électrique, qui sera encore évoqué lors de l’assemblée générale du 5 août 2024 et n’étant pas effectif lors du départ des lieux par le locataire.
Le tribunal renvoi à la note intitulée « pièce 3 contestation des sommes et de leur justification » de Monsieur [P].

Etant ajouté que lors des débats, et sans être contredit, Monsieur [P] a évoqué une longue période de location dans un immeuble qui n’était occupé à l’année que par trois occupants permanents. La chaudière commune ne permettait pas une juste répartition des charges puisque les répartiteurs individuels ne fonctionnaient pas mais que les copropriétaires ne souhaitaient pas engager de frais. Il ajoute que nul ne peut prouver les sommes qu’on lui réclame à la barre du tribunal.
Après clôture des débats, le tribunal informe que la décision sera rendue contradictoirement et en dernier ressort, le délibéré fixé au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges locatives aux termes convenus.
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs".
Il résulte de ce texte que les charges locatives ne sont récupérables que sur justifications.
Le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges, dès lors qu'elles sont justifiées et que le bailleur justifie, en outre, avoir mis à la disposition du locataire, fût-ce devant le tribunal, les pièces justificatives, qui s'entendent des factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que les décomptes des quantités consommées et les prix unitaires de chacune des catégories de charges, c'est-à-dire toutes les pièces qui ont été utilisées pour opérer la régularisation des charges.
En l'espèce, les consorts [S] - [Z] produisent l’ensemble des pièces justificatives des charges acquittées par leur soin communiquées contradictoirement et mises à disposition de leur locataire.
Monsieur [P] conteste le poste « eau chaude sanitaire et chauffage » du fait de l’absence de répartiteurs et, plus généralement, de la vétusté du système d’eau chaude sanitaire.
Selon le procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété de la Résidence [Adresse 5] du 12 août 2016, la résolution 12 prévoit la nécessité de remédier à la problématique du chauffage collectif en supprimant la chaudière avec l'installation d'un chauffage individuel électrique pour solutionner la question des relevés des répartiteurs de chauffe non fiables. Il fait état de deux gros problèmes de relevés de répartiteurs dans deux logements pour respectivement un litige de facturation individuelle d'environ 1.800 € et 540 € qui conviendra de régulariser sur l'ensemble des charges de chauffages.

Le procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété du 05 août 2024, dans sa résolution 09 prévoit la suppression de la chaufferie collective et la neutralisation de la cuve fuel avec passage en chauffage individuel électrique. En fait, l’arrêt de la chaufferie ne sera effectif que lorsque tous les logements seront équipés d’appareils de chauffage individuels, mais au plus tard en mai 2026.

Il est constant que les dommages causés par la vétusté, en l’espèce une surconsommation de chauffage, sont à la charge du propriétaire, même si les réparations nécessaires figurent sur la liste des réparations locatives, conformément aux dispositions de l’article 1755 du Code civil et l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Il résulte de ces différentes dispositions, que restent dues les sommes suivantes :

Solde du loyer du mois de juin : 0,10 €Loyer du mois de juillet 2024 : 717,49 €Solde des charges du mois de juin : 0,50 €Solde des charges du mois de juillet 2024 : 322,50 €Charges août 2024 : 83,22 €.
Les charges complémentaires 2023/2024 pour 1.688,64 € et 2022/2023 pour 965,13 € seront exclues du décompte dès lors qu’elles sont constituées de surconsommation par vétusté du système de chauffage et eau chaude sanitaire.

Le total restant dû s’élève à la somme totale de 1.123,81 €
Il convient d’en retirer le montant du dépôt de garantie : (1.123,81 € - 650,00 €) = 473,81 €.
Monsieur [P] sera en conséquence condamné à payer à l’indivision [S] – [Z] la somme de 473,81 € avec intérêts de droit au taux légal à compter de la sommation de payer du 27 septembre 2024.
Succombant, Monsieur [P] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris ceux de l’opposition.
En application de l'article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aucune disposition légale ou circonstance d'espèce ne commande de faire exception au principe posé par l'article 514 du Code de procédure civile. L'exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS