TJ 44184, 25 juin 2025, RG 25/00693

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

N° RG 25/00693 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FSCB

Minute :

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

AFFAIRE :

S.C.I. GAMA

C/

[G] [D], [R] [E]

Copie certifiée conforme
- Me JAVAUX
- Mme [D]
- Mme [E]
- Sous-Préfecture

Copie exécutoire
Me JAVAUX

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEUR :

S.C.I. GAMA
demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Virginie JAVAUX de la SARL ADVISE, avocats au barreau de NANTES

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DEFENDEURS :

Madame [G] [D]
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Madame [R] [E]
demeurant [Adresse 4]
non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Emmanuel CHAUTY

GREFFIER :
Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 30 avril 2025

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 juin 2025

JUGEMENT :
REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Par acte du 11 mars 2025, la SCI GAMA, propriétaire d'un bien immobilier situé au [Adresse 3], a fait citer Madame [G] [D], locataire, et Madame [R] [E], caution, afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

- la résiliation du bail ;
- l'expulsion de tout occupant ;
- le paiement des loyers échus d'un montant de 3 650 euros, solidairement avec Madame [R] [E] ;
- la fixation de l'indemnité d'occupation ;
- la remise en état des parties communes de l'ensemble immobilier sous astreinte de 100 euros par jour de retard solidairement avec Madame [R] [E] ;
- une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile solidairement avec Madame [R] [E] ;
- l'exécution provisoire du jugement et la condamnation aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer solidairement avec Madame [R] [E].

A l'audience du 30 avril 2025, la SCI GAMA, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance tout en actualisant sa créance à la somme de 3 950 euros. Elle s'oppose aux délais de paiement.

Madame [G] [D] sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

Madame [R] [E] n'était ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

SUR CE

La dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 12 mars 2025, soit six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable.

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2021, la SCI GAMA a consenti un bail d'habitation à Madame [G] [D] moyennant un loyer révisable et actuel de 650 euros, hors charges. Par acte du 2 novembre 2021, Madame [R] [E] s'est portée caution de Madame [G] [D].

Sur le montant des loyers dus

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dipose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, il est dû une somme de 3 950 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois d'avril 2025 inclus.

La locataire doit être condamnée, solidairement avec Madame [R] [E] en sa qualité de caution, au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter du 11 mars 2025, date de la citation.

Sur la clause résolutoire

L'article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'un bail d'habitation peut contenir une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire tel que le non-paiement du loyer.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit. C'est donc ce délai, plus favorable au locataire, qui devra être appliqué.

Par exploit du 13 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4 900 euros au titre des loyers échus. Le commandement a été dénoncé à Madame [R] [E] par acte du 15 novembre 2024.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au bail et vise les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 ; il est régulier, ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, à la demande de l'une des parties ou d'office, d'accorder des délais de paiement pour une durée maximale de 36 mois si le locataire est en situation de régler sa dette et s'il a repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience.

Ainsi, compte tenu de la situation de la débitrice et de sa bonne foi attestée par des versements désormais réguliers, il convient d'accorder à la locataire des délais de paiement ainsi qu'il est dit au dispositif.

Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l'échéancier.

Mais, en cas de non-paiement intégral dans les délais et selon les échéances prévues, la clause résolutoire sera acquise, l'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par la locataire jusqu'à sortie effective des lieux sera fixée au montant du loyer et des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 700 euros mensuelle, en ce compris les charges.

Sur la demande de remise en état des parties communes

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver les faits propres à fonder leur action.

En l'espèce, la SCI GAMA ne démontre pas que les objets encombrant les parties communes de l'immeuble appartiennent à Madame [G] [D]. Il ne résulte pas non plus du bail que l'entretien des parties communes lui reviendrait.

En conséquence, il convient de débouter la SCI GAMA de ce chef.

Sur les demandes annexes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Les dépens seront mis à la charge de la défenderesse, partie succombant à la présente instance, eu égard aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS