TJ 44184, 25 juin 2025, RG 24/02866

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

N° RG 24/02866 - N° Portalis DBYT-W-B7I-FQH3

Minute :

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

AFFAIRE :

Société SONADEV TERRITOIRES PUBLICS

C/

[H] [G]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEUR :

Société SONADEV TERRITOIRES PUBLICS
demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Jacques-Yves COUETMEUR de la SCP CADORET-TOUSSAINT, DENIS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEUR :

Monsieur [H] [G]
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Hélène CHERRUAUD

GREFFIER :
Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 26 mars 2025

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 juin 2025

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Exposé du litige

Par contrat sous seing privé en date du 6 juillet 2020, la SARL Mollé Immobilier a donné à bail à monsieur [H] [G] une chambre meublée individuelle d’un immeuble situé au [Adresse 3] (chambre N°13) moyennant un loyer mensuel de 370 €, pour une durée d’un an renouvelable.

La société publique locale (SPL) SONADEV TERRITOIRES PUBLICS, bénéficiaire d’une concession d’aménagement portant sur la redynamisation du centre ville de [Localité 1] attribuée par la CARENE depuis le 3 novembre 2015, a fait l’acquisition en 2023 par préemption du bien immobilier en l’état, en l’absence de levée totale des infractions au Règlement Sanitaire Départemental relevées en 2022.

La société publique locale a fait délivrer le 25 octobre 2023 au locataire un commandement de payer les loyers visant l’article 1217 du code civil, pour la somme en principal de 777 €, ainsi qu’une sommation d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, elle a donné au locataire congé pour le 5 juillet 2024, en invoquant plusieurs motifs :
- la nécessité de procéder à des travaux de réhabilitation et de restructuration complète de l’immeuble,
- le non-paiement des loyers,
- le défaut d’assurance locative.

Le 23 octobre 2024, elle a fait délivrer au locataire une sommation de quitter les lieux. Elle l’a par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE.

Le service social saisi le 7 février 2025 a transmis à la juridiction une attestation d’absence d’informations sur la situation du locataire.

L’affaire a été retenue à la première audience du 26 mars 2025, à laquelle les deux parties ont comparu.

La société SONADEV TERRITOIRES PUBLICS représentée par son avocat a soutenu ses demandes dans les termes de son assignation, aux fins de voir au visa de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
- constater la validité du congé en date du 26 mars 2024 et que le bail s’est trouvé résilié au 5 juillet 2024 ;
à titre subsidiaire,
- prononcer la résiliatuion du bail aux torts exclusifs de monsieur [G] ;
en toutes hypothèses,
- déclarer monsieur [G] occupant sans droit ni titre à compter du 6 juillet 2024 de la chambre n°13 située dans un immeuble au [Adresse 3] ;
- ordonner l’expulsion de monsieur [G] ainsi que de tous occupants et biens de son chef, des lieux précités ;
- condamner monsieur [G] d’avoir à lui verser une somme de 2.331 € (370 x 6,3 mois) au titre des loyers impayés au 30 décembre 2024, ainsi qu’une somme mensuelle équivalent au loyer du 1er janvier 2025 au titre d’indemnité d’occupation jusqu’à départ effectif et définitif des lieux, avec restitution des clés ;
- condamner monsieur [G] à lui verser une somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner monsieur [G] à supporter les entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile incluant les frais de commandement de payer, de sommation de communiquer l’assurance et de congé ;
- dire et juger qu’une copie de la décision sera transmise au représentant de l’Etat ;
- débouter monsieur [G] de toutes demandes.

Monsieur [G] a reconnu ne pas payer le loyer pour la chambre qu’il occupe encore à ce jour sans assurance, faute de ressource et d’autre possibilité. Il a émis le souhait de rester dans les lieux jusqu’à son relogement. Il a précisé l’état d’insalubrité des lieux (humidité dans la chambre, portes des toilettes du couloirs qui ne ferment plus, plafonnier qui ne fonctionne plus) continuant à être fournis en électricité et eau.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties comparantes que la décision sera rendue le 25 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur la validité du congé

Aux termes de l'article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

II. — Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

L'âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

III. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, la société SONADEV TERRITOIRES PUBLICS a donné congé à monsieur [G] le 26 mars 2024 pour le 5 juillet 2024, pour un motif légitime et sérieux, constitué par la nécessité de travaux de rénovation de l’immeuble, le non paiement des loyers et l’absence d’assurance.

Elle a respecté le délai légal de préavis. Elle justifie des factures adressées au locataire, ainsi que d’un courrier de relance en date du 26 juillet 2023 faute de règlement réceptionné depuis l’échéance d’avril 2023.

Elle a fait délivrer le 25 octobre 2023 au locataire un commandement de payer les loyers visant l’article 1217 du code civil, pour la somme en principal de 777 €, ainsi qu’une sommation d’avoir à justifier d’une assurance.

En plus de l’inexécution par le locataire des obligations lui incombant, il est justifié de la nécessité de travaux de réhabilitation totale de l’ensemble immobilier, pour à la fois procéder au ravalement, reprise de la toiture et de la charpente, au désamiantage, respecter les surfaces minimales réglementaires, changer les menuiseries et équipements sanitaires, mettre aux normes l’isolation thermique comprenant le système de ventilation, ainsi qu’une réfection complète de l’installation électrique, des revêtements muraux et sols.

En l’absence de toute contestation sur les motifs invoqués, il convient de déclarer régulier et valable ledit congé et de dire que le bail a pris fin le 5 juillet 2024.

Monsieur [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

II - Sur les demandes de condamnation au paiement

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

Par application de l’article 1353 du code civil, il revient au créancier qui réclame l’exécution d’une obligation de payer de la prouver et au débiteur de justifier du paiement des sommes dues.

En l’espèce, il est réclamé par la société publique locale la somme de 2.331 € (370 € x 6,3 mois) au titre de l’arriéré locatif au 30 décembre 2024, sans décompte détaillé autre que celui annexé au commandement de payer les loyers signifié le 25 octobre 2023 pour la somme de 777 €.

Il convient de retenir cette somme pour l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 17 octobre 2023, laquelle sera majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Au vu de l’état d’insalubrité du logement connu de la société publique locale, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle d’un montant moindre que celui du loyer fixé dans le contrat de location, 111 € par mois, à compter du 5 juillet 2024.

La société SONADEV TERRITOIRES PUBLICS sera déboutée du surplus de ses prétentions.

III - Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7(...) .

L’article L 412-3 permet au juge qui ordonne l’expulsion d’accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En vertu de l’article L 412-4, la durée des délais susvisés ne peut, en aucun cas être inférieure à trois mois, ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, monsieur [G] ne réglant pas le loyer depuis avril 2023 est mal fondé à demander un délai supplémentaire pour quitter les lieux dans l’attente de son relogement, d’autant plus au vu de l’état d’insalubrité de l’immeuble et du temps déjà écoulé depuis le congé.

Il convient d’ordonner l’expulsion de monsieur [H] [G] des lieux loués, faute pour lui de les avoir libérés dans le délai légal de deux mois après le commandement prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique.

IV - Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] qui succombe à l'instance sera condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du congé, du commandement de payer les loyers ainsi que de justifier d’une assurance, de la sommation de quitter les lieux, ainsi que de l’assignation.

Pour des considérations d’équité, il n’y a pas lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile. La société publique locale SONADEV TERRITOIRES PUBLICS sera déboutée de sa demande de ce chef au titre des frais irrépétibles.

L’article 514 du code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe.

PAR CES MOTIFS :