TJ 44184, 25 juin 2025, RG 25/00541

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 25/00541 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FRRE

Minute :

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

AFFAIRE :

[F] [O]

C/

[S] [B], [A] [U] épouse [B]

Copie certifiée conforme
- M. [O]
- M. [B]
- Mme [B]
- Sous-Préfecture
Copie exécutoire
M. [O]

délivrées le :

JUGEMENT

---

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [O]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]
comparant en personne

---

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [B]
demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
non comparant

Madame [A] [U] épouse [B]
demeurant [Adresse 5] - [Localité 2]
comparant en personne

---

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Hélène CHERRUAUD

GREFFIER :
Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 23 avril 2025

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 juin 2025

JUGEMENT :
REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Exposé du litige

Par un contrat sous seing privé privé du 27 août 2020 prenant effet à compter du 1er novembre 2020, monsieur [F] [O] a donné à bail à monsieur [S] [B] et madame [A] [U] épouse [B] un logement à usage d’habitation, situé [Adresse 4] [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 800 €, pour une durée de trois ans.

Des loyers étant demeurés impayés, monsieur [O] a fait délivrer à chacun des locataires le 19 novembre 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisément pour un principal de 4.801 € dans un délai de six semaines.

Monsieur [O] a ensuite fait assigner monsieur [B] et madame [U] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, par actes séparés de commissaire de justice en date du 7 février 2025.

La juridiction a été destinataire du diagnostic social et financier de la situation de chacun des locataires, ainsi que des observations écrites de monsieur [O].

L’affaire a été retenue à la première audience du 23 avril 2025, à laquelle monsieur [O] et madame [U] épouse [B] ont comparu.

Monsieur [O] a soutenu ses demandes dans les termes de son assignation en actualisant l’arriéré locatif, aux fins de voir :
- prononcer la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de monsieur [B] et madame [U] épouse [B] ainsi que celle de toutes personnes introduites de leur chef dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- ordonner que faute de libération volontaire des lieux, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 8.976 € représentant les loyers et charges impayés ainsi qu’indemnités d’occupation à la date de l’audience ;
- les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 200 € sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du code civil pour résistance abusive et injustifiée ;
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 300 € à titre de participation aux frais et honoraires qu’il a exposés, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner solidairement au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile) ;
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit, ou l’ordonner.

En réponse à l’argumentaire développé par madame [U] épouse [B], il a souligné son refus de désolidarisation du bail sollicité par courrier du 4 janvier 2024, considérant que le bail a été reconduit tacitement aux deux noms.

Madame [U] épouse [B] a contesté être redevable de la moindre somme, n’occupant plus le logement objet du bail depuis septembre 2021. Elle a souligné avoir prévenu monsieur [O] de son départ en septembre 2021, puis de lui avoir adressé un courrier de désolidarisation daté du 4 janvier 2023. Elle a déploré l’absence de nouveau bail établi par monsieur [O] au terme des 3 ans au seul nom de monsieur [B], en arguant qu’il aurait pu solliciter une caution solidaire des parents de ce dernier. Elle a souligné son incapacité à régler les sommes sollicitées, après avoir bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dans le cadre d’une procédure de surendettement.

Bien qu’assigné à comparaître, monsieur [B] ne s’est pas présenté, ni fait représenter à l’audience, ni manifesté par écrit, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le défendeur non-comparant a été régulièrement assigné le 7 février 2025 avec remise de l’acte à l’étude, en ce qu’après vérification de la certitude de son domicile (nom figurant sur la boîte aux lettres), le commissaire de justice a accompli les formalités prescrites aux articles 656 et 658 du code de procédure civile.

I - SUR LA SOLIDARITÉ ENTRE LES LOCATAIRES

Le contrat de bail conclu entre monsieur [O] et les époux [B] le 27 août 2020 stipule une clause de solidarité en cas de pluralité de locataires, aux termes de laquelle ils “sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail ; la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail ; à défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

La reconduction tacite du bail au terme des trois premières années est sans conséquence sur la solidarité entre les locataires.

Par sa demande de “désolidarisation du bail” d’avec son époux adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 janvier 2023, madame [U] épouse [B] a en réalité donné congé au bailleur.

Faute de demande expresse d’un préavis réduit à un mois, il convient d’appliquer le préavis de 3 mois, par application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé a pris effet ainsi au 4 avril 2023. Faute d’un nouveau locataire au bail, la solidarité contractuelle de madame [U] épouse [B] a pris fin à l’expiration du délai de six mois tel que prévu dans le contrat de bail, soit le 4 octobre 2023.

Madame [U] épouse [B] démontre par une attestation du CISN Résidences locatives qu’elle est locataire de son propre logement depuis le 9 mai 2023. Dans ces circonstances, le bailleur ne peut se prévaloir de la subsistance de la solidarité légale entre les époux séparés depuis plusieurs années.

En conséquence, monsieur [O] est mal-fondé à se prévaloir de la solidarité entre les locataires au-delà du 4 octobre 2023.

II - SUR LA RÉSILIATION

- sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de loire-atlantique par la voie électronique le 7 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle version alors en vigueur.

L’action est donc recevable.

- sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le bailleur a fait délivrer le 19 novembre 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisément pour un principal de 4.801 € dans un délai de six semaines, tout en mentionnant par la suite un délai de deux mois.

La Cour de cassation a, dans un avis du 13 juin 2024, relevé que la loi du 27 juillet 2023 ayant modifié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif et considéré que son article 10 réduisant le délai de 2 mois à 6 semaines ne peut recevoir d’application immédiate aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties.

Or en l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant qu’il sera résilié de plein droit, en cas de défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu, deux mois mois après un commandement demeuré infructueux.

Monsieur [O] a déclaré n’avoir reçu aucun règlement durant le délai de 2 mois suivant le commandement de payer délivré aux deux locataires.

Aucune preuve contraire de paiement n’est apportée par ces derniers.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 janvier 2025.

Il est établi que madame [U] épouse [B] n’occupait à cette date plus le logement, objet du bail et que le bailleur connaissait sa nouvelle adresse à laquelle il l’a fait assigner.

Seul monsieur [B] doit être considéré depuis cette date comme occupant sans droit ni titre. Il convient d’ordonner son expulsion.

III – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

La solidarité contractuelle entre les locataires a pris fin le 4 octobre 2023, des suites du congé donné au bailleur par madame [U] épouse [B].

En conséquence, seul monsieur [B] sera condamné au paiement des loyers et charges impayés au vu du reliquat réclamé pour le mois d’octobre 2023 : 2.296 € pour l’année 2023 et 3.340 € pour l’année 2024 et 511,77 € pour la période du 1er au 19 janvier 2025, soit la somme totale de 6.147,77 € à la date de la résiliation du bail.

Seule la cause du commandement peut être majorée des intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 ; le surplus sera majoré des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Seul monsieur [B] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 20 janvier 2025 jusqu’à la date de la libération complète des lieux. A ce titre, il sera condamné au paiement de la somme de 2.828,23 € au titre des indemnités d’occupation échues du 20 janvier au 23 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, monsieur [B], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.
Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur et de l’issue donnée à ses demandes formées à l’encontre de madame [U] épouse [B], seul monsieur [B] sera condamné à verser à monsieur [O] une indemnité de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil. 

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de déroger au principe.

PAR CES MOTIFS :