TJ 38544, 22 mai 2025, RG 23/01230

MINUTE N° : 2025 /
JUGEMENT DU : 22 Mai 2025
DOSSIER N° : N° RG 23/01230 - N° Portalis DBYI-W-B7H-DERB /
NATURE AFFAIRE : 5BG/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : S.A.S. TECHNITOLE C/ S.C.I. LEA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Madame MALAROCHE, Vice-Présidente
GREFFIER : Madame ROUX, Greffière

DESTINATAIRES :
la SELARL IDEOJ AVOCATS
la SCP PYRAMIDE AVOCATS
délivrées le 22 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. TECHNITOLE
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VIENNE sous le numéro 442 607 255, dont le siège social est sis 6 Rue des Emeraudes - 38280 VILLETTE D’ANTHON prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Sophie DELON de la SELARL IDEOJ AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocats postulant, Me Bastien LAURENT GRANDPRE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. LEA
RCS DE VIENNE numéro 488.663.352, dont le siège social est sis 2 Rue des Emeraudes - 38280 VILLETTE D’ANTHON prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Jean-philippe VALLON de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE,

Clôture prononcée le 05 Février 2025
Débats tenus à l'audience du 27 Mars 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 22 Mai 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame MALAROCHE, Vice-Présidente, et par Madame ROUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 7 septembre 2023, la société TECHNITOLE qui a pris à bail, des locaux appartenant à la SCI LEA sis 2 rue des Emeraudes à Villette D'ANTHON, selon contrat du 1er avril 2006, a saisi la présente juridiction aux fins de voir condamner cette dernière, à lui régler :
4621,27 euros hors taxe au titre de la restitution du dépôt de garantie,9000 euros hors taxe au titre du remboursement des provisions sur charges et consommations indument appelées de juin 2018 à juin 2021,enfin 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI LEA conclut au rejet des demandes adverses et à la condamnation de la SAS TECHNITOLE à lui régler la somme de 39 895,38 euros au titre du décompte définitif de sortie , suite à la fin du bail, déduction faite du dépôt de garantie de 4621,27 euros, subsidiairement celle de 31 304,69 euros .

Elle entend également voir condamner la demanderesse à lui payer 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est constant que suite à l'état des lieux de sortie réalisé par un commissaire de justice le 29 juin 2021, des locaux donnés à bail à la demanderesse par la SCI LEA , cette dernière lui a adressé un décompte lui réclamant la somme hors taxe de 44 024 euros, à déduire du dépôt de garantie de 3600 euros initialement, porté en dernier lieu à 4621,27 euros:
734 euros au titre de la taxe foncière 2021 au prorata,21 270 euros hors taxe au titre de la remise en état du système de climatisation suite à dégradations ,20 070 euros hors taxe au titre de la remise en état des murs et plafonds suite à dégradations,1950 euros hors taxe au titre de la réparation de la porte d'entrée suite à dégradations ;
Les parties s’opposent sur ce décompte, la société TECHNITOLE affirmant qu'elle avait pris les lieux en mauvais état général d’entretien et de réparations locatives et avait réalisé à ses frais des travaux de grande ampleur, au fur et à mesure, afin d'y installer son siège social, ces travaux portant sur les sols, les murs, cloisons et aménagement intérieur, électricité, installation d'une cuisine ;
Elle ajoute qu'elle a proposé à la bailleresse de laisser sur place certains éléments démontables , soit 3 climatiseurs, lui a laissé le choix des finitions souhaitées, suite à la dépose de 4 autres climatiseurs, lui précisant qu'à défaut de retour, le mobilier serait déposé et les arrivées pour les tuyaux des blocs de climatisation refermées, ce qu'elle a fait;
Elle soutient qu'en tant qu'éléments d'équipement démontables, ils demeuraient sa propriété, malgré l'opposition de la partie adverse qui lui a fait sommation de réinstaller les 4 blocs de climatisation déposés ;

La société TECHNITOLE explique que les locaux sont depuis, loués par le bailleur, à usage d’habitation mais que le dépôt de garantie ne lui a toujours pas été restitué ;
Elle conteste le devis de 20 070 euros HT émanant d'une société placée en liquidation judiciaire, évoque des infiltrations au plafond, ajoute que la réalisation des travaux de réfection à l'entrée dans les lieux, prouve qu'ils étaient en mauvais état, conteste tout lien entre Monsieur [Y] et son dirigeant suite à son divorce, évoque enfin quelques trous laissés par des chevilles molly et un état d'usage normal en 15 ans de location ;
Elle conteste en outre la dégradation de la porte d'entrée commune à deux occupants, une société TGK et elle même , remarque que les attestations produites émanent toutes de salariés de TGK et sont rédigées dans les mêmes termes et assure qu'elle n'a pas à réparer le cout de réparation de cette porte ;
Si cette dépense devait lui être imputée, elle considère que le changement de la gâche ne peut représenter qu'un montant compris entre 65 et 192,29 euros hors taxe selon les devis FOUSSIER et DPE SERVICES qu'elle a demandés ;
En outre,   elle dénonce l'absence de régularisation des charges liées à la consommation d'eau et d'électricité, et de justification des consommations réellement exposées , qui qui fonde sa demande de remboursement de la somme de 9000 euros hors taxe, correspondant aux montants réglés de juin 2018 à juin 2021 ;

La SCI LEA conteste avoir donné à bail les locaux litigieux en mauvais état et estime que les travaux effectués s'apparentent à de l'aménagement ou de la décoration personnelle et non à une remise en état des 140 m2;
Elle ajoute que les factures de Monsieur [Y], beau père du gérant de la SAS TECHNITOLE posent question et que de toute façon les travaux n'étaient pas autorisés par l'article 7 du bail sans son accord ;
La défenderesse affirme ainsi que son autorisation n'a pas été sollicitée pour la pose des climatiseurs, qu'elle a constaté que la dépose partielle réalisée par la partie adverse avant son départ, s'apparente davantage à du sabotage qu'à une dépose soigneuse, toute l'alimentation électrique ayant été sectionnée ou arrachée , alors que ces équipement étaient incorporés et que les trous effectués dans la façade sont de nature à remettre en cause l'étanchéité ;
Elle précise que selon courrier officiel de son conseil du 28 juin 2021, elle a pris acte de la dépose de 4 blocs de climatisation, a invité la SAS TECHNITOLE à remettre en état le bien, et a accepté le maintien des trois autres blocs, sous réserve de leur bon fonctionnement, en se réservant le droit de formuler des réclamations liées à des dégradations qui pourraient être constatées lors de l'état des lieux de sortie ;
Elle dénonce encore une fois l'état de délabrement des lieux et expose que lors de l'état des lieux de sortie réalisé le 29 juin 2021 sous le constat de la SCP LARGOT & YSCHARD, le bien n'avait pas été remis en état, les climatiseurs déposés n'avaient pas été réinstallés et les dégradations liées à leur dépose, étaient toujours présentes, les climatiseurs restant, ne se trouvant au surplus pas en état de fonctionner, compte tenu du démantèlement des liaisons frigorifiques réalisées par le locataire et l'arrachage de l'alimentation électrique reliant le groupe extérieur ;
Elle soutient que l'installation de climatisation réalisée au cours du bail, était devenue immeuble par incorporation et que si le tribunal devait juger le contraire, elle est en droit d'exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais exclusifs de la partie adverse ;
Elle indique fonder ses prétentions sur un devis de la SARL ISERE ENERGIE du 22 juillet 2024 ;
La défenderesse estime d'autre part justifiée la reprise des peintures des murs de la cuisine, la reprise des dalles plafond et des murs du bureau secrétariat de direction, du bureau direction commerciale des bureaux documentation sud et documentation nord du bureau service commercial, des sanitaires et de la peinture dans le débarras, des dalles plafond enfin dans les couloirs, et de la porte d'entrée qui a été défoncée par des livreurs de TECHNITOLE ;

S'agissant de la demande relative à la consommation d 'eau et d'électricité à hauteur de 9000 euros elle fait valoir que les parties au moment de la conclusion du bail, ont distingué la charge consommation d'eau et d'électricité forfaitisée, des autres charges, en l'absence de compteur propre dans la partie du local loué à la demanderesse , que la SAS TECHNITOLE a toujours réglé un forfait de 750 euros hors taxe porté à 1505 euros par trimestre, sans réclamation, de sorte qu'elle n'avait pas à effectuer une régularisation de charges eau-électricité chaque année ni à justifier des consommations réelles ;
Elle conclut en conséquence au rejet de cette prétention ;

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de rappeler qu'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée, suite à la conclusion du bail commercial du 1er avril 2006, que le contrat n'a pas fait l'objet d'avenant, que le loyer est passé de 4300 euros TTC par trimestre, à 4621,27 euros , le bail arrivant à échéance le 31 mars 2015 et ayant fait l'objet d'une tacite reconduction jusqu'au 30 juin 2021, date d'effet du congé délivré par la société TECHNITOLE ;

L'article 4 du bail stipule qu'un état des lieux sera établi contradictoirement par les parties à l'entrée du preneur et aux frais de ce dernier et que si pour une raison quelconque, cet état des lieux n'était pas dressé, et notamment si le preneur faisait défaut, les biens immobiliers, objet des présentes, seront considérés comme ayant été donnés à bail en parfait état ;

L'article 7 prévoit :
Le preneur maintiendra les lieux loués en bon état d'entretien et effectuera pendant le cours du bail et à ses frais toutes réparations qui seraient nécessaires à l'exception de celles prévues à l'article 606 du code civil... Si les locaux sont en totalité ou partie, chauffés par un réseau intégré dans les sols ou plafonds, le preneur a l'interdiction absolue d'effectuer tout percement susceptible de détériorer cette trame chauffante , qu'elle soit constituée de câbles chauffants, de canalisations ou autres systèmes.
Tous les travaux comportant changement de distribution, démolition ou percement de murs, des poutres ou des planchers , d'installation de machinerie quelle qu'en soit la source d'énergie , devront faire l'objet d'une autorisation préalable et écrite du bailleur. Lesdits travaux devront être effectués aux frais, risques et périls exclusifs du preneur conformément aux normes en vigueur et sous la surveillance d'un architecte ou d'un bureau d'études techniques agréé par le bailleur et dont les honoraires seront supportés par le preneur.

Le preneur pourra modifier le cloisonnement existant des locaux afin d'installer de nouvelles cloisons, même démontables avec l'accord du bailleur sur le plan de distribution projetée.

Tous les travaux d'embellissements, améliorations, installations de cloisonnements ou constructions quelconques y compris le cas échéant, ceux qui pourraient être imposés par des dispositions législatives ou règlementaires, faits par le preneur à la prise de possession ou en cours de bail, deviendront, lors de son départ au terme de la location et ce, à quelque moment et pour quelque cause que ce soit, la propriété du bailleur, sans indemnité et sans préjudice du droit qui est réservé audit bailleur d'exiger la remise des lieux en tout ou partie , dans l'état primitif, aux frais du preneur , même pour les travaux expressément autorisés par le bailleur. Il est toutefois précisé en tant que de besoin que les équipements matériels et installations non fixés à demeure, et qui de ce fait ne peuvent être considérés comme immeuble par destination resteront la propriété du preneur et devront être enlevés par lui lors de sa sortie, à charge pour lui de remettre les biens immobiliers, objet de présentes, en état après cet enlèvement;

L'article 8 stipule :... Le preneur ne devra faire ou laisser faire qui puisse détériorer les locaux et il devra prévenir immédiatement le bailleur de toute atteinte qui serait portée à la propriété, de toutes dégradations ou détériorations qui viendraient à se produire dans les biens immobiliers, objet des présentes et qui rendraient nécessaires des travaux incombant au bailleur ;

L'article 18 indique : le preneur supportera toutes les charges, contributions , frais de gérance de l'immeuble, taxes et prestations énoncés sous les précédents articles et remboursera au bailleur le montant de toutes les autres dépenses d'exploitation , de réparation et d'entretien afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature tant les lieux loués que des parties réputée communes à l'immeuble.
Ce remboursement s'effectuera par appel d'une provision trimestrielle versée par le preneur , avec chaque terme de loyer tel que prévu par l'article 28. Au terme de chaque exercice, le bailleur établira un décompte des charges réellement payées sur lequel seront imputées les provisions versées. La régularisation comptable, appel de fonds complémentaire ou imputation à valoir sur le terme suivant, interviendra en même temps que l'appel de loyer suivant ;

L'article 28 fixe la provision sur charge à la somme de 1200 euros ;

L'article 29 stipule qu'une somme forfaitaire de 750 euros hors taxe trimestrielle sera facturée pour les consommations ;

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et les dégradations invoquées par la bailleresse :
En l'absence d'état des lieux d'entrée et conformément aux dispositions du bail, les locaux sont réputés avoir été donnés à bail en parfait état ;

La société TECHNITOLE invoque le mauvais état des lieux ayant nécessité de nombreux travaux confiés à Monsieur [Y];
Ce dernier qui était alors le beau-père du gérant, fait état dans une attestation rédigée en 2024 de la nécessité à l'époque de démonter les moquettes murales et de sol, qui étaient délabrées, de l'installation d'un nouveau faux plafond, suite à des fuites venant du toit, et des manques de lames aluminium , de la réfection de la totalité des réseaux électriques et informatiques, ceux existant étant dangereux ou absents, tous travaux ayant duré plusieurs mois en raison de leur complexité et de l'état général ;

La demanderesse verse aux débats les factures de ATLAN ELECTRICITE, AGORA peinture et décoration, de la société AMBIANCE BOISEE qui datent de 2014 et non de l'entrée dans les lieux et ne permettent donc pas dans ces conditions, de rapporter la preuve contraire aux stipulations du bail, d'un mauvais état des lieux en 2006 ;
Les factures émises par Monsieur [Y] en mai 2006, portent sur la réfection d'un bureau, la seconde du 20 octobre 2008 sur l'aménagement d'un bureau et la dernière du 20 décembre 2008 sur la pose d'un réseau informatique pour 14 postes ;
Aucune de ces factures ne démontre la vétusté des locaux à l'entrée dans les lieux et la nécessité de la réalisation de gros travaux ;
La facture SOLMUR DISTRIBUTION de mars 2006 concerne la pose d'un nouveau parquet , qui relève de travaux de décoration ;

Les autres factures sont de faibles montant, inférieures à 500 euros à l'exception de la facture RENOV TRADITION SARL mais qui a été émise le 7 février 2009, trois ans après l'entrée dans les lieux et qui porte sur la recherche d'une fuite et le nettoyage des cheneaux, outre la fourniture et pose de climatisation réversible ;
Ainsi les griefs de la demanderesse sur l'état des lieux des locaux donnés à bail, ne sont pas établis ;
Il n'est pas contesté qu'elle a installé 7 modules de climatisation en cours de bail ;
Aucune autorisation du bailleur n'a été sollicitée en violation de l'article 7du bail, alors que la pose de ces équipement impliquait de faire des trous dans les murs et plafonds ;

La société TECHNITOLE a déposé 4 climatiseurs sur les 7 installés et a proposé de laisser en place les 3 autres climatiseurs ainsi que les meubles de la cuisine, dans une lettre recommandée adressée le 18 juin 2021, en considérant qu'ils s'agissait d'équipements démontables qui restaient sa propriété ;
Le 23 juin 2021 dans une sommation d'avoir à remettre en l'état, la SCI LEA lui demande de remettre les lieux en l'état, en réinstallant les blocs de climatisation qui ont été démontés, au motif qu'il s'agit d'immeubles par destination ;
La demanderesse n'a pas répondu favorablement à cette sommation ;

L 'installation climatique réalisée par le locataire en application de l'article 7 du bail, relève des améliorations visées par la clause d'accession susvisée et ne constitue pas un élément d'équipement démontable, par référence aux articles 524 et 525 du Code civil.
En effet l'incorporation des objets mobiliers, en fait des immeubles par nature, dès lors qu'il y a des éléments matériels de scellement et d'intégration, allant au delà d'un simple vissage ou liaison par dominos par exemple à l'installation électrique;
C'est le cas des climatiseurs litigieux qui nécessitent une liaison entre les équipements et l'installation électrique allant au delà d'un simple vissage, également une liaison frigorifique entre un groupe externe et les équipements fixés à l'intérieur;
Dès lors, en application de cette clause du contrat,, la société TECHNITOLE ne pouvait retirer partie des blocs de climatisation ;
Ce faisant , elle a commis une faute ;

La SCI LEA sollicite sa condamnation à lui régler la somme de 21 270 euros hors taxe au titre de la remise en état du système de climatisation, sur la base d'un devis de JDM CLIMATISATION du 15 octobre 2021 ;
Le devis porte sur 5 groupes extérieurs, ( tri split, bi split et mono split pour 4 bureaux et 7 unités intérieures ;
La demanderesse répond qu'elle avait fait installer des climatiseurs réversibles simples avec split d'un montant unitaire de 800 euros HT, là où la SCI LEA entend installer des systèmes tri split ou bi split, à 4000 euros l'unité et qualifie ce chiffrage d'abusif ;
La seule facture produite par la société TECHNITOLE qui se réfère à la climatisation est celle de RENOV TRADITION SARL qui mentionne une climatisation bureau et la fourniture et pose de climatisation réversible simple split avec télécommande, une quantité de 3 appareils, représentant un cout unitaire de 800 euros hors taxe à la date du 7 février 2009;
Compte tenu des 13 années écoulées et de l'évolution de la technologie, il paraît impossible de comparer ces équipements, étant observé que la facture de 2009 n'évoque pas les unités extérieures alors que le devis de 2021 mentionne un prix global incluant les unités extérieures ;
En effet, le rapport d'intervention de la société JDM CLIMATISATION mandaté par la SCI LEA mentionne le 11 octobre 2021 que les pompes à chaleur split système ont été démontées , les liaisons frigorifiques coupées , que celles ci ne sont pas réutilisables et doivent être replacées, qu'il ne est de même des câbles électrique de liaison entre le groupe extérieur et les unités intérieures qui ont été coupés ;
La même société produit un devis précis et détaillé d'un montant de 21 270 euros hors taxe relatif à l'équipement en climatisation des bureaux 1 à 4 ;
Ce devis apparait satisfactoire et le preneur n'établit pas que les prestations visées sont sans commune mesure avec les travaux nécessaires à une remise en état de l'installation de climatisation, après le retrait de partie de celle ci au prix de dégradations de l'existant et d'impossibilité de greffer de nouveaux équipements, compte tenu de la coupure des liaisons, ou d'un cout prohibitif;

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de la SCI LEA, de fixer le cout de la réfection à 21 270 euros hors taxe, et de condamner la demanderesse à lui régler cette somme ;

S'agissant de la dégradation des locaux alléguée par la SCI LEA , l'état des lieux contradictoire de sortie établi par la SELARL CHARLES BELLATON le 29 juin 2021 décrit:
-4 lames transversales manquantes au niveau du plafond dans la pièce en face qui contenait les serveurs , l'unité centrale, les baies de brassage, 16 trous de cheville molly sur les murs, une ouverture dans les lames du plafond , certaines étant également disloquées ,
-au niveau du couloir , la présence de dalles de faux plafond anciennes, avec des traces de doigt ou des traces noires, certaines ayant été changées,
-au niveau du bureau en partie sud : de12 trous de clous et 4 trous de chevilles molly ainsi qu'une porte qui frotte,
-au niveau du bureau à coté : des traces de fixation d'un système de climatisation avec 7 chevilles molly et 7 trous ,
-au niveau du bureau secrétariat de direction , 11 trous de chevilles molly , trois dalles de faux plafond manquantes, deux fissurées , un choc au niveau de la porte d'entrée , des néons qui ne s'éclairent pas , deux dalles présentant des traces d'auréole d'eau,
-au niveau de la pièce nord direction commerciale : des traces d'une ancienne climatisation , 14 spots dont un seul s'éclaire, 4 dalles tachées au plafond ,
-au niveau du bureau documentation, des traces de fixation d'une climatisation qui a été démontée avec 9 trous , 12 dames de faux plafond tachées , 4 chevilles molly , 7 trous laissés là où il y avait un bloc de climatisation ;
-au niveau du bureau principal à l'entrée, 11 dalles de faux plafond abimées par des traces d'auréoles d'eau , 12 trous de chevilles molly et 3 autres clous , des trous dans les huisseries , et une peinture qui a gonflé sous la fenêtre centrale,
-au niveau du WC hommes, 4 dalles de faux plafond recouvertes de traces d'auréoles d'eau , une dalle de faux plafond cassée , un petit choc au niveau de la porte d'entrée, les lames du parquet semblant avoir glissé,
- au niveau de la cuisine : 2 dalles de faux plafond mouillées et 7 trous de chevilles molly, quelques dalles surélevées et tachées ;

Le commissaire de justice a relevé en outre les traces laissées sur la façade nord laissées par la dépose du système de climatisation , les trous visibles, le câble et le passe câble restés, et un rebouchage sommaire ;

La SCI LEA réclame la condamnation de la partie adverse à lui régler la somme de 20 070 euros hors taxe sur la base d'un devis de réfection peinture établi par la société SVPP ( société Villetoise de plâtrerie peinture) du 30 juin 2021, qui concerne le nettoyage et le lessivage des plafonds, le remplacement des dalles, la peinture du plafond lames métalliques, la peinture des murs de la cuisine, de la pièce serveur, de la salle service commercial, du bureau milieu sud , du bureau ouest , du bureau direction commerciale et documentation nord , des sanitaire, du couloir et du bureau service commercial du local technique, de la cage d'escalier, du hall d'entrée et le changement des dalles dans le hall, dans le bureau service commercial , les sanitaires, le bureau documentation le bureau direction commerciale , partiellement pour ces dernières pièces, complètement pour le secrétariat de direction et le couloir ;
Toutes les pièces visées dans ce devis, n'ont pas été décrites par l'état des lieux de sortie comme présentant des désordres à commencer par la cage d'escalier et le hall d'entrée, les sanitaires et la cuisine pour ce qui est de la peinture;
Dans ces conditions, il convient de soustraire au montant du devis , la somme de 1660 euros prévue pour la peinture de la cuisine, la somme de 1100 euros relative aux frais de peinture des sanitaires, 1180 euros pour les prestations visant la cage d'escalier et 1280 euros pour celles portant sur le hall d'entrée ;
Les autres prestations apparaissent justifiées , au regard des nombreuses dalles du faux plafond abimées, et de la nécessaire reprise de la peinture des murs dans les pièces où de nombreux trous de chevilles ou chevilles ont été laissés ;

Ainsi , la demanderesse doit être condamnée à régler à la SCI LEA la somme de 14 850 euros hors taxe ;

Sur la dégradation de la porte d'entrée :
La SCI LEA accuse la demanderesse et plus exactement ses chauffeurs d'avoir forcé la porte d'entrée de l'immeuble desservant ses locaux et ceux de la société TGK et produit à ce titre les attestations de salariés de cette société qui relatent les mêmes faits, dans des termes identiques, sans précisions sur la date à laquelle la porte s'est retrouvée endommagées et incapable d'assurer ses fonctions ;
La société TECHNITOLE conteste cette accusation ;
L'absence de contextualisation des dégradations et la reprise sur trois attestations des mêmes termes, ne permet pas de donner une valeur probante certaines à ces éléments présentés comme étant des éléments de preuve, étant observé que la porte d'entrée était utilisée par des personnes n'ayant aucun lien avec la demanderesse ;
La demande de règlement effectuée par la SCI LEA à ce titre doit être rejetée ;

Sur la consommation d'eau et d'électricité :
La société TECHNITOLE sollicite le remboursement des provisions sur charge qu'elle a versée, en l'absence de régularisation annuelle et de justification des consommations d'eau et d'électricité ;
Toutefois le contrat de bail a retenu une base forfaitaire , insusceptible donc de régularisation, et les parties à un bail commercial avaient à l'époque de la conclusion du contrat et pendant la période d'exécution du bail, toute liberté pour privilégier cette méthode forfaitaire à un calcul réel ;
La demanderesse ne peut donc pas solliciter le remboursement des charges ;

Sur la taxe foncière 2021 au prorata:
La SCI LEA réclame en dernier lieu 215,96 euros quant le preneur estime celle ci au prorata de la surface d'occupation et des mois d'occupation de janvier à juin 2021 à la somme de 145,21 euros, étant observé que l'avis de taxe foncière 2021 fait état d'un montant de 5359 euros ;
La surface occupée de 203 M2 correspond à 8,12 % de la superficie totale de 2498 m2, sachant que le local n'a été occupé que 6 mois du 1er janvier au 30 juin 2021;

La SAS TECHNITOLE est donc redevable de la somme de 202,83 euros (2498 x 8,12 %/100) ;
Il s'en déduit que la société TECHNITOLE ne peut solliciter la restitution du dépôt de garantie, ainsi que le remboursement des provisions sur charges versées;
Elle doit être déboutée de ses prétentions, y compris celles relatives à l'article 700 du code de procédure civile;

Ainsi, elle demeure redevable des sommes suivantes:
21 270 euros hors taxe au titre de la remise en état du système de climatisation + 14 850 euros hors taxe de reprise des dégradations hors éléments informatiques + 202,83 euros pour les impôts fonciers , représentant un total de 36 322,83 euros hors taxe - le dépôt de garantie de 4621,27 euros hors taxe, ce qui fait un solde de 31 701,56 euros hors taxe;
Il importe de condamner la SAS TECHNITOLE à régler à la SCI LEA cette somme;

La SCI LEA doit être déboutée du surplus de ses demandes;

Les frais irrépétibles exposés par la SCI LEA seront pris en charge par la société TECHNITOLE dans le limite de 2500 euros;

Les dépens resteront à la charge de la société TECHNITOLE;

PAR CES MOTIFS