TJ 38544, 26 juin 2025, RG 22/00485

MINUTE N° : 2025 /
JUGEMENT DU : 26 Juin 2025
DOSSIER N° : N° RG 22/00485 - N° Portalis DBYI-W-B7G-C4TM /
NATURE AFFAIRE : 63B/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : [D] [F], [L], [U] [Y] épouse [F]
C/ [V] [O], [G], [J] [H] épouse [O], [C] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 26 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Madame COUTURIER, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame BERGOUGNOUS, Présidente
Monsieur RIAS, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame ROUX, Greffière

Débats tenues à l’audience du 07novembre 2024 devant Madame COUTURIER et Monsieur RIAS, qui en ont fait leur rapport et en ont rendu compte au tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

DESTINATAIRES :
la SELAS AGIS
la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA)
la SCP PYRAMIDE AVOCATS

délivrées le

DEMANDEURS

Monsieur [D] [F]
né le 26 Juin 1976 à LYON (69003), demeurant 72 Impasse du Charavoux - 38440 BEAUVOIR DE MARC
représenté par Maître Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocats postulant, Maître Gregory DELHOMME de la SELARL SELARL CABINET GREGORY DELHOMME, avocats au barreau de VALENCE, avocats plaidant

Madame [L], [U] [Y] épouse [F]
née le 02 Novembre 1977 à STE COLOMBE (69560), demeurant 72 Impasse du Charavoux - 38440 BEAUVOIR DE MARC
représenté par Maître Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocats postulant, Maître Gregory DELHOMME de la SELARL SELARL CABINET GREGORY DELHOMME, avocats au barreau de VALENCE, avocats plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [V] [O]
né le 04 Août 1945 à JALLIEU (38), demeurant 888 Chemin de la Chasse - 38440 BEAUVOIR DE MARC
représenté par Maître Julien COMBIER de la SELARL OJFI ALISTER LYON JURISTE, avocats au barreau de LYON, avocats plaidant, Maître Josselin CHAPUIS de la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA), avocats au barreau de VIENNE, avocats postulant

Madame [G], [J] [H] épouse [O]
née le 26 Août 1947 à LA COTE ST ANDRE (38260), demeurant 888 Chemin de la Chasse - 38440 BEAUVOIR DE MARC
représentée par Maître Julien COMBIER de la SELARL OJFI ALISTER LYON JURISTE, avocats au barreau de LYON, avocats plaidant, Maître Josselin CHAPUIS de la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA), avocats au barreau de VIENNE, avocats postulant
Maître [C] [N], demeurant 87 Rue de la République - NOTAIRE - 38440 ST JEAN DE BOURNAY
représenté par Maître Alexia SADON de la SELAS AGIS, avocats au barreau de VIENNE,
avocat postulant, Maître DORNE, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant,

Clôture prononcée le : 04 Septembre 2025
Débats tenus à l'audience du : 07 Novembre 2024, mis en délibéré au 26 Juin 2025
Rédacteur : Madame Karine COUTURIER

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame COUTURIER, Vice-Présidente, et par Madame ROUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 06 mars 2006 par Maître [N], notaire à Saint Jean de Bournay (Isère), Monsieur [V] [O] et Madame [G] [H] ont vendu à Monsieur [D] [F] et à son épouse Madame [L] [Y] une maison d'habitation sis lieudit “cul de boeuf” cadastrée section AL n°284, 372, 373 sur la commune de Beauvoir De Marc (Isère) , moyennant le prix de 160 000 euros.

En octobre 2020 les époux [F] ont souhaité mettre en vente leur bien et leur mandataire a contacté l'étude de Maître [N] et la mairie de Beauvoir De Marc aux fins d'obtenir le permis de construire initial du bien qui était antérieurement une grange.

Par courrier du 20 janvier 2021, le vice-président en charge de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire de la communauté de communes Bièvre Isère a confirmé que la transformation initiale de la grange en logement d’habitation avait été réalisée sans autorisation d’urbanisme et qu’aucune régularisation n’était envisageable dans la mesure où la parcelle était désormais classée en zone agricole au PLU avec un aléa d’inondation se traduisant par une inconstructibilité totale.

Par courrier du 05 août 2021 adressé à Monsieur et Madame [O] d’une part et à Maître [N] d’autre part, le conseil des époux [F] les a informés de la situation et leur a fait part du souhait de ses clients d’être indemnisés à hauteur de 207 000 euros correspondant à la différence de valeur du bâtiment suivant qu’il soit considéré comme grange ou comme maison d’habitation.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er avril 2022, les époux [F] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Vienne Monsieur et Madame [O] et Maître [N], aux fins d'obtenir, leur condamnation solidaire à leur verser la somme de 207 000 euros en réparation de leurs préjudices, outre 1 680 euros TTC au titre des frais d'évaluation de la maison, la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral et celle de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par délibération en date du 11 juillet 2022, la commune a modifié son PLU afin de permettre le changement de destination des bâtiments existants ce qui a permis à Monsieur et Madame [F] d’obtenir le 17 novembre 2022 un permis de construire validant la transformation du bâtiment existant classé grange en habitation.

Aux termes de leurs dernières écritures transmises par le RPVA le 29 septembre 2023, les époux [F] sollicitent la condamnation solidaire des défendeurs, où à défaut subsidiairement dans les proportions qu’il plaira au tribunal, à leur verser la somme de 10 824,32 euros au titre des frais engagés, leur condamnation solidaire ou à défaut conjointement dans les proportions qu'il plaira au tribunal, à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral, outre le versement à chacun de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la responsabilité des vendeurs, ils font valoir qu’elle se trouve engagée à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidiairement sur le manquement à leur obligation de délivrance conforme et sur le fondement de la réticence dolosive.

S’agissant de la garantie des vices cachés, ils font valoir que l’action en indemnisation visée par l’article 1645 du code civil peut être exercée indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire.
Ils font valoir qu’ils ignoraient le caractère illicite de la maison acquise dès lors que les vendeurs ne les ont pas informés de l’absence de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux obtenus pour la transformation et le changement de destination de leur grange en maison d' habitation et que l'acte de vente de 2006 ne mentionne pas l'absence d'autorisation d'urbanisme et alors que ce vice juridique n'était pas décelable car il supposait l'accès à des informations extrinsèques au bien lui-même au moment de la vente.
S’agissant de l’antériorité du vice, ils font valoir qu’il est établi dès lors que la transformation du bien en logement d’habitation est intervenu alors que les époux [O] en étaient propriétaires.
S’agissant de l’atteinte à l’usage du bien, ils font valoir que le vice caché les privait, en cas de destruction ou de démolition fortuite, de reconstruire une maison d'habitation.
Ils font valoir que Monsieur et Madame [O] ne peuvent, compte tenu de leur mauvaise foi, se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente dès lors qu’ils n’ont pas fait connaître la transformation du bâtiment de grange en maison d’habitation et l’absence d’autorisation d’urbanisme en ce sens.
Ils précisent que la purge du vice par la régularisation qu’ils ont obtenue ne les prive pas du droit de demander à être indemnisés des frais qu’ils ont exposés pour remédier à ce vice.
S’agissant du manquement à l'obligation de délivrance conforme et de la réticence dolosive, ils font valoir que le bien vendu doit être conforme aux stipulations contractuelles et à la législation lato sensu ce qui implique s’agissant d’un immeuble une conformité au droit de l’urbanisme et ajoutent que le permis de construire est un accessoire de l’immeuble qui se transmet avec celui-ci.
Ils soutiennent que Monsieur et Madame [O] ont intentionnellement omis de les informer qu'ils n'avaient pas obtenu l'autorisation d'urbanisme afin de les inciter à contracter en raison d'une erreur sur la destination juridique du bien ce qui était pour eux une qualité essentielle et déterminante de leur consentement.
S'agissant de la responsabilité du notaire, ils lui reprochent un manquement tant à son devoir de conseil et d'information qu’à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte instrumenté, dès lors que le bien vendu avait été précédemment acquis en 1986 par les vendeurs sous la désignation de bâtiment d'exploitation agricole ce qui aurait du l’amener à s’interroger sur la régularité de la transformation du bien qui leur a été vendu en 2006 comme maison d’habitation et à solliciter l'autorisation d'urbanisme correspondante, ou à tout le moins les informer des conséquences inhérentes à l'absence d'autorisation. Ils soulignent que la vérification du titre antérieur fait partie intégrante du travail du notaire qui ne peut faire peser sur la commune son obligation d'information.
Ils font valoir pour ce qui est du préjudice subi qu’ils ont vécu une situation anxiogène causée par cette situation inextricable découverte à l’occasion de la mise en vente de leur bien, que Madame [F] est dans un état dépressif depuis le 21 septembre 2021, qu'ils ont diligenté une expertise afin de connaître la valeur vénale de leur bien qui leur a coûté 1680 euros, que le changement de destination a engendré des frais d'architecte, une taxe d'aménagement et une étude de sol.

Aux termes de leurs dernières écritures transmises par le RPVA le 1er mars 2024, les époux [O] contestent l’engagement de leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés dès lors que la commune a autorisé les travaux à la suite de la déclaration de travaux exemptés de permis de construire sous la seule réserve que le logement soit loué à un artisan et qu’elle n'a jamais contesté les travaux réalisés.
Ils soulignent qu'ils croyaient à la régularité des travaux et ce d’autant qu’ils se sont acquittés de taxe d'habitation et taxe foncière et font valoir que c’est en toute bonne foi qu’ils ont vendu aux époux [F] une maison d’habitation en 2006.
S’agissant de l’obligation de délivrance conforme, ils font valoir qu'ils ont remis une maison d'habitation conformément à ce que l'acte de vente de 2006 indique et ainsi qu’ils l’ont légitimement cru.

S’agissant du préjudice allégué, ils font valoir que les frais d'évaluation immobilière ont été engagés à la seule initiative des époux [F] qui ont changé leur projet puisqu’ils n’apparaissent plus comme vendeurs de leur maison. Ils font valoir que les frais relatifs au dépôt du permis de construire, qui sont liés à une nouvelle construction et non uniquement à un changement de destination, ne sont pas en lien direct avec les reproches formulés à leur encontre, pas plus que le préjudice moral allégué.
A titre subsidiaire, ils exposent que le notaire a manqué à son devoir de conseil dès lors qu’il était en possession ou aurait du être en possession de leur titre de propriété datant de 1986 pour procéder aux vérifications d’usage ce qui aurait du l’interpeller quant à la différence de destination du bien vendu entre 1986 et 2006 et permis de découvrir la difficulté.

En conséquence, ils concluent à titre principal au rejet de l’intégralité des demandes formées par les époux [F] et à titre subsidiaire, s’ils devaient être condamnés à une somme quelconque, à être relevés et garantis par Maître [N] et son assureur. En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation de Monsieur et Madame [F], ou de qui mieux le devra, à leur verser la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils sollicitent enfin que l’exécution provisoire soit écartée.

Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 11 mai 2024, Maître [N] fait valoir qu' elle n'a pas commis de faute dès lors qu’elle n’est tenue qu’à une obligation de moyens, que l’obligation d’investigation et d’information du notaire ne saurait excéder ce qui est raisonnable et que les parties, tenues à une obligation de loyauté, sont tenues de fournir les informations jutes et complètes au notaire.
Elle fait valoir que la seule différence concernant la désignation du bien entre l’acte d’acquisition des époux [O] et celui des époux [F] est insuffisant pour retenir l'existence d'une faute dans l’exercice des ses fonctions, soulignant qu’elle n’a pas participé aux négociations ayant conduit à la signature d’un compromis de vente le 1er décembre 2005, qu'elle a sollicité et obtenu une note de renseignements d'urbanisme annexée à l’acte de vente qui ne permet pas de suspecter l'existence d'une irrégularité concernant les travaux de transformations du bien réalisés par les vendeurs.
Elle expose que l'irrégularité n'existe plus et que les époux [F] peuvent désormais vendre leur bien en tant que maison d’habitation.
S’agissant des préjudices dont il est sollicité réparation, elle fait valoir que les frais liés au rapport d'expertise sont liés à la prétention initiale abandonnée de sorte qu’ils doivent rester à la charge des requérants.
S’agissant des frais d’architecte, elle fait valoir qu’il n’est produit aucune facture acquittée et que le virement ne suffit pas à démontrer qu’il correspond au paiement des situations d’honoraires.
S'agissant de la taxe d'aménagement, elle fait valoir que les époux [F] n’établissent pas l’avoir réglée.
S’agissant de la charge financière consécutive à l’étude de sol, elle fait valoir que la facture émise par la société EAUGIS est insuffisante à établir la preuve du paiement et que de surcroît la consultation sollicitée était liée à la régularisation de l’assainissement du bien immobilier.
Enfin elle fait valoir que si une faute devait être retenue seule la perte de chance d'acquérir un bien à des conditions différentes et plus avantageuses ou de renoncer à acquérir le bien est indemnisable et qu'il n'est pas démontré que l'état dépressif de Madame [F] est du aux présentes difficultés. Elle ajoute que l'exécution provisoire doit être écartée, les demandeurs ne justifiant pas être en capacité de restituer les sommes en cas de réformation.
S'agissant des prétentions des époux [O], elle expose qu'ils ne démontrent pas avoir eu les autorisations de transformation du bien immobilier, qu'ils ne peuvent prétendre avoir obtenu les autorisations alors qu'une régularisation a été nécessaire en cours de procédure, que leur responsabilité est totale, qu'ils ont manqué à leur obligation de loyauté et n'ont pas respecté la loi, que c'est l'absence de transmission des informations nécessaires qui est à l'origine de la situation litigieuse.
En conséquence Maître [N] conclut au rejet de l’intégralité des demandes formées à son encontre par les époux [F] et au rejet de la demande de garantie formée par les époux [O].
Enfin elle sollicite la condamnation des époux [F] à lui verser une somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et d'écarter l'exécution provisoire.

Suivant ordonnance en date du 04 septembre 2024, le Juge de la Mise en État a clôturé la procédure.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie des vices cachés

Conformément à l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L'article 1642 du même code énonce quant à lui que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Enfin l'article 1643 du code civil prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

C'est à l'acheteur d'apporter la preuve de l'existence du vice antérieurement à la vente ce qui suppose la démonstration de quatre éléments : l'existence d'un vice, se distinguant notamment de l'usure normale de la chose, que le vice était caché, que le vice avait un degré suffisant de gravité et que le vice caché était antérieur à la vente.

Il est produit l'acte de vente en date du 12 septembre 1986 dressé par Maître [B] [P], notaire à Saint Jean de Bournay (Isère) par lequel Madame [S] [I] a vendu à Monsieur [V] [O] un « bâtiment d'exploitation agricole avec sol et terrain attenant » sis commune de Beauvoir De Marc lieudit « cul de bœuf » cadastré section AL n°284 (pièce 19). L'acte de vente des demandeurs dressé le 06 mars 2006 mentionne « une maison d'habitation » (pièce 1).
Il est établi que les époux [O] ont vendu un bien dont la destination a changé alors qu'ils en étaient propriétaires.

En l’espèce il ressort des pièces produites que la transformation de la grange en maison d’habitation a été réalisée sans obtention d’un permis de construire. En effet la demande de permis de construire du 10 avril 1995 mentionnant que les travaux projetés sont des « travaux d'aménagement intérieur d'un bâtiment accompagnés d'un changement de destination des locaux » avec une ancienne destination renseignée « bâtiments agricoles » et une nouvelle destination « logement et commerces ou artisanat » a fait l’objet d’un classement sans suite par le maire de la commune le 10 août 1995 au motif que les pièces complémentaires sollicitées n'avaient pas été déposées (pièce 16).

Les époux [O] produisent une « déclaration de travaux exemptés de permis de construire ou déclaration de clôture » du 15 mars 2000 dont la nature des travaux est « modification de l'aspect extérieur d'une construction existante : autre, création d'une fenêtre ». Cette déclaration ne correspond nullement aux travaux conduisant au changement de destination de la grange en maison d’habitation. La demande de renseignements d'urbanisme du 14 octobre 2005 jointe à l'acte de vente en 2006 ne mentionne ni que le bien est un bâtiment d'exploitation agricole, ni qu'il est un bâtiment d'habitation.

Les époux [O] ne démontrent pas avoir obtenu de permis de construire permettant un changement de destination du bien immobilier. De plus, les époux [F] justifient qu'une nouvelle demande de permis de construire a été déposée le 13 septembre 2022 et complétée le 19 octobre 2022 et a été accordée le 17 novembre 2022 avec en nature des travaux « transformation d'une grange en habitation » (pièce 21), de sorte que les formalités administratives ont dues être effectuées ce qui démontrent à l’évidence qu'elles n'avaient pas été faites avant la vente ayant eu lieu en 2006.
Le bien qui a été vendu n'était pas une maison d'habitation au sens juridique ce qui emporte de nombreuses conséquences pour les acquéreurs qui justifient ne pas avoir pu vendre leur bien aux époux [T] en mars 2021, ce qui diminue la valeur du bien et ce qui les a contraints à effectuer des démarches pour obtenir la régularisation de la situation. Il s'agit d'un vice, qui était antérieur à la vente ayant eu lieu en 2006, ce vice était caché puisque l'acte notarié ne mentionne pas que le bien vendu ne peut être considéré comme une maison d’habitation du point de vue des règles d’urbanisme applicables. Quant au caractère de gravité, ce vice rend le bien immobilier impropre à l'usage auquel on le destine puisqu'il ne pouvait être revendu en l’état ou reconstruit à l’identique en cas de destruction.

En conséquence, le bien vendu en 2006 par les époux [O] est affecté d'un vice caché.

Les époux [O] opposent la clause d'exonération des vices cachés et font valoir qu'ils étaient de bonne foi lors de la vente.

Il est stipulé en page 10 de l'acte de vente de 2006 « l'immeuble est vendu dans son état actuel, sans garantie de la contenance indiquée, la différence avec celle réelle, même supérieure à un vingtième, devant faire le profit ou la perte de l'acquéreur. Sauf application d'une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. Pour le cas où le vendeur serait un professionnel de l'immobilier, la clause d'exonération des vices cachés ne pourra pas s'appliquer. Il devra en outre garantir à l'acquéreur la contenance indiquée à un vingtième près ainsi qu'il est prévu à l'article 1619 du Code civil ».

En l'espèce, les époux [O] ne pouvaient ignorer qu'un permis de construire était nécessaire pour transformer la grange en habitation. Ils ont au demeurant déposé une demande en ce sens le 10 avril 1995 laquelle n’a pas été validée par la mairie. Dans la mesure où ils ont transformé la grange en maison d’habitation sans y avoir été autorisés par les autorités compétentes, il convient de retenir qu’ils avaient connaissance du vice, étant ici relevé qu’ils s’abstiennent de verser les justificatifs relatifs à la taxe d'habitation et à la taxe foncière qu’ils prétendent avoir réglées sans verser aucun justificatif.
En conséquence, les époux [O] ne peuvent se prévaloir de la clause d'exonération et ils seront tenus à la garantie des vices cachés envers les époux [F].

L'article 1644 du Code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, et l'article 1645 énonce que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Lorsque la réparation du vice caché n'est pas effectuée par le vendeur, cette réparation n'a pas d'incidence sur les rapports contractuels entre l'acquéreur et le vendeur et ne peut supprimer l'action estimatoire permettant à l'acquéreur d'obtenir la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge pour remédier au vice.

Les époux [F] sollicitent la somme de 10 824,32 euros au titre des frais qu'ils ont exposés pour remédier au vice caché, l'irrégularité ayant été en cours de procédure régularisée par la commune et les acquéreurs.

En ce sens, il est justifié que le Maire de Beauvoir De Marc a délivré un permis de construire le 17 novembre 2022 à Monsieur [D] [F] suite à sa demande du 13 septembre 2022 et complétée le 19 octobre 2022 prévoyant en nature des travaux « transformation d'une grange en habitation » (pièce 21).
Les époux [O] contestent que ce permis n’ait été délivré que pour la transformation de la destination en indiquant que le permis mentionne une « création d'une surface de plancher de 154,4 m2. Or le permis de construire ne mentionne pas en nature des travaux la création d'une extension, et la surface de plancher créée est égale à la surface de plancher nouvelle de sorte qu'il s'agit uniquement de la surface de plancher habitable créée par le changement de destination en lieu d'habitation.

Les demandeurs produisent une facture du 13 septembre 2022 de l'architecte [W] pour la régularisation du permis de construire avec transformation d'une grange en maison individuelle pour la somme de 2 100 euros TTC et une autre facture du 22 août 2022 de 900 euros TTC. Ils produisent une facture de la société EAUGIS de 1080 euros TTC pour l'étude de faisabilité pour l'assainissement non collectif pour une habitation existante. Afin de justifier avoir versé les sommes réclamées, ils produisent également leur relevé de compte du 21 septembre 2022 avec un virement à [W] de 3 000 euros.

En l'espèce, ces frais ont été nécessaires pour remédier au vice caché et devront être mis à la charge des vendeurs, soit la somme de 4 080 euros TTC.

Il convient de condamner solidairement les époux [O] à verser aux époux [F] la somme de 4080 euros TTC au titre de la garantie des vices cachés.

En revanche les frais de l'évaluation immobilière leur permettant de justifier de la perte de valeur vénale de leur immeuble ne constitue pas des frais permettant de remédier au vice et constitue un préjudice financier qui sera analysé au titre des préjudices.

S'agissant de la taxe d'aménagement résultant du permis de construire, l'article 3 du permis de construire mentionne « votre projet est soumis à la taxe d'aménagement et à la redevance d'archéologie préventive ». Les demandeurs produisent un échange de courriel avec la mairie de Beauvoir De Marc leur indiquant que le calcul conduirait à une taxe d'aménagement de 5 064,32 euros. Les demandeurs produisent les méthodes de calculs mais ne justifient pas de la somme qu'ils ont réellement versée au titre de la taxe, de sorte qu'il ne pourra être fait droit à leur demande en l'absence de certitude sur le montant de la taxe acquittée.

Il convient de débouter les époux [F] de leur demande de condamnation au versement de la somme de 5064,32 euros au titre de la taxe d'aménagement.

S'agissant des dommages et intérêts, il est sollicité l'octroi de la somme de 1680 euros au titre de l'évaluation immobilière et celle de 5000 euros au titre du préjudice moral subi.

Les époux [F] ont fait réalisé le 06 mai 2021 une expertise du bien litigieux afin de déterminer sa valeur vénale en nature de maison d'habitation et sa valeur vénale en nature de bâtiment agricole (pièce 13). La société BERTHIER ISERE a émis une facture le 13 avril 2021 de 1 680 euros TTC. Cette expertise a été réalisée alors que les époux [F] n'avaient pas encore pu remédier au vice avec le concours de la commune et a été réalisée uniquement en raison de ce vice caché qui altérait la valeur du bien dont les époux [F] étaient propriétaires et qu'ils avaient mis en vente en fin d'année 2020. De sorte que les époux [F] subissent un préjudice financier qui doit être indemnisé à hauteur de 1 680 euros TTC.

Les époux [F] produisent une ordonnance du Docteur [Q] difficilement lisible de 2021 prescrivant un médicament à Madame [F]. En l'absence de précision démontrant que cette prescription d'anxiolytiques serait liée au présent litige, il n'y a pas lieu de faire droit à leur demande au titre d'un préjudice moral allégué et qui ne saurait correspondre à la crainte qu'un sinistre éventuel qui serait survenu pendant que le bien était légalement une grange et qui les aurait empêchés de reconstruire une habitation.

Il convient de condamner solidairement les époux [O] à verser aux époux [F] la somme de 1 680 euros TTC à titre de dommages et intérêts.

Les époux [F] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre d'un prétendu préjudice moral.

Il a été fait droit à la demande des époux [F] sur le fondement de la garantie des vices cachés, dès lors il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes fondées sur le manquement à l'obligation de délivrance conforme et sur la réticence dolosive.

Sur la responsabilité professionnelle du notaire envers les époux [F]

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, applicable à la cause : « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En tant qu'officier ministériel dont la mission est de rédiger des actes, le notaire est tenu d'un certain nombre d'obligations, dont le but est d'assurer l'efficacité de l'acte instrumenté et qui, constituant le prolongement de sa mission de rédacteur, relèvent de sa responsabilité civile délictuelle.
Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes auxquels il prête son concours. Il lui appartient de démontrer qu'il a effectivement rempli son obligation de conseil à l'égard de ses clients.
Il doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ces actes. Il est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

Le notaire ne peut se prévaloir de la mauvaise foi du client pour ne pas avoir procédé aux vérifications nécessaires à la validité d’un acte, cette obligation ne reposant que sur lui.

En l'espèce, il est établi que l'acte de vente dressé par Maître [N] en 2006 mentionne en page 3 et en page 9 l'acte de vente précédent du 12 septembre 1986 dressé par Maître [B] [P], acte qui mentionne expressément une destination agricole du bien immobilier. Les parties souhaitaient une vente d'une maison d'habitation. Cette différence de destination mentionnée dans l'acte de vente antérieur que le notaire doit consulter pour dresser son acte de vente aurait du alerter Maître [N] qui se devait d'informer les parties à l'acte des conditions auxquelles le changement est possible et des conséquences d'un changement irrégulier. Ces informations auraient pu permettre une régularisation de la situation de l'immeuble avant la vente ou une renonciation des époux [F] à cette acquisition.
Maître [N] ne saurait prétendre que la note de renseignements d'urbanisme qu'elle a sollicitée soit suffisante pour remplir son devoir de conseil alors que la différence de destination entre l'acte de 1986 et l'acte qu'elle était chargée de dresser était évidente. Maître [N] ne saurait se retrancher derrière la carence de la commune à exercer à son pouvoir de police, ni derrière les affirmations des parties venderesses alors qu' il lui appartenait de procéder aux vérifications nécessaires, de s'enquérir de l'existence d'un permis de construire autorisant le changement de destination, et d’alerter le cas échéant les acquéreurs sur le défaut de permis de construire relatif à cette transformation.

Ainsi, et au regard des développements qui précèdent, il convient de retenir que Maître [N] a manqué à l'obligation de conseil qui pesait sur elle ce qui constitue une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle envers les époux [F].

Outre la faute l'engagement de la responsabilité de Maître [N] suppose un préjudice et un lien de causalité entre la faute retenue et le préjudice.

Les époux [F] sollicitent l'octroi de la somme de 10 824,32 euros et celle de 5000 euros au titre du préjudice moral et sa condamnation solidaire avec les vendeurs.

La somme de 4 080 euros que les époux [F] ont dépensé pour régulariser la situation correspond à un préjudice financier qui ne présente pas un lien de causalité direct avec le manquement fautif retenu à l’encontre du notaire qui n’est pas responsable de l’irrégularité de la transformation du bâtiment en violation des règles d’urbanisme.
Il en va de même pour l’estimation financière que les époux [F] ont fait réaliser pour connaître la différence de valeur vénale du bâtiment selon qu’il soit considéré comme une maison d’habitation ou comme une grange.
S’agissant du préjudice moral allégué, les pièces produites ne permettent pas de retenir qu’il est en lien avec la faute retenue à l’encontre du notaire.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes de condamnation dirigées par les époux [F] à l’encontre de Maître [N].

Sur l'appel en garantie des époux [O] à l'encontre de Maître [N]

Les époux [O] demandent à être relevés et garantis de toute condamnation pouvant être prononcée à leur encontre par Maître [N].

Si une faute a été retenue à l’encontre du notaire, cette faute ne présente pas de lien de causalité avec les préjudices dont l’indemnisation a été mise à la charge des époux [O]. En tout état de cause les frais de régularisation quant à la destination de l’immeuble incombaient aux époux [O] qui ne contestent pas avoir transformé la grange en logement d’habitation entre 1986 et 2006 alors qu’ils étaient propriétaires de l’immeuble.

En conséquence, il convient de rejeter la demande des époux [O] tendant à être relevés et garantis par Maître [N] des condamnations mises à leur charge.

Sur les autres demandes

Les époux [O] qui succombent, seront tenus aux entiers dépens de la présente instance.

Il convient de les condamner à verser à Monsieur et Madame [F] la somme unique et globale de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation formée par Maître [N] à l’encontre des époux [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
 
Compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS