TJ 25388, 26 août 2025, RG 23/00314

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

JUGEMENT CIVIL du 26 août 2025

---

N° RG 23/00314 - N° Portalis DBXR-W-B7H-DR42
Décision n° 64/2025

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [R], né le 10 Novembre 1984 à [Localité 4] (CHINE)
Madame [J] [Y], née le 06 Juillet 1987 à [Localité 14] (CHINE)
demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Jean-louis LANFUMEZ, avocat au barreau de BELFORT

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [O], né le 04 Novembre 1981 à [Localité 11]
Madame [M] [L] épouse [O], née le 22 Mars 1991 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Pierre-henri SURDEY de la SCP SURDEY GUY - AVOCATS ASSOCIES, avocat (postulant) au barreau de MONTBELIARD et par Maître Lionel STUCK, avocat (plaidant) au barreau de MULHOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Didier FERRY
Assesseur : Claudine MONNERET
Assesseur : Nathalie TARBY
Greffier : Laurence ROUSSEY

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 juin 2025, Didier FERRY, juge rapporteur chargé d’instruire l’affaire a entendu les avocats en leurs plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Il en a rendu compte au tribunal dans son délibéré et l’affaire a été mise en délibéré pour mise à disposition de la décision au greffe le 26 août 2025

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 août 2025 et signé par Didier FERRY, Président, assisté de Laurence ROUSSEY, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par actes du 17 avril 2023, Monsieur [S] [R] et Madame [J] [Y] ont assigné Monsieur [K] [O] et de Madame [M] [O] devant le tribunal judiciaire de Montbéliard.

Par leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 21 janvier 2025, ils demandent au tribunal de :

- Dire et juger que les consorts [O] ont conclu au fond le 14 novembre 2023 sans invoquer une prétendue nullité partielle de certaines conclusions de l’expert ;
- Dire l’exception de nullite invoquée par les consorts [O] le 14 mai 2024 principalement irrecevable en la forme et, subsidiairement, mal fondée ;
- Dire et juger que l’expert judiciaire a régulièrement vaqué conformément à la décision l’ayant désigné sous le contrôle ainsi que l'avis du Magistrat chargé de suivre les operations d’expertise ;
- Dire et juger, en conséquence, que les conclusions de l'exert judiciaire ne peuvent, en aucun cas, être partiellement "privées d'effet" ;
Au fond,
- Dire et juger que les consorts [O] [K] et [O] [M] sont totalement responsables du prejudice subi par [R] [S] et [Y] [J] suite à l’acquisition du 20 janvier 2020 de l’immeuble sis [Adresse 3] ;
- Dire et juger que les consorts [O] [K] et [O] [M] supportent tant la responsabilite des vices cachés que des désordres de nature décennale affectant l’immeuble vendu ;
- Condamner, en conséquence, solidairement les consorts [O] [K] et [O] [M] à payer à [R] [S] et [Y] [J] :
- 165.548,99 euros au titre des travaux de refection necessaires et indispensables pour mettre un terme aux vices caches et désordres existant ;
- 8.000,00 euros au titre des pénalités de retard relatives a l’exécution des travaux de résine ;
- 2000.00 euros à titre de dommages et interets compte tenu de la non production de l’attestation RT 2012 par les vendeurs ;
- 5.000,00 euros au titre du préjudice de jouissance ;
- 3.448,93 euros au titre du coût de l’intervention d’un maitre d'oeuvre dans le cadre de la surveillance des travaux de réfection à réaliser ;
- Dire et juger que la somme de 165.548,99 euros sera réévaluée sur le fondement de l’indice du coût à la construction, les indices de référence étant ceux en vigueur au 1er trimestre 2023 ainsi qu’à la date de parfait règlement de la somme précitée ;
- Condamner solidairement les consorts [O] [K] et [O] [M] à payer à [A] et [Y] [J] le montant de la réévaluation précitée ;
- Condamner solidairement les consorts [O] [K] et [O] [M] à payer à [A] et [Y] [J] les intérêts au taux legal sur l’ensemble des condamnations à intervenir à compter de la date de délivrance de l’assignation et au besoin, à titre de supplement de dommages et intérêts ;
- Condamner solidairement les consorts [O] [K] et [O] [M] à payer à [R] [S] et [Y] [J] la somme de 10.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procedure Civile ;
- Condamner solidairement les consorts [O] [K] et [O] [M] aux entiers dépens de la procédure de référé ayant donnée lieu à l'ordonnance de référé du Président du Tribunal Judiciaire de MONTBELIARD du 31 mars 2021 n° RG 20/00040 en ce compris les honoraires de l’expertise judiciaire ;
- Condamner solidairement les consorts [O] [K] et [O] [M] aux entiers dépens de la présente instance avec droit de recouvrement direct au profit de Maitre Jean-Louis LANFUMEZ, avocat, qui justifie en avoir effectué l’avance.

Par leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 20 janvier 2025, Monsieur [O] [K] et Madame [O] [M] demandent au tribunal de :

- Débouter les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Prononcer la nullité des conclusions prise par l’Expert judiciaire avec pour objet :
- Remise en état [Localité 9] dans le vide sanitaire
- [Localité 12] perdu pour séparation évacuation EP/[Localité 9]
- Mise en conformité des abords
- Infiltrations d’air
- Subsidiairement Priver d'effet, les conclusions prise par l’Expert judiciaire avec pour objet :
- Remise en état [Localité 9] dans le vide sanitaire
- [Localité 12] perdu pour séparation évacuation EP/[Localité 9]
- Mise en conformité des abords
- Infiltrations d’air
- Débouter les consorts [I] de leurs demandes au titre de la remise en état [Localité 9] dans le vide sanitaire, du puits perdu pour séparation évacuation, de la mise en conformité des abords, des infiltrations d’air, de la cloison vitrée de la chambre parentale, de la mise en conformité des garde-corps, du ravalement des façades-enduits, du seuil des portes fenêtre, du seuil des chambres enfants, du remplacement de la porte de garage, de la ventilation du vide-sanitaire, des infiltrations d’air.
A titre subsidiaire,
- Réduire les demandes des consorts [I] en écartant les postes de préjudice ayant fait l’objet d’une simple évaluation par l’expert judiciaire (seuils de porte-fenêtre, traitement des infiltrations d’air, seuils des chambres enfants, mise en conformité des abords) et en tant compte des devis moins-disant produits pas les consorts [O] (vide sanitaire, VMC double fl ux, garde-corps, porte de garage).
- Débouter les consorts [I] de leur demande au titre des pénalités de retard et, à tout le moins, en réduire le montant,
- Débouter les consorts [I] de leur demande de dommages et intérêts pour non-fourniture de l’attestation RT 2012,
- Débouter les consorts [I] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,
- Débouter les consorts [I] de leur demande au titre des honoraire d’un maître d’œuvre,
- Débouter les consorts [I] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du CPC et au titre des dépens,
- Condamner solidairement les consorts [I] à payer aux consorts [O] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,
- Les CONDAMNER aux entiers dépens en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire d’un
montant de 8.500 euros ;
- REJETER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet des moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025.

Les parties étaient représentées à l’audience de plaidoiries du 11 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 août 2025.

MOTIFS

1/ Sur la demande de nullité partielle des conclusions de l'expert judiciaire

Les défendeurs demandent la nullité partielle des conclusions prises par l’expert judiciaire, et plus précisément la nullité des énonciations de l'expert relative aux points suivants :
- Remise en état [Localité 9] dans le vide sanitaire
- [Localité 12] perdu pour séparation évacuation EP/[Localité 9]
- Mise en conformité des abords
- Infiltrations d’air

Subsidiairement ils demandent que les conclusions de l'expert soient sur ces points privées d'effet.

Les défendeurs estiment que l'expert s'est prononcé sur des points excédant sa mission définie dans l'ordonnance du 31 mars 2021, en violation de l'article 238 du code de procédure civile.

Ils font observer que le non-respect des réseaux séparatifs, la défectuosité du réseau d’eaux usées dans le vide sanitaire, les infiltrations d’air et la non-conformité des abords n’étaient pas allégués par les requérants et ne faisaient donc aucunement partie de la mission de l’expert judiciaire.

Ils sont en désaccord avec le juge chargé du contrôle des expertises indiquant que les allégations complémentaires des demandeurs relevaient de sa mission sans qu’une décision d’extension de celle-ci ne soit nécessaire.

Les demandeurs estiment au contraire que cette demande de nullité est irrecevable, car tardive, et que de plus, le courrier adressé par le juge en charge du controle, daté du 07 octobre 2021, donnait pour mission à l'expert de "décrire les differents désordres et vices llégués par les requérants".

Il y a lieu de relever que l'éventuel dépassement par l'expert des limites de sa mission serait sans incidence, puisque celui-ci n'entraînerait aucune nullité, et que, de juriprudence constante, les juges du fond sont en droit de s'approprier l'avis de l'expert, même si celui-ci a exprimé une opinion excédant les limites de sa mission (3e Civ., 5 mars 2003, pourvoi n° 00-21.931, Bulletin civil 2003, III, n° 55), et qu'en l'espèce le tribunal a décidé de s'approprier l'expertise judiciaire en son entièreté.

La demande de nullité partielle ou de priver d'effet certains points du rapport d'expertise judicaire sera donc rejetée.

2/ Sur l'absence de fin de non-recevoir lié à la prescription des demandes

Il est rappelé qu'en vertu de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, les demandeurs évoquent dans la discussion une possible prescription de certaines demandes, sans qu'aucune fin de non recevoir ne soit énoncée dans le dispositif des conclusions.

Il y donc lieu de constater que le tribunal n'est saisi d'aucune fin de non recevoir tirée de la prescription des demandes.

3/ Sur la demande en réparation des différents dommages

Pour plusieurs désordres, les demandeurs visent à la fois les articles 1792 et suivants, relatifs aux garanties du constructeur, et 1641 et suivants du code civil, relatifs à la garantie des vices cachés, sans préciser pour chacun des désordres s'il entre dans le champ de la garantie décennale, ou dans le champ de la garantie des vice cachés, ni selon quels moyens, sans se prononcer sur le caractère apparent ou non du désordre au moment de la vente, sans se prononcer sur l'incidence de ce désordre sur la solidité de l'ouvrage, ou sur sa destination ou sur son usage, et sans opérer une démonstration juridique à l’appui de chacun des différentes demandes de réparation. Seuls quelques uns des désordres allégués font l'objet d'un raisonnement des demandeurs en fait et en droit.

Il y a lieu de rappeler, à titre indicatif, que pour la Cour de cassation comme pour la Cour européenne des droits de l'homme, la simple allusion à un texte de loi, sans raisonnement, ne constitue pas un moyen juridique. (CEDH, Cour (troisième section), JAHNKE ET LENOBLE c. la FRANCE, 29 août 2000, 40490/98 ; TOURISME D’AFFAIRES c. France Requête no 17814/10, 16 février 2012)

- Sur l'application au litige des articles 1792 et suivants et 1641 et suivants du code civil

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1641 dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

L’article 1643 dispose : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. »

L’article 1644 dispose : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

L’article 1645 dispose : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. »

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

Il est constant que les vendeurs n'ont pu fournir, en dépit de la demande de l'expert, que deux factures correspondant aux travaux de construction, une de la société BATI MG, portant uniquement sur des travaux de maçonnerie, fondations comprises, d'un montant de 84 466,68 euros TTC, datée du 21 décembre 2015, et une autre de la société Bernardo Rénovation, portant sur la fourniture et la pose d'isolant, d'un montant de 7 776,90 euros, adressée aux époux [O], et datée du 18 janvier 2016.

La première facture citée porte sur toute la maçonnerie de la maison individuelle, des fondations à l'accrothère, en passant par les murs et les planchers, de 151 m² au sol.

Comme le démontre l'acte authentique, les défendeurs ont acquis le bien le 24 juillet 2015 au prix de 65 460,60 euros, et l'ont revendu moins de 5 ans plus tard, 378 000 euros. Ils versent aux débats des plans du dossier de permis de construire, datés du 23 juin 2015, soit un mois avant que les époux [O] n'achète le terrain à bâtir. Ils ont donc procédé à la construction de la maison dont la vente est litigieuse.

En effet, comme en dispose l'article 1792-1 du code civil, "Est réputé constructeur de l'ouvrage :
(...)
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire".

En l'absence d'un contrat de construction de maison individuelle ou d'un contrat de maîtrise d’œuvre portant sur la construction de la maison dans son ensemble, il y a lieu de considérer que les défendeurs sont les constructeurs de la maison. Ils ont vendu leur maison d'habitation après l'avoir construite ou fait construire. En pareil cas, et de jurisprudence constante, ils doivent être considérés comme les constructeurs du bien vendu. (Cour de cassation, 28 févr. 2001, n°99-14.848)

Il y a lieu également de relever que tous les travaux ayant causés les désordres litigieux dataient nécessairement de moins de 10 ans au moment où les demandeurs ont agi en référé-expertise, puisque les défendeurs ont acquis le terrain le 24 juillet 2015, et que l'assignation en référé-expertise date du 08 septembre 2020.

Pour mémoire, la garantie décennale fait peser sur le constructeur une présomption de responsabilité.
Dès lors les défendeurs seront considérés pleinement responsables de tous les désordres entrant dans le champ de la garantie décennale, sauf renversement par les défendeurs de la présomption légale, qui est une présomption simple.

Enfin, s'agissant de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, incluse dans l'acte authentique de vente, et invoquée par les défendeurs pour exclure leur responsabilité, elle est dépourvue de tout effet. En effet, l'exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, si le vendeur bien que non professionnel a réalisé lui-même les travaux. Or, nous venons d'exposer que le vendeur est réputé constructeur des travaux. Il ne peut donc se prévaloir d'aucune exclusion contractuelle de garantie.

Sur la demande en réparation des fissures en façade

Les demandeurs sollicitent la réparation des fissures en façade. ll existe un décollement quasiment généralisé des enduits sur l'ensemble des façades, l’enduit n'assurant plus sa fonction d’imperméabilisation de la maison. La fissure en escalier visible sur la facade principale caractérise selon l'expert une réalisation défectueuse structurelle du gros oeuvre. Lesdits désordres s’aggravent considérablement ainsi qu’il résulte des pièces produites aux débats. Le revêtement de la facade s’effondre totalement, selon des photographies prises en mars 2023. Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier du 15 mars 2023 que le crépi se détache de la facade, tombe sur l’avancée du toit du premier étage ainsi qu’au sol.

Les défendeurs soutiennent que ces fissures ne sont pas des vices cachés, puisque elles étaient apparentes au moment de la vente. Monsieur [P] [N], expert judiciaire mandaté par les consorts [I] afin d’expertiser la maison avant la vente qui s’est rendu sur place le 19 octobre 2019 a indiqué avoir observé : « un désordre structurel apparent côté 1 de la rue des coquelicots fissures horizontales, elles sont également dues à une déformation ou à une rotation du plancher sur le chaînage périphérique. Ceci n’entache en aucun cas la solidité du bâtiment, le vendeur doit déclencher la garantie décennale ».

Les défendeurs relèvent également que l'expert judiciaire a constaté des fissures colmatées de manière grossière en façade principale à l’angle sud-ouest et en façade nord. Ils estiment que même si l’état des façades s’est dégradé après la vente, les fissures étaient bien apparentes. Ils ajoutent que les époux [I] ont acheté la maison en totale connaissance de cause, informés de la nécessité de faire intervenir, le cas échéant, la garantie décennale.

Il ne peut être sérieusement soutenu que les vices étaient apparents à la vente, puisque l'expertise fait état de fissures sur un seul mur, alors que depuis la vente elles se sont généralisées à toutes les façades, et que l'enduit, depuis la vente, présente un décollement et même un écroulement généralisé.

De jurisprudence constante, la mention d'un désordre dans un diagnostic ou une expertise amiable ne suffit pas à caractériser la connaissance par l'acheteur du vice dans son ampleur et ses conséquences. (Civ. 3e, 14 mars 2012, n°11-10.861)

Or, les acquéreurs, profanes, ne pouvaient, au moment de la vente, à la seule lecture du rapport d'expertise amiable, mesurer l'ampleur du vice et de ces conséquences, et ce d'autant plus que cette expertise elle-même est silencieuse sur l'une des principales raisons de l'écroulement de l'enduit, à savoir, selon l'expert judiciaire, un accrochage insuffisant du corps de l’enduit par rapport à son support en maçonnerie ou en béton mais aussi un accrochage insuffisant de la couche de finition sur le corps de l’enduit.

De plus, l'expert indique que les fissures sur les façades ne permettent plus à l’enduit extérieur d'assurer sa fonction d'imperméabilisation de la maison. Il rappelle que l'enduit défectueux avait pour vocation de protéger le support contre les agressions physiques et climatiques et à assurer l'imperméabilisation de la maison.

Enfin, de jurisprudence constante, un enduit de façade, qui constitue un ouvrage lorsqu'il a une fonction d'étanchéité ne constitue pas un élément d'équipement, même s'il a une fonction d'imperméabilisation, dès lors qu'il n'est pas destiné à fonctionner. (Civ. 3e, 13 févr. 2020, n°19-10.249)

L'enduit de façade constitue donc en l'espèce un ouvrage, dont la solidité est compromise et qui est impropre à sa destination. Il s'agit donc d'un désordre entrant dans le champ de la garantie décennale.
Il y a donc lieu de condamner les défendeurs à la réparation intégrale du préjudice subi par la dégradation des enduits de façades.

Selon devis de la société M et M [Z], versé aux débats, dont la justesse n'est pas contestée par les défendeurs, ceux-ci seront donc condamnés à payer aux demandeurs la somme de 18 781,02 euros en réparation des désordres en façade.

Sur la demande en réparation des chutes de pierre décoratives

Les dommages intermédiaires sont des malfaçons ne portant atteinte ni à la solidité de l’ouvrage, ni à sa destination et ne pouvant relever, en conséquence de la garantie décennale (Cass. 3e civ., 10 juill. 1978, n°77-12.595).

Les demandeurs ne motivent pas du tout cette demande, et renvoient implicitement au rapport de l'expert, comme si celui-ci valait conclusions, et dispensait les parties de motiver leurs demandes en fait et en droit.

En l'espèce, les pierres décoratives ont par définition une finalité esthétique, et leur chute n'affecte en rien la solidité de l'ouvrage ni sa destination, et ne compromettent en rien son usage.

Le désordre constaté constitue donc un dommage intermédiaire, exigeant de la part des demandeurs la démonstration d'une faute ayant causé le désordre.

En l'absence de toute motivation en fait comme en droit, et même de toute allégation d'une faute précise ayant causé la chute des pierres décoratives, la faute ayant causé le dommage intermédiaire n'est pas démontrée et la demande sera rejetée.

Sur la demande en réparation de la ventilation défectueuse du vide sanitaire

Les consorts [R] et [Y] demandent réparation des désordres relevés sur la ventilation défectueuse du vide sanitaire.

Ce désordre ne fait pas plus que les autres l'objet d'une demande en réparation spécifique, cette demande étant implicitement incluse dans la demande de réparation forfaitaire de "165.548,99 euros au titre des travaux de réfection nécessaires et indispensables pour mettre un terme aux vices caches et désordres existant", les demandeurs renvoyant à nouveau implicitement au rapport de l'expert, tant pour la motivation de la demande que pour l'évaluation du préjudice.

L'expert indique que l’examen des tuyauteries montre qu'elles sont toutes bouchées par des matériaux divers et variés émanant de la phase de construction de la maison d’habitation. Il écrit notamment : "Ce constat met en évidence une négligence de protection du réseau de ventilation du vide-sanitaire lors des travaux de gros-oeuvre et d'enduits et l’absence de débouchage de ces derniers en fin de travaux."

L'expert n'indique pas s'il considère que ce désordre affecte la solidité ou la destination de l'immeuble ou s'il empêche ou diminue son usage. Il n'est donc pas démontré que ce désordre entre dans le champ de la garantie décennale ou qu'il constitue un vice caché.

En l'absence de toute motivation minimale des demandeurs et de démonstration des demandeurs de l'engagement de la responsabilité des défendeurs, la demande en réparation de ce désordre sera rejetée.

Sur la demande en réparation de l'absence de joints d'étanchéité des seuils des portes fenêtres

Les demandeurs citent le rapport de l'expert, et affirment qu'il s'agit d'un vice caché, non apparent à un profane à l'achat de la maison.

L'expert indique que les seuils des portes-fenêtres qui bordent au rez-de-chaussée la terrasse et les allées périphériques sont inachevés en l'absence de joint d'étanchéité.

Selon un tableau figurant dans le rapport d'expertise judiciaire, l'absence de joints d'étanchéité affecte la performance énergétique de l'ouvrage, et donc la destination de l'ouvrage.

Ce désordre n'était pas apparent à l'achat pour des profanes comme les demandeurs.

Il y a donc lieu de considérer que ce désordre entre dans le champ de la garantie décennale, et de condamner les défendeurs à la réparation intégrale du préjudice subi par ces désordres.

L'expert estime le coût de cette réfection à 1 000 euros. Cette estimation n'est pas contestée.

Les défendeurs seront donc condamnés à payer 1 000 euros aux demandeurs en réparation du préjudice subi.

Sur la demande en réparation du risque d'infiltration présenté par certain seuils de portes-fenêtres

L'expert indique également que, s'agissant de la porte-fenêtre de la chambre d'enfant, le seuil se situe 4 cm environ au-dessus du niveau de la surface courante de l'étanchéité. Selon l'expert, les règles de l’art imposent une hauteur minimale de 10 cm pour éviter tout risque d'infiltration. Il estime que ce vice était non-apparent pour un profane.

Les demandeurs citent une jurisprudence de la Cour de cassation, sans expliquer en quoi celle-ci serait transposable à l'instance en cours.

Dans cet arrêt de 29 janvier 2003 (n°0021-091), la Cour a approuvé la cour d'Appel, qui avait déclaré un entrepreneur responsable du défaut de protection des seuils de porte, au motif que ce défaut, non apparent à la réception pour un profane, était constitutif d’un dommage actuel, consistant en une déchirure sur les seuils, dont les conséquences, liées à une dégradation rapide selon l’expert, s’aggraveraient inéluctablement et assurément dans le délai de la garantie décennale et que les infiltrations qui en découleraient rendraient nécessairement l’ouvrage impropre à sa destination.

Or, en l'espèce, il n'est pas démontré ni même allégué que le risque d'infiltration s'est réalisé ni qu'il serait inéluctablement amené à se réaliser avant l'expiration de la garantie décennale, et qu'une fois réalisé, le dommage rendrait l'ouvrage impropre à sa destination.

Il n'est donc pas démontré que ce vice entrerait dans le champ de la garantie décennale.

Il n'est pas davantage démontré qu'il diminuerait l'usage du bien au point de pouvoir constituer un vice caché.

En considération de ces éléments, cette demande de réparation sera rejetée.

Sur la demande en réparation de l'absence de chapeau de couronnement sur la cheminée

Ce vice était apparent lors de l'achat de la maison, même pour un profane. Il ne peut donc constituer un vice caché, ni entrer dans le champ de la garantie décennale.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande en réparation de la défectuosité de la porte de garage

Les demandeurs indiquent que le montage initial de la porte de garage est défectueux et que l'état des panneaux de la porte de garage rend nécessaire son remplacement. Ils affirment que ce désordre n'était pas apparent, qu'il était impossible pour un profane d’appréhender lesdits désordres dans leur ampleur et leurs conséquences. Ils rappellent qu’il n’incombe pas à l’acheteur d’un immeuble d’accomplir des investigations particulières ne relevant pas de ses compétences, et citent en ce sens un arrêt d'assemblée plénière. (C. ass. Plen., 27 octobre 2006 n° 05-18977)

L'expert indique que la porte de garage dans l’état actuel est inutilisable, que les supports permettant l'équilibrage de la porte sont endommagés, que le panneau de porte support du bras du moteur est détérioré. Il précise avoir constaté un montage incohérent des éléments d'équilibrage entre les deux côtés de la porte. Il estime que le montage défectueux et l’état des panneaux de la porte de garage rend nécessaire son remplacement. Un tableau inclus dans son rapport indique par un "oui" que l'expert estime ce désordre non apparent au moment de la vente. Un autre tableau indique par un autre "oui" que le désordre affecte la destination de l'immeuble. Le rapport précise que la porte doit être en permanence fermée, la chaudière se trouvant dans le garage.

Les défendeurs estiment au contraire que ce dysfonctionnement de la porte de garage était apparent au moment de la vente.

Il y a lieu de relever que selon l'arrêt cité par les demandeurs eux-mêmes, ([5] ass. Plen., 27 octobre 2006 n° 05-18977), la Cour d'appel a violé la règlementation relative aux vices cachés en estimant qu'un vice était caché parce qu'il était difficile pour l'acquéreur de le constater. La cour d'appel avait retenu que, si les dégradations de la charpente et des tuiles ne pouvaient être constatées qu'à condition de pénétrer dans les combles et de monter sur la toiture et que l'accès aux combles, s'il était peut-être difficile, n'était pas impossible, il ne s'en déduisait pas que ces désordres constituaient des vices cachés pour les acquéreurs. La Cour de cassation a estimé que ces motifs étaient impropres à caractériser un vice dont l'acquéreur avait pu se convaincre lui-même.

En l'espèce, les acquéreurs ont pu se convaincre eux-même du vice, simplement en actionnant la porte du garage, et en constatant alors qu'elle était inutilisable, ce qui ne nécessitait de leur part aucune compétence particulière, et constituait une investigation minimale, élémentaire, et ne présentant aucune difficulté.

Il y a donc lieu de considérer que le vice était apparent, et de rejeter la demande en réparation de la défectuosité de la porte de garage.

Sur la demande en réparation de la VMC défaillante et des travaux de plâtrerie associés à sa réfection

Les demandeurs indiquent que la VMC est totalement inopérante, les débits d’air étant insuffisants.

L’installation de la ventilation n’est pas conforme aux normes à cause d'une installation défectueuse.

L'expert judiciaire a notamment effectué les constats suivants : "la maison est équipée d'une installation de ventilation (VMC) double flux. Sur 13 bouches d'extraction de la VMC, 7 ne sont pas branchées. L'inspection sur deux d’entre-elles montrent l'absence de la gaine flexible. Dans la salle de bains (…) un débit d'extraction tres faible.
Le bloc moteur de la VMC est situé dans le garage au-dessus du plafond suspendu composé de plaques de plâtre non démontable. Aucune trappe d'accès ne permet l'accès et l'entretien notamment des filtres de la VMC. Dans la salle de bains (...) des traces d'infiltrations d'eau contiguës à une grille de ventilation sont visibles (...). Sur la toiture terrasse, une sortie de ventilation à l'aplomb de la grille et des traces d'infiltration sont observées. Cette sortie de ventilation en toiture n'est pas équipée de chapeau pour la protéger des entrées d'eau pluviales.
En l'état la VMC est totalement inopérante."

Il relève également :
"- au RdC : la VMC n'aspire pas ou peu, absence de gaines dans SdB, cuisine et bureau
- at I'étage : pas d'aspiration dans la salle de bains, absence de gaine dans WC
- entretien impossible en raison de l’inaccessibilité au filtre dans le garage
- la sortie de ventilation de la salle de bains de l'étage n'est pas terminée
- absence de couronnement et de grille en toiture terrasse"

L'installation est non conforme selon l'expert à l'arrêté du 24/03/82 relatif à l'aération des logements, et complètement à refaire. L'expert ajoute que l'impropriété de la VMC à sa destination est manifeste. Ce désordre est dû selon lui à une exécution défectueuse. Il affirme qu'il est antérieur à la vente, et non apparent au moment de la vente.

Les défendeurs contestent leur responsabilité, sans toutefois apporter la moindre motivation à l'appui de leur contestation.

Il y a lieu de considérer qu'il s'agit d'un vice antérieur à la vente, qui n'était pas apparent au moment de la vente. En effet, le constat du dysfonctionnement de la VMC nécessitait des compétences techniques que les acquéreurs profanes ne possédaient pas et des investigations excédant les diligences élémentaires d'un acquéreur normalement avisé. Il est rappelé qu'une VMC est conçue pour assurer un renouvellement constant de l'air intérieur, ce qui permet notamment de prévenir l'humidité, les moisissures. Il s'agit d'un élément indissociable de l'ouvrage, nécessaire à son bon usage. Son dysfonctionnement total affecte donc nécessairement la destination de l'ouvrage, comme le démontre les traces d'humidité déjà constatées autour de certaines bouches de la VMC.

En considération de ces éléments, il y a lieu de considérer que ce désordre est un dommage entrant dans le champ de la garantie décennale.

L'expert, sur la base d'un devis de la société MONTANELLI, évalue le coût de la réfection à 14 822,67 euros. Les défendeurs présentent à titre subsidiaire un devis de la société CSC 25 d’un montant de 6.222,55 euros, rejeté par l'expert, au motif que la société CSC aurait établi ses devis à distance, ce que les défendeurs contestent.

Cependant, quand bien même la société CSC ne se serait pas déplacée sur les lieux avant d'établir les devis, elle a pu le faire avec précision avec les plans que possèdent les défendeurs, comme le font tous les artisans travaillant dans la construction, de sorte que ce seul argument ne suffit pas à écarter des débats les devis de la société CSC.

En considération de ces éléments, le montant des travaux de réfection de la VMC, hors travaux de plâtrerie, sera évalué par le tribunal à 7 500 euros TTC.
Les défendeurs seront donc condamnés à payer aux demandeurs la somme de 7 500 euros TTC en réparation de la VMC défectueuse.

S'agissant des travaux de plâtrerie nécessités par la réfection complète de la VMC, ils sont évalués par les demandeurs à 13 876,23 euros, suivant devis de l'entrepreneur [B] [G], et par les défendeurs à 9.618,40 euros suivant devis de la société CSC.

Il n'est pas démontré que le devis de la société CSC serait fantaisiste ou de complaisance.

Les défendeurs seront donc condamnés à payer aux demandeurs la somme de 9 618,40 euros TTC pour les travaux de plâtrerie nécessités pour la réfection de la VMC.

Sur la demande en réparation des gardes-corps non conformes et dangereux et de la vitre de séparation non conforme et dangereuse

Les demandeurs font observer la présence à l'étage de l’immeuble d'une cloison en verre, donnant sur le vide du séjour au rez-de-chaussée. Cette cloison en simple vitrage n'assure pas la sécurité contre le risque de chutes.

S'agissant de ce vitrage, l'expert judiciaire rapporte que l'examen visuel indique qu'il ne s’agit ni de vitrage feuilleté ni de vitrage trempé. De ce fait il est non conforme à la DTU 39.6 et n'assure pas la sécurité des personnes au regard du risque et de chutes. Il précise que ce vitrage est fissuré.

Les demandeurs reprochent également aux défendeurs la non-conformité et la dangerosité des garde-corps.

L'expert judiciaire fait les constats suivants :
"Des garde-corps sont installés :
à intérieur : la long de la mezzanine qui distribue les pièces de l'étage
- à l'extérieur en façade Sud : sur la terrasse à l'étage contigu à la chambre parentale
- à l'extérieur en façade Est : sur le balcon
Le remplissage des garde-corps est constitué d’un barreaudage horizontal sur 5 rangs.
Le garde-corps situé sur la terrasse de la façade Sud ne ferme pas totalement le périmètre. Une ouverture de 60 cm environ n'est pas sécurisée et permet d’accéder sur l'auvent en façade principale.
Mesure conservatoire :
La sécurité des personnes et des jeunes enfants qui accèdent sur la terrasse et le balcon de l'étage est mise en danger. II est demandé à M. [H] et Mme [Y] de condamner l'accès à la terrasse et au balcon tant que la sécurisation et la mise en conformité des garde-corps ne sont pas assurées."

L'expert précise que les jeunes enfants peuvent se servir des garde-corps comme d'échelles et chuter.
Il estime que ces désordres n'étaient pas apparents au moment de la vente, qu'ils affectent la destination de l'immeuble, et préconise le remplacement du vitrage simple par un vitrage de sécurité et la mise en conformité des garde-corps.

Les défendeurs objectent que selon une jurisprudence bien établie, en l’absence de désordre, le simple non-respect des normes, qui ne sont pas rendues obligatoires, ni par la loi, ni par le contrat, ne peut donner lieu à une mise en conformité à la charge du constructeur. Ils citent en ce sens deux arrêts de la Cour de cassation. (Cass. 3e civ, 10 juin 2021 N°20-15-277 ; Cass. 3e civ., 27 févr. 2001, n° 99-18.114). Ils affirment également que les désordres allégués étaient parfaitement apparents au moment de la vente litigieuse.

Cependant, en l'espèce les désordres ne sont pas uniquement contraires aux normes, ils sont aussi, abstraction faite de ces normes, manifestement dangereux. Il est aisément compréhensible par tout un chacun qu'une cloison en simple vitrage, donnant sur le vide, constitue un risque de blessure et de chutes mortelles. De la même façon, compte tenu de la tendance naturelle des enfants à escalader tout ce qui ressemble à une échelle, le fait que les barreaux des garde-corps, puisse servir d'échelles à des enfants suffit à caractériser leur dangerosité.

De plus, les acquéreurs ayant la qualité de profane, ne pouvait savoir que le vitrage en cause était un simple vitrage, n'offrant pas la sécurité requise, et ne pouvaient pas davantage apprécier la dangerosité des garde-corps, leur dangerosité n'apparaissant qu'avec l'éclairage de l'expert judiciaire.
Il est enfin constant qu'un ouvrage présentant un risque de blessures et de chutes mortelles est impropre à sa destination.

Ces désordres étant antérieurs à la vente, non apparents au moment de la vente, et rendant le bien impropre à sa destination, ils entrent dans le champ de la garantie décennale.

Les défendeurs seront donc condamnés à les réparer.

Les demandeurs produisent deux devis de la société VERRE et VERANDA, un pour le remplacement du simple vitrage par un vitrage assurant la sécurité requise, d'un montant de 2 175,15 euros, et un devis de 26 386,13 euros pour la réfection des garde-corps. Les défendeurs produisent un devis alternatif de la même société, incluant la réfection des deux désordres, d'un montant de 8 328,56 euros. La consultation de ces documents permet de comprendre une si grande différence de prix pour la réfection des mêmes désordres, entre des devis de la même société. Le devis le plus onéreux remplace en fait complètement une partie des garde-corps défectueux par des garde-corps en verre "sécurit", en vitrage feuilleté, nettement plus onéreux que les modèles plus traditionnels, alors que le devis présenté par les défendeurs propose plus modestement une simple mise en conformité des garde-corps existants.

Ceci étant, il y a lieu, en vertu du principe de réparation intégral du préjudice, qui exige de réparer tout le préjudice mais rien que le préjudice, sans enrichir indûment la victime du désordre, de retenir le devis le moins onéreux, et de condamner les défendeurs à payer en réparation desdits désordres la somme globale de 8 328,56 euros.

Sur la réparation de la non-conformité et de la dangerosité de la peinture de sol aux stipulations contractuelles et sur la réparation du retard dans l'exécution de ces travaux

L’article 1231-1 du code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

Les demandeurs exposent qu'au lieu et place de la résine prévue sur le sol, le revêtement posé est une peinture qui se décolle et n’est pas conforme, l'absence de traitement antidérapant entraînant la mise en danger des personnes.

L'expert judiciaire rapporte les faits suivants : "A l'extérieur, la rampe et l'escalier d'accès à l'entrée est revêtue d'une peinture mise en place par les vendeurs dans le cadre des conditions de vente de la maison d'habitation pour lesquelles il incombait aux vendeurs de réaliser une résine sur le sol. Les constatations révèlent que :
- le revêtement mis en place est une peinture de sol et non une résine
- aucun traitement antidérapant de finition n'a été mis en oeuvre. A ce titre, il confère au revêtement une propriété de glissance qui présente un risque significatif à la sécurité des personnes qui empruntent cet accès
- un décollement important du revêtement de peinture de son support a été observé"

L'expert estime que ce vice n'était pas apparent à la vente, puisque les travaux ont eu lieu après la vente, et qu'ils affectent sa destination.

Les défendeurs contestent leur responsabilité sans apporter aucune motivation relative à ce désordre.
Si une peinture, comme un enduit, n'a pas une finalité purement esthétique, elle est susceptible de constituer un ouvrage ou d'être indissociable de l'ouvrage et d'entrer dans le champ de la garantie décennale. En l'espèce il est constant que la peinture a été appliquée sur l'escalier et la rampe d'accès à la porte d'entrée de la maison, et qu'elle a vocation notamment à assurer la sécurité des déplacements menant à la maison, en étant de nature à éviter les glissades. Or, il est constant que ce revêtement est inadapté et ne présente pas l'adhérence suffisante à assurer la sécurité des personnes. Il s'agit donc d'un désordre rendant l'ouvrage impropre à sa destination.

S'agissant d'un désordre non apparent lors de la vente, et rendant l'ouvrage impropre à sa destination, il entre dans le champ de la garantie décennale, et les défendeurs seront condamnés à payer la réfection de ce désordre.

Le devis d'Alliance Résines, d'un montant de 6 815,60 euros présenté par les demandeurs, n'étant pas contesté par les défendeurs, ceux-ci seront condamnés à payer cette somme.

S'agissant de la réparation du retard dans l'exécution des travaux, il est constant que l'acte de vente contient la clause suivante : "Résine au sol extérieur : le Vendeur s'engage à terminer la résine du sol extérieur du BIEN au plus tard la 30 janvier 2020, au-delà une indemnité journalière d’un montant de 50,00 EUR par jour de retard sera demandée par l'Acquéreur."

La peinture a été appliquée le 10 juillet 2020, mais jamais les défendeurs n'ont appliqué de résine comme ils s'y étaient engagés.

Les acquéreurs demandent 8.000,00 euros au titre des pénalités de retard relatives à l’exécution des travaux de pose de la résine.

Les défendeurs produisent une attestation de l'agent immobilier mandaté par les défendeurs pour vendre le bien, selon lequel le jour de la signature de l'acte, le notaire aurait demandé à sa secrétaire de modifier la date au 30 juin 2020, ces travaux en extérieur ne pouvant être réalisés en période hivernale.

Il y a lieu de relever que ce témoignage est invraisemblable, car la période hivernale s'arrête dans le [Localité 8] bien avant le 30 juin. Surabondamment, ce témoignage n'est pas recevable, la preuve n'étant pas libre pour contester l'exactitude des mentions d'un acte notarié. Aux termes de l'article 1371 du code civil, l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que l'officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.

Aucune procédure d'inscription de faux n'étant en cours, il y a lieu de considérer exactes les mentions incluses dans la clause précitée, et de constater que le retard des défendeurs court toujours, puisqu'ils n'ont, en réalité, jamais effectué les travaux auxquels ils s'étaient engagés par écrit, une simple peinture de sol ne pouvant tenir lieu de résine.

Subsidiairement les défendeurs demandent la modération de cette pénalité manifestement excessive, sur le fondement de l'article 1231-5 du Code civil, en tenant compte, notamment, des contraintes climatiques afférentes à l’exécution de l’engagement.

L'article 1231-5 dipose que le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

En l'espèce, compte tenu du préjudice subi, réel mais d'une importance relative, et compte tenu du fait que les défendeurs seront condamnés réparer le désorde, il y a lieu de ramener la pénalité de retard à la somme de 1 500 euros.

Les défendeurs seront condamnés à payer aux demandeurs la somme de 1 500 euros en réparation du retard dans l'exécution des travaux de pose de résine.

Sur la demande en réparation du décollement de la résine dans la douche italienne

Les demandeurs indiquent que le revêtement est abîmé. La résine se décolle, à cause d'une mauvaise mise en œuvre.

Ce désordre ne fait pas plus que les autres l'objet d'une demande en réparation spécifique, cette demande étant implicitement incluse dans la demande de réparation forfaitaire de "165.548,99 euros au titre des travaux de réfection nécessaires", les demandeurs renvoyant à nouveau implicitement au rapport de l'expert, tant pour la motivation de la demande que pour l'évaluation du préjudice.

Les défendeurs contestent l'existence du désordre, et rappellent qu'en l’absence de désordre, le simple non-respect des normes, qui ne sont pas rendues obligatoires, ni par la loi, ni par le contrat, ne peut donner lieu à une mise en conformité à la charge du constructeur. Ils citent en ce sens un arrêt de la Cour de cassation. (Cass. 3e civ., 27 févr. 2001, n°99-18.114)

Il est notamment écrit dans le rapport d'expertise : "Le revêtement de la douche italienne située à l'étage est abîmé. Sur le carrelage a été appliqué une couche vraisemblablement de résine. Elle se décolle. L'application de cette résine sur le carrelage de la douche pose question sur la présence d'une étanchéité sous le carrelage et la qualité du jointoiement du carrelage."

Il y a lieu de relever que l'expert a émis l'hypothèse d'une absence d'étanchéité sous le carrelage. C'est cette absence d'étanchéité, et non le décollement de la résine, qui aurait été non apparente au moment de la vente, et affecterait la destination de l'ouvrage. Il n'est pas précisé par l'expert si le décollement de la résine, lui, était apparent au moment de la vente.

De jurisprudence constante, nul ne peut être condamné à réparer un préjudice incertain. Même dans le cas d'une perte de chance, la perte de chance doit être certaine pour constituer un préjudice indemnisable.

Or, l'absence d'étanchéité, seul désordre susceptible, par sa gravité, d'entrer dans le champ de la garantie décennale ou dans le champ de la garantie des vices cachés, n'est pas démontrée, l'expert ne faisant qu'émettre l'hypothèse de cette absence.

Il y a donc lieu de rejeter la demande en réparation.

Sur la demande en réparation de la chute des hourdis dans le garage

Des hourdis ont chuté dans le garage.

Ce désordre ne fait pas plus que les autres l'objet d'une demande en réparation spécifique, cette demande étant implicitement incluse dans la demande de réparation forfaitaire de "165.548,99 euros au titre des travaux de réfection nécessaires", les demandeurs renvoyant à nouveau implicitement au rapport de l'expert, tant pour la motivation de la demande que pour l'évaluation du préjudice.

Les défendeurs contestent l'existence du désordre, et rappellent qu'en l’absence de désordre, le simple non-respect des normes, qui ne sont pas rendues obligatoires, ni par la loi, ni par le contrat, ne peut donner lieu à une mise en conformité à la charge du constructeur. Ils citent en ce sens un arrêt de la Cour de cassation. (Cass. 3e civ., 27 févr. 2001, n°99-18.114)

L'expert judiciaire a notamment écrit dans son rapport : " La chaudière gaz qui assure la production d'eau chaude sanitaire et la chauffage de la maison d'habitation est placée dans le garage.
En août 2020, à la suite d'une panne de production d'eau chaude, la Sté FISCHER est intervenue pour diagnostiquer le dysfonctionnement qui avait pour origine le conduit d'évacuation des fumées à ventouse. Ce conduit à ventouse a été découvert en contre-pente et déboîté. Cet état a entraîné une mise en sécurité et l'arrêt automatique de la chaudière.
Lors du démontage du plafond suspendu non démontable masquant le conduit d'évacuation, il a été découvert la rupture et la chute des hourdis servant de support aux suspentes du conduit d'évacuation des fumées de la chaudière.
La rupture des hourdis a entraîné la mise en contrepente et le déboitement du conduit d'évacuation des fumées. La Sté FISCHER a refixé provisoirement le conduit pour permettre le redémarrage de la chaudière et la production d'eau chaude."

Des photographies des morceaux de hourdis rompus sont intégrées au rapport.

L'expert considère que la rupture des hourdis a pour origine une pose défectueuse des hourdis du plancher du garage par l'entreprise de gros-oeuvre. Un tableau inclus dans son rapport indique par un simple "oui" que l'expert estime ce désordre non apparent au moment de la vente. Un autre tableau indique par un autre "oui" que le désordre affecte la destination de l'immeuble.

Il y a lieu de relever que le désordre constaté a entraîné la mise en sécurité de la chaudière. Celle-ci étant nécessaire à l'usage de l'habitation, le désordre constaté a nécessairement rendu le bien impropre à sa destination, et ce n'est qu'en raison de réparations temporaires prises en charge par les demandeurs, que la chaudière a pu de nouveau fonctionner. S"agissant d'un désordre non apparent à la date de la vente, et affectant la destination de l'immeuble, il entre dans le champ de la garantie décennale.

L'expert attribue la responsabilité de ce désordre à l'entreprise de maçonnerie, mais comme cela a été exposé précédemment, les défendeurs sont considérés, vis-à-vis des acquéreurs, comme constructeurs de l'ensemble de la maison, maçonnerie incluse. De plus les défendeurs sont des tiers au contrat liant les défendeurs et l'entreprise de maçonnerie. Il appartenait donc aux défendeurs, s'ils l'estimaient utile et nécessaire, d'appeler l'entreprise de maçonnerie en garantie, ce qu'ils se sont abstenus de faire.

Etant réputés constructeurs de l'ouvrage, les défendeurs seront donc condamnés à prendre en charge la réparation des préjudices résultant de ce désordre.

Les travaux de la société FISCHER ont été facturés 311,87 euros. La société SONTOT'GAZ a produit un devis de 779,70 euros TTC pour l'installation d'un conduit à ventouse n