TJ 89024, 25 août 2025, RG 23/00316

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Chambre civile
Procédure écrite

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 98/2025

N° RG 23/00316 - N° Portalis DB3N-W-B7H-CVAQ

JUGEMENT DU :
25 Août 2025

- M. [HM] [CG] [O] [A]
- Mme [IF] [H] [CA]

C/

- S.A.S.U. MELIMMO
- Mme [P] [HA]
- M. [M] [J]
- M. [PA] [B] [PT] [RS]

Le :

Copies exécutoire et certifiée conforme délivrées à :
- Me CORNU Fabien
- Me CHIMAY Gaëlle
- Me FELLAH Karim
- Me PEREIRA Cristina
- Me LEBAS Jennifer

JUGEMENT

Composition du Tribunal, lors des débats, du délibéré et du prononcé,

Président : Anne-Laure MENESTRIER, Vice-Présidente

Assesseurs :
Coralie CHAIZE, Juge
Clotilde BOUNIN, Juge

Greffier : Valérie DRANSART, Greffier, lors des débats et Edite MATIAS,
Greffier lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision

Après débats à l'audience du 26 Mai 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 25 Août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Edite MATIAS, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEURS :

- Monsieur [HM] [CG] [O] [A]
Né le 14 Septembre 1958 à AURILLAC (15)
Nationalité Française
Demeurant : Allée des Ecureuils - 58420 BUSSY-LA-PESLE.

- Madame [IF] [H] [CA]
Née le 29 Décembre 1952 à LES MESNULS (78)
Nationalité Française
Demeurant : Allée des Ecureuils - 58420 BUSSY-LA-PESLE.

Représentés par Me Gérard LARAIZE, Avocat Plaidant au Barreau de PARIS et Me Fabien CORNU de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat Postulant au Barreau d'AUXERRE.

ET

DÉFENDEURS :

- S.A.S.U. MELIMMO
RCS d'AUXERRE n° 877 957 563
Dont le siège est : 14 rue Philippe Verger - 89130 TOUCY.

Représentée par Me Gaëlle CHIMAY, Avocat au Barreau d'AUXERRE

- Maître [P] [HA]
Profession : Notaire
Domicilié : 12 rue Max Pautrat - BP 20 - 89170 ST FARGEAU.

Représentée par Me Karym FELLAH de la SCP REGNIER-SERRE-FLEURIER-
FELLAH-GODARD, Avocat au Barreau de SENS.

- Monsieur [M] [J]
Né le 02 Juin 1972 à CAUDRY (59)
Nationalité Française
Demeurant : 16 boulevard Bellevue - Quartier la Barasse - 13011 MARSEILLE.

Représenté par Me Cristina PEREIRA, Avocat au Barreau de PARIS.

- Monsieur [PA] [B] [PT] [RS]
Né le 11 Janvier 1975 à FOURMIES (59)
Nationalité Française
Demeurant : 4 Rue Pasteur - 59510 FOURMIES.

Représenté par Me Jennifer LEBAS, Avocat au Barreau d'AUXERRE.

EXPOSÉ DU LITIGE

Les époux [X] étaient propriétaires d'un immeuble situé à SAINPUITS (Yonne), 3 VERRIERE qu'ils avaient acquis le 30 avril 2004, immeuble qu'ils ont revendu aux époux [M] le 22 mai 2012.

Suivant acte reçu le 30 novembre 2019 par Maître [SE] [RL], notaire à CRECY LA CHAPELLE, Monsieur [J] [M] et Madame [R] [HG] épouse [M] ont vendu à Monsieur [B] [PA] ce même bien comprenant, selon les mentions de l'acte :
- au rez-de-chaussée: une cuisine, un salon salle à manger, deux chambres, WC, salle de bains, garage et 2 écuries ;
- droit de passage sur la cour de Madame [V] pour arriver sur la route, figurant au cadastre section B Lieudit VERRIERE n° 814 et 816.
Moyennant un prix de 86 000 euros.

Selon mandat de vente signé le 27 février 2020, Monsieur [B] [PA] a confié à l'agence MELIMMO, représentée par Madame [IY] [T] le soin de vendre son bien immobilier.

Suivant acte authentique reçu le 9 février 2021 par Maître [HA] [P], Notaire à SAINT FARGEAU, Monsieur [B] [PA] a vendu à Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] ledit bien désigné dans l'acte comme suit :
- au rez-de-chaussée: une cuisine, un séjour, deux WC, deux salles d'eau, garage, grange,
- au premier : deux chambres et une salle de jeu en cours d'aménagement,
- droit de passage sur la cour de Madame [V] ou représentant pour arriver sur la route pour un prix de 124 000 euros.

Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] ont emménagé le 24 février 2021 et déclarent avoir rapidement constaté plusieurs désordres :
- une cascade d'eau de pluie devant le pas de porte et la baie vitrée, dès les premières intempéries,
- une tuile cassée est tombée,
- la douche balnéo non raccordée aux canalisations,
- un dégât des eaux résultant d'une fuite de la canalisation des eaux usées et qui s'écoulent dans la rue,
- une cheminée inutilisable car non entretenue,
- l'inexistence du droit de passage figurant à l'acte notarié, bouché par un muret.

Ils ont signalé ces problèmes au notaire, à l'agence immobilière et au vendeur, pour tenter de résoudre à l'amiable les difficultés.

S'agissant du droit de passage, différents courriers et courriels ont été adressés par Maître [HA] [P] à Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] les 12 mars 2021, 16 mars 2021, 19 mars 2021 et 3 juin 2021 aux termes desquels le notaire indique notamment :
- que « lors du rendez-vous, en l'absence du vendeur, Madame [IY] [T] qui a négocié pour le compte du vendeur le bien, nous a précisé l'emplacement de ladite servitude » ;
- qu'à la suite d'un courrier qu'elle a adressé à Monsieur [B] [PA] afin qu'il représente le passage sur un plan, ce dernier lui a déclaré ce qui suit : « le droit de passage lorsqu'on est face à la maison est sur la droite entre les deux maisons. Pour donner sur la partie arrière de la longère » ;
- qu'elle est « surprise » d'apprendre que le passage relaté dans un acte notarié pourtant récent (30 novembre 2019) n'existerait plus ;
- qu'aucun jugement n'a été publié relativement à ce droit de passage ;
- qu'il semble que les époux [Y] n'aient pas informé le notaire et les acquéreurs du jugement du
23 avril 2012 du tribunal de grande instance qui leur était défavorable.

Le notaire a ensuite rappelé la portée de la clause de non garantie des vices cachés, dont le vendeur ne peut se prévaloir s'il avait connaissance du vice, connaissance dont l'acquéreur est tenue de rapporter la preuve.

Le 07 juin 2021, Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] ont fait établir par l'entreprise [PZ] un devis pour la remise en état de la toiture, à hauteur de 47 293,82 euros TTC.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 juillet 2021, le conseil de
Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] a adressé au notaire, à l'agence immobilière et au vendeur une demande de réparation des préjudices résultant des désordres constatés sur la toiture et de l'inexistence du droit de passage.

Par courrier en date du 31 juillet 2021, Monsieur [B] [PA] a confirmé avoir lui-même acquis la maison de Monsieur [J] [M] pour 88 000 euros, ne pas être responsable du fait que le droit de passage "côté pignon nord" est inexistant et qu'il a lui-même été trompé par la mention de l'acte de vente.

Il a contesté l'existence de tous vices cachés au motif que les consorts [BU] ont visité les lieux avant l'achat.

Le 13 août 2021, les acquéreurs ont fait intervenir Monsieur [E], expert en pathologie du bâtiment, qui a établi un rapport reprenant les désordres allégués par Monsieur [HM] et Madame [IF] et en constatant d'autres et notamment :
- « de nombreuses tuiles manquantes ou cassées. Il y a un fort risque d'infiltrations et de fuites,
- des traces d'humidité sont visibles sous la couverture et l'expert relève des malfaçons dans la mise en oeuvre de l'isolation,
- des débris d'éléments de toiture sont tombés dans la gouttière. Il y a un risque que ceux-ci tombent dans la rue,
- le bas de pente est fortement dégradé. La gouttière ne peut pas récupérer les eaux de pluie. Celles-ci tombent directement devant la porte d'entrée,
- les gouttières ne sont pas conformes aux règles de l'art,
- la charpente de la partie nord a subi d'importantes modifications. Une jambe de force est cassée et il y a un risque d'effondrement. Le deuxième pied de ferme est dégradé par une attaque d'insectes xylophage de 4 cm.
- le conduit de la cheminée est bistré et n'a pas été entretenu depuis plusieurs années.
- le droit de passage vendu avec le bien n'est plus existant, un mur a été élevé interdisant son usage.
- la porte de la cuisine donnant sur l'extérieur est fortement dégradée et fonctionne mal. »

A la suite de ce premier rapport, les consorts [BU] ont de nouveau mandaté Monsieur [E] pour une expertise au contradictoire de Maître [HA] [P], de l'agence MELIMMO, de Monsieur [B] [PA] et de Monsieur [J] [M], tous convoqués.

La réunion a eu lieu le 27 septembre 2021, en l'absence de Monsieur [B] [PA] et de l'agence MELIMMO.

Un nouveau rapport a été déposé le 20 octobre 2021, dans lequel l'expert chiffre les préjudices à un montant total de 58 200 euros HT.

Dans le même temps, le 14 octobre 2021, Maître [D] [PM], Huissier de justice a dressé procès-verbal de l'état des lieux.

Par actes d'huissier en date des 1er, 03 et 07 décembre 2021, Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] ont assigné Maître [HA] [P], Madame [IY] [T], gérante de l'agence immobilière MELIMMO, Monsieur [B] [PA] et Monsieur [J] [M] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d'AUXERRE aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 25 janvier 2022, le juge des référés a désigné Monsieur [I] [RY] en qualité d'expert.

L'expert a déposé son rapport le 30 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice respectivement en date des 15, 23 et 29 mars 2023, Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] ont assigné devant le Tribunal judiciaire d'AUXERRE La S.A.S.U. MELIMMO, Maître [HA] [P], Monsieur [B] [PA] et Monsieur [J] [M] aux fins d'annulation de la vente de la maison.

* * *

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 25 février 2025, Monsieur [RF] [HM] et Madame [H] [IF] demandent au tribunal de :
- DÉCLARER Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] recevables et bien fondés en leur action,
Ce faisant,
- DIRE ET JUGER que Monsieur [B] [PA], l'agence MELIMMO et Maître [HA] [P] n'ont pas délivré une maison conforme à celle qui a été vendue à Monsieur [HM] et Madame [IF],
- DIRE ET JUGER que les vices de non-conformité rendent en outre la maison vendue inhabitable en l'état,
- DIRE ET JUGER que Monsieur [B] [PA], l'agence MELIMMO, et Monsieur [J] [M] ont par leur comportement, commis un dol qui a vicié le consentement de Monsieur [CG] [HM] et de Madame [H] [IF] à l'achat de ladite maison,
- DIRE ET JUGER que Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] établissent par ailleurs, l'erreur fautive et la négligence dont a fait preuve Maître [W] - [IL] constitutives également d'un vice de consentement à l'achat de ladite maison,
- DIRE ET JUGER que de graves vices cachés du bien immeuble qui existaient lors de l'achat par Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF], suivant un acte authentique dressé par ministère de Maître [HA] [P] le 9 février 2021, sont établis par ces derniers,
- DIRE ET JUGER que ces vices cachés rendent ledit bien inapproprié à l'usage d'habitation qui lui était réservé et de surcroît dangereux et s'ils avaient été connus de Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] ils auraient refusé de se porter acquéreurs,
- DIRE ET JUGER que Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] établissent en outre la mauvaise foi de Monsieur [B] [PA] le vendeur,
En conséquence,
- PRONONCER la résolution judiciaire de la vente de la vente intervenue le 9 février 2021, par ministère de Maître [HA] [P] de la maison cadastrée Section B N° 0814 et N° 0816, sis à SAINPUITS (YONNE) 89520, N°3, Lieudit Verrière,
En conséquence,
- ORDONNER la restitution de la somme de 124 000 euros par Monsieur [B] [PA] au profit de Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] au titre du prix d'achat ainsi que de la somme de 7200 euros au titre de la commission versée à l'agence MELIMMO qu'ils ont acquittées contre restitution de ladite maison par mise à disposition des clefs dès remboursement de ladite somme,
- ORDONNER la restitution par Maître [HA] [P] de la somme de 10 310 euros versée à titre de frais d'acte notarié,
- DIRE ET JUGER que cette somme de 124 000 euros portera intérêts au taux légal à compter de la vente soit du 9 février 2021 et que ces intérêts seront capitalisés,
- CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [PA], l'agence MELIMMO, Maître [W] et Monsieur [J] [M] à verser à Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] à titre de dommages et intérêts tous préjudices confondus la somme globale de 164 261,16 euros sauf à parfaire le jour de la décision à intervenir,
- DIRE ET JUGER que cette somme sauf à parfaire portera intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et que ces intérêts seront capitalisés,
A titre subsidiaire,
- ORDONNER la restitution des sommes de 124 000 euros au titre du prix de vente, de 7 200 euros au titre de la commission d'agence, et de 14 444,53 euros, au titre des intérêts d'emprunt par Monsieur [B] [PA] au profit de Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF],
- ORDONNER la restitution de la somme de 10 310 euros par Maître [HA] [P] au titre des frais d'acte,
QUOIQU'IL SOIT STATUE,
- DIRE ET JUGER qu'à réception des sommes allouées à Monsieur [CG] [HM] et à Madame [H] [IF] ceux-ci restitueront la maison par mise à disposition des clefs,
- DIRE ET JUGER que les dites sommes auxquelles Monsieur [B] [PA], l'agence MELIMMO et Maître [HA] [P] seront condamnés porteront intérêts au taux légal à compter de la vente soit du 9 février 2021 et que ces intérêts seront capitalisés,
- DIRE ET JUGER que la décision à intervenir fera l'objet d'une publication au bureau des hypothèques du lieu de situation de la maison en litige,
- CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [PA], l'agence MELIMMO et Maître [HA] [P] qui succomberont au versement au profit de Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] d'une indemnité de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre au remboursement des dépens dont les frais et honoraires avancés à Monsieur l'expert judiciaire [RY] à hauteur de la somme totale de 9 096,25 euros.

A l'appui de leurs demandes, Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] rappellent que le vendeur avait fait l'acquisition du bien le 30 novembre 2019 au prix de 86 800 euros et a mandaté son notaire et l'agence immobilière MELLIMO aux fins de revendre le bien au mois de juin ou juillet 2020.

Sur le fond, ils exposent avoir effectué une première visite du bien le 16 octobre 2020, à la suite de laquelle ils ont effectué une offre d'achat, puis une seconde le 12 novembre 2020, jour de signature de la promesse de vente, accompagnés de Monsieur [DL] [S], chargé d'établir un devis pour la construction d'une dalle, et enfin le 9 février 2021 2h30 avant la signature de l'acte définitif de vente chez le notaire, aux fins d'établir les relevés obligatoires des compteurs.

Ils affirment n'avoir pu effectuer de contre-visite du bien avant la fin du délai de rétractation

Ils indiquent avoir découvert après la signature de l'acte de vente l'état réel de la maison :
- déferlement d'eau de pluie sur le « pas de porte » de la cuisine devant la baie vitrée du salon, les contraignants à placer de façon permanente des réservoirs d'eau en dessous des corniches qui ne remplissent plus leur fonction :
- chute de tuiles cassées à proximité de leur véhicule qui ne peut stationner à l'intérieur du garage trop exigu, car et par conséquent dans la rue,
- l'une des 2 douches situées au rez-de-chaussée avec fonction balnéo n'est pas raccordée aux canalisations d'eau,
- fuite, depuis juillet 2021 de la canalisation des eaux usées, avec écoulement des eaux usées directement dans la rue et présence d'un morceau de tissu installé grossièrement autour du conduit en PVC stagnant dans l'eau afin de colmater une brèche dans la canalisation partiellement enterrée,
- état désastreux des tuiles de la toiture qui se décompose,
- cheminée inutilisable,
- problème de l'assiette du droit de passage, différente selon que l'on se fonde sur les déclarations des vendeurs ou sur les actes notariés, qui ne peut en tout état de cause être exercé, en raison de la construction d'un mur ayant éteint ce droit.

Ils précisent avoir, par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 21 juin 2021, Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] formé une demande amiable tendant à la réparation de leur préjudice résultant des désordres constatés sur la toiture et de l'inexistence d'un droit de passage figurant pourtant à l'acte.

Ils indiquent avoir alors mandaté Monsieur [E], expert en pathologie du bâtiment, qui a confirmé les désordres et conclu que cette maison ne pouvait être considérée " en bon état sans travaux à prévoir " comme indiqué dans le document annexé à l'acte de vente.

Sur la base des conclusions du rapport d'expertise judiciaire et de la jurisprudence applicable en la matière, Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] invoque un défaut de délivrance conforme du bien tel que décrit dans l'annonce et l'acte, qui devait comprendre la vérification de l'existence des équipements promis (inexistence de la fosse septique, douche balnéo non raccordée aux canalisations dans le mur et dans le sol, ) ainsi que la réalité des mentions insérées dans l'acte (« bon état de la maison/sans travaux », existence d'un droit de passage)

Ils ajoutent qu'il appartenait à l'agence immobilière, vendeur professionnel de procéder à la vérification de la réalité de tous les éléments composant le bien négocié et que le notaire est de même responsable des mentions qu'il fait figurer dans son acte, en sorte que s'il mentionne un droit de passage, il devait en vérifier l'existence auprès du client.

Les demandeurs rappellent qu'il appartient aux défendeurs de rapporter la preuve qu'ils ont délivré la chose vendue avec toutes les caractéristiques spécifiées et qu'à défaut, ces derniers doivent assumer les conséquences de l'annulation de la vente.

En second lieu, les demandeurs invoquent l'existence de vices cachés affectant le bien avant sa vente, concernant :

1) La couverture de la maison

a) La toiture : Ils soutiennent à cet égard que « la totalité de la couverture est à refaire » alors que Monsieur [Z], expert missionné par l'assurance de Maître [W] lors de l'expertise amiable menée par Monsieur [E], relevé lui-même que « d'ici on ne voit pas grand-chose ».

Ils demandent par ailleurs d'écarter les devis de 5 350 euros de Monsieur [C] ou celui de 5 400 euros de Monsieur [G], qu'ils n'estiment pas sérieux, dès lors que le premier n'est pas couvreur de métier et que le second propose des tuiles occasion d'origine inconnue.

b) La souche de cheminée : en « décohésion totale ».

c) la gouttière « mal réglée et déformée avant la vente ». Ils font valoir que Monsieur [B] [PA] est de mauvaise foi, ayant tu les phénomènes d'inondation et autres rencontrés pendant l'occupation des lieux, et que l'agence MELIMMO a nécessairement eu son attention attirée par les indices de désordres lors de l'état des lieux préalablement à la constitution du dossier.

2) La charpente située dans la grange réhabilitée en salle de jeux et aménagée

Les demandeurs s'appuient sur le rapport d'expertise relevant que celle-ci « est susceptible de se rompre totalement » qui les ont conduits à procéder à la pose d'un étai, ajoutant que l'expert affirme que la ferme « était déjà cassée avant la vente mais passée sous silence et cela avait été minimisé par l'agence MELIMMO », cette dernière ayant prétendu aux acquéreurs qu'ils pouvaient aisément conforter la charpente grâce aux vulgaires lattes ou chutes de bois laissés à leur disposition par Monsieur [B] [PA].

Ils reprochent à l'agence immobilière de les avoir accusés d'être intervenu sur la charpente après la vente au moyen d'une photographie prise sous un angle particulier juste en dessous de la ferme cassée, ajoutant que le film publicitaire dissimule également l'état de ladite ferme.

3) La cheminée intérieure

Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] exposent que cette cheminée, figurant sur le document commercial établi par l'agence MELIMMO, comme élément attractif, a été considéré comme « inutilisable sous peine d'incendie » car la fumée s'échappe par les parois qui sont fissurées, l'origine du désordre résidant dans l'absence de tube de conduit de la fumée vers l'extérieur. Ils précisent que l'expert judiciaire a également retenu le caractère caché de ce désordre visible uniquement à l'usage par l'apparition de traces noirâtre sur le mur.

Ils indiquent que Monsieur [B] [PA] et l'agence MELIMMO se sont bien gardés de préciser qu'il n'avait jamais utilisé ladite cheminée

4) Porte extérieure de la cuisine accédant au jardin

Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] font valoir que cette porté est pourrie dans sa moitié inférieure et coince à l'ouverture à cause, selon l'expert, « des gouttières défaillantes qui laissent tomber des cascades d'eau de pluie au droit de cette porte. Les pentes au sol sont telles que l'eau stagne devant cette porte ». Ils ajoutent que l'entreprise qui a établi le devis de réparation a constaté que cette porte n'était pas une porte faite pour ouvrir vers l'extérieur et supporter des intempéries mais plutôt une porte séparant 2 pièces intérieures.

Ils soutiennent que lors de la visite de la maison, l'agence MELIMMO a prétexté que cette porte était difficile à manier en sorte qu'ils n'ont pu y toucher.

À titre subsidiaire, s'agissant de l'installation d'assainissement qualifié de fosse septique,

Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] demandent au tribunal, s'il écartait la qualification de vices de non-conformité, de retenir l'existence d'un vice caché, dès lors que cette installation, dépourvue d'un bac dégraisseur et d'un bac d'épandage, rejette les eaux sales dans la rue. Ils reprochent à Monsieur [J] [M] et à Monsieur [PA] un défaut d'actualisation du rapport établi en 2019 par le SPANC, et une absence de demande de régularisation de l'installation d'assainissement par des travaux qu'ils auraient dû financer.
Ils soutiennent que les défendeurs étaient parfaitement informés de ce désordre et ne peuvent en conséquence se prévaloir de la clause exonératoire de garantie des vices cachés figurant aux termes de l'acte de vente.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] sollicitent la résolution de la vente sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme prévue à l'article 1604 du Code civil, ainsi que sur le fondement de l'action rédhibitoire pour vice caché de l'article 1644 du Code civil.

Par ailleurs, les demandeurs entendent engager la responsabilité des trois défendeurs sur le fondement de l'erreur et du dol ayant vicié leur consentement.

Ils affirment en effet que les informations qui leur ont été délivrées sont mensongères et ne correspondent pas en tout cas à la réalité, justifiant la condamnation des 3 défendeurs à réparer solidairement les préjudices résultant de l'annulation de la vente en raison de leur faute constitutive d'un dol au sens des dispositions des articles 1137 et 1138 du Code civil.

Ils estiment à cet égard :

1) S'agissant du droit de passage

- que l'agence MELIMMO, en concertation avec Monsieur [B] [PA], a spontanément réduit de près de 20 000 euros le montant de l'offre faite par les acquéreurs, (de 242 000 euros à 124 000 euros) le jour même de la première visite, afin qu'ils « mordent à l'hameçon » ;
- que le notaire a été négligent pour n'avoir pas vérifié la réalité du droit de passage et a donné du crédit aux déclarations mensongères du vendeur et de l'agence immobilière.

2) S'agissant de la fosse septique, de la cheminée de la cuisine et de la douche balnéo

- que les indications mensongères de l'agence MELIMMO avec l'accord de Monsieur [B] [PA] ont permis la vente ;
- que l'agence MELIMMO a trouvé des prétextes pour ne pas qu'ils utilisent les canalisations d'eau des sanitaires jusqu'à la signature du contrat de vente.

3) S'agissant de la toiture

- que Monsieur [J] [M] a dissimulé les désordres de la toiture dont il s'est forcément rendu compte en recouvrant les murs et plafonds, permettant ainsi à l'agence immobilière de vendre des prétendus travaux de rénovation de la grange qui sont en réalité entachée de malfaçons dissimulées ;
- que l'agence immobilière MELIMMO, présumé connaître les graves désordres a dissimulé ceux-ci.

4) S'agissant de la jambe de force de la charpente et de la cheminée intérieure
- qu'il convient de se référer à leurs développements précédents sur ces deux points.

Les demandeurs sollicitent en conséquence l'annulation de la vente sur le fondement de l'article 1131 du Code civil aux torts des co-défendeurs, justifiant leur condamnation à réparer l'intégralité des préjudices subis.

S'agissant de leurs préjudices, Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] sollicitent la condamnation de Monsieur [B] [PA], solidairement avec l'agence MELIMMO, à leur payer des dommages-intérêts en réparation des préjudices résultant des vices cachés, sur le fondement de l'article 1645 du Code civil s'agissant du vendeur et de l'article 1240, s'agissant de l'agence immobilière, dès lors que les fautes contractuelles commises par cette dernière dans l'exécution de son mandat, en mentionnant des équipements et caractéristiques qui n'existaient pas, leur ont causé des préjudices directs et immédiats. Ils soutiennent en effet que l'agence immobilière a manqué à son obligation de s'assurer que la maison qu'elle était chargée de vendre par Monsieur [B] [PA] correspondait en tous points à la maison dont elle avait fait le descriptif.

Ils entendent également engager la responsabilité délictuelle du notaire instrumentaire, qui n'a pas procédé aux vérifications destinées à s'assurer de l'efficacité juridique de la clause relative au droit de passage, n'ayant opéré qu'un copier-coller, alors qu'elle aurait dû les mettre en garde sur la probabilité d'une modification des lieux. De même ils estiment que le notaire aurait dû attirer leur attention sur le fait que le diagnostic opéré 2 ans auparavant n'était plus d'actualité alors qu'aucun travaux n'avait été accompli par les vendeurs.

Ils invoquent enfin la responsabilité solidaire de Monsieur [J] [M], bien que n'ayant aucun lien contractuel avec eux, en raison de l'existence d'une installation bricolée par le vendeur initial avant sa transmission à Monsieur [B] [PA], soulignant que les diagnostics du SPANC ne correspondait pas à la réalité désastreuse. Ils insistent sur le fait que Monsieur [J] [M] a fini par reconnaître devant l'expert judiciaire avoir effectué des travaux d'isolation du bien. Ils reprochent également à ce dernier de n'avoir pas signalé l'erreur concernant le droit de passage sur son acte notarié, qui a été reproduite par la suite.

S'agissant du quantum de leurs demandes, Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] sollicitent, en réparation de leur préjudice financier les sommes suivantes :
- le coût des travaux inutilement effectués durant l'occupation des lieux résultant d'une remontée d'eau sur le sol carrelé de la salle de bains : 4 637,90 euros,
- les taxes foncières et d'habitation à hauteur de 1 717 euros sauf à parfaire durant l'occupation des lieux jusqu'à la restitution du bien,
- la taxe foncière prorata Temporis au jour de l'entrée dans les lieux en février 2021 : 394 euros (85 % de 463 euros),
- le coût des emprunts hypothécaires pour l'achat de la maison et de leur nouvelle habitation à THORY,
• échéances mensuelles de 785,80 euros + 37,74 euros + 54,76 euros, soit 878,30 euros,
• depuis le 17 août 2023 : 246,92 euros + 48,65 euros + 30,09 euros = 325,66 euros (pour les travaux complémentaires et l'installation des 2 poêles),
• depuis le 25 août 2022 : 139,73 euros + 56,75 euros = 196,48 euros représentant l'échéance mensuelle pour le prêt de la maison de THORY, à compter du 25 juillet 2024 à l'issue du différé de 24 mois : 1 104 euros
Total : 31 414, 44 euros (sauf à parfaire)
- les frais d'assurance pour les 3 prêts immobiliers, soit
• du 27 janvier 2021 au 27 juillet 2021 : 55,83 + 47,73= 103,56 × 7 = 724,92 euros,
• du 24 août 2021 au 25 mai 2022 : 56,95 + 49,18 + 67,01 + 55,14 = 198,28 × 10 = 1 982,80 euros,
• du 27 juin 2022 au 26 juillet 2023 : 48,65 + 56,75 + 30,09 + 54,76 + 37,74 = 227,99 × 14 =
3 191,86 euros.

Total : 5 899,58 euros (sauf à parfaire)

- les frais de remboursement anticipé de l'emprunt après restitution du prix de vente,
- le coût des 2 poêles à bois à hauteur de 10 447,14 euros,
- l'acompte de 2 500 euros versé en pure perte par les concluants car le projet de parking (nécessitant l'effectivité du droit de passage figurant à l'acte) n'a pu voir le jour.

Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] sollicitent également la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice d'agrément et de leur préjudice moral causé par leurs conditions de vie avant leur décision de quitter la maison.

À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le tribunal estimerait que les vices n'étaient pas connus des co-défendeurs au moment de la vente, Monsieur [CG] [HM] et Madame [H] [IF] sollicitent la condamnation des co-défendeurs au remboursement du prix de vente à hauteur de 124 000 euros ainsi que des frais directement liés à cette vente, à savoir les intérêts de l'emprunt de 14 444,55 euros pour financer l'achat de la maison, la commission à l'agence MELIMMO de 7 200 euros ainsi que les frais de notaire à hauteur de 10 310 euros.

* * *

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 6 janvier 2025, Monsieur [B] [PA], au visa des articles 1130 et suivants, 1604 et suivants, 1641 et suivants du code civil et les articles 237 et 246 du Code de procédure civile, demande au tribunal de :
- CONSTATER l'absence de manœuvres ou mensonges constitutifs d'un dol,
- CONSTATER l'absence de non-conformité,
- CONSTATER l'absence de vices cachés,
- CONSTATER l'absence de mauvaise foi de Monsieur [B] [PA],
En conséquence,
- DIRE que la responsabilité de Monsieur [B] [PA] ne saurait être engagée,
- DÉBOUTER les Consorts [HM] / [IF] de l'ensemble de leurs demandes,
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le Tribunal retiendrait l'existence de vices cachés,
- DIRE que les vices existaient lors de la première vente conclue entre Monsieur [J] [M] et Monsieur [B] [PA],
- CONDAMNER Monsieur [J] [M], ès qualités de vendeur originaire, à garantir Monsieur [B] [PA] des demandes formulées à son encontre,
A titre infiniment subsidiaire,
- DÉBOUTER les Consorts [HM] / [IF] de leurs demandes en réparation du préjudice moral, de remboursement des travaux réalisés et de remboursement des intérêts de l'emprunt et des frais de remboursement anticipé de l'emprunt,
En tout état de cause,
- CONDAMNER les Consorts [HM] / [IF] à régler à Monsieur [B] [PA] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER les Consorts [HM] / [IF] aux entiers dépens,
- DIRE n'y avoir lieu à appliquer l'exécution provisoire de la décision à intervenir, incompatible avec la nature de l'affaire.

A l'appui de ses prétentions, Monsieur [B] [PA] estime que l'expert judiciaire a fait preuve de partialité en faveur des demandeurs et de manque d'objectivité et rappelle que le tribunal, en vertu des dispositions de l'article 246 du code de procédure civile n'est pas liée par les constatations ou les conclusions du technicien.

S'agissant du droit de passage, Monsieur [B] [PA] indique que bien qu'il y ait pu avoir une erreur de localisation, il a, en toute bonne foi cru que ce droit de passage se trouvait du côté de la palissade en se référant aux propos de Monsieur [J] [M] et à l'acte notarié en sa possession lequel mentionné « droit de passage sur la cour de Madame [V] ou représentant pour arriver sur la route », expliquant qu'il ait indiqué dans sa réponse du 15 mars 2021 que le droit de passage était situé lorsqu'on est face à la maison sur la droite entre les 2 maisons pour donner sur la partie arrière de la longère.
Il affirme :
- qu'aucun document n'est venu préciser la suppression du droit de passage litigieux, côté [V], lors des ventes successives entre Monsieur [J] [M], Monsieur [B] [PA] et les consorts [BU] ,
- que l'annulation du droit de passage par jugement du 23 avril 2012, lorsque le bien appartenait aux consorts [Y], n'a pas été publié à la conservation des hypothèques, expliquant qu'il persistait à être mentionné sur les actes notariés successifs,
- que l'absence de publication du jugement du 23 avril 2012 à la conservation des hypothèques ne l'a pas rendu opposable aux propriétaires successifs, en sorte que Monsieur [J] [M], l'agence MELIMMO et le notaire en charge de la vente ignoraient ce point,
- que si le vendeur manque à son obligation de délivrance lorsque la maison devient inaccessible du fait de la suppression du passage menant à l'unique entrée de la maison, tel n'est pas le cas en l'espèce puisque l'entrée de l'habitation se situe côté rue
- qu'il n'a jamais été informé par les acquéreurs de leur prétendu projet de parking sur le terrain à l'arrière, en dépit des propos partiaux de l'expert sur ce point,
- que le droit de passage sur la propriété [OU] n'est jamais entré dans le champ contractuel.

S'agissant de l'installation d'assainissement, Monsieur [B] [PA] relève que le diagnostic effectué par le SPANC le 27 février 2019, annexé à la promesse de vente, constatait bien la non-conformité de l'installation d'assainissement, et que les acquéreurs en étaient donc pleinement informés.

S'agissant de la salle de douche, Monsieur [B] [PA] soutient que cette douche fonctionnait normalement et qu'il n'a procédé à aucune modification sur cette cabine après son acquisition auprès de Monsieur [J] [M]. Il indique que les acquéreurs ont fait remplacer cette cabine par une douche à l'italienne et qu'il est désormais impossible de constater un éventuel dysfonctionnement. Il conteste la vidéo prise par Monsieur [CG] [HM], montrée à Monsieur [E], dans le cadre d'une réunion non contradictoire, ne pouvant en conséquence être opposé aux autres parties. Il conclut qu'en l'absence de constatations prouvant le désordre allégué tenant à l'absence de branchement, il n'existe aucune non-conformité.

S'agissant des vices cachés allégués, Monsieur [B] [PA] rappelle que l'acte de vente contient une clause de non garantie des vices cachés laquelle ne s'applique pas uniquement si le vendeur à la qualité de professionnelle de l'immobilier, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, et s'il est prouvé par l'acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.
Il fait valoir en l'espèce :

1) S'agissant de la couverture de la maison
- que les demandeurs ne pouvaient ignorer qu'il s'agissait d'une toiture ancienne mais en bon état général,
- qu'il n'a constaté aucune infiltration lorsqu'il était propriétaire du bien litigieux, point confirmé par le témoignage de Madame [N] [K], compagne de Monsieur [B] [PA],
- que l'expert judiciaire a refusé d'analyser les pièces 6 et 7 qu'il avait transmises concernant une attestation de Monsieur [G], couvreur, attestant de l'absence de défauts importants sur la toiture,
- que les avis de Messieurs [C] et [G], professionnels du bâtiment ayant assisté Monsieur [B] [PA] et la société MELIMMO dans le cadre des opérations d'expertise ne concluent absolument pas la nécessité de refaire toute la toiture mais que seule une remise en état de 15 % de la couverture semblerait nécessaire, évaluée à 5 350 euros pour Monsieur [C] et 5 400 euros HT pour Monsieur [G],
- que les gouttières sont posées correctement et n'ont besoin que d'être redressées, aucun élément venant confirmer qu'elle serait la cause du pourrissement de la porte,
- que ladite porte était en bon état avant que les demandeurs n'en deviennent propriétaires, comme le confirment les attestations qu'ils versent aux débats, alors que les acquéreurs auraient pu dégrader et rabaisser les gouttières en enlevant de la végétation qui évoluait dessus.

2) S'agissant de la charpente dans la grange
- qu'il n'est pas contesté qu'un morceau de charpente soit à changer mais que rien n'a été caché, les acquéreurs ayant parfaitement pu constater visuellement lors de l'achat du bien cet état,
- que si l'expert judiciaire a conclu à une charpente en mauvais état et à remplacer lors de sa première visite, il a modifié son appréciation lors d'une seconde visite, en concédant à Monsieur [U] et Monsieur [C] qu'il n'était pas nécessaire de tout remplacer, aucun risque d'atteinte à la solidité de l'immeuble n'étant rapporté.

3) S'agissant de la cheminée intérieure
- qu'il s'agissait d'une cheminée non fonctionnelle utilisée uniquement à des fins de décoration,
- que cette cheminée n'avait pas de pouvoir de chauffe de l'entière habitation, l'annonce de vente indiquant clairement que la maison était équipée d'un chauffage au fioul,
- qu'il a fait procéder au ramonage de cette cheminée afin d'être en conformité avec les dispositions réglementaires pour la vente du bien,
- qu'il n'a jamais été indiqué dans l'annonce de vente que cette cheminée ait été fonctionnelle et munie d'un insert,
- que l'expert n'a réalisé aucune constatation sur l'existence de parois fissurées.

4) S'agissant de la porte extérieure de la cuisine
- que les demandeurs ont procédé à des modifications sur la porte mais aussi sur l'avant de la porte en y installant une chatière, en modifiant le bas de la porte et en réalisant une dalle en béton juste devant celle-ci est en modifiant la structure de la terrasse (de bois en béton), qui ont engendré un risque d'infiltration d'eau, hypothèse que l'expert n'a jamais voulu étudier,
- que les photographies produites aux débats démontrent que le bois n'était absolument pas pourri au bas de la porte.

Monsieur [B] [PA] conteste par ailleurs avoir obtenu le consentement des acquéreurs par des manœuvres et des mensonges, soutenant avoir été transparent sur l'historique de la maison, son ancienneté, les travaux restant à effectuer.

Dans l'hypothèse où le tribunal retiendrait sa responsabilité, Monsieur [B] [PA] indique que la demande indemnitaire n'est pas justifiée, ni celle présentée au titre du préjudice moral et d'agrément, non établis. Ils indiquent que les demandeurs n'entretiennent plus la maison qu'ils n'habitent plus.
Il conclue également au rejet :
- de la demande en remboursement des travaux réalisés à hauteur de 28 800 euros, la maison étant habitable en l'état et rien ne les obligeant à effectuer lesdits travaux réalisés pour leur simple confort,
- de leur demande en remboursement des taxes d'habitation et foncière résultant de la notion de propriété de jouissance des lieux et non par l'existence d'éventuels vices cachés,
- de leur demande au titre du contrat de prêt, qui lie uniquement les demandeurs à leur banque,
- de leur demande de remboursement des intérêts de l'emprunt et des frais de remboursement anticipé de l'emprunt, ces sommes ne concernant pas directement la vente du bien,
- de leur demande au titre du coût des emprunts pour l'achat de leur nouvelle maison et des frais d'assurance,
- de leur demande de remboursement de l'acompte de 2500 euros au titre des travaux de parking non effectué, qu'il appartient à l'entreprise chargée des travaux de rembourser.

* * *

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 3 décembre 2024, la SASU MELIMMO demande au tribunal, au visa des articles 1137 et suivants, 1240, 1604 et suivants et 1641 et suivants du Code civil, de :
- JUGER Monsieur [CG] [HM] et Madame [IF] mal fondés en leurs demandes,
- JUGER que la SAS MELIMMO n'a pas manqué à son obligation d'information et son devoir de conseil,
- JUGER que la SAS MELIMMO n'a pas commis de manœuvres dolosives ou de réticence dolosive,
- JUGER que le bien livré était conforme aux stipulations contractuelles,
- JUGER que le bien n'est pas affecté de vices cachés,
En conséquence,
- DÉBOUTER purement et simplement Monsieur [CG] [HM] et Madame [IF] de l'ensemble de leurs demandes,
- JUGER la SAS MELIMMO recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles.
- CONDAMNER solidairement Monsieur [CG] [HM] et Madame [IF] à verser à la SAS MELIMMO une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- CONDAMNER solidairement Monsieur [CG] [HM] et Madame [IF] à verser à la SAS MELIMMO la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER Monsieur [CG] [HM] et Madame [IF] aux entiers dépens,
- JUGER n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la société MELIMMO rappelle que l'annonce précise que la maison comporte une cheminée en pierre de taille, qu'une partie de la maison est à finir, que la maison est en bon état et munie d'une fosse septique mais ne mentionne aucunement qu'il n'y aurait « aucuns travaux à prévoir ». Elle indique que les demandeurs et l'expert judiciaire ont commis l'erreur de se référer au descriptif de la maison effectuée par le diagnostic DIAGAMTER qui précise que la maison est en « bon état et sans travaux », information descriptive dont elle n'est pas la rédactrice, n'ayant pris aucune part à la rédaction de ce rapport, comme d'ailleurs de la fiche de l'immeuble rédigé par le notaire et la société DIAGAMTER. Elle demande en conséquence de se référer uniquement à l'annonce mise en ligne, seul document rédigé à son initiative et invite les demandeurs le cas échéant à rechercher la responsabilité du diagnostiqueur.

La société MELIMMO expose que les demandeurs ont visité le bien à 3 reprises et qu'elle a satisfait à chacune de leur demande d'information, le vendeur ayant en outre accepté de prendre en charge le ramonage de la cheminée, du poêle, ainsi que la vidange de la fosse septique. Elle conteste ainsi les allégations des demandeurs selon laquelle elle aurait tenté de faire obstacle à ce qu'ils constatent les désordres affectant le bien. De même elle conteste avoir spontanément proposé de baisser le prix de 142 000 à 120 000 euros, affirmant n'avoir aucun intérêt à proposer une telle diminution et que ce sont en réalité les acquéreurs qui ont sollicité une baisse de prix afin de pouvoir effectuer des travaux. Elle ajoute que la différence de prix avec celui-ci de 88 000 euros, ayant permis son acquisition par Monsieur [B] [PA], et dénué d'intérêt dès lors que d'autres estimations, évalue le dit bien à 150 000 euros, et que les demandeurs eux-mêmes ont souhaité vendre ce même bien à la somme de 160 000 euros, soit un prix supérieur à leur prix d'acquisition tout en taisant ce qu'ils décrivent comme des vices rédhibitoires.

S'agissant du rapport d'expertise judiciaire, la société MELIMMO relève l'existence d'un parti pris manifeste de Monsieur [RY] pour les demandeurs, dont il tient pour acquis toutes les affirmations tout en souriant aux propres hypothèses avancées par les autres parties, reprochant à l'expert de procéder par affirmations non étayées par des constatations techniques ou par l'étude des pièces communiquées, et de ne pas avoir évoqué les travaux effectués par les demandeurs sur le conduit du poêle qui sont non conformes aux règles de l'art.

Ils affirment que les constatations techniques de l'expert sont erronées et contradictoires dès lors :
- que l'expert estime que la cheminée n'est pas tubée, n'est pas munie d'un insert et devrait l'être pour être utilisée alors qu'il s'agit d'une cheminée ouverte, entrée dans le champ contractuel,
- que la porte, de petite facture en bois exotique, d'une enseigne bon marché était munie d'une plinthe jet d'eau au moment de la vente dont l'enlèvement par les acquéreurs a nécessairement eu pour conséquence les dégradations constatées,
- que les acquéreurs ont enlevé la végétation située sur le mur à côté de la porte et notamment autour de la gouttière et ce faisant, ont vraisemblablement déplacé ou déboîté ladite gouttière,
- que les acquéreurs ancrés une terrasse en béton sans système d'évacuation de l'eau, qui se déversent ainsi sous la porte déjà modifiée,
- que l'allégation selon laquelle la douche balnéo aurait été non raccordée, non mise en route lors des visites afin de dissimuler qu'il s'agissait d'une douche factice, est erronée alors que celle-ci a été raccordée et fonctionnelle, les acquéreurs ayant eux-mêmes indiqué qu'ils avaient effectué des travaux sur cette douche,
- que la préconisation de l'expert tendant à une réfection totale de la toiture ne repose sur aucune constatation technique alors qu'il n'a procédé à l'examen que d'une partie de la toiture au-dessus de la grange,
- que l'existence d'un droit de passage, que l'expert judiciaire déclare comme inventé, n'est nullement entré dans le champ contractuel rappelant en outre que celui-ci, à la supposer même établi ne les autorise pas à construire un parking et à stationner leur véhicule sur la propriété d'un tiers.

Elle soutient également que l'expert judiciaire a procédé à des appréciations juridiques erronées et contradictoires, ne pouvant tout à la fois estimer les désordres sur la toiture et la souche de cheminée de vices cachés tout en affirmant qu'ils étaient connus de l'agence MELIMMO et des anciens propriétaires. Elle ajoute qu'elle ne pouvait pas les connaître alors que seule la seconde réunion d'expertise et la présence d'une nacelle grâce à laquelle l'expert a pu se rendre à hauteur du toit a permis à ce dernier, après dépose par un couvreur d'une partie des tuiles de constater son état.

Elle reproche à l'expert d'avoir procédé à un partage de responsabilité en ignorant que l'agence immobilière n'est pas un professionnel de la construction alors même qu'il se contredit en affirmant que les désordres allégués étaient cachés et donc également pour elle-même. Elle estime que l'expert a éludé totalement le fait que les désordres présentés avaient en réalité été acceptés préalablement à la vente.

Elle conclut ainsi que le rapport d'expertise est contestable et ne saurait éclairer le tribunal sur la réalité des désordres, leur qualification et les responsabilités encourues.

Concernant l'obligation de délivrance fondée sur les dispositions des articles 1604 et 1615 du Code civil, la société MELIMMO rappelle que seul le vendeur est débiteur d'une telle obligation, en sorte que les demandes dirigées à son encontre sur ces fondements, devront être écartées.

Elle fait néanmoins valoir :

1) S'agissant du droit de passage

- Que si l'acte notarié précise l'existence d'un droit de passage sur la cour de Madame [V], se situant sur la gauche face au bien en étant sur la voie publique, pour arriver sur la route, et est entré dans le champ contractuel, il a été découvert par l'ensemble des parties qu'un jugement avait constaté l'extinction de ce droit mais que ce jugement n'a pas été publié à la conservation des hypothèques de sorte qu'elle-même ni le notaire ne pouvaient en avoir connaissance,
- que les demandeurs semblent lui faire grief de ne pouvoir bénéficier d'un droit de passage sur la droite de la maison face à la voie publique, en passant par la propriété de Monsieur [OU], alors que l'acte de vente ne mentionne nullement l'existence d'un tel droit et que, nonobstant les affirmations de l'expert relayant les propos des acquéreurs, elle n'a jamais prétendu qu'un tel droit existait,
- que les demandeurs, à supposer qu'ils s'étaient effectivement convaincus à tort de l'existence d'un tel droit de passage, n'auraient pu s'approprier cette parcelle de terrain pour y construire un parking à stationner leur véhicule,
- que les demandeurs, à l'occasion d'une visite lors de laquelle il s'était précisément stationné entre les 2 maisons, ont vu le voisin sortir énerver et leur intimer l'ordre de ne pas se garer sur sa propriété en sorte qu'ils ont pu se convaincre eux-mêmes que le jardin n'était accessible que par l'intérieur de la maison
- qu'aucun échange pré-contractuel ne vient étayer que l'accès au jardin par la voie publique ou la possibilité de se garer en dehors du garage de la maison était une condition déterminante du consentement des acquéreurs.

Elle conclut ainsi que l'inexistence de ce droit de passage ne constitue pas une non-conformité dès lors que ce droit de passage n'est pas entré dans le champ contractuel ajoutant que les demandeurs n'ont pas mis en cause Monsieur [OU], responsable de la non-conformité du jugement.

1) S'agissant de la fosse septique et l'installation d'assainissement
- qu'elle communique le rapport de la régie ANC daté du 27 février 2019 transmis aux acquéreurs dès le 6 novembre 2020 par le notaire soit avant la signature du compromis de vente qui précise que l'habitation est munie d'une fosse septique de marque SEBICO remplie à cette époque à 10 % mais précise que l'ouvrage est sous dimensionné, que le rejet des effluents se fait au fossé communal busé sans autorisation du gestionnaire et présente des odeurs, avant de conclure que l'installation est incomplète, significativement sous dimensionnée, présentant des défauts d'entretien ou une usure de l'un de ses éléments constitutifs, et est à « réhabiliter en totalité »,
- que les acquéreurs ont pu se convaincre que les travaux à réaliser ne l'avaient pas été et qu'ils étaient ainsi pleinement informés de la situation,
- que si l'expert semble considérer que ce rapport est en réalité erroné, il appartenait au demandeur de mettre en cause la régie ANC PUISAYE FORTERRE aux fins de rechercher sa responsabilité,
- qu'il ne lui appartenait pas, en sa qualité d'agence immobilière non professionnelle de la construction et encore moins professionnelle de l'assainissement, d'effectuer des recherches aux fins de contredire la véracité d'un rapport émis par le service public d'assainissement non collectif,
- que la circonstance selon laquelle le rapport du SPANC ne correspondait plus à la réalité, la vérification effectuée le 13 juin 2022 par le même contrôleur du SPANC, ayant relevé les mêmes désordres ainsi qu'un défaut de sécurité sanitaire et des dysfonctionnements, est indifférente dès lors que dès 2019 l'installation était à refaire, situation connue des requérants avant la vente.