TJ 67482, 2 sept. 2025, RG 24/09151

N° RG 24/09151 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NCST

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 8]

SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/09151 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NCST

Minute n°

copie le 02 septembre 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 02 septembre

2025 à :

- ALSACE HABITAT

- Me David FRANCK

pièces retournées

le 02 septembre 2025

Me David FRANCK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Société ALSACE-HABITAT
ayant son siège social [Adresse 5]
représentée par Mme [P] [Y], gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE :

Madame [J] [X] [F] [R]
née le 10 Juillet 1980 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me David FRANCK, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par Me Clara CUSSINET, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 24 Juin 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

L’Office Public de l'Habitat du BAS-RHIN (OPUS 67) a donné à bail à Madame [J] [R] un appartement à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 3] [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 11] (logement N° 2846.12.01.1267 – Troisième étage) par contrat du 4 juin 2019, pour un loyer mensuel de 474,68 € et, notamment, 236,49 € de provision sur charges.

La locataire ne s'est pas acquittée des loyers dus et n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance.

La société d'économie mixte ALSACE-HABITAT (ci-après la SEM ALSACE-HABITAT), venant aux droits de l’Office Public de l'Habitat du BAS-RHIN (OPUS 67), a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 6 mai 2024, puis a fait assigner Madame [J] [R] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 février 2025, et renvoyée à plusieurs reprises.

À l’audience du 24 juin 2025, la SEM ALSACE-HABITAT, représentée par Madame [P] [Y], munie d'un pouvoir, reprend les termes de son assignation et demande, sous exécution provisoire :
De constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à défaut de prononcer la résiliation du contrat ;De rejeter toute demande de délai de grâce ;D'ordonner l’expulsion de Madame [J] [R] ;De condamner Madame [J] [R] à verser un montant de 3 067,73 € avec les intérêts au taux légal ;De la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, révisable aux conditions du bail résilié, avec intérêt au taux légal sur chaque échéance intervenir ;De dire et juger que les meubles et objets suivant le sort prévu par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;De la condamner au paiement d'une somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
La représentante de la SEM ALSACE-HABITAT reprend les termes de son assignation et remet à l'audience un décompte actualisé de la créance au jour de l’audience qui s'élève à la somme de 6 653,88 €. Il y a une reprise du paiement du loyer courant, mais partiel. La représentante de la société bailleresse s’oppose à des délais de paiement, et précise que l’attestation d’assurance qui est produite ne couvre pas la période visée par le commandement de payer, et qu’il n’a jamais été justifié de la souscription d’un contrat d’assurance pour l’année 2022.

Madame [J] [R], représentée par son Conseil, reprend ses conclusions du 19 juin 2025 et sollicite :

S’agissant de la demande de résiliation fondée sur l’absence d’assurance locative,
De débouter la SEM ALSACE HABITAT de l’intégralité de ses demandes ;
S’agissant de la demande fondée sur les impayés de loyer,

À titre principal,
D’autoriser Madame [J] [R] à se libérer de sa dette en 36 mensualités ;De suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

À titre subsidiaire,
D’accorder à Madame [J] [R] les plus larges délais d’évacuation, soit 12 mois afin de lui permettre de quitter son logement ;
En tout état de cause,
De déclarer que l’équité ne justifie pas de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;De condamner Madame [J] [R] aux entiers dépens de la procédure ;D’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement.
À l’appui de ses prétentions, la défenderesse fait valoir qu’elle a connu des difficultés financières. S’agissant du défaut d’assurance, Madame [J] [R] indique que son logement est assuré. S’agissant des impayés de loyer, elle perçoit comme seule ressource des allocations familiales et un salaire, ce qui justifie l’octroi de délais de paiement sur durée de 36 mois. Subsidiairement, s’agissant de la demande de délais d’évacuation des lieux, Madame [J] [R] fait valoir qu’elle vit avec ses trois filles âgées de 10 ; 12 et 17 ans, ce qui explique que l’expulsion aurait des conséquences d’une particulière gravité. Elle poursuit actuellement des démarches afin de trouver un autre logement. Elle a procédé à plusieurs paiements.

Le Conseil de Madame [J] [R] précise à la [Localité 9] que sa mandante a toujours été assurée et qu’elle souhaiterait quitter le logement.

Madame [J] [R] est autorisée à produire une note en délibéré dans un délai de quinze jours pour justifier de la souscription du contrat d’assurance pour les années précédentes.

Un diagnostic social et financier a été reçu au Greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

Le Conseil de Madame [J] [R] a adressé à la Juridiction une note en délibéré reçue le 7 juillet 2025.

MOTIFS

SUR LA RÉSILIATION

Sur la demande fondée sur le défaut de justification du contrat d’assurance

Il ressort de l’article 7 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 que : « Le locataire est obligé : … g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ; … ».

L’article 1103 du Code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, le contrat de bail conclu contient une clause résolutoire (article 18), et un commandement de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance a été signifié le 6 mai 2024.

Madame [J] [R] justifie, par la note en délibéré produite, que le contrat d’assurance du logement a été renouvelé par courrier du 2 octobre 2023 pour une période allant du 25 octobre 2023 au 25 octobre 2024, cette période couvrant celle visée par le commandement. En conséquence, il y a lieu de considérer que la défenderesse justifie du fait que le logement était assuré pour la période visée par le commandement de payer.

Dès lors, la société bailleresse sera déboutée de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de justification d’un contrat d’assurance.

Sur la demande fondée sur le défaut de paiement du loyer

- Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 4 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SEM ALSACE-HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales le 24 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat conclu, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 4 juin 2019 contient une clause résolutoire (article 18) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mai 2024, pour la somme en principal de 1 268,38 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 juillet 2024.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SEM ALSACE-HABITAT produit, à l'audience, un décompte démontrant que Madame [J] [R] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6 653,88 € à la date du 24 juin 2025.

Madame [J] [R], représentée par son Conseil, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

S’agissant des délais de paiement, l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».
En l'espèce, Madame [J] [R] vit avec trois enfants à charge et perçoit des prestations sociales. Elle a des revenus mensuels liés à son emploi de plus de 1 500 €. Ces montants permettent de considérer que Madame [J] [R] serait en situation de régler sa dette locative.

Il ressort cependant du décompte remis à l’audience par la représentante de la société bailleresse que Madame [J] [R] ne s’est pas acquittée du loyer courant (seul un paiement de 300 €, insuffisant, est intervenu dans le mois précédent l’audience), de sorte qu’il ne saurait être fait droit à la demande de délais de paiement.

Il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement et l’expulsion de Madame [J] [R] sera ordonnée.

Madame [J] [R] sera condamnée au paiement de la somme de 2 303,79 € (2 394,56 € - 90,77 € au titre des « frais de justice et honoraires »), ce montant représentant les sommes dues au 8 juillet 2024, date de la résiliation du contrat de bail.

Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 9 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la société demanderesse de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité d’occupation sera révisable aux conditions du bail résilié.

Les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS D’ÉVACUATION

Il résulte de l’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution que : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ».
En l’espèce, il n’est pas justifié que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. En conséquence, il y a lieu de débouter Madame [J] [R] de sa demande pour l’évacuation des lieux loués.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [J] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SEM ALSACE-HABITAT, Madame [J] [R] sera condamnée à lui verser la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, il y lieu de constater que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS