TJ 91228, 25 août 2025, RG 25/00693

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 5]

N° minute : 1235

Références : R.G N° N° RG 25/00693 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q36R

JUGEMENT

DU : 25 Août 2025

M. [C] [Z]

Mme [R] [S] épouse [Z]

C/

M. [T] [H], [P] [G]

Mme [L] [B] [N] épouse [G]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 25 Août 2025.

DEMANDEURS:

Monsieur [C] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 6]

Madame [R] [S] épouse [Z]
[Adresse 4]
[Localité 6]

Tous deux représentés par Me Lucien MAKOSSO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

DEFENDEURS:

Monsieur [T] [H], [P] [G]
[Adresse 2]
[Localité 7]
comparant en personne

Madame [L] [B] [N] épouse [G]
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par son mari, régulièrement muni d’un pouvoir.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Juin 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Me MAKOSSO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 juin 2020, M [C] [Z] et Mme [R] [S] épouse [Z] ont consenti un bail d’habitation à M. [P] [G] et Mme [L] [N] épouse [G] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 1150 euros.

Par jugement du juge du contentieux de la protection d’[Localité 8] du 22 novembre 2022, les époux [G] ont été condamnés à payer la somme de 6764, 12 euros arrêtée au 3 novembre 2022 au titre d’un arriéré locatif. Le jugement a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a octroyé des délais de paiement suspensifs des effets de cette clause sur 23 mois.
Les causes du jugement ont été apurées au 27 mars 2024 avant le terme maximal des délais de paiement accordés et la résiliation du bail a été privée d’effet.

Par actes de commissaire de justice du 24 juillet 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2929,18 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 juillet 2024 dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [G] et Mme [L] [N] épouse [G] le 26 juillet 2024.

Par assignations du 10 octobre 2024, les époux [Z] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [G] et Mme [L] [N] épouse [G] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5159,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, à actualiser au jour de l’audience, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 3 juin 2025, les époux [Z] maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 27 mai 2025, s'élève désormais à 14 198,58 euros terme de mai inclus. Les époux [Z] précisent qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [P] [G] et Mme [L] [N] épouse [G] représentée par son époux muni d’un pouvoir, ne contestent pas le montant des sommes réclamées. Ils exposent que depuis le dépôt de bilan de leur société, ils ne disposent plus d’aucun revenus et n’ont pas été en mesure de payer les loyers. Ils précisent envisager libérer les lieux au cours du mois de juillet. Ils sollicitent des délais de paiement pour le règlement de la dette.

Les époux [Z] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que les locataires.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [P] [G] et Mme [L] [N] épouse [G] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 août 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux [Z] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 24 juillet 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2929,18 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 septembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les époux [Z] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 mai 2025, M. [P] [G] et Mme [L] [N] épouse [G] leur devaient la somme de 14198,58 euros terme de mai inclus.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant, qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; que l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;

Le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenues à sa disposition ; qu’il est par ailleurs en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ;

En l’espèce que le bailleur produit les justificatifs afférents à la taxe d’ordures ménagères appelée en 2024.

M. [P] [G] et Mme [L] [N] épouse [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant, réclamé et justifié ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024 sur la somme de 2929,18 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2230,62 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, les époux [G] ont cessé tout règlement des loyers depuis septembre 2024. Compte tenu du montant de la dette et de la situation financière des locataires, ceux-ci n’apparaissent pas en capacité d’apurer leur dette locative dans le délai maximal de trois ans.
M. [P] [G] et Mme [L] [N] épouse [G] seront donc déboutés de leur demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [G] et Mme [L] [N] épouse [G], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de les époux [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,