TJ 83137, 24 juin 2025, RG 25/01120

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n°

N° RG 25/01120 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NGBO

AFFAIRE :

Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

[C]
[C]

Grosse exécutoire : Me PEISSE
Copie : [A] [C] / [Z] [C]
délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 24 JUIN 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT SOCIAL
33 avenue Pierre Mendès-France
75013 PARIS
représentée par Me PEISSE, avocat du barreau de TOULON substitué par Me PETRO, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [C]
Résidence Papi Polo - Bat A - 3ème étage - Apt 17
27 rue Paul Cézanne
83130 LA GARDE
non comparant, ni représenté

Madame [Z] [C]
Résidence Papi Polo - Bat A - 3ème étage - Apt 14
27 rue Paul Cézanne
83130 LA GARDE
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Stéphanie ARNAUD

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 22 Avril 2025
Date des débats : 22 Avril 2025
Date du délibéré : 24 Juin 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 24 JUIN 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé du 29 janvier 2025 délivrée à la demande de CDC HABITAT SOCIAL, ci-après désignée le bailleur, à l’encontre de [C] [A] et [C] [Z] ci-après désignés « les locataires », à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

A l’audience du 22 avril 2025 le bailleur, non présent était représenté par son conseil. Il a maintenu ses demandes en constatation de la résiliation de plein droit du bail, en expulsion des locataires, des personnes et des biens, la condamnation solidaire des locataires à payer par provision 306,89 euros , somme arrêtée au 07 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal, au titre des impayés locatifs, outre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer de l'appartement augmenté des charges soit 780,72 euros, indexable, jusqu’à complète libération des lieux, 750,00 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens. Il dépose son dossier.

Les locataires n’étaient pas présents ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Au visa de l’article 472 du code de procédure civile « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ». En l’espèce les occupants ont été régulièrement assignés au visa des articles 656 et 658 du code de procédure civile. Il sera donc fait droit à la demande.

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 10 décembre 2015 contenant une clause résolutoire pour un logement sis Résidence Papi Polo, bât. A, étage 3, appart. 0014, 83130 LA GARDE.

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 13 août 2024, à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat deux mois avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Il résulte des pièces versées aux débats et de l’audience que le retard pris par les locataires dans le paiement des loyers et charges est de 306,89 euros au titre des impayés locatifs selon décompte arrêté au 7 avril 2025. Il s’ensuit que les locataires seront condamnés solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 306,89 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 1.561,44 euros et à la date de l’assignation pour le surplus.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement de payer lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de six semaines, les locataires n’ont pas apuré l'intégralité de la dette dans le délai de six semaines, ni par la suite et encore moins sollicité de délai par les voies légales. Il sera noté que le délai est de deux mois et non de six semaines, le bail en question étant du 10 décembre 2015. En effet, selon l'arrêt de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 n° 24-70.002, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 dite « loi Kasbarian » qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Force est de constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 13 octobre 2024 à minuit pour non apurement de la dette et acquisition de la clause résolutoire. A cette date les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre du logement loué, il y a donc lieu d’ordonner leur expulsion, celle des occupants de leur chef et des biens conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Les locataires ont répondu aux demandes des services sociaux pour leur permettre d'établir un diagnostic social et financier. Le taux d’effort financier est de 0,3% charges déduites. Ils ont trois enfants à charge. Ils sollicitent le maintien dans le logement. A la date du rapport le 18 février 2025 ils déclarent que la dette est soldée. Il convient d’en tenir compte dans la présente décision au regard des éléments recueillis et de la poursuite d’un accompagnement social de proximité de la famille. Le mois précédent l’audience ayant été payé, il sera fait droit à un échéancier sur 12 mois.

L’expulsion des locataires, des biens et de tous occupants de leur chef sera prévue en cas de défaut de paiement. Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution.

Attendu les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, au V de l'article 24: « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». Le dernier loyer ayant été payé, il sera accordé un délai de paiement de 12 échéances de 25,00 euros, la dernière échéance soldant la dette, payables chaque mois en même temps que le loyer et les charges, le tout en sus du loyer et des charges en cours.

En cas de respect des échéances fixées par la présente décision et sous réserve du paiement du loyer et charges courants, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, sans qu’une nouvelle décision judiciaire soit prise, la clause résolutoire reprendra son plein effet. Le contrat sera résilié par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire. L’expulsion des locataires des lieux précités, des biens et de tous occupants de leur chef sera ordonnée avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution. Le bailleur sera autorisé à disposer des objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion aux frais, risques et périls de la partie requise.

L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que les locataires auraient payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 octobre 2024 à minuit, les locataires sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Le dernier loyer appelé selon décompte du 7 avril 2025 est de 799,69 euros pour le logement, outre un SLS de 1.465,24 euros pour lequel les locataires seront tenus de régulariser leur situation.

En conséquence, il convient de condamner solidairement les locataires au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 799,69 euros et à un SLS de 1.465,24 euros auquel il leur appartient de mettre fin en fonction des obligations auxquelles ils doivent répondre au bailleur au regard des conditions d’attribution du logement qu’ils occupent, non indexable et sans intérêt, s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés.
Les locataires bénéficiant d’un échéancier, l’indemnité d’occupation prendra effet à compter de la déchéance du terme par le bailleur. En ce cas, l’indemnité d’occupation sera réactualisée au montant du dernier loyer échu indexé, charges incluses.

Les locataires seront condamnés in solidum à payer au bailleur la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS