TJ 83137, 24 juin 2025, RG 25/01119

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n°

N° RG 25/01119 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NGBN

AFFAIRE :

Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

[X]

Grosse exécutoire : Me PEISSE
Copie : Madame [D] [X]
délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 24 JUIN 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT SOCIAL
33 avenue Pierre Mendès-France
75013 PARIS
représentée par Me PEISSE, avocat du barreau de TOULON substitué par Me PETRO, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [D] [X]
née le 29 Décembre 1971 à TOULON (83000)
Résidence Opal - Bat A - Apt 01
82 avenue Paul Valéry
83160 LA VALETTE DU VAR
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Stéphanie ARNAUD

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 22 Avril 2025
Date des débats : 22 Avril 2025
Date du délibéré : 24 Juin 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 24 JUIN 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation en référé du 3 février 2025 délivrée à l’encontre de [X] [D], ci-après désignée « le locataire », à la demande de CDC HABITAT SOCIAL, ci-après-désignée « le bailleur », à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

A l’audience du 22 avril 2025, le bailleur n'est pas présent mais représenté par son conseil lequel maintient ses demandes de constater la résiliation de plein droit des baux logement et emplacement de parking par acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et charges, ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, devenu occupant sans droit ni titre du logement sis 82 avenue Paul Valéry, résidence OPAL, bât. A, appart. 001, 83160 LA VALETTE DU VAR, avec si nécessaire l'assistance de la force publique, et le condamner à lui payer par provision la somme de 1.620,42 euros arrêtée au 9 avril 2025 selon décompte joint, mars inclus, avec intérêts au taux légal, au titre des impayés locatifs outre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer révisable et charges à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux, la somme de 750,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, Il précise qu'avril est en cours d'encaissement. Il s'en remet pour des délais de paiement.

Le locataire est présent. Il demande des délais, précise que mars a été payé et propose de verser 190,00 euros par mois pour solder la dette.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 24 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 9 juillet 2019 contenant une clause résolutoire pour un logement sis 82 avenue Paul Valéry, résidence OPAL, bât. A, appart. 001, 83160 LA VALETTE DU VAR et un autre du 20 août 2020 pour un emplacement de parking à la même adresse et comportant également une clause résolutoire.

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 5 août 2024, à la notification de la présente assignation au représentant de l’État deux mois avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.
Il sera noté qu'un premier commandement de payer avait été notifié à la locataire le 7 mars 2024 mais qu'il n'est pas fait état par le demandeur s'il avait été régularisé dans le délai imparti.

Le locataire a répondu aux demandes des services sociaux pour leur permettre d'établir un diagnostic social et financier. Le rapport nous a été transmis le 11 mars 2025. Il convient d’en tenir compte dans la présente décision au regard des éléments recueillis et de la poursuite d’un accompagnement social de proximité de la famille.

Il résulte des pièces versées aux débats et de l’audience que le retard pris par le locataire dans le paiement des loyers et charges est de 1.620,42 euros arrêtée au 9 avril 2025, mars inclus, au titre des impayés locatifs. Il est constant que le locataire ne conteste pas la dette.

Le relevé de compte joint au dossier fait ressortir des frais de contentieux le 19/08/2024 pour 86,66 euros et le 07/01/25 pour 144,00 euros. Au visa de l’article 4p) de la loi du 06 juillet 1989 - Loi ALUR n°2014-366 du 27 mars 2014 et de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, ces sommes seront déduites du montant des loyers et charges dus en ce qu’elles font état de frais non seulement imprécis quant à leur objet mais également qu’ils ne peuvent être mis à la charge du locataire que si le juge l’a expressément indiqué dans sa décision, qu’ils font partie des dépens et qu’il est nécessaire que le locataire soit condamné aux dits dépens par une décision judiciaire.

En conséquence le locataire sera condamné à payer par provision la somme de 1.389,76 euros arrêtée à la date du 9 avril 2025 avec intérêts de droit sur la somme de 920,25 euros à compter de la date du commandement de payer du 5 août 2024 et à la date de la présente décision pour le surplus.
Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement de payer du 5 août 2024 lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de six semaines le locataire n’a pas apuré l'intégralité de la dette dans le délai imparti. Il sera noté que le délai est de deux mois et non de six semaines, le bail en question étant du 9 juillet 2019. En effet, selon l'arrêt de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 n° 24-70.002, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 dite « loi Kasbarian » qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Force est de constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 5 octobre 2024 à minuit pour non apurement de la dette et acquisition de la clause résolutoire.

Le locataire étant occupant sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et à défaut pour ce dernier d’avoir volontairement quitté les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera ordonné son expulsion, celle de ses biens et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ce conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Mais,

Attendu les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, au V de l'article 24: « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Attendu que le décompte joint par le bailleur fait ressortir que le locataire a payé le mois de mars (dernier mois appelé avant l'audience) par un virement de 700,00 euros le 8 mars et un autre de 60,00 euros à la même date, il sera fait droit à la demande de délai selon le dispositif ci-après.

Attendu que le locataire propose de verser 190,00 euros par mois pour solder sa dette.

Le locataire sera condamné à payer au bailleur la somme 1.389,76 euros arrêtée à la date du 9 avril 2025 avec intérêts de droit sur la somme de 920,25 euros à compter de la date du commandement de payer du 5 août 2024 et à la date de la présente décision pour le surplus, en 12 échéances de 115 ,00 euros, la dernière échéance soldant la dette, le tout en sus du loyer et des charges en cours.

En cas de respect des échéances fixées par la présente décision et sous réserve du paiement du loyer et charges courants, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, si une seule échéance n'est pas payée, sans qu’une nouvelle décision judiciaire soit prise, la clause résolutoire reprendra son plein effet. Le contrat sera résilié par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire. L’expulsion du locataire des lieux précités, de ses biens et de tous occupants de son chef sera ordonnée avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

L'indemnité d'occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que les locataires auraient payé si le bail s’était poursuivi.

Le locataire bénéficiant d’un échéancier, l’indemnité d’occupation prendra effet à compter de la déchéance du terme par le bailleur en cas de non-paiement d’une seule échéance. En ce cas, le locataire sera condamné à payer au bailleur une indemnité d’occupation qui sera réactualisée au montant du dernier loyer échu indexé, charges incluses.

Le bailleur a été contraint de poursuivre en justice le locataire défaillant pour faire valoir ses droits et obtenir le juste paiement de ses loyers et charges.

Le locataire sera condamné à payer au bailleur la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS