TJ 78646, 4 sept. 2025, RG 21/05505

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Quatrième Chambre
JUGEMENT
04 SEPTEMBRE 2025

N° RG 21/05505 - N° Portalis DB22-W-B7F-QHCC
Code NAC : 64B

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [T]
né le [Date naissance 6] 1966 à [Localité 19]
[Adresse 9]
[Localité 13]

La S.C.I. [Adresse 24],
immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le numéro 503 593 451, représentée par son gérant en exercice M. [T]
[Adresse 9]
[Localité 13]

La S.C.I. DU HALAGE,
immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le numéro 797 112 186, représentée par son gérant en exercice M. [T]
[Adresse 9]
[Localité 13]

représentés par Me Delphine RIBAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDEURS :

S.A.R.L. GESTION IMMOBILIERE MODERNE
[Adresse 3]
[Localité 12]

représentée par Me Marie-hélène DANCKAERT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Copie exécutoire à
Copie certifiée conforme à l’origninal à
Me Marie-hélène DANCKAERT, vestiaire 520, Me Cindy FOUTEL, vestiaire 754

Madame [I] [F] épouse [N]
née le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 30]
[Adresse 26]
[Localité 11]

Madame [I] [B] épouse [C]
née le [Date naissance 7] 1940 à [Localité 15]
[Adresse 27],
[Localité 11]

Madame [Y] [S] épouse [R]
née le [Date naissance 5] 1938 à [Localité 31]
[Adresse 26],
[Localité 11]

Monsieur [FJ] [P]
né le [Date naissance 4] 1967 à [Localité 21]
[Adresse 28],
[Localité 11]

Madame [X] [YW] épouse [K]
née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 20]
[Adresse 26]
[Localité 11]

représentés par Maître Emmanuelle LEFEVRE de la SELARL BLOB AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 04 Octobre 2021 reçu au greffe le 15 Octobre 2021.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 22 Mai 2025, après le rapport de Madame DUMENY, Présidente de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Septembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mme DUMENY, Vice Présidente
Monsieur BRIDIER, Vice-Président
Madame BARONNET, Juge

GREFFIER :
Madame GAVACHE

PROCÉDURE

Monsieur [W] [T], la SCI [Adresse 17] et la [29] du halage - dont il est le représentant légal - sont copropriétaires au sein de la Résidence le centre, sise au [Adresse 8] ([Adresse 10]).

Jusqu'au 15 avril 2021, le syndic de la copropriété [Adresse 25] a été la société Gestion immobilière moderne (GIM).

Par exploits en date des 6 et 8 octobre 2021, les deux SCI et Monsieur [W] [T] ont assigné l’ancien syndic et cinq copropriétaires membres du conseil syndical aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par des conclusions notifiées le 14 mai 2024, M. [T], la SCI [Adresse 17] et la [29] du halage se fondent sur les articles 1240 du code civil, 222-33-2-2 du Code pénal, 18 et 21 de la loi de 1965, 31 du décret de 1967, 9 du Code de procédure civile et 6 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme, afin de :
- écarter des débats les pièces adverses communiquées par Mesdames [N], [K], [C], [R] et Monsieur [P] sous les numéros 21, 22, 23, 45, 46, 47, 48, 49,

- condamner la société GIM à verser en réparation des fautes commises :
20 000 euros de dommages et intérêts au benefice de Monsieur [T] a titre personnel 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
15 000 euros de dommages-intérêts au bénéfice de chaque SCI, outre
2 000 euros à la SCI du halage et 2500 euros à la SCI [Adresse 23] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

- condamner Mesdames [N], [C], [K], [R] et Monsieur [P] a verser chacun 15.000 euros de dommages et intérêts a Monsieur [T] en reparation de son préjudice moral du fait des agissements a son encontre depuis 2019 jusqu’au 31 décembre 2023 outre
2 500 Euros chacun au titre des frais irrépétibles,

- condamner Mesdames [N], [C], [K], [R] et Monsieur [P] chacun a verser 5 000 euros de dommages et intérêts en reparation de leur préjudice matériel aux trois demandeurs, outre 1 000 euros chacun à la SCI DU HALAGE et 1 000 euros chacun à la SCI [Adresse 24] au titre des frais irrépétibles

- condamner la société GIM ainsi que Mesdames [N], [C], [K], [R] et Monsieur [P] aux entiers dépens de l’instance.

Le 1er mars 2024, Mesdames [I] [F] épouse [N], [X] [YW] épouse [K], [I] [B] épouse [C], [Y] [S] épouse [R] et Monsieur [FJ] [P] ont notifié leurs dernières écritures contenant les prétentions suivantes :
- débouter Monsieur [W] [T], la SCI du halage et la SCI [Adresse 24] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre;

- les condamner in solidum à leur verser la somme de 2.000 € chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner in solidum aux dépens ;

- autoriser Maître Emmanuelle Lefèvre, avocat, à recouvrer les dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision dans les conditions del'article 699 du code de procédure civile.

La SARL Gestion immobilière moderne (ci-après dénommée GIM) sollicite, au terme de ses écritures échangées le 10 juin 2024, de faire application de l’article 1240 du Code civil, en vue de :
- constater l’absence de fondement des requérants pour solliciter sa responsabilité

- débouter les requérants de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre

- condamner au titre de l’article 700 code de procédure civile Monsieur [M] à lui régler la somme de 4.000 euros et chaque SCI la somme de 2.000 euros,

- condamner les demandeurs solidairement aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prise le 10 septembre 2024 et le dossier a été appelé à l’audience collégiale tenue le 22 mai 2025 à laquelle la décision a été mise en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- sur la procédure

- Au visa des articles 9 du code de procédure civile et 6 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme, les demandeurs sollicitent que l’ensemble des lettres anonymes qui ont été versées aux débats sous les numéros 21, 22, 23, 45, 46, 47, 48, 49 par leurs adversaires soient écartées des débats. Ils soutiennent que ces 8 lettres anonymes ont été obtenues par un procédé déloyal, doivent être écartées des débats comme irrecevables ; à défaut le juge ne pourra que tirer de leur communication une volonté de tromper la religion du tribunal et parfaire les comportements harcelants décrits.

- Les copropriétaires défendeurs s’y opposent, ces lettres reçues par leur avocat et produites avec leurs enveloppes ayant pour objectif d'éclairer le tribunal sur le contexte dans lequel il est saisi et apportant une réponse manifestement gênante aux prétentions faramineuses des demandeurs.

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L’article 9 du code de procédure civile pose le principe selon lequel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 6 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme énonce que toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle.

Dans un procès civil, l’illicéité ou la déloyauté dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats. Le juge doit apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance les droits en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi.

Si le juge ne peut fonder sa décision uniquement ou de manière déterminante sur des témoignages anonymes, il peut néanmoins prendre en considération des témoignages anonymes lorsque ceux-ci sont corroborés par d’autres éléments permettant d’en analyser la crédibilité et la pertinence.

Dans la mesure où le litige oppose des copropriétaires les uns aux autres, dans un contexte de tension particulière, avec de nombreuses plaintes déposées de part et d’autre ainsi que la communication de tracts non signés et d’attestations non conformes aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, il sera décidé d’admettre les pièces 21, 22, 23, 45, 46, 47, 48, 49 produites en défense et non de les écarter, pour la parfaite information du tribunal.

- sur la responsabilité du syndic S.A.R.L. Gestion Immobilière Moderne

- Les trois demandeurs se fondent sur les articles 1240 du code civil et 18 de la loi de 1965 pour rechercher la responsabilité de l’ancien syndic pour cinq fautes et être indemnisés à hauteur de 20.000 € par M. [T] et de 15.000 € pour chaque SCI.

M. [T] répond que leurs cinq locataires ont été gravement perturbés dans leur gestion commerciale par les coupures d’eau intempestives et qu’il a du gérer les désagréments ainsi causés.

Les trois demandeurs soutiennent que l’appel de charges indues a causé un préjudice certain à la SCI [Adresse 24] et ceux relatifs au licenciement du gardien les ont fait exposer des honoraires d’avocat conséquents pour le compte du syndicat des copropriétaires.
De plus le syndic a laissé perdurer les comportements inacceptables de certains copropriétaires ce qui les a conduit à effectuer et poursuivre des agissements anormaux et graves.
Enfin, en s’affranchissant de la loi, le syndic leur a causé préjudice alors que tous trois auraient souhaité pouvoir faire changer le syndic pour une meilleure gestion de la copropriété.

Ils soutiennent que l’opposition constante du syndic depuis 2019 leur a causé un préjudice certain.

- Le syndic indique ne plus occuper ces fonctions dans la résidence depuis avril 2021, date à laquelle il n’a plus eu de lien avec les copropriétaires assignés ; il en déduit que l’assignation visant à faire cesser des dénigrements au sein de la copropriété est sans objet pour lui. Il répond à chaque faute alléguée.

Il rappelle qu’il appartient à celui qui se prévaut d’un préjudice d’en rapporter la réalité et d’en établir clairement le quantum. Or les sommes demandées au titre du préjudice moral et matériel ne distinguent ni le montant ni le destinataire, ce qui démontre leur légèreté et doit conduire au rejet.

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Aux termes de l’article 1240 du Code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice oblige à le réparer.

La mise en oeuvre de la responsabilité du syndic par un ou des copropriétaires nécessite la preuve par ces derniers d'une faute commise par le syndic, d'un préjudice personnel et d'un lien de causalité entre les deux. Il n’est pas nécessaire que le syndicat des copropriétaires ait été lésé.

Sur les appels de charges de copropriété

- La SCI de la résidence du centre reproche en premier lieu à l’ancien syndic de lui avoir imputé à tort la charge des travaux sur des parties communes réalisés par la société ACP thermique pour un montant qu’elle ne précise pas. Elle soutient qu’il n’y avait pas de fuite dans le restaurant qu’elle loue qui a justifié ces travaux qui au contraire ont endommagé les gaines techniques de son local ; ces réparations concernaient le réseau commun et non pas les parties privatives comme le soutient le syndic.
Elle ajoute ne pas avoir obtenu d’explication malgré ses demandes et sa contestation formelle de cet appel de charges ; elle ignore tout contentieux judiciaire à ce sujet.

En second lieu la SCI [Adresse 17] s’interroge sur une ligne de charges de 1.154,59 € intitulée « CARPA aff.y.étanchéité article 700 plus intérêts”. Elle soutient n’avoir connaissance d’aucune décision de justice qui pourrait justifier cette ligne et n’avoir reçu aucune réponse de syndic de l’époque malgré le courrier de son conseil du 9 mars 2021.

Enfin les demandeurs affirment que des frais additionnels leur ont été imputés pour des mises en demeure qui ne se justifiaient pas.

Ils font valoir que l’ancien syndic n’a jamais voulu rectifier ces erreurs ce qui caractérise un comportement fautif qui a causé préjudice à M. [T] puisqu’il a été contraint d’engager des frais d’avocat ; c’est ce type de problème qui a conduit M. [T] à cesser de payer ses charges et à refuser d’approuver les comptes de la copropriété jusqu’à ce que le syndic ait changé. Il explique être dans le dialogue constructif et la recherche de solutions et n’envisager un recours contentieux qu’en dernier lieu ; il rappelle avoir régulièrement, lui-même ou par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure le syndic de modifier les éléments problématiques: seul le nouveau syndic lui a apporté des réponses modificatives adéquates sur le relevé de compte ce qui lui a permis de pouvoir régulariser ses charges.

- La société GIM répond avoir communiqué aux demandeurs les deux factures de la société ACP thermique relatives à une intervention dans une gaine technique dans le restaurant et au remplacement d’un tuyau de chauffage du sous-sol jusqu’au restaurant.
Se fondant sur le règlement de copropriété qui qualifie de parties privatives les installations individuelles de chauffage et d’eau chaude et sur les conclusions de ses adversaires reconnaissant que les gaines techniques appartiennent au restaurant et sont déconnectées de l’installation collective de chauffage, l’ancien syndic affirme que ces coûts devaient donc être supportés par ce copropriétaire.

Concernant les deux factures d’Yvelines étanchéité d’un montant total de 2.505,58 €, l’ancien syndic explique qu’elles visaient à réparer l’étanchéité des terrasses au-dessus des commerces dont la charge incombe exclusivement au commerce situé sous leur terrasse, en vertu du règlement de copropriété. Il soutient que M. [T] qui refusait de payer ces prestations a été condamné par le tribunal à les régler avec en plus un article 700, ayant un arriéré de charges de 22 000 € sans rapport avec la modicité de cette somme critiquée.

Il affirme que ces charges sont dues et ont été remises au crédit des demandeurs de sorte que ceux-ci ne peuvent plus invoquer un préjudice et ce d’autant qu’ils n’avaient pas réglé les charges sollicitées, ce qui s’oppose à rechercher sa responsabilité.

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Effectivement l’appel de fonds du premier trimestre 2022 de la SCI [Adresse 17] mentionne le débit de la somme de 638,81 € avec l’intitulé “ACP thermique REMPL VANNE COMPTEUR” et celle de 807,44 € désignée comme “ACP thermique REMPL TUYAUX CHAUFFAGE”.

M. [T] a demandé les devis, ordres de service et factures détaillées par mail du 2 janvier 2020 et a reçus le 31 janvier suivant les deux factures qui sont datées du 31 octobre 2019.

D’une part la société demanderesse ne rapporte pas la preuve qu’elle a réglé ces montants puisqu’on voit au contraire dans son extrait de compte 19 mai 2021 qu’elle reste débitrice d’une somme importante de 9.536,96 € ; surtout ce document montre que les deux sommes de 638,81 € et 807,44 € ont été de nouveau créditées sur son compte copropriétaire le 6 septembre 2021.

Dès lors le tribunal considère que la société demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice causé par une attitude fautive de l’ancien syndic et rejette ce chef de demande.

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L’ensemble des pièces communiquées par les demanderesses permettent toutefois de comprendre que la somme de 1.154,59 €, ajoutée à la colonne débit de l’extrait de compte de la SCI de la résidence du centre au premier trimestre 2021, correspond à des travaux commandés par le syndicat des copropriétaires le centre à la société Yvelines étanchéité le 9 février 2017 pour une recherche de fuite par essais fumigènes et une reprise ponctuelle de traitement du joint de dilatation en toiture sur le restaurant.

La somme critiquée n’est pas le coût des travaux mais serait une indemnité de procédure et des intérêts qui ne sont pas véritablement explicités; même si les demandeurs communiquent une convocation au tribunal d’instance de Saint-Germain-en-Laye au sujet d’une affaire Yvelines étanchéité contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 25] sans remettre la décision qui s’en serait suivie.

Toujours est-il que les demandeurs sont en possession de documents retraçant l’historique du dossier et que l’extrait de compte de la SCI arrêté au 6 septembre 2021 montre que les sommes de 1.287 € et 1.218,58 € ont été mises à son crédit, alors qu’il n’est pas démontré qu’elles aient été précédemment débitées, avec une somme de 1.154,59 €.

Il s’ensuit que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que cette imputation, éventuellement à tort, leur a causé un préjudice.

En effet si ils soutiennent que cela a obligé leur avocat à écrire au syndic ou a donné lieu à des mises en demeure injustifiées, il n’y a aucune facturation de l’avocat ni de frais de mise en demeure à leur charge suite aux lettres de rappel de février et juin 2020 ; bien au contraire l’extrait de compte établi par le nouveau syndic en septembre 2020 déduit 126,70 € au titre de “MED 09/20”.

Puisqu’ils ne démontrent pas avoir subi un préjudice, les demandeurs seront déboutés de ce chef.

Sur le refus de convoquer une assemblée générale et le non-respect du délai de convocation annuelle

- En premier les demandeurs soutiennent que plus de 25 % des copropriétaires ont demandé au syndic d’organiser une assemblée générale avant le 15 mars 2020, M. [T] mettant lui-même en demeure le syndic de le faire. Cependant celui-ci refusait d’organiser une assemblée générale avant le 13 mai 2020 et, utilisant les dispositions relatives à la crise sanitaire COVID, se maintenait en place jusqu’à l’assemblée générale du mois d’avril 2021. Ils considèrent que le syndic n’a donc pas tenu compte des membres du conseil syndical alors même qu’ils souhaitaient voir examiner à l’ordre du jour le changement de syndic.

S’agissant de l’assemblée générale tenue le 15 avril 2021, uniquement par correspondance, ces trois copropriétaires soutiennent que l’absence de tout participant et tout scrutateur n’a pas permis l’expression de candidatures spontanées comme membre du conseil syndical, ce qui porte préjudice à l’ensemble des copropriétaires puisque aucune personne candidate n’a été élue. Ainsi M. [T] affirme que cela l’a privé de la possibilité de se présenter au conseil syndical et de vérifier la régularité de l’assemblée générale, ce qui constitue des manœuvres nécessairement fautives. Il ajoute que sa résolution pour un nouveau syndic a été retranscrite de manière incomplète ce qui a rendu le vote sans intérêt et ce qui démontre la volonté du syndicat de lui nuire.
M. [T] en déduit que le syndicat a ainsi prêté main-forte aux copropriétaires assignés et participé aux faits constituant un harcèlement pénal.

Enfin les demandeurs affirment que leurs tantièmes dans la copropriété sont mal pris en considération dans l’examen des votes des résolutions soumises à cette assemblée générale et ils en déduisent que cela aurait peut-être évité de décider de licenciement du gardien qui a ensuite fait exposer à la copropriété des frais et honoraires importants. Ils répondent que ne pas avoir sollicité l’annulation de l’assemblée générale pour ce motif est sans effet sur la recherche d’une faute civile.

- Le syndic rappelle les règles légales et réglementaires en matière de convocation d’une assemblée générale pour conclure qu’il n’a pas commis de faute. Il rappelle qu’il n’existe pas de date précise de tenue d’une assemblée générale annuelle et que le syndic qui ne convoque pas dans les délais n’encourt pas de sanction.

S’il reconnaît avoir reçu plusieurs courriers demandant la tenue d’une assemblée générale courant mars 2020 avec des points à mettre à l’ordre du jour, il répond que ceux-ci ne fondaient aucune urgence en droit et en fait et ce d’autant que la dernière assemblée datait du 17 mai 2019 soit au 2e trimestre suivant la fin de l’exercice comptable.
Il rappelle que l’assemblée s’est tenue au cours de son mandat de syndic ce qui lui a permis de convoquer valablement la copropriété le 15 avril 2021. S’agissant de cette assemblée qui s’est tenue uniquement par vote par correspondance, le professionnel relève que les propositions de plusieurs syndics pour le remplacer ont été soumises au vote ce qui démontre qu’il a respecté les questions qu’on lui a demandé de porter à l’ordre du jour et que le syndic proposé par
M. [T] a été élu, ce qui le prive de tout préjudice.

Sur le non-respect des tantièmes de copropriété, le syndic répond que ladite assemblée n’a pas fait l’objet de contestation dans le délai légal de sorte que les irrégularités sont inopérantes et ne peuvent constituer un élément de faute à son encontre, sur le fondement de l’article 42 de la loi de 1965.

Le professionnel fait enfin valoir qu’il n’y a jamais eu de plainte déposée pour les faits de harcèlement pénal qui sont évoqués.

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Le syndic doit dès lors respecter l'ensemble des dispositions applicables à l'organisation et aux délibérations de l'assemblée générale sous peine de commettre une faute civile.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce en son alinéa 1 “Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.”
Il ne prévoit aucune sanction si l’assemblée n’est pas convoquée dans ce délai.

S’agissant de l’initiative de la demande de convocation d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour plusieurs questions, elle appartient aux copropriétaires selon l’article 17 de la loi ainsi qu’au président du conseil syndical selon l’article 18 et enfin au conseil syndical ou aux copropriétaires représentant au moins un quart des voix selon l’article alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 ; dans ce seul cas, si le syndic n’a pas convoqué après une mise en demeure infructueuse, le président du conseil syndical la convoque lui-même (alinéa 2).

Concernant l’inscription de points à l’ordre du jour d’une assemblée, l’article 10 du décret permet à plusieurs copropriétaires ou au conseil syndical de notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent l'inscription, à tout moment, et le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale si la date de réception est compatible avec la date de convocation, ou dans ce cas-là à la suivante.

Le règlement de copropriété de la résidence du centre prévoit en son article
27 que les mêmes personnes peuvent prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale et ajoute tout copropriétaire ou mandataire de justice habilité par le président du tribunal statuant en matière de référé : il exige une mise en demeure restée fructueuse pendant plus de 8 jours faite au syndic et le cas échéant au président du conseil syndical, avant la délivrance d’une assignation, à peine d’irrecevabilité.

Les pièces communiquées démontrent que lors de l’assemblée générale du
17 mai 2019 la S.A.R.L. GIM a été choisie comme syndic “jusqu’à la prochaine assemblée générale ou au plus tard jusqu’au 30 juin 2020". Neuf membres du conseil syndical ont été élus de manière très discutée.

Par courrier recommandé du 16 décembre 2019, quelques membres du conseil syndical et des copropriétaires, dont il n’est pas contesté qu’ils aient représenté plus de 25 % des tantièmes, ont demandé au syndic l’organisation d’une assemblée générale avant le 15 mars 2020 avec un ordre du jour comprenant notamment le renouvellement ou le remplacement du syndic par le cabinet IFF gestion.
Aussitôt le syndic a répondu que l’assemblée générale était programmée pour le 13 mai suivant.

À ce stade il convient de constater que la demande de convocation de l’assemblée générale, avant l’expiration du délai légal, n’émanait pas du conseil syndical ni de son président Madame [N] mais de copropriétaires ; comme le texte susvisé le permet, le refus du syndic pouvait être outrepassé par une convocation réalisée directement par le président du conseil syndical.

Or il ne peut être considéré que le syndic a refusé la convocation mais il l’avait prévue à une date entrant dans les considérations légales et il n’était pas fait état d’une urgence justifiant d’avancer cette assemblée générale pour qu’elle se tienne moins de 10 mois après la précédente.

C’est alors que le 16 mars 2020 la crise sanitaire a débuté en modifiant profondément le fonctionnement des institutions et prohibant la réunion physique de plusieurs personnes, et ce durant plusieurs mois.

Le tribunal constate qu’il est seulement contesté que le syndic se soit maintenu plus longtemps que ce qui pouvait être envisagé mais il n’est pas allégué que la S.A.R.L. GIM n’aurait pas convoqué l’assemblée générale avant l’expiration de son mandat.

Il sera donc jugée que les circonstances exceptionnelles liées à la COVID 19 et les dispositions législatives et réglementaires dérogatoires expliquent que l’assemblée programmée le 13 mai 2020 ait été reportée au 9 novembre 2020 dont l’ordre du jour prévoyait deux résolutions relatives au changement du syndic. Or le 29 octobre 2020 la France connaissait une nouvelle période de confinement, ce qui empêchait la tenue de cette réunion.

Les demandeurs ne rapportent donc pas la preuve de ce que la S.A.R.L. GIM n’a pas pris en compte la demande des copropriétaires d’inscrire cette résolution à la prochaine assemblée générale pouvant se tenir ni qu’il s’est maintenu en place de manière fautive.

L’assemblée générale s’est effectivement tenue le 15 avril 2021 mais uniquement avec vote par correspondance comme cela était prévu par les textes jusque fin septembre 2021, en raison des interdictions de regroupement. Ceci explique qui l’huissier qui s’est déplacé n’ait trouvé personne le jour dit.

S’il est exact que M. [T] a indiqué le 13 avril 2021 à la S.A.R.L. GIM vouloir “participer au contrôle des votes le 15 avril 2021", il lui a été répondu qu’il ne pouvait “contrôler les votes, seul le président de séance et scrutateurs sont habilités”.

Mais selon l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967, les formulaires de vote par correspondance doivent être réceptionnés par le syndic aux plus tard 3 jours francs avant la date de la réunion.

Or le formulaire que M. [T] communique montre que le tableau des intentions de vote comportait des noms au titre de l’élection des scrutateurs et président de séance et 8 noms pour la désignation des conseillers syndicaux.

Il n’y a donc aucune manœuvre nécessairement fautive qui peut être caractérisée à l’encontre du syndic.

Au cours de cette assemblée générale à distance, les copropriétaires ont rejeté la résolution n°7 du renouvellement du mandat du syndic GIM, la résolution n°8 d’élection du syndic XX qui avait soumise M. [T] et la proposition de la société Immo de France (résolution n°9). En revanche a été adoptée la résolution n°10 désignant le cabinet IFF gestion en qualité de syndic jusqu’à l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice en cours.

Il ne peut donc être soutenu par M. [T] que sa proposition de résolution a été soumise de manière incomplète à l’assemblée ni que le syndic a fait preuve d’une intention de lui nuire.

Enfin les demandeurs se prévalent d’une erreur relative au calcul de leurs tantièmes dans les votes de cette assemblée générale mais les mentions préalables indiquent qu’étaient absents et non représentés 51 copropriétaires dont M. [T] pour 240 tantièmes, la SCI du halage pour 3309 et
875 tantièmes ce qui explique que les voix exprimées n’aient été que de
160 tantièmes pour M. [T] et de 1637 pour la SCI du halage ; aucune preuve contraire n’est rapportée pour contester cette mention essentiel du procès-verbal.

À défaut, aucune faute du syndic n’est démontrée.

Sur la mise en place d’un conseil syndical illégal et le déni de la nomination d’autres membres du conseil syndical

- Les demandeurs soutiennent que le syndicat n’a fait qu’entretenir des rapports de plus en plus conflictuels avec M. [T] pourtant membre du conseil syndical choisi par l’assemblée générale de 2019, a tenté de l’exclure totalement du conseil syndical et s’est associé avec d’autres copropriétaires, membres ou non de ce conseil, pour mener une campagne de dénigrement à son encontre.

Plus précisément ils reprochent au syndic d’avoir permis la mise en place d’un conseil syndical composé de personnes ouvertement très hostiles aux commerces qui sont leurs locataires en y faisant entrer Madame [I] [C] qui n’avait pas été présentée en assemblée générale pour cette fonction et qui a fait partie du conseil syndical sur décision de GIM le 19 juillet 2019. Ils rappellent que seuls les membres élus des copropriétaires peuvent être membres du conseil syndical et que la candidature de cette personne n’a pas été connue par l’assemblée générale et n’a fait l’objet d’aucun vote.
Par la suite certains membres du conseil n’ont pas hésité à se réunir seuls pour désigner leur président de façon illégale et contraire au règlement de copropriété et aux textes. Ils soutiennent que cette nomination a été faite uniquement pour tenter d’exclure M. [T] et l’empêcher d’être à nouveau le président puisqu’elle introduit un dixième membre et a changé la majorité.

Ils déplorent que le syndic n’ait pas réagi de manière convenable à la suite de la dénonciation de cette situation et ils en déduisent que ces manœuvres n’ont eu pour but que de permettre à certains copropriétaires et au syndic d’avoir les coudées franches pour mener une véritable guerre au sein de la copropriété. Ainsi le syndic a participé à la mise en place un véritable harcèlement à l’égard de M. [T].
Ils concluent que la nomination de Madame [C], laquelle a contribué à causer divers préjudices à M. [T] par son dénigrement et son atteinte à la personne, est le fait du syndic.

Ils répondent que peu importe que cette désignation illégale n’ait pas fait l’objet d’un recours pour en contester la validité puisque ce n’est pas un préalable à une action en responsabilité civile.

- Mme [C] précise avoir été absente le jour de l’assemblée générale mais avoir adressé avec son pouvoir un courrier faisant savoir qu’elle désirait être rajoutée comme membre du conseil syndical ; cependant sa candidature n’a pas été soumise à l’assemblée générale. Alors que deux autres copropriétaires absents ont vu leur candidature au conseil syndical rajoutée en séance et approuvée, elle explique que le syndic a indiqué qu’elle faisait dorénavant partie du conseil syndical pour ne pas faire de discrimination.

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L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 exige que les membres du conseil syndical soient désignés par l'assemblée générale à la majorité absolue et, à défaut mais en ayant recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, à la majorité simple.
La candidature de chaque membre du conseil syndical peut être proposée en amont de l'assemblée générale, en informant le syndic avant l'envoi de la convocation, et durant l'assemblée générale.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété du 17 mai 2019 que la S.A.R.L. GIM a établi un qualité de syndic que l’assemblée a nommé en qualité de membres du conseil syndical MM. [T], [O], [P], [RG], [Z] et Mmes [H], [N], [WG] et [K]. Aucune autre personne ne s’est présentée et n’a été soumise au vote de l’assemblée.

Pourtant le 19 juillet 2019 la S.A.R.L. GIM adressé à la SCI [Adresse 17] un courrier intitulé “[18]” et indiquant que “Madame [C] [I] souhaitait se présenter en tant que membre du conseil syndical, cependant sa candidature n’avait pas été prise en compte puisque ce souhait n’était pas indiqué sur son pouvoir mais sur une feuille à part. Dès lors veuillez noter que Madame [C] [I] fait dorénavant partie du conseil syndical.”

Le tribunal constate que la copie du courrier de candidature visé n’est pas communiquée.

Or il n’était pas possible pour le syndic, organe du conseil syndical, d’ajouter au procès-verbal de l’assemblée générale une candidature et surtout de considérer qu’elle avait recueilli les majorités exigées par l’article 25.

Cette attitude constitue un manquement fautif de la part du syndic professionnel.

Sur le licenciement du gardien Monsieur [BZ].

- Selon les trois demandeurs, le syndicat professionnel a cru pouvoir licencier le gardien sur des fondements fallacieux, fort de la présence d’un conseil syndical choisi sur-mesure : ils soutiennent que GIM aurait dû à tout le moins s’opposer aux directives du conseil syndical au regard de la légèreté des causes réelles du licenciement intervenant après plus de 25 ans de travail, que le gardien risque d’avoir gain de cause à l’encontre de la copropriété pour des sommes suffisamment conséquentes pour que M. [T] s’en inquiète.
Finalement l’assemblée générale a décidé de le réintégrer moyennant une indemnité prévue dans une transaction mais cela a entraîné un surcoût de charges de copropriété pour M. [T] et ses sociétés, ce qui leur cause un préjudice financier immédiat.
Ils ajoutent qu’il a fallu supporter une copropriété sale et en désordres pendant plus de 2 ans du fait du travail sommaire fait par l’entreprise d’intérim à temps partiel remplaçant le gardien à tel point que des rats sont revenus dans la copropriété, des individus indélicats ont uriné dans les parties communes sans surveillance.

- Le syndic rétorque qu’il n’est pas démontré que la procédure de licenciement ait été irrégulière ni qu’il aurait agi en dehors du mandat alors même que le conseil syndical a sollicité le licenciement. Dans la mesure où la procédure de licenciement s’est soldée par un désistement de la part du gardien, le syndic soutient que le risque de régler des indemnités pour licenciement abusif ne s’est pas réalisé et qu’un préjudice hypothétique n’est pas indemnisable.

Il ajoute que la transaction résultant d’une décision des copropriétaires dont
M. [T], celui-ci ne peut solliciter une indemnisation en remboursement de sa quote-part en rappelant qu’une grande partie des copropriétaires était hostile à la transaction et souhaitait poursuivre la procédure.

Il relève l’absence de preuve de la carence de l’entreprise d’intérim et soutient que la présence de rats avait été dénoncée dès avant le licenciement du gardien et ne peut justifier d’un préjudice pour la copropriété.

- Les cinq copropriétaires considèrent que c’est le syndic qui a pris la décision de licencier l’employé après lui avoir adressé un courrier d’avertissement et avoir fait dresser trois constats pour apporter la preuve de ses manquements ; ils contestent avoir été les décisionnaires et soutiennent qu’au contraire la président du conseil syndical a manifesté son désaccord sur le licenciement le 20 janvier 2020. Ils soutiennent donc n’avoir commis aucune faute de leur côté et se fondent sur l’article 31 du décret du 17 mars 1967 pour rappeler qu’il appartient au syndic d’engager, de congédier et de fixer les conditions du travail du personnel employé par le syndicat. Ils en concluent que le syndic est maître de la décision même s’il est opportun qu’il se fasse couvrir par l’assemblée générale avant de licencier : c’est donc à lui qu’il appartient de s’assurer de la régularité du licenciement et de le faire avaliser par une assemblée générale.

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Les pièces montrent que le 5 novembre 2019 Madame [N], désignée présidente du conseil syndical depuis plusieurs mois, a écrit aux autres membres “à notre demande, notre syndic a adressé une première convocation à notre gardien afin de faire le point sur ses tâches de travail, M. [BZ] ne s’est pas présenté chez GIM.

Nous avons demandé à notre syndic de lui adresser un premier avertissement recommandé que M. [BZ] n’est pas allé chercher. Notre syndicat une nouvelle fois reconvoquait notre gardien recommandé ce dernier ne s’est toujours pas présenté. Suite à ce qui précède nous en avons déduit que
M. [BZ] n’en fait qu’à sa tête et ne tient pas compte des directives de son employeur. En conclusion nous avons demandé d’entamer une procédure de licenciement à son encontre”.

Le 20 janvier 2020 Madame [N] a écrit en recommandé au syndic qu’elle n’était pas d’accord pour le licenciement du gardien par peur de perdre le procès et du règlement d’indemnité du fait du soutien qu’il avait au sein des copropriétaires même si elle rappelait son attitude insultante et son manque de transmission des informations, compte tenu des coupures d’électricité et des grosses fuites d’eau au bâtiment B3.

Le 19 février 2020 une copropriétaire Mme [V] a informé le syndic que le local encombrants était plein avant le départ en vacances du gardien à qui il n’était pas possible de demander de changer un interrupteur au vu de sa réaction vive.
Le 25 février suivant le gestionnaire de la copropriété a adressé un courrier recommandé au gardien ayant pour objet le rappel concernant la gestion des encombrants et faisant état d’un comportement inadéquat à l’égard des copropriétaires qui demandaient de menues interventions.

Les 22 avril et 26 mai 2020 le syndic et le syndicat ont fait dresser constat de salissures dans les parties communes et de l’absence du gardien dans la résidence.

L’employé a été convoqué en entretien le 11 juin 2020 et licencié pour faute le 16 juin suivant mais le tribunal ne dispose pas des documents. Il a contesté le motif réel et sérieux devant le conseil des prud’hommes le 17 juillet 2020.
Le 27 octobre le gardien a été convoqué pour un état des lieux de son logement de fonction mais il n’a pas comparu.

Lors de l’assemblée du 15 avril 2021, les copropriétaires ont rejeté la résolution donnant tout pouvoir au syndic pour les représenter pour défendre leurs intérêts en cas de contestation par le gardien au conseil des prud’hommes concernant son licenciement.
Dans la suite une assemblée générale extraordinaire a été réunie le 15 décembre 2021 sur la question de la poursuite de cette instance contentieuse et après vote serré les copropriétaires y ont renoncé et choisi la voix amiable. Un protocole d’accord a été soumis pour validation à l’assemblée générale du 4 mai 2022 prévoyant versement d’une indemnité de 59.200 € outre 14.400 € pour ses honoraires d’avocat.

Les demandeurs produisent un document émis par le nouveau syndic le 21//1/2023 répartissant entre eux trois le montant de 73.600 € de “AG 2022 indemnité M. [BZ]” et de 21.766,75 € “frais procédures M. [BZ] 2020 2022" mais ils ne correspondent pas au montant voté par la copropriété ni aux montants ci-dessus calculés.

Dans la mesure où le changement de composition de la copropriété et de ses organes depuis le licenciement à l’été 2020 peut expliquer la décision de ne pas répliquer au procès en contestation de sa cause en avril 2021, aucun élément versé au débat ne démontre que la décision de licenciement mise en oeuvre par le syndic est fautive et de nature à retenir sa responsabilité.

sur le dénigrement et harcèlement subi par Monsieur [T] et ses sociétés au sein du syndicat des copropriétaires

- Les demandeurs soutiennent que le syndic a prêté la main à la perpétuation d’un harcèlement et dénigrement constant à l’encontre de M. [T] à partir de 2019 : par son comportement, le syndic a permis l’intervention de professionnels qui ont causé des nuisances directes aux locataires des sociétés de M. [T]. Il n’a pas non plus alerté les copropriétaires de la gravité de leur comportement à l’encontre de M. [T] qui s’apparente à des fautes au minimum civiles qui méritent réparation.

Ils prennent pour exemple une coupure d’eau durant la période de déjeuner, alors qu’il y a une crèche et un restaurant dans ses locataires, par le syndic en collusion avec les autres défendeurs; ils soutiennent que ces coupures intempestives à un horaire difficilement acceptable ont été réitérées à 2 reprises malgré la mise en garde faite. Les locataires s’en sont plaints à de nombreuses reprises, ont déposé des plaintes et mains courantes compte tenu du véritable harcèlement subi du syndic et de copropriétaires défendeurs qui viennent perturber volontairement leurs commerces, ce que le syndic ne pouvait ignorer.

- La S.A.R.L. conteste toute responsabilité et répond avoir fait le nécessaire pour réparer des fuites d’eau dans l’urgence : elle rappelle que le 2 janvier 2020 22h21 M. [T] s’est plaint d’une coupure d’eau durant la journée mais dès le lendemain le plombier est de nouveau intervenu pour régler la fuite en urgence.
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Pour démontrer leur accusation, les demandeurs produisent de nombreuses attestations dont certaines ne sont pas accompagnées d’une pièce d’identité ou ne font pas état de la présence d’un représentant du syndic.

Ils communiquent le “compte rendu du conseil syndical de la résidence du centre années 2019- 2020" joint par la S.A.R.L. Gim à la convocation de l’assemblée générale prévue le 9 novembre 2020 adressée à l’ensemble des copropriétaires ; seul les 5 défendeurs composant la moitié du conseil syndical ont signé ce document.

Il rend compte de l’activité du conseil syndical depuis l’assemblée générale les ayant élus soit celle du 17 mai 2019.

M. [T] y est mentionné à plusieurs reprises et notamment dès la première phrase comme ayant bloqué la diffusion du procès-verbal de l’assemblée générale et ayant fait “intégrer sur celui-ci M. [Z] et
Mme [KG]” ; il est expressément porté à la connaissance de tous les copropriétaires que “fortement contrarié, M. [T] a adressé au syndic une mise en demeure au CS (qu’il nomme illégal et incompétent) demandant l’annulation de l’erratum relatif à la nomination de Madame [C]. Pas de suite donnée à sa demande”.
Il indique le nom des membres qui ont été présents et absents à la première réunion du conseil syndical en insistant sur les relances pour leur présence.
Dans les actions menées, le conseil syndical commence par le dégorgement des égouts bouchés de l’[Adresse 16] à la colonne montante du bâtiment C et fait référence à l’attitude de “M. [T], sur place de 2e jour, a été invité par un membre du CS à rencontrer les ouvriers... il s’est détourné en signe de refus”.
Au chapitre relatif aux fuites d’eau, il est également mentionné le fait que
M. [T] avait connaissance depuis plusieurs mois des fuites dans ses locaux et n’avait fait aucun entretien sur une tranchée ; il y est décrit avec précision l’attitude injurieuse qu’il aurait eue à l’égard de Mme [R] et il est précisé qu’elle a déposé une main courante en ce sens.

Au paragraphe portant sur les compteurs d’eau le nom de M. [T] est encore expressément indiqué au sujet de la crèche qui n’a jamais eu de relevé et dont les index sont bloqués depuis 2017, du salon coiffure dont la consommation est plus que minime et de la boucherie dont les compteurs ne sont pas identifiés.
Les questions diverses concernent la boucherie louée par M. [T] et les suites de sa liquidation judiciaire en termes d’hygiène dans le bâtiment ainsi que le restaurant n’ayant pas d’évacuation des odeurs de la cuisine ; il est fait référence au fait que ce n’est pas grâce à M. [T] que le premier commerce a été nettoyé.

Force est de constater que ce document, imputable aux 5 défendeurs, porte de nombreuses références explicites à M. [T], seul copropriétaire visé à l’exception de quelques conseillers syndicaux, et à son attitude en des termes négatifs qui n’avaient pas forcément leur place dans un tel document officiel.

Si le conseil syndical a l’obligation de rendre compte à l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission, tel qu’imposé par l’article 22 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, il convient de rappeler que la préparation de l’assemblée générale relève de la collaboration avec le syndic. Ainsi la S.A.R.L. GIM a accepté d’adresser à l’ensemble de la copropriété ce document comportant des
propos dénigrants envers un copropriétaire, sans demander aux rédacteurs de modifier au moins la forme pour la rendre plus objective et moins polémique.

Or le syndic doit veiller à la mise en œuvre des décisions de l’assemblée générale dans un souci d’efficacité de la copropriété et ne doit pas participer à l’escalade des tensions intra personnelles.

On peut concevoir que la diffusion à l’ensemble des copropriétaires de ce document pointant du doigt l’attitude de M. [T], qui n’avait pas de droit de réponse, lui ait causé un préjudice moral.

S’agissant de la distribution de l’eau dans les commerces, la directrice de la micro crèche, qui semble être la locataire de M. [T], se plaint d’avoir reçu le 3 décembre 2019 la visite de 6 personnes dont un homme annonçant être du syndic pour vérifier le compteur d’eau.

Concernant la coupure d’eau il ressort d’un courrier adressé par Madame [N] à M. [T] le 19 décembre 2019 que le syndicat a du procéder à la réparation du grosse fuite d’eau durable qui venait du commerce Lina Lunch loué par M. [T].
La directrice de crèche s’est plaint d’une coupure d’eau dans la journée du
2 janvier 2020, expliquant avoir mis en place un compteur d’eau le mois dernier. Dans le courrier que M. [T] a adressé notamment au syndic le soir même, il dit avoir constaté la fuite qui s’est déclarée le 31 décembre au soir ; en bas il y a une mention manuscrite de Monsieur [E] de l’entreprise PCM qui indique être allée avec le gardien fermer l’arrivée d’eau générale.

Le syndic répond en avoir été alerté le 2 janvier et avoir diligenté un plombier avec lequel il travaille qui est intervenu pendant sa pause déjeuner et qui a coupé l’eau partiellement pour canaliser la fuite avant d’intervenir le lendemain pour remplacer un morceau de canalisation fuyarde apparemment de 11h30 à 14h30.

Dans le compte rendu susvisé, la Présidente du conseil syndical fait référence à des fuites dans la cuisine du restaurant donnant lieu à la condamnation du chauffage des cuisines du bâtiment B2 et à une autre fuite venant des égouts et des Wc du restaurant Lina Lunch. Concernant la fuite de la nuit du 31 décembre elle a été constatée par le gardien vers 23 heures face à l’ascenseur du B3 au niveau de la cave mais il n’aurait pas coupé l’eau de sorte que la présidente est intervenue auprès du syndic dès le 2 janvier pour envoyer rapidement un plombier lequel, après avoir coupé l’eau, a constaté que la tranchée faite par
M. [T] était plus que bouchée en l’absence d’entretien. Elle fait état d’une autre fuite d’eau entre les 2 parties le dimanche 23 février 2020 suite au percement volontaire de tuyaux.

Ces pièces ne caractérisent pas d’autre faute pouvant être reprochée au syndic.

- sur la responsabilité de Mesdames [N], [C], [K], [R] et Monsieur [P]

- Les demandeurs affirment que ces 5 copropriétaires ont tous été membres du conseil syndical ou ont usé de la qualité réelle ou supposée de membres. Du fait du caractère bénévole de ses fonctions la responsabilité des membres du conseil syndical exige la preuve d’une faute grave ayant causé un préjudice aux copropriétaires.

De manière indépendante, ils considèrent que chacun de ces 5 copropriétaires est responsable a minima sur le fondement de l’article 1240 du Code civil est très probablement 222-33-2-2 du code pénal puisque leurs agissements ont causé un grave préjudice à M. [T] et à ses 2 sociétés.
Ils choisissent de ne pas agir sur le fondement de la diffamation sanctionnée par la loi du 29 juillet 1881 mais recherchent une indemnisation pour le comportement gravé et répété constitutif de harcèlement pénal de faire cesser le comportement particulièrement préjudiciable à son égard et à l’égard des commerçants qui sont ses locataires.
Ils reprochent plusieurs fautes aux 5 défendeurs.

- Les défendeurs répondent que c’est la loi du 29 juillet 1881 qui s’applique en cas de propos diffamatoires tenus en copropriété et non l’article 1382 devenu 1240 du Code civil.
Sur ce fondement ils rappellent que la responsabilité ne peut être engagée qu’en présence d’un fait générateur en lien de causalité avec un dommage et que ces éléments ne sont pas caractérisés.

Sur le non-respect des dispositions légales pour imposer la présence de Madame [C] au conseil syndical

- Les demandeurs soutiennent que Madame [C] s’est présentée comme membre du conseil syndical sans être élue puisqu’elle était absente le jour de l’assemblée générale et n’avait pas fait partie du conseil syndical avant, en violation de l’article 21 alinéa 8 de la loi du 10 juillet 1965; ils répondent que le courrier simple datant de 2 mois après l’assemblée avec l’intention de candidater ne peut être pris en considération. Ils en déduisent que les 5 défendeurs ne pouvaient ignorer le caractère illégal de la présence de Madame [C] au conseil syndical et qu’elle a eu en réalité pour seul objet d’empêcher tout vote majoritaire en réunion dudit conseil.

- La position des copropriétaires a été exposée dans l’examen de la faute reprochée au syndic.
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Madame [I] [C] communique un courrier daté du 2 juillet 2019 adressé au syndic pour expliquer qu’elle était absente le jour de l’assemblée générale, qu’elle avait donné pouvoir et indiqué sur un autre document que sur celui-ci son souhait de se présenter comme membre du conseil syndical ; ayant appris que

M. [T] avait intégré 2 personnes dont il avait le pouvoir mais qui ne mentionnait pas cette demande, elle réitérait sa demande.

Comme il a été dit précédemment, le syndicat a commis une faute en décidant de lui-même d’ajouter Madame [C] comme membre du conseil syndical alors qu’elle n’avait pas été élue par l’assemblée générale du 17 mai 2019.
Les 5 défendeurs savaient que la candidature de Madame [C] n’avait pas été soumise à l’assemblée des copropriétaires et qu’ainsi elle ne pouvait pas participer au conseil syndical. Pourtant elle a été invitée au moins à la première r