TJ 56260, 24 juin 2025, RG 23/00430

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

OR/YL
N° RG 23/00430 - N° Portalis DBZI-W-B7H-EHXN
MINUTE N°
DU 24 Juin 2025

Jugement du VINGT QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

AFFAIRE :
S.C.I. ENVOR (Intervenante volontaire), Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS FONCIA MORBIHAN,, S.A.S. FONCIA MORBIHAN
c/
S.A. ABEILLE IARD & SANTE (intervenante volontaire), S.C.I. BALEX, [D] [Y], [B] [U] [J] [T], [V] [Q] [L] [Y], S.A.R.L. MICHEL MINARD

ENTRE :
S.C.I. ENVOR (Intervenante volontaire), sise [Adresse 2]
Syndicat de copropriétaires DE LA RESIDENCE [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS FONCIA MORBIHAN,, sise [Adresse 3]
S.A.S. FONCIA MORBIHAN, demeurant [Adresse 3]
Représentées par Maître Pascal DAVID de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ) - DAVID - MALLEBRERA - BRET-DIBAT, avocats au barreau de VANNES

ET :
S.A. ABEILLE IARD & SANTE (intervenante volontaire), sise [Adresse 4]
Représentée par Maître Cyril DUBREIL de la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de NANTES

S.C.I. BALEX, sise [Adresse 5]
Représentée par Maître Christian MAIRE de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAIRE - TANGUY - SVITOUXHKOFF - HUVELIN - G OURDIN - NIVAULT - GOMBAUD, avocats au barreau de VANNES

Monsieur [D] [Y], demeurant [Adresse 6]
Madame [B] [U] [J] [T], demeurant [Adresse 6]
Monsieur [V] [Q] [L] [Y], demeurant [Adresse 6]
Représentés par Maître Claire BOEDEC de la SELARL LBG ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES, postulant de Me Williams HAOUIT-REHEL, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. MICHEL MINARD, sise [Adresse 7]
Représenté par Maître Laurent BOIVIN de la SELARL ACTB, avocats au barreau de RENNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
- Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente
- Monsieur Nicolas MONACHON-DUCHENE, Vice-Président
- Madame Olivia REMOND, Juge

GREFFIER :
- Madame Sylvie CHESNAIS

DEBATS : en audience publique le 25 Février 2025
devant Elodie GALLOT-LE GRAND magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 avril prorogé au 24 Juin 2025

QUALIFICATION DU JUGEMENT : contradictoire

RESSORT : premier ressort

Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit :

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique établi en date du 9 avril 1994 en l'étude de Me [F], Notaire à [Localité 1], l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété.

Suivant délibération de l’assemblée générale du 30 juin 2020, le syndic en exercice est la SAS FONCIA MORBIHAN.

Monsieur [D] [Y] et Madame [B] [T], sont propriétaires indivis, au sein de cet immeuble, d’un appartement au 1er étage disposant d’une terrasse située au-dessus du local loué par la SCI BALEX à la SA FONCIA.

Suivant contrat du 28 mai 2013, Monsieur [V] [Y] a souscrit une assurance Multirisques Habitation auprès de la Société AVIVA ASSURANCES, aux droits de laquelle vient la SA ABEILLE IARD.

Entre février et mars 2018, les consorts [Y] ont fait réaliser des travaux de réfection de leur toit-terrasse, consistant dans le remplacement des dalles sur plots existantes par des dalles de carrelage. Les travaux ont été réalisés par la SARL MICHEL MINARD, suivant facture du 16 mars 2018 d’un montant de 14.617,53 € TTC.

Dès le mois suivant, des infiltrations ont été constatées dans les locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée, appartenant à la SCI BALEX et loués pour l’un à la SA FONCIA MORBIHAN et pour l’autre à la société RENOV’CONSEIL. Un troisième local appartenant à la SCI BALEX, à usage de boulangerie, se trouvait également endommagé.

La société SRIO, spécialiste de l’étanchéité, est intervenue aux fins de rechercher la cause des désordres.

La société MICHEL MINARD est intervenue à nouveau suivant facture du 25 octobre 2018 pour reprendre certains travaux, sans information préalable de la copropriété.
Les désordres liés aux infiltrations ont persisté.

Le cabinet ELEX a réalisé un rapport d’expertise amiable le 5 avril 2019. Plusieurs opérations de recherche de fuite ont été réalisées par la société SRIO. Une procédure de dégât des eaux a donné lieu à une réunion d’expertise du 6 mai 2020. Le CET BRETAGNE SUD, est intervenu le 2 décembre 2020 pour réaliser un rapport d'expertise de dégât des eaux.

Suivant décision de l’assemblée générale du 30 juin 2020, le syndic a été autorisé à engager une procédure judiciaire.

En août 2020, les indivisaires ont fait procéder à un changement du bardage au niveau de leur toit-terrasse.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] et la SAS FONCIA MORBIHAN, agissant comme syndic et à titre personnel, ont saisi le Juge de référés près le Tribunal Judiciaire de VANNES aux fins d'expertise judiciaire.

Suivant ordonnance en date du 1er juillet 2021, il a été fait droit à la demande et M. [Z] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

L’expert a organisé deux réunions sur site le 8 novembre 2021 et le 26 janvier 2022, et a déposé son rapport définitif le 28 avril 2022.

C'est sur son fondement que, suivant exploits en date des 19, 22 et 31 août 2022, le SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 1] et la SAS FONCIA MORBIHAN ont fait assigner Monsieur [V] [Y], Madame [B] [T], Monsieur [D] [Y], la SARL MICHEL MINARD et la SCI BALEX devant le Tribunal judiciaire de Vannes en responsabilité et indemnisation.

L’affaire, d'abord radiée par ordonnance en date du 10 février 2023, a été rétablie au rôle par ordonnance du 17 mai suivant.

*
Dans leurs conclusions récapitulatives III, notifiées par RPVA le 1er décembre 2023, et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, le Syndicat de copropriétaires (SDC) DE LA RESIDENCE [Adresse 1], la SAS FONCIA MORBIHAN, agissant comme syndic et à titre personnel, ainsi que la SCI ENVOR, intervenante volontaire, demandent au Tribunal, au visa de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du Code civil, de :

- Décerner acte à la SCI ENVOR de son intervention volontaire à la procédure ;
- Condamner in solidum M. [V] [Y], Mme [B] [T] et M. [D] [Y] à faire remettre en état, par une entreprise assurée, la façade du bâtiment sur laquelle ils ont, sans autorisation d’assemblée générale, mis en œuvre un nouveau bardage bois ;
- Dire que la condamnation à intervenir sera assortie d’une astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, ladite astreinte devant courir pendant un délai de deux mois à l’expiration duquel elle pourra être liquidée et une nouvelle astreinte fixée ;
- Condamner in solidum les consorts [Y]-[T] et la société Michel MINARD à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 1] la somme de 23 877,75 € TTC au titre des travaux de reprise de l’étanchéité de la toiture-terrasse;
- Dire et juger que la condamnation à intervenir sera indexée suivant l’évolution de l’indice BT01 entre la date de dépôt du rapport, soit le 28 avril 2022, et la date du jugement à intervenir;
- Condamner de même in solidum les consorts [Y]-[T] et la société MICHEL MINARD à payer au SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 1], le coût des travaux de peinture (3.275,25 € TTC), le coût des travaux d’électricité et de chauffage (3.600,00€ TTC), et le coût des travaux d’isolation et faux plafonds (4.800,00 € TTC), à effectuer dans les parties privatives de la SCI BALEX, soit au total la somme de 11.675,25 € TTC, outre toutes augmentations des prix qui seraient intervenues depuis l’établissement des devis visés au rapport de l’expert judiciaire, et l’indexation suivant l’indice BT01 entre la date du dépôt du rapport, soit le 28 avril 2022, et la date du jugement à intervenir ;
- Dire et juger que les intérêts au taux légal générés par les condamnations à intervenir au profit du SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 1] seront capitalisés dès lors qu’il s’agit d’intérêts dus pour une année entière ;
- Condamner in solidum les consorts [Y]-[T] et la société Michel MINARD à garantir intégralement le SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 1] et la SAS FONCIA MORBIHAN à titre personnel ès-qualités d’ancienne locataire de la SCI BALEX, de toutes demandes tant en principal qu’intérêts, frais irrépétibles ou dépens formulées à leur encontre par la SCI BALEX ;
- Condamner in solidum les consorts [Y] [T] et la société MICHEL MINARD à payer à la société FONCIA MORBIHAN la somme de 432,00 € correspondant au coût de la facture ATELIER CHROMATIQUE du 19 août 2022, outre la somme de 27.071,57 € au titre du préjudice de jouissance subi de mai 2018 à mi-janvier 2022 ;
- Condamner in solidum les mêmes à payer, sous la même forme, à FONCIA MORBIHAN la
somme de 4 258,48 € au titre du préjudice de jouissance subi de la mi-janvier 2022 à avril 2022 inclus ;
- Condamner in solidum les mêmes à payer, sous la même forme, à FONCIA MORBIHAN lasomme de 6 691,85 € au titre du préjudice de jouissance subi de mai 2022 à mars 2023 ;
- Condamner in solidum les consorts [Y]-[T] et la société Michel MINARD à payer à la SCI ENVOR la somme de 547,03 € TTC au titre des travaux de reprise des peintures de son local ;
- Dire et juger que les intérêts au taux légal dus sur les condamnations à intervenir se capitaliseront et produiront à leur tour des intérêts dès lors qu’il s’agit d’intérêts dus pour une année entière ;
- Condamner in solidum les consorts [Y]-[T] et la société Michel MINARD à payer la somme de 6 000 € au syndicat des copropriétaires et 2 000 € à la société FONCIA MORBIHAN au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner les mêmes sous les mêmes formes aux entiers dépens, lesquels incluront les dépens afférents à l’ordonnance de référé du 1er juillet 2021 ainsi que les frais et honoraires de l’expert judiciaire ;
- Dire et juger que la SA ABEILLE IARD ET SANTE conservera à sa charge les dépens afférents à son intervention volontaire à la procédure ;
- Ordonner la distraction des dépens au profit de la SCP MORVANT ancien associé DAVID MALLEBRERA BRET-DIBAT en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;
- Débouter l’ensemble des défendeurs de toutes leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif, qu’elles soient formulées à l’encontre du SDC ou à l’encontre de la SAS FONCIA MORBIHAN.

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Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 3 mai 2024, auxquelles il est ici expressément renvoyé, la SA ABEILLE IARD & SANTE sollicite de la juridiction, au visa de l'article 1103 du code civil et de l'article L 242-1 du code des assurances, de bien vouloir :

Concernant les travaux de réfection du bardage bois
- DEBOUTER Monsieur [V] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [B] [T] de leur demande de voir condamner la SA ABEILLE IARD à garantir toute somme qui serait mise à leur charge conséquemment à ces travaux, comme étant irrecevable et mal-fondée.

Concernant les travaux de la terrasse
-A titre principal et concernant uniquement les travaux de la terrasse :
- DEBOUTER Monsieur [V] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [B] [T] de leur demande de voir condamner la SA ABEILLE IARD à garantir toute somme qui serait mise à leur charge conséquemment à ces travaux, comme étant irrecevable et mal-fondée.
-A titre subsidiaire et concernant uniquement les travaux de la terrasse :
- DIRE que Monsieur [V] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [B] [T] ne sont responsables qu’à hauteur de 30 % des préjudices retenus liés aux travaux de la terrasse. REDUIRE la garantie due par la SA ABEILLE IARD à plus juste proportion et dans la limite de 30 % des préjudices retenus.

En tout état de cause
CONDAMNER Monsieur [V] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [B] [T] à verser à la SA ABEILLE IARD la somme de 4500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER Monsieur [V] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [B] [T] aux entiers dépens.

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Dans leurs conclusions en défense n°6, notifiées par RPVA le 2 mai 2024 et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, [D] [Y], [B] [T] et [V] [Y] demandent au Tribunal de :
- Recevoir Madame [B] [T], Monsieur [V] [Y], Monsieur [D] [Y] en leurs écritures et les y déclarer bien fondés.
- Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la SAS FONCIA MORBIHAN, la SCI BALEX et la SCI ENVOR de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre des défendeurs.
- Déclarer irrecevables les conclusions de la société AVIVA, irrecevable à agir pour défaut de qualité.
- Condamner la SARL Michel MINARD au paiement d’une somme de 15.000 € au titre du préjudice de jouissance subi par Messieurs [V] et [D] [Y] et Madame [B] [T] en raison de l’impossibilité de jouir de leur appartement avec terrasse pendant deux ans.
- Condamner la SARL MINARD à garantir Messieurs [V] et [D] [Y] et Madame [B] [T] de toute somme qui pourrait être mise à leur charge.
- A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où les conclusions de la société AVIVA seraient recevables, la condamner in solidum avec la SA ABEILLE IARD intervenant volontairement en la cause, à garantir toute somme qui serait, le cas échéant, mise à la charge de Monsieur [V] [Y], Monsieur [D] [Y] et Madame [B] [T].
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires des [Adresse 1], la SAS FONCIA MORBIHAN, la SCI BALEX, la S.C.I. ENVOR, la société ABEILLE IARD, à défaut, la société AVIVA, au paiement d’une somme de 8.500 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître BOEDEC, avocat aux offres de droit.

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Dans ses conclusions n°3 notifiées par RPVA le 22 février 2024, et auxquelles il est ici expressément renvoyé pour plus ample exposé, la SARL MICHEL MINARD demande à la juridiction de :

- Dire et juger que les consorts [Y] – [T] devront relever indemne in solidum ou les uns à défaut des autres la société MICHEL MINARD de toute ou partie des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de la copropriété des [Adresse 1] à [Localité 2] ou de la SAS FONCIA MORBIHAN ou de la SCI BALEX en principal, intérêts, frais et accessoires en ceux compris les frais irrépétibles et dépens.
- Débouter les sociétés demanderesses ou toute autre partie de leurs demandes plus amples ou contraires notamment au titre des travaux de reprise et du préjudice de jouissance réclamés par la société FONCIA MORBIHAN et la société BALEX.
- Débouter notamment la copropriété, la société FONCIA et la SCI BALEX de toute demande tendant à une double indemnisation des travaux de reprise ou de toute demande allant au-delà des devis validés par l’expert judiciaire, tant sur leur consistance que sur leur prix éventuellement indexé sur l’indice BT 01.
- Condamner toute partie succombant à payer à la société MICHEL MINARD une somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens pour distraction au profit de Maître Laurent BOIVIN, avocat.
- Débouter la SCI ENVOR de toutes ses demandes fins et conclusions et la condamner à payer à la SARL MINARD une somme de 1000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

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Dans ses conclusions n°5, notifiées par RPVA le 6 février 2024 et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, la SCI BALEX sollicite du Tribunal de bien vouloir :

-Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,
-Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage et, subsidiairement, les articles 1240 et 1241 du Code civil, et encore plus subsidiairement vu l’article 1242 du même code, déclarer Madame [B] [T], Monsieur [D] [Y], Monsieur [V] [Y], responsables in solidum des infiltrations se produisant à partir de leur terrasse, constituant une partie commune à jouissance privative, dont il est résulté des dommages consécutifs dans les locaux appartenant à la SCI BALEX.
-Vu l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et, subsidiairement, vu l’article 1242 1° du Code civil, déclarer le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier de la RESIDENCE [Adresse 1], responsable des infiltrations se produisant à partir de la terrasse du 1er étage constituant une partie commune à jouissance privative, dont il est résulté des dommages consécutifs dans les locaux appartenant à la SCI BALEX.
- Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil, déclarer la SARL Michel MINARD responsable des infiltrations se produisant à partir de la terrasse du 1er étage sur laquelle elle a réalisé différents travaux, dont il est résulté des dommages consécutifs dans les locaux appartenant à la SCI BALEX.
- Condamner in solidum Madame [B] [T], Monsieur [D] [Y], Monsieur [V] [Y], le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier de la RESIDENCE [Adresse 1] et la SARL Michel MINARD au paiement :
- Des loyers perdus depuis le 1er avril 2023, à hauteur de 1216.71 € HT, soit 1 460.05€ TTC par mois, au titre des locaux précédemment donnes en location à la SAS FONCIAMORBIHAN, jusqu’au jour de l'achèvement complet des travaux de remise en état des locaux concernes permettant leur mise en location effective.
- Du remboursement perdu des charges de copropriété au titre des locaux précédemment donnés en location (page 5 du bail) a la SAS FONCIA MORBIHAN, jusqu’au jour de l’achèvement complet des travaux de remise en état des locaux concernés permettant leur mise en location effective.
- De la somme de 10 000 € à titre de justes dommages-intérêts, en réparation du préjudice moral subi par la SCI BALEX.
- De la somme de 8000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code
de procédure civile.
- Des entiers dépens qui intègreront les dépens de l'instance de référé ainsi que les frais et honoraires taxes de l’expert judiciaire, et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître Christian MAIRE pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

- Débouter Madame [B] [T], Monsieur [D] [Y], Monsieur [V] [Y], le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier de la RESIDENCE [Adresse 1] et la SARL Michel MINARD de toutes leurs demandes contraires.
- Déclarer n’y avoir lieu à exception au principe de l'exécution provisoire instaurée par l’article 514 du CPC.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mai 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 25 février 2025 pour être plaidée et mise en délibéré au 22 avril 2025, finalement prorogé au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les interventions volontaires

La SCI ENVOR intervient volontairement à l'instance, son intervention remplissant les conditions du Code de procédure civile, puisqu'elle est également concernée par le litige, ayant subi les infiltrations dans ses locaux elle aussi puisque voisine des locaux de la SCI BALEX et située sous la toiture terrasse [Y]. Ce point n'est d'ailleurs pas contesté en défense, même si ses demandes le sont.

L'intervention volontaire de la SA ABEILLE IARD est également recevable au regard des conditions posées par les textes puisqu'elle se présente comme venant aux droits d'AVIVA, assureur habitation de l'indivision [Y].

Sur les responsabilités

Pour rappel de la configuration des lieux, la SAS FONCIA MORBIHAN était locataire de la SCI BALEX, propriétaire du lot n°2 consistant en un local commercial avec lavabo cumulus et WC, d’une superficie de 76 mètres carrés, au rez-de-chaussée, côté Nord.

Le lot situé au-dessus du lot n°2 loué par la SCI BALEX à la SAS FONCIA MORBIHAN est la propriété de l’indivision [Y]-[T], propriétaire depuis le 10 juillet 2015 des lots 6 et 7, soit un appartement au premier étage et un garage, sachant que l’appartement en question dispose d’une terrasse couvrant les commerces du rez-de-chaussée, et notamment le lot n°2.

Le règlement de copropriété état descriptif de division classe dans les parties communes (page 4) : « … les couvertures du bâtiment, leur étanchéité, les toits-terrasses et leurs étanchéités accessibles ou non-accessibles… ».

Dès lors qu'il s'agit d'un toit terrasse, ce qui n'est pas contesté, il s'agit donc bien d'une partie commune.

En page 17 du règlement de copropriété, s’agissant des charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement commun, il est stipulé expressément s'agissant des terrasses que « les copropriétaires ayant l’usage exclusif de la terrasse supporteront personnellement la charge du nettoyage, de l’entretien courant des revêtements de sol, et la réparation des dégradations qu’ils occasionneraient, le tout sous le contrôle et éventuellement la surveillance de l’architecte de la copropriété. Les autres dépenses de réparation et de réfection, notamment les dépenses d’étanchéité, constitueront des charges communes telles que définies ci-dessus. ».

Quand, début 2018, l’indivision [Y]-[T] a entrepris des travaux de remplacements des dalles sur plots existantes par des dalles de carrelage, confiant ces travaux à la SARL MICHEL MINARD, paysagiste, elle n'a pas sollicité l'autorisation de l’assemblée générale du SDC.
Par ailleurs, la société SRIO, spécialiste de l’étanchéité, qui a été saisie suite aux infiltrations dénoncées comme ayant eu lieu suite aux travaux litigieux dans les locaux commerciaux du rez de chaussée, a révélé que les travaux réalisés par la SARL MICHEL MINARD pour le compte de l’indivision [Y]-[T] avaient consisté notamment à utiliser de nombreuses plaques de béton afin de « lester l’étanchéité ».

La société MICHEL MINARD est ensuite intervenue pour reprendre les bandes portes solins et procéder à des re-soudages ponctuels de la membrane PVC mais cela n'a pas promis de faire cesser les infiltrations.

L'expertise qui a eu lieu dans le cadre de la procédure assurantielle de dégât des eaux conclut que le sinistre a pour origines :
« - des infiltrations au droit du trop-plein de la terrasse [Y] consécutives à des percements du relevé d’étanchéité,
- un défaut d’étanchéité à la liaison d’une menuiserie extérieure et de la maçonnerie consécutive à un éclat de l’enduit. ».

Or ce sont bien les travaux réalisés sur la terrasse des consorts [Y] qui sont la cause des désordres constatés et ce d'autant plus que de nouveaux désordres sont apparus suite à de nouveaux travaux non autorisés (fixation d'un bardage en bois sur la façade du bâtiment).

M. [Z], expert judiciaire, confirme du reste, dans son rapport définitif du 28 avril 2022, aussi bien les désordres que la responsabilité à la fois de l'indivision [Y] et de la SARL Minard, à hauteur de 30% pour l'une et 70 % pour l'autre.

Or, si l’indivision [Y] fait valoir, concernant la terrasse, qu’il s’agirait d’une partie privative puisque le règlement de copropriété, en page 5, mentionne au titre des parties privatives : « les barres d’appui, les garde-corps, les balustrades, les balcons, les terrasses, les grilles, les abat-jours, jalousies… », il s'agit ici d'un toit terrasse dont ce même règlement dit bien qu'il constitue une partie commune, bien que ce soit effectivement les consorts [Y] qui en aient l'usage exclusif.

C'est d'ailleurs ce qui explique la répartition des charges telle que prévue en page 17 du règlement de copropriété, à savoir :
« les copropriétaires ayant l’usage exclusif de la terrasse supporteront personnellement la charge du nettoyage, de l’entretien courant des revêtements de sol, et la réparation des dégradations qu’ils occasionneraient, le tout sous le contrôle et éventuellement la surveillance de l’architecte de la copropriété.
Les autres dépenses de réparation et de réfection, notamment les dépenses d’étanchéité, constitueront des charges communes telles que définies ci-dessus. ».

Par suite, dès lors que les travaux n'ont pas consisté en un simple entretien des revêtements de sol mais dans leur changement et que cela a affecté l'étanchéité, il appartenait bien à l'indivision [Y] à tout le moins de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale avant d'effectuer des travaux et en tout état de cause, les travaux qu'ils ont fait réaliser ont perforé l'étanchéité, élément dont il ne fait aucun doute, à la lecture du règlement de copropriété, qu'il constitue bien une partie commune.

Il en est de même d'ailleurs du bardage, puisque contrairement à ce que soutient l’indivision [Y] selon laquelle le bardage bois serait une partie privative au motif que le règlement de copropriété classe ainsi les menuiseries extérieures, le bardage, fixé au gros oeuvre, ne peut être considéré comme une menuiserie extérieure, dont l'objet est d'habiller les baies, c’est-à-dire les portes et fenêtres, d'assurer l’étanchéité à l’eau et à l’air, tandis que le bardage habille les murs (qui sont nécessairement des parties communes) et fournit une isolation phonique et thermique du bâtiment.

D'ailleurs, la question du remplacement des boiseries abimées au-dessus des commerces
avait été abordée en assemblée générale en 2019 et le projet de résolution, prévoyant que la clé de répartition de ces travaux, s’ils étaient votés, serait « charges générales », démontrait bien qu'il s'agissait de parties communes, fussent-elles affectés à la jouissance privative d'un copropriétaire. En outre, le procès verbal de ladite assemblée générale rappelait que les boiseries ou ornements de façade sont, aux termes du règlement de copropriété, parties communes, et qu’il n’appartient pas aux copropriétaires individuellement de les remplacer sans autorisation, ce qui a été de nouveau indiqué personnellement aux consorts [Y] dans un courrier du syndic du 11 juillet 2019.

Aussi, la gestion d'affaires ne saurait être utilement invoquée en défense dès lors que la copropriété s'est clairement opposée à ce que les consorts [Y] agisse en ses lieu et place et qu'il est de jurisprudence constante que la gestion d’affaires ne peut être invoquée pour justifier après coup d’une violation du contrat de copropriété commise par un copropriétaire qui décide seul de travaux à effectuer sur l’immeuble, fussent-ils conservatoires, ce qui n'est même pas le cas en l'espèce, aucune urgence à intervenir ou aucune défaillance du syndic n'étant démontrée.

A cet égard, le fait d'avoir obtenu une autorisation de la Mairie d’[Localité 2], à supposer que cela soit effectivement établi, n'est pas davantage, dès lors que le règlement de copropriété prévoit bien en sa page 7 qu'aucun aménagement ni aucune décoration ne peut être apportée par les copropriétaires aux balcons, loggias, terrasses si extérieurement, elles rompent l'harmonie de l'immeuble, ce qui est nécessairement le cas d'un changement de sol ou pire, d'un bardage. Cela résulte également de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété, dont l'article 25-b prévoit la majorité pour les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

De même, le fait que les travaux aient été réalisés au vu et au su de tous ne leur fait pas perdre leur caractère interdit, à supposer même que cela soit effectivement établi, ce qui n'est du reste pas le cas puisqu'on peine à comprendre pourquoi l'entreprise aurait accédé à la terrasse par l'extérieur alors que l'accès peut se faire plus aisément par l'appartement [Y].

Dès lors, non contente de faire faire des travaux sur la propriété d'autrui (puisque les toits terrasses sont des parties communes, tout comme les murs sur lesquels le bardage a été mis en place), l'indivision [Y] a fait réaliser ceux-ci, sans s'entourer d'un maitre d'oeuvre, et par un professionnel qui n'avait à l'évidence pas la compétence pour ce faire, la SARL MINARD étant paysagiste et non étanchéiste, outre que l'absence d'avis donné à la copropriété a fait perdre à celle-ci une chance de pouvoir s'opposer aux travaux litigieux et aussi, que les premières infiltrations ne l'ont pas dissuadée de poursuivre des travaux illégitimes (pose du bardage après la réfection du sol de la terrasse) et ce, alors même qu'effectivement, les membres de l'indivision [Y] ont nécessairement un minimum de connaissances en matière de copropriété de par leur activité professionnelle (agents immobiliers).

C'est donc à juste titre que l'expert a reconnu une part de responsabilité de l'indivision dans la survenance des désordres.

De même, si tant la recherche de fuite que l'expertise judiciaire ont démontré que les infiltrations provenaient de défauts de l’étanchéité, puisqu'elles se trouvent au niveau des relevés d’étanchéité, des bandes porte-solins et des solins le long de l’acrotère, des murs de l’appartement et des seuils, des menuiseries et enfin, à la jonction de la collerette d’étanchéité des descentes d’eau pluviale, l'expert ayant observé des craquelures de la membrane PVC, force est de constater que les désordres sont apparus à compter de l’intervention de la société MINARD alors qu'il n'y avait eu aucun souci de cet ordre auparavant et qu'ils en sont la conséquence puisque des matériaux inappropriés ont été utilisés (revêtement pour piscine); que la pose des bandes porte-solins est, d’après l’expert, anarchique; que l’arase supérieure des bandes TRAPCO est non conforme puisque de 8 cm par rapport à l’étanchéité alors que la hauteur d’un relevé d’étanchéité doit être de 15 cm au-dessus du niveau fini de la protection, tout ce qui précède établissant assurément la responsabilité de la SARL MINARD qui a réalisé des travaux non conformes aux règles de l'art dans un domaine qu'elle ne maitrisait visiblement que mal et sans opposer la moindre réserve à son mandant à la fois sur son droit à intervenir et sur l'opportunité de son intervention.

Si la SARL MICHEL MINARD prétend que la cause première de l’apparition des désordres serait l’ancienneté et la vétusté de la membrane d’origine, force est de constater que non seulement ce n'est en rien démontré, que cela n'a d'ailleurs jamais été soulevé au cours des opérations d'expertise, que de surcroît, ladite membrane remplissait néanmoins parfaitement sa fonction jusque là puisqu'aucune infiltration n'était à déplorer avant son intervention mais surtout, quand bien même cela aurait été le cas, il lui appartenait de refuser ce support, ce dont il s'est abstenu, se contentant d'utiliser pour sa part une membrane pour piscine.

Aussi y a-t-il bien une responsabilité conjointe de l'indivision [Y] et de la SARL MINARD, qui ont chacune commis des fautes ayant contribué à la réalisation du dommage puisque les travaux commandés par l'une et réalisés par l'autre ont été à l'origine d'infiltrations.

Enfin, si l'indivision [Y] soutient qu'il y aurait, selon elle, absence de lien de causalité dans la mesure où elle n’aurait commis aucune faute et que l’absence d’autorisation ne change rien aux malfaçons, il n'en reste pas moins que son attitude est fautive dès lors qu'elle a fait intervenir une entreprise dont elle savait nécessairement, au regard des liens qu'elles entretenaient, qu'elle n'avait pas les compétences requises et qu'elle a poursuivi ses travaux d'initiative nonobstant les remontrances qui ont pu lui être faites de la part du syndic.

Sur les demandes indemnitaires

- les demandes du SDC

Le SDC sollicite la remise en état du bardage. Il ne s'agit évidemment pas de remettre l'ancien bardage qui a été déposé mais d'en faire poser un par une entreprise compétente et assurée à cette fin, avec l'autorisation du SDC et en mettant un terme aux nouvelles infiltrations qui sont résultées du changement du bardage par la SARL MINARD, ce qui est parfaitement démontré par l'expert, quoiqu'en disent les défendeurs.

La demande de condamnation sous astreinte des consorts [Y]-[T] à ce faire est donc légitime pour faire cesser le trouble occasionné par sa faute.

Toutefois, le délai pour s'exécuter sera porté à trois mois à compter de la décision d’assemblée générale autorisant les travaux dont s’agit et l'astreinte, provisoire, sera fixée à 100 euros par jour de retard, ce qui est déjà relativement dissuasif. Elle courra en revanche bien pendant un délai de deux mois.

S'agissant des infiltrations, le syndicat des copropriétaires est fondé en premier lieu, compte tenu des désordres observés et imputables aussi bien à la société MINARD qu'aux consorts [Y] à solliciter leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 23.877,75 € correspondant au coût des travaux de reprise tels que chiffrés par l’expert sur la base du devis de la société ETANCHEITE DE LANVAUX en date du 11 février 2022 (rapport page 29), montant qui devra cependant être indexé en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre la date de dépôt du rapport, soit le 28 avril 2022, et la date du présent jugement.

Par ailleurs, lors de l’assemblée générale du 11 avril 2023, il a été décidé, le vote étant désormais définitif puisque non contesté par les copropriétaires opposants, de faire effectuer, en même temps que les travaux sur les parties communes, ceux affectant les parties privatives de la SCI BALEX et ce, aux frais avancés du SDC, qui a d'ailleurs émis deux appels de fonds en date des 15 juin et 15 septembre 2023.
Le SDC a qualité pour agir, contrairement à ce qui est affirmé en défense, dès lors que les parties demanderesses ne présentent pas de doubles demandes à cet égard, qu'il leur est loisible de s'entendre pour limiter à la fois les démarches et les coûts, que le SDC est lui-même responsable envers la SCI BALEX, outre sa mission générale de veiller au bon état de l'immeuble par application de l'article 14 de la loi de 1965 sur la copropriété.

Les devis ont été validés par le syndic et le descriptif correspond aux travaux de reprise dont l'expert avait relevé la nécessité, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté.

Aussi, il sera fait droit à la demande de condamnation des consorts [Y] et de la SARL MINARD à verser au SDC la somme de 11.675,25 euros, décomposée comme suit :
- 3.275,25 € TTC pour les travaux de peinture,
- 3.600,00 € TTC pour le lot électricité-chauffage,
- 4.800,00 € pour le lot isolation faux-plafond.

Par ailleurs, la victime ayant droit à une réparation intégrale de son préjudice, il conviendra de prendre en compte les derniers devis actualisés pour les mêmes prestations et émis par les mêmes entreprises ou à défaut, d'indexer les montants figurant sur les devis initiaux en fonction de l'indice du coût de la construction applicable à la date du jugement.

- les demandes de FONCIA

La société FONCIA sollicite l'indemnisation de son préjudice de jouissance puisqu'elle a continué de régler ses loyers à la SCI BALEX alors qu'elle n'a pas pu en profiter comme elle aurait dû du fait des infiltrations, au point qu'elle a même fini par donner congé à son bailleur par acte en date du 28 septembre 2022.

En défense, il est fait observer que rien ne démontre le lien entre le départ de FONCIA et les désordres dénoncés.

Toutefois, force est de constater qu'en tout état de cause, son départ n'est pas en lien avec l'existence d'un autre site sur la commune de [Localité 3] puisque celui-ci est loué et que la société FONCIA a de longue date deux sites en presqu'île.

En outre, elle subit également d'autres préjudices en ce que d'une part, a dû faire intervenir une entreprise pour mettre un terme à la chute intempestive d’écailles de peinture, ce dont elle justifie par la production d'une facture du 19 août 2022 d’un montant de 432 € et que d'autre part, elle a à déplorer un préjudice de jouissance compte tenu de ses conditions d'occupation du local dégradées du fait des infiltrations, lui occasionnant également un préjudice d'image à l'égard de sa clientèle, comme de son départ provisoire des lieux et ce, de mai 2018, date des premières infiltrations et jusqu'en mars 2023, date de fin de bail, soit pendant une durée de près de cinq ans.

C'est ainsi qu'elle évalue son préjudice de jouissance à la moitié de son loyer, avec une distinction selon les périodes :
- de mai 2018 jusqu’au 15 janvier 2022, date de son départ provisoire, 44,5 mois à 1216,71 € HT/2 soit 608,35 € par mois, soit la somme totale de 27 071,57 €.
- ayant quitté les lieux pour trois mois et demis, de mi janvier 2022 à fin avril 2022, elle sollicite l'intégralité de son loyer sur cette période, soit la somme de 4 258,48 € (1 216,71 € HT x 3,5 mois). Toutefois, elle ne démontre pas en quoi la situation était devenue à ce point intenable qu'elle ait dû déménager et ne sera donc indemnisée que pour la moitié du loyer, soit la somme de 2.129,24 euros.
- de son retour dans les lieux en mai 2022 jusqu'à la fin du bail fin mars 2023, une somme de 608,35 € x 11 mois = 6 691,85€.

Il y aura en conséquence lieu de condamner in solidum les consorts [Y] [T] et la société MICHEL MINARD à payer à la société FONCIA MORBIHAN la somme de 27 071,57 € + 2.129,24 € + 6 691,85 €, soit un total 35.892,66 euros, au titre du préjudice de jouissance.
En effet, l'évaluation faite par FONCIA de son préjudice de jouissance apparaît fondée dès lors que les infiltrations ont perduré durant cinq années, et se sont même aggravées ; qu'en tant qu'établissement recevant du public, elle se doit non seulement d'offrir des conditions d'accueil garantissant l'hygiène et la sécurité des lieux pour ses usagers, ce qui n'est pas le cas avec des peintures écaillées, goutte à goutte, murs trempés, radiateur descellé, taux d’humidité à saturation etc... et aussi de présenter une image de sérieux et de diligence que le mauvais état des locaux sur une longue période a forcément compromise, quoiqu'elle n'y ait été pour rien.

L'expert a d'ailleurs lui-même conclut que « les locaux ne sont pas exploitables ».

Dès lors, les sommes accordées ainsi qu'il a été dit ci-avant seront jugées tout à la fois justifiées et satisfactoires.

- les demandes de la SCI ENVOR

La SCI ENVOR intervient volontairement à l'instance, son intervention remplissant les conditions du Code de procédure civile, puisqu'elle est également concernée par le litige, ayant subi les infiltrations dans ses locaux elle aussi puisque voisine des locaux BALEX et située sous la toiture terrasse [Y]. Ce point n'est d'ailleurs pas contesté en défense, même si ses demandes le sont.

S'agissant de son préjudice, elle fait valoir que si les infiltrations n'ont pas touché la zone d'exposition des sculptures de son associé, ils sont néanmoins bien visibles dans la zone de circulation et en plusieurs endroits de l’atelier.

C'est ainsi qu'elle a fait établir un devis de peinture pour la réfection des parties concernées de son lot et ce, pour un montant de 547,03 €, devis qu'elle ne peut actualiser en l'état puisque les travaux de reprise dans son bien ne pourront intervenir qu'une fois les travaux de reprise des désordres dans les parties communes réalisés.

Si la SARL MICHEL MINARD soulève que ce devis n'a pas été soumis à l'expert, il n'en reste pas moins que celui-ci a bien confirmé que les infiltrations observées en premier lieu dans les locaux de la SCI BALEX s'étaient étendues au local du sculpteur, c'est à dire à celui de la SCI ENVOR, évoquant là encore des murs saturés d'humidité.

- les demandes de la SCI BALEX

Au titre des loyers perdus, la SCI BALEX fait valoir que si la SAS FONCIA lui a réglé les loyers de manière régulière jusqu'à la fin du bail malgré les infiltrations subies, celles ci n'en restent pas moins la cause de son départ des lieux, sachant que tant que les travaux de reprise ne sont pas intervenus, elle ne peut relouer son bien, ce qui lui cause un préjudice financier.

L'expertise, comme du reste le constat d'huissier établi le 31 mars 2023,permettent assurément de se convaincre que les lieux ne sont pas relouables en l'état.

Si le départ de FONCIA est contesté en défense comme imputable aux infiltrations, force est de constater que cela est indifférent en l'espèce, dès lors que depuis son départ, le bien ne peut de toutes façons pas être reloué.

La SCI BALEX subit donc bien un préjudice financier consistant en une perte de loyers.

S'agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, elle est recherchée par la SCI BALEX sur le fondement de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

Ce texte dispose en effet :

La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l'espèce, c'est sur ce dernier alinéa que se fonde la SCI BALEX puisque les dommages à elle occasionnés l'ont été du fait de travaux entrepris sur les parties communes que constitue le toit terrasse.

Certes, le syndicat de copropriétaires n'est pas ici celui qui a commandé les travaux défectueux. Pour autant, sa responsabilité est néanmoins quasi-objective, et peut être engagée même sans faute sur le fondement de sa mission de conservation de l'immeuble et ce, dès lors que les désordres affectant le bien de la SCI BALEX trouvent leur origine dans des parties communes.

A cet égard, force est d'ailleurs de constater que le SDC s'en rapporte à justice, quoiqu'il sollicite la garantie des vrais fautifs du dossier, à savoir les consorts [Y] et la SARL MINARD.

A titre surabondant, la SCI BALEX précise qu'elle peut également invoquer les dispositions de l’article 1242, 1° du Code civil puisque le syndicat des copropriétaires est le gardien de l'immeuble à partir duquel se produisent les infiltrations préjudiciables pour elle.

S'agissant de la responsabilité des consorts [Y]-[T], la SCI BALEX invoque la théorie des troubles anormaux de voisinage, la responsabilité du SDC n'étant pas exclusive de celle des copropriétaires pris individuellement.

A cet égard, elle fait valoir que la responsabilité de chef n’est pas liée à la démonstration d’une faute, dès lors que sont avérés un dommage et son caractère anormal, en l'espèce la durée des infiltrations.

Par ailleurs, elle soutient que les consorts [Y]-[T] peuvent également se voir reprocher une faute sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil puisqu'à tout le moins, ils ont entrepris des travaux sur les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale de la copropriété, alors que s'ils avaient respecté la procédure à suivre en pareille hypothèse, l’assemblée générale aurait pu se prononcer sur la compétence de l'entrepreneur et la conformité des travaux envisagés, ou bien encore sur le fondement de l'article 1242 dudit code puisqu'ils étaient les gardiens de la terrasse dont ils ont la jouissance exclusive.

Elle ajoute enfin que les consorts [Y]-[T] lui doivent réparation, en vertu également de la responsabilité contractuelle qui est la leur, puisque le règlement de copropriété prévoit que chaque copropriétaire est personnellement responsable des dégradations causées aux parties communes et, d’une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d'un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à la destination des parties communes, que ce soit par son fait, par le fait des occupants ou de ses locataires ou par celui des personnes se rendant chez lui.

Enfin, à propos de la responsabilité de la SARL MINARD, elle est recherchée sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil puisque les travaux par elle réalisés ne sont pas conformes aux règles de l'art, ce qui est directement à l’origine des dommages subis par la SCI BALEX.

A cet égard, ainsi qu'il a déjà été dit précédemment, l'entreprise ne peut se retrancher derrière son manque de compétence en matière d'étanchéité dès lors qu'il lui appartenait de refuser le contrat si elle ne possédait pas la qualification adéquate, et qu'à tout le moins, elle aurait dû refuser d'intervenir sur le support si elle estimait que la membrane était vétuste.

Aussi, la SCI BALEX est-elle fondée à rechercher la responsabilité aussi bien de ses voisins, que de leur entreprise ou du syndicat de copropriétaires.

S'agissant du préjudice matériel résultant des infiltrations occasionnées par les travaux réalisés par la société MINARD sur la terrasse des consorts [Y] et de la nécessité d'y remédier comme de remettre en l'état les lieux, dès lors que c'est le syndic qui en a pris en charge le coût, la SCI BALEX n'émet plus aucune prétention de ce chef.

A cet égard, si les travaux portant sur les parties communes incombent effectivement au syndicat, les défendeurs font valoir sur ce dernier ne peut présenter de demandes en lieu et place de la SCI BALEX s'agissant de la remise en l'état de son intérieur.

Toutefois, dès lors que les demandes des deux parties ne se recoupent pas, que ce sont les dommages aux parties communes qui ont occasionné ceux aux parties privatives et que des interventions de professionnels sont nécessaires dans plusieurs parties de l'immeuble, il paraît plus pertinent de centraliser les interventions, ce qui évite des troubles et tracas supplémentaires aux copropriétaires et ne saurait donc être utilement avancé.

S'agissant des pertes de loyers, la SCI BALEX en subit une à hauteur de 1216.71 € HT, soit
1 460.05 € TTC par mois, depuis le 1er avril 2023 et jusqu'à ce que les lieux soient de nouveau en état d'être loués.

A cet égard, les critiques formulées en défense quant au lien de causalité entre le départ du locataire d'une part et l'absence de relocation d'autre part sont infondées dès lors que l'expert a bien conclu à l'impropriété des lieux à leur destination.

Si les travaux d'étanchéité et de peinture sont déjà intervenus, la reprise des faux plafonds a été retardée et aucune information n'est donnée quant à l'avancement du lot électricité et chauffage.

Aussi, le préjudice lié aux pertes de loyers sera évalué jusqu'au jour des conclusions de la SCI
et à parfaire en fonction de la date d'achèvement de l'ensemble des travaux (et non de la relocation effective), soit 1460.05 € par mois jusqu'au mois de février 2024, soit 11 mois, soit la somme de 16.060,55 euros.

La demande formulée au titre des charges récupérables n'est pas chiffrée et ne saurait par conséquent prospérer.

Enfin, si la SCI BALEX allègue subir un préjudice moral, ce qui est nécessairement le cas compte tenu des démarches auxquelles elle doit faire face suite aux infiltrations, des difficultés que cela a créé pour elle dans sa relation locative et de l'inquiétude que peut générer une procédure judiciaire, le quantum de sa demande doit, faute de justificatifs précis de ce préjudice, être ramené à de plus justes proportions et c'est une somme de 3500 euros qui lui sera allouée à ce titre. Les frais liés à la procédure seront quant à eux indemnisés au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

- Sur la demande de préjudice de jouissance de l'indivision [Y]

Messieurs [V] et [D] [Y] et Madame [B] [T] demandent la condamnation de la SARL Michel MINARD au paiement d’une somme de 15.000 € au titre du préjudice de jouissance subi par en raison de l’impossibilité de jouir de leur appartement avec terrasse pendant deux ans, notamment deux étés, du fait à la fois du démontage de la terrasse et des opérations d'expertise.

Or, dès lors, qu'ayant eux mêmes commis des fautes ayant conduit à la réalisation de leur propre préjudice, ils ne sauraient en réclamer indemnisation et leur demande de ce chef sera par conséquent rejetée.

- Sur l'anatocisme

Les condamnations susvisées seront productives d’intérêts au taux légal et il y aura lieu d’ordonner la capitalisation de ces intérêts par application de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur les appels en garantie

Le SDC demande à être relevé indemne de toute condamnation par les consorts [Y] et la SARL MINARD puisque s'il est redevable envers la SCI BALEX à leur côté sur le fondement de l'article 14 de la loi de 1965, il n'est en rien responsable des malfaçons des travaux commandés par les premiers et réalisés par la seconde, lesquelles sont seules à l'origine des dommages subis par la SCI BALEX.

L'article 331 du code de procédure civile énonce qu' « un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal ».

En l'espèce, le SDC est en droit de faire valoir que les consorts [Y] ont commis une faute en faisant pratiquer, à deux reprises qui plus est, des travaux sur les parties communes sans l'autorisation requise et par une entreprise n'en ayant pas les compétences, tandis que la SARL MINARD a réalisé des travaux hors de son champ habituel d'intervention et sans se conformer aux règles de l'art, ce qui a occasionné des désordres.

Ainsi, si c'est la responsabilité délictuelle de l'entreprise qui est recherchée, et qu'aussi bien sa faute que les préjudices en découlant sont établis, l'action du SDC peut également se fonder sur les articles 9 et 14 de la loi de 1965 en ce qui concerne les consorts [Y] puisqu'il y a bien une atteinte aux droits d'autres copropriétaires et que l'article 14 donne mission au syndic de veiller à la conservation de l'immeuble, laquelle est nécessairement compromise quand l'étanchéité fait défaut.

Dès lors, c'est à bon droit que le SDC, redevable d'une indemnisation envers la SCI BALEX au titre de l'article 14 précité, demande à être garanti par les deux fautifs que sont l'indivision [Y] et la SARL MINARD.

Les consorts [Y] demandent également à la SARL MINARD de la garantir. De nouveau, les conditions de l'appel en garantie sont réunies puisque les donneurs d'ordre ont un droit à agir contre