TJ 56260, 24 juin 2025, RG 22/01709

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

OR/AJN
N° RG 22/01709 - N° Portalis DBZI-W-B7G-EERC
MINUTE N°
DU 24 Juin 2025

Jugement du VINGT QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

AFFAIRE :
[Z] [D] [Q], [Y] [V] [O] [Q]
c/
[B] [X] [C] [O] [F], [A] [S] [W], S.A.R.L. KBLM

ENTRE :
Monsieur [Z] [D] [Q], demeurant [Adresse 1]
Madame [Y] [V] [O] [Q], demeurant [Adresse 1]
Représentés par Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

ET :
Monsieur [B] [X] [C] [O] [F], demeurant [Adresse 2]
Représenté par Maître Edith PEMPTROIT de la SCP YANN NOTHUMB - EDITH PEMPTROIT, avocats au barreau de LORIENT

Monsieur [A] [S] [W], demeurant [Adresse 3]
Représenté par Maître François MOULIERE, avocat au barreau de RENNES

S.A.R.L. KBLM, sise [Adresse 4]
Représentée par Maître Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT - CAMUS-ROUSSEAU, avocats au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
- Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente
- Monsieur Nicolas MONACHON-DUCHENE, Vice-Président
- Madame Olivia REMOND, Juge

GREFFIER :
- Madame Sylvie CHESNAIS

DEBATS : en audience publique le 28 Janvier 2025
devant Mme GALLOT-LE GRAND magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 Mars 2025 prorogé au 27 Mai 2025 puis au 24 Juin 2025

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement contradictoire

RESSORT : premier ressort

Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit :

Les époux [Q] [Z] et [Y] ont visité par l’intermédiaire de Monsieur [A] [W], agent commercial pour le compte de la société KBLM exerçant une activité d’agent immobilier, une maison située [Adresse 5] de [Localité 1], propriété de Monsieur [F] [B].

Les époux [Q] ont donné procuration à Madame [J], Clerc de notaire en l’étude de la SCP [B] PHILIPPE ET [M] [K], pour signer l’avant-contrat de vente conclu le 3 janvier 2019, la vente étant consentie au prix de 230.000,00 €, outre une rémunération pour l’agence de 8.000,00 €.

L’acte authentique a été reçu le 26 mars 2019 par Maître [K], notaire associée au sein de la SCP MARC PHILIPPE et [M] [K], titulaire d’un office notarial à LA ROCHE BERNARD.

L’extension existant dans leur acquisition ayant été édifiée sans autorisation d’urbanisme et sur un terrain classé en zone UL, les époux [Q] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, adressé le 22 mars 2022 une mise en demeure d’une part à Monsieur [B] [F], vendeur, d’autre part aux deux notaires, Maître [K], notaire rédacteur des actes, et à Maitre [I], notaire assistant, d’avoir à les indemniser de ce préjudice.

Ils ont par ailleurs fait procéder à la démolition de cette extension irrégulière et à la remise en état des lieux.

Par exploits de commissaires de justice en date des 2, 10 et 16 novembre 2022, les époux [Q] ont fait assigner Monsieur [B] [F], Monsieur [A] [W] et la société KBLM devant le Tribunal Judiciaire de VANNES en réparation des préjudices découlant selon eux des fautes respectives des défendeurs.

Dans leurs conclusions n°3, transmises par voie dématérialisée le 9 janvier 2024 et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, les époux [Q] [Z] et [Y] demandent au Tribunal, au visa des articles 1112-1 et 1139 et suivants du Code civil, 1641 et suivants du Code civil, ainsi que 1240 du Code civil, de :
- Condamner Monsieur [B] [F] au paiement des sommes suivantes :
➢ 16.349,75 € au titre des travaux de démolition de l’extension et de remise en état, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.
➢ 30.935,67 € au titre de la moins-value résultant de la suppression de cette extension, outre intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2022 et capitalisation des intérêts échus ;
- Condamner in solidum la société KBLM et Monsieur [F] au paiement de la somme de 32.000,00€ au titre de la perte de chance des époux [Q] de pouvoir négocier une baisse de prix ;
- Condamner in solidum Monsieur [B] [F], la société KBLM et Monsieur [A] [W] au paiement de la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
- Débouter Monsieur [B] [F], Monsieur [A] [W] et la société KBLM de leurs demandes dirigées contre Monsieur et Madame [Q].

Dans ses écritures récapitulatives n°2, transmises par voie dématérialisée le 9 janvier 2024 et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, Monsieur [B] [F] demande au Tribunal, vu les articles 1112-1, 1130, 1337 et 1641 et suivants du Code civil, de :
- JUGER recevable et bien-fondé Monsieur [B] [F] en ses prétentions,
Y faisant droit,
- DEBOUTER Monsieur et Madame [Z] [Q] de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur [B] [F],
Subsidiairement,
- LIMITER le coût des travaux de démolition à la somme de 3.679,50 € TTC,
- DEBOUTER Monsieur et Madame [Z] [Q] de leurs demandes indemnitaires plus amples et contraires,
- JUGER qu’aucun préjudice de surface, ni de perte de chance n’est rapporté,
- DEBOUTER les époux [Q] de leurs demandes indemnitaires,
- DEBOUTER toute partie de toute demande formulée à l’encontre de Monsieur [B] [F],
En tout état de cause,
- CONDAMNER Monsieur et Madame [Z] [Q] à verser à Monsieur [B] [F] une somme de 4.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens.

Dans ses écritures récapitulatives n°3, transmises par voie dématérialisée le 9 janvier 2024 et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, Monsieur [A] [W] demande au Tribunal de :
A titre principal,
DÉBOUTER Monsieur [Z] [D] [Q] et Madame [Y] [V] [O] née [P] épouse [Q] de leurs demandes, fins et conclusions ;
Y AJOUTANT et dans tous les cas,
CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [D] [Q] et Madame [Y] [V] [O] née [P] épouse [Q] à verser à Monsieur [A] [S] [W] la somme de 10.000 € du fait de leur action abusive et dilatoire ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [D] [Q] et Madame [Y] [V] [O] née [P] épouse [Q] à verser à Monsieur [A] [S] [W] la somme de 7.295,00 € au titre des honoraires et frais d'avocat, et ce en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [D] [Q] et Madame [Y] [V] [O] née [P] épouse [Q] aux entiers dépens de l'instance, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile, comprenant entre autres les frais de signification du jugement à intervenir, ainsi que le droit de plaidoirie.

Enfin, dans ses conclusions récapitulatives, transmises par voie dématérialisée le 17 juillet 2023 et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, la société SARL KBLM demande au Tribunal, au visa de l’article 1240 du Code civil, de :
- débouter les Consorts [Q] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions telles que formulées à l’égard de la SARL KBLM.
- en tout état de cause, condamner Monsieur [W] à relever et garantir la Société KBLM de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.
- à titre reconventionnel, condamner les époux [Q] à verser à la SARL KBLM la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice d’image et 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2024. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 28 janvier 2025, avant d’être mise en délibéré au 25 mars suivant, finalement prorogé au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de M. [F]

Les demandeurs lui reprochent d’avoir fait construire une extension sans autorisation d’urbanisme et sur une parcelle où le zonage interdisait ce type de construction, de le leur avoir caché et d’avoir déclaré dans les actes conclus (avant contrat et acte authentique) non seulement que la consistance du bien n’avait pas été modifiée par des travaux non autorisés mais aussi qu’il n’avait fait aucune construction ou rénovation dans les dix dernières années.

Si ces faits ne sont pas contestés en soi par le vendeur, il réplique cependant d’une part, que les mentions de l’acte sur l’absence de travaux ne sont que clauses de style dont il ne peut être tiré aucune conséquence, et d’autre part, que les acheteurs avaient également le devoir de se renseigner, a fortiori alors que le descriptif du bien ne correspondait pas à ce qu’ils avaient visité, que le plan cadastral était annexé aux actes et que M. [Q] a été maire de la commune.

Aux termes de l’article 1137 du Code civil, « le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

Si les juges du fond sont souverains pour apprécier la pertinence et la gravité des faits allégués comme constituant le dol, encore faut-il qu’ils établissent que le demandeur rapporte la preuve du caractère intentionnel du manquement du vendeur à son obligation d’information ainsi que du caractère déterminant pour l’acquéreur de l’erreur ainsi provoquée par son contractant.

En l’espèce, il y a bien une omission du vendeur qui a tu le caractère illégal de sa construction et même un mensonge de sa part à avoir signé les actes précisant qu’aucune construction n’était intervenue depuis 10 ans ou qu’il n’avait effectué aucuns travaux modifiant la consistance du bien sans autorisation, ce type de mention ne pouvant être considéré comme une clause de style dépourvue d’effet juridique.

A supposer même qu’il ait signé les stipulations conventionnelles sans en prendre réellement connaissance, il n’en reste pas moins qu’il ne s’est évidemment pas vanté de la construction illégale dès lors qu’elle est susceptible de constituer une infraction pénale et qu’il pouvait à cet égard se « méfier » du maire de la commune. Aussi peut-on considérer que cela constitue nécessairement une omission intentionnelle.

En revanche, il convient de se demander si cela a provoqué une erreur déterminante.

On ignore si les acheteurs avaient fait de la présence d’une terrasse ou d’une dépendance une condition de leur achat et en tous cas, ils n’en justifient aucunement. Dès lors, même si c’est un plus, en termes d’agrément et de valorisation du bien, cet élément n’était pas en soi déterminant.

Ils ne peuvent non plus invoquer le fait de pouvoir faire des travaux comme condition déterminante de leur achat dès lors qu’ils ont déclaré, dans le compromis, ne pas en avoir l’intention, même s’ils allèguent que c’est finalement en l’envisageant qu’ils ont découvert l’illicéité de l’extension. A cet égard, il leur appartenait le cas échéant de se renseigner au préalable sur la faisabilité de leur projet de rénovation.

En revanche, le caractère de conformité au droit de tout ou partie de la construction doit être considéré comme déterminant, puisque nul n’est censé ignorer la loi et encore moins la violer ; qu’acquérir un bien avec une partie irrégulièrement construite c’est s’exposer à devoir potentiellement la détruire et c’est une source prévisible de tracas et de litige, a fortiori vu les fonctions électives de l’acheteur, qui se doit, comme premier magistrat de la commune, d’être exemplaire et qui sait qu’en cas de conflit, rien ne lui sera passé là où pour d’autres, une certaine tolérance pourrait trouver place. D’ailleurs, l’illégalité de l’extension litigieuse était à ce point importante pour l’intéressé qu’il l’a faite démolir alors même qu’aucune décision judiciaire ou administrative ne l’y obligeait en effet.

Dès lors, il y a bien une omission intentionnelle sur un point déterminant pour l’acheteur.

Toutefois, si sa qualité de maire contribue à rendre l’absence de légalité de l’extension déterminante, elle lui impose aussi un devoir renforcé de se renseigner dans la mesure où cela lui est plus facile qu’à d’autres et même s’il n’a pas personnellement de compétence, il a accès aux informations et dispose d’une équipe qui peut l’éclairer, encore qu’il ne s’agisse ici que de sa vie personnelle et non d’un projet passé en tant qu’élu.

Ainsi, si la jurisprudence considère que l’erreur est toujours excusable lorsqu’elle résulte d’un dol, ce que rappellent à juste titre les demandeurs, il apparaît cependant que lorsque l’acquéreur ne remplit pas l’obligation qui est aussi la sienne de se renseigner, le silence gardé pat le vendeur peut perdre son caractère dolosif.

En l’espèce, la désignation du bien, dans le compromis comme dans l’acte de vente définitif, mentionne certes un terrain à l’arrière qui n’existait plus du fait de la construction de l’extension, mais elle fait tout de même état d’une terrasse, ce qui a pu créer un doute dans l’esprit des acheteurs, lesquels ne peuvent cependant pas se réfugier derrière la procuration donnée pour signer le compromis alors qu’ils ont nécessairement eu connaissance du contenu de celui-ci au préalable.

Dès lors, l’attention des acquéreurs n’a pas pu être attirée sur ce point par la rédaction des actes.

Il n’est pas prouvé que le plan cadastral où ne figurait pas la construction ait bien été annexé à ces conventions et de toutes façons, le seul fait que la terrasse n’y apparaisse pas ne peut être pris en considération dès lors que non seulement le document n’est pas daté mais que de plus, il ne s’agit que d’un point de détail, d’une annexe qui plus est.

Par ailleurs, il ne saurait être reproché au maire de ne pas avoir connaissance du zonage urbanistique précis de chaque parcelle de sa circonscription et ne pas avoir su de suite que la construction était située sur une zone où elle n’avait pas lieu d’être.

Dès lors, le vendeur ne saurait soutenir utilement que l’un des acquéreurs aurait dû savoir que la construction était irrégulière.

En conséquence, il y a bien eu au minimum une intention dolosive du vendeur qui a amené les acheteurs à acquérir un bien doté d’une extension illégale et qu’ils n’auraient pas nécessairement acquise, ou pas au même prix, s’ils en avaient eu connaissance.

En effet, si les acquéreurs avaient su qu’il y avait cette extension illégale, ils auraient demandé à ce qu’elle soit démolie avant l’achat ou auraient budgété le coût de la démolition.

S’agissant du préjudice subi, il faut donc prendre en compte le remboursement des travaux rendus nécessaires par l’illégalité de l’extension, dans le versant démolition comme dans la remise en état des lieux.

A cet égard, il importe peu qu’aucune décision administrative ou judiciaire n’ait prescrit la démolition dès lors qu’il est avéré que la construction était irrégulière et que les acquéreurs étaient dès lors légitimes à procéder à sa démolition spontanée, avant d’y être éventuellement contraints, nul ne pouvant se permettre de violer sciemment la loi.

S’agissant du montant des travaux, M. [F] le conteste à titre subsidiaire.

Or, les époux [Q] produisent des factures et les points critiqués par le défendeur ne sont nullement prouvés, comme la pré-existence de la dalle béton, sachant que si les travaux ont été prévus, c’est qu’il y avait un besoin et il n’est point de raison de suspecter les artisans ou leurs donneurs d’ordre d’avoir voulu accroître artificiellement la dépense pour battre monnaie dès lors qu’ils ont dû faire l’avance des sommes et ne demandent que le remboursement des frais réellement engagés.

L’absence d’élément probant présenté par le défendeur sera également retenue s’agissant des supposées violations des règles d’urbanisme par les travaux réalisés.

En outre, les travaux regardés en défense comme d’amélioration ne sont en réalité que de la remise en état des lieux puisque pour les éclairages extérieurs par exemple, l’ancienne terrasse, à hauteur de l’habitation, pouvait profiter de l’éclairage intérieur, ce qui n’est pas le cas désormais de la cour en contrebas de l’immeuble.

Enfin, le recours à un maître d’œuvre est certes un choix mais en rapport direct avec sa faute dolosive et si M. [F] voulait en faire l’économie, il lui appartenait de faire réaliser les travaux lui-même quand il était encore propriétaire…

En revanche, la réclamation au titre de la moins-value résultant de la suppression de l’extension ne saurait aboutir. D’une part, force est de constater que l’extension démolie n’était pas comptabilisée dans la surface habitable. D’autre part, aucune moins-value ne peut être utilement alléguée dès lors que le bien a été revendu 370.000 euros quatre ans après son achat au prix de 230.000 euros. Certes, le marché immobilier a connu une embellie qui y a contribué mais cela montre également que la présence d’une courette en lieu et place d’un préau fermé surmonté d’une terrasse n’entraîne pas de dévaluation significative du bien.

De même, la perte de chance de négocier un prix inférieur ne peut être prise en compte, non seulement parce que les époux [Q] avaient déjà négocié une baisse de prix de 250.000 à 230.000 euros et d’autre part, et surtout, ce qu’ils ont perdu en termes de négociation, ils le récupèrent au titre du remboursement des travaux.

Par suite, ils seront indemnisés à hauteur de 16.349,75 euros correspondant aux travaux de démolition et de remise en état des lieux.

Enfin, si l’action en nullité pour dol n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés, la présente espèce ne réunit pas les conditions requises pour que cette dernière puisse prospérer dès lors que le vice n’est pas réellement caché, ainsi qu’il a été vu précédemment, et surtout, qu’il ne rend pas le bien impropre à sa destination ou ne diminue pas la valeur du bien de manière significative. Il ne saurait donc être accordée aucune indemnisation complémentaire à ce titre.

Sur la responsabilité de M. [W] et de la société KBLM

Les époux [Q] soutiennent que l’agent immobilier étant tenu d’une obligation d’information et de conseil, il appartenait à M. [W] de vérifier les caractéristiques juridiques du bien vendu et qu’en tant que professionnel, la représentation cadastrale et la désignation du bien dans le titre de propriété de Monsieur [F], différente de la réalité des lieux, auraient dû l’alerter et l’amener à interroger le vendeur sur d’une part, l’autorisation obtenue pour construire cette extension, d’autre part sur la date de réalisation des travaux. Ils s’estiment donc bien fondés à rechercher la responsabilité d’une part de la société KBLM, titulaire du mandat de vente, d’autre part de celle de son agent commercial, Monsieur [W], sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

En défense, la société KBLM insiste sur le fait que le négociateur immobilier n’est pas un salarié et que sa responsabilité de mandant ne peut être recherchée, tandis que M. [W] soutient qu’il n’était pas rédacteur d’acte et n’est tenu à aucune obligation d’investigation ou de vérification des éléments transmis par le vendeur et que son annonce comportait tous les éléments d’informations que la loi lui impose, soulignant que le maire était un bénéficiaire d’informations averti.

Sur le fondement délictuel, la responsabilité ne peut être recherchée qu’en démontrant une faute, un préjudice et un lien de causalité unissant les deux, la réunion de ces trois conditions cumulatives étant nécessaire au succès d’une demande d’indemnisation.

Or, ainsi qu’il a déjà été dit, le préjudice dont se plaignent les demandeurs consiste en la perte de chance de pouvoir négocier à la baisse le prix d’acquisition de la maison et celui-ci n’est pas caractérisé puisqu’une baisse du prix a été obtenue, même si c’est pour d’autres motifs ; qu’une possible négociation supplémentaire n’aurait conduit qu’à faire prendre en charge par le vendeur le coût de la démolition, ce dont ils sont déjà indemnisés au titre de leur action à l’encontre de M. [F] ainsi qu’il a été dit précédemment, tandis que la perte de surface habitable n’est pas caractérisée puisque la dépendance litigieuse n’était de toutes façons pas comptabilisée à ce titre ; en dernier lieu, ils ont finalement revendu le bien en réalisant une plus-value intéressante et ce, sans même justifier de ce qu’ils ont contribué par leur industrie ou leurs dépenses à une amélioration de celui-ci.

Dès lors qu’il n’y a aucun préjudice indemnisable, point n’est besoin d’examiner les éventuelles fautes de chacun des intermédiaires immobiliers puisque l’action ne peut en tout état de cause pas aboutir.

Les demandeurs seront par conséquent déboutés de leurs demandes à l’encontre de M. [W] et de la société KBLM.

Sur les autres demandes

En l’absence de condamnation des défendeurs, il n’y pas lieu de statuer sur les demandes de garantie présentée par les uns ou les autres.

A titre reconventionnel, M. [W] et la SARL KBLM sollicitent la condamnation des demandeurs à les indemniser du préjudice résultant pour eux d’une action qu’ils qualifient d’abusive et dilatoire.

Toutefois, il est de jurisprudence constante que l’exercice d’une action en justice par une partie qui fait une appréciation inexacte de ses droits n’est pas en soi constitutif d’une faute, à moins que cet exercice ne soit accompagné de circonstances particulières de nature à le faire dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire.

Or, en l’espèce, les demandeurs reconventionnels, sur qui pèse la charge de la preuve, se contentent de déduire du rejet des prétentions adverses que l’action était abusive sans caractériser les circonstances de nature à établir la malice, la légèreté blâmable ou l’intention de nuire, seules susceptibles de faire dégénérer en abus le droit d’agir en justice, droit garanti au niveau supra-législatif, et donc à apprécier de manière relativement large pour le respecter.

D’ailleurs, s’ils soulignent avec insistance que les demandeurs, ayant revendu leur bien en faisant une substantielle plus-value, ne peuvent se prévaloir d’aucun préjudice, force est de constater qu’il ne saurait en être déduit que l’action était vouée à l’échec dès le début puisque d’une part, leur action a prospéré envers le vendeur et surtout puisque d’autre part, la vente en question est intervenue après l’introduction de l’instance et ne peut donc être utilement invoquée à cet égard.

De surcroît, ni M. [W] ni la société KBLM ne justifient d’un préjudice distinct du fait d’avoir eu à engager des frais pour se défendre à la procédure, lequel est déjà indemnisé sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, et à titre surabondant, les défendeurs ne peuvent sans mauvaise foi à la fois soutenir que l’illicéité n’aurait pas dû échapper à des acheteurs diligents et dans le même temps, qu’eux, professionnels, n’auraient eu aucun moyen d’en avoir connaissance.

Les demandes indemnitaires reconventionnelles seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

M. [F] succombant, il sera tenu aux dépens de la présente instance.

Il sera également condamné à régler aux époux [Q] une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

N’étant pas à l’origine des poursuites envers les agents commercial et immobilier, il ne saurait être tenu de les indemniser au titre des frais irrépétibles.

Par ailleurs, en équité, s’agissant de professionnels, il sera dit n’y avoir lieu à allocation d’une indemnité de ce chef à leur profit par les époux [Q], qui ont obtenu gain de cause sur une partie de leurs demandes, même si ce n’est pas contre eux.

PAR CES MOTIFS