TJ 93008, 8 sept. 2025, RG 24/02109

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/02109 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2JYZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 SEPTEMBRE 2025 MINUTE N° 25/01190

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 04 Juillet 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société MZ GRILL
dont le siège social est sis [Adresse 2]

ayant pour avocat plaidant Me Ali ATLAR , avocat au barreau du Val d’Oise, et pour avocat postulant Me Antoine BERGERON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 147

ET :

La société AUBINS BOBIGNY
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Patricia LECOEUR PARADIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0057

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EXPOSE DU LITIGE

La société MZ GRILL est sous-locataire d'un local au sein du centre commercial situé [Adresse 1], loué à titre principal par la société SCI AUBINS BOBIGNY, et dans lequel elle exploite un restaurant.

Par ordonnance du 8 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, saisi par la société SCI AUBINS BOBIGNY, a ordonné une expertise pour donner un avis sur des infiltrations d'eaux apparues dans l'immeuble, au contradictoire du syndicat des copropriétaires et de la société MZ GRILL.

Par acte délivrés le 10 décembre 2024, la société MZ GRILL demande, au visa de l'article 835 du code de procédure civile et des articles 1103 et 1719 du code civil :
A titre principal
- D'être autorisée à suspendre le paiement des loyers, charges et accessoires à compter du 23 novembre 2023, jusqu'à ce qu'il soit parfaitement mis fin aux infiltrations constatées dans le local, après réalisation des travaux conformes au rapport de l'expert à venir,
- D'être autorisée à suspendre son activité et à maintenir temporairement fermé son établissement, jusqu'à ce qu'il soit parfaitement mis fin aux infiltrations constatées dans le local, après réalisation des travaux conformes au rapport de l'expert à venir,
A titre subsidiaire,
- Prononcer la réduction de moitié des loyers, charges et accessoires, rétroactivement à compter du 25 mai 2022, date de prise de possession des lieux, jusqu'à ce qu'il soit parfaitement mis fin aux infiltrations constatées dans le local, après réalisation des travaux conformes au rapport de l'expert à venir,
- D'être autorisée à consigner les sommes dues au titre des loyers, charges et accessoires sur le compte CARPA de Me Ali ATLAR, avocat plaidant ;
En tout état de cause,
- Condamner la SCI AUBINS BOBIGNY à lui régler la somme de 100.000 euros à titre de provision à valoir sur ses préjudices,
- Condamner la SCI AUBINS BOBIGNY à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'audience, la société MZ GRILL maintient ses demandes.

En substance, elle fait valoir un trouble manifestement illicite et un dommage imminent. Elle expose que le restaurant subit des infiltrations persistantes, qui l'empêchent de jouir paisiblement des lieux et entravent son exploitation, de sorte qu'elle est confrontée à d'importantes difficultés financières. Elle précise que la société SCI AUBINS BOBIGNY, qui manque à son obligation de délivrance, refuse de tenir compte de cette situation et s'oppose à toute réduction de loyer.

La société SCI AUBINS BOBIGNY demande au juge des référés de débouter la société MZ GRILL de l'ensemble de ses demandes. A titre reconventionnel, elle demande de condamner la société MZ GRILL au paiement de la somme de 84.041,24 euros TTC au titre des loyers et charges dûs pour la période du 15 février 2023 au 30 avril 2025, outre la somme de 8.404,12 euros TTC à titre de majoration de 10% prévue au contrat et de la somme de 15.438,01 euros au titre des intérêts de retard calculés au taux d'intérêt légal. En tout état de cause, elle demande de condamner la société MZ GRILL à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris tous actes d'exécution.

Elle fait principalement valoir que la société demanderesse connaissait l'existence de ces désordres lors de la prise à bail ; que l'origine des désordres est à ce jour inconnue, l'expertise étant encore en cours ; que les conditions de l'exception d'inexécution ne sont pas remplies ; que le local n'est pas impropre à sa destination et qu'il n'est pas démontré que le preneur soit empêché de l'exploiter.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et soutenues oralement.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparation de toute espèce et qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L'article 1219 du code civil dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Au regard de l'exigence de gravité posée par l'article 1219 du code civil, l'exception d'inexécution du paiement des loyers au motif de désordres dans les locaux loués ne peut être opposée qu'au cas de l'impossibilité de les utiliser.

Par ailleurs, l'article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En son alinéa 2, il prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il est établi que le local subit des désordres de type infiltrations, qui ont été constatés par procès-verbaux du 24 avril 2023 et du 22 mai 2025. Il est d'ailleurs constant qu'une expertise judiciaire est actuellement en cours pour déterminer l'origine des désordres dans le centre commercial, qui est donc, à ce stade, inconnue.

En outre, alors que cette expertise a été diligentée à l'initiative de la SCI AUBINS BOBIGNY et que les opérations sont en cours, aucun manquement ne peut lui être reproché.

En outre, la société MZ GRILL ne démontre pas non plus de manière probante et contradictoire que la perte d'exploitation alléguée résulterait au moins partiellement des infiltrations subies dans le local ni d'ailleurs son impossibilité d'exploiter les locaux.

La société MZ GRILL est ainsi mal fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, aucun trouble manifestement illicite ou dommage imminent n'est plus établi.

Enfin, en l'absence de faute caractérisée du bailleur, la société MZ GRILL ne démontre pas le caractère non sérieusement contestable de l'obligation au titre de laquelle la provision est demandée.

Dès lors, les demandes de la société MZ GRILL ne peuvent qu'être rejetées.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

Il résulte de ce qui précède que les griefs de la société MZ GRILL ne sauraient être retenus pour justifier la suspension du paiement du loyer ni même sa réduction.

En conséquence, les loyers et charges prévus contractuellement sont de manière non sérieusement contestable dûs.

La société MZ GRILL sera donc condamnée à titre provisionnel à régler à la société SCI AUBINS BOBIGNY la somme de 84.041,24 euros au titre des arriérés locatifs au 20 juin 2025, suivant le dernier décompte produit aux débats.

En revanche, s'agissant de la demande de condamnation au paiement de la somme de 8.404,12 euros TTC à titre de majoration en application de la clause pénale conventionnelle, cette somme, par sa nature, peut être modérée par le juge du fond notamment si elle apparaît manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Tel est le cas en l'espèce, de sorte que la demande formée à ce titre ne relève pas du juge des référés, juge de l'évidence.

Concernant la somme de 15.438,01 euros au titre des intérêts de retard calculés au taux d'intérêt légal, il y a lieu de relever que la société SCI AUBINS BOBIGNY ne précise pas leur point de départ, les modalités de calcul ni ne produit de mise en demeure. Dès lors, cette somme se heurte à une contestation sérieuse et ne peut être accordée en référé.

Sur les demandes accessoires

La société MZ GRILL, qui succombe, sera condamnée aux dépens, sans qu'il y ait lieu de se prononcer sur les frais d'exécution, lesquels sont par nature inclus dans les dépens.

Elle sera en outre condamnée à régler à la société SCI AUBINS BOBIGNY la somme de 1.800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS