TJ 51454, 26 mai 2025, RG 25/00693

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 25/00693 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FA67

Minute 25-

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction

Date des débats : 24 mars 2025

DEMANDERESSE :

LA S.A. d'HLM PLURIAL NOVILIA
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée parMe Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]

Madame [E] [F]
[Adresse 2]
[Localité 5]

Rappel des faits

Par contrat en date du 19 septembre 2019, la société PLURIAL NOVILIA, a donné à bail à Monsieur [Z] [Y] & Madame [F] [E] un logement de type 4 à usage d’habitation situé [Adresse 2], comprenant un box n° 12 RC, moyennant le paiement d’un loyer réévalué de 809,49 euros et de 84,76 euros de charges locatives .

Les loyers n'étant pas scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié en conséquence aux locataires le 30 septembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 615,79 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2024, dénoncé le 30 décembre 2024 au représentant de l’État dans le département de la Marne, la société PLURIAL NOVILIA a fait assigner Monsieur [Z] [Y] & Madame [F] [E] à comparaître devant la juridiction de céans afin d'obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

- le constat de la résiliation du bail conclu le 19 septembre 2019, par l'effet de la clause résolutoire, du bail d’habitation concernant le logement situé [Adresse 2] ;
Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;
- l’expulsion de Monsieur [Z] [Y] & Madame [F] [E] et de tous occupants du logement situé avec le concours, si besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
- la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [Y] & Madame [F] [E] au paiement :
*de la somme de 4 328,59 euros due au titre des loyers et charges arriérés avec intérêts au taux légal au titre de l’article 1231-6 du Code civil ;
*d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer et des charges avec intérêts au taux légal au titre de l’article 1231-6 du Code civil ;
*d'une indemnité de 500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
des entiers dépens de l'instance ;

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA, représentée à l’audience par son Avocate, fait valoir que Monsieur [Z] [Y] & Madame [F] [E] ne se sont pas acquittés de l'arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer qui lui a été signifié le 30 septembre 2024.

La société PLURIAL NOVILIA maintient oralement ses demandes, sauf à préciser qu’au regard d’un décompte arrêté au 10 mars 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 850,22 euros.

En outre, elle s’oppose à la mise en place d’un échelonnement de la dette, compte tenu de l’absence totale de versement depuis la signification du commandement.

S’agissant de la dette locative, elle fait valoir que les locataires n’ont procédé à aucun versement et précise qu’ils n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant, avant l’audience.

Monsieur [Z] [Y] & Madame [F] [E] sont présents à l'audience.

Ces derniers font valoir et sollicitent la mise en place d’un plan d’apurement

En tout état de cause, ils souhaitent conserver leur logement.

Un diagnostic social et financier concernant les locataires a été reçu au Greffe avant l’audience.

Celui-ci précise que la famille ne s’est pas manifestée et pat conséquent, aucune information ne peut être transmis. Le rapport a été lu à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025 puis prorogée au 26 août 2025.

Motifs du jugement

I) Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le12 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la société PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 1er octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement suspensifs
L'article 24 I alinéa 1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur depuis le 29 juillet 2023 et applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de cette même loi modifiée ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 24 VII de cette même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le bail du 19 septembre 2019 contient une clause résolutoire. Le commandement de payer signifié le 30 septembre 2024 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02 décembre 2024.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que les locataires n'ont pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu'il ne peut leur être accordés d'office des délais de paiement pour apurer leur dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [Z] [Y] & Madame [F] [E] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée dans les termes du dispositif, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

II) Sur les demandes de condamnation au paiement et l’indemnité d’occupation

La société PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [Y] & Madame [F] [E] au paiement de la somme de 5 850,22 euros.
En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 5 850,22 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société PLURIAL NOVILIA est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

En conséquence, les défendeurs ne contestant ni le principe ni le montant de cette dette, seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5 850,22 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 10 mars 2025, une clause de solidarité étant stipulée au bail d'habitation.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 30 novembre 2024, Monsieur [Z] [Y] & Madame [F] [E] causent un préjudice à la société PLURIAL NOVILIA qui sera réparé par leur condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

III) Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil : « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Au soutien de leur demande d’échelonnement de sa dette, Monsieur [Z] [Y] & Madame [F] [E] déclarent percevoir des revenus de 1 700,00 euros mensuellement. Il ressort des débats que Monsieur [Z] [Y] & Madame [F] [E] n'ont aucune aide de de la CAF et ne touchent pas d'APL

Dans ces conditions, quant à l’opportunité de l’octroi d’un délai de paiement, elle est particulièrement délicate à apprécier au regard notamment des revenus du foyer et du montant de la dette locative.

Il ressort des éléments produits à l’audience que la capacité de remboursement de Monsieur [Z] [Y] & Madame [F] [E] ne leur permet pas de respecter un délai de paiement sur 24 mois ; le montant de la mensualité serait de 1 200,00 euros alors que les revenus sont de 1 700,00 euros.

En conséquence, la demande de délais sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens de l’instance seront supportés par Monsieur [Z] [Y] & Madame [F] [E], qui succombent.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peur, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société Plurial Novilia au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

IV) Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par ces motifs