TJ 21231, 9 sept. 2025, RG 25/00132

Minute n°
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RG n° N° RG 25/00132 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-IYMJ

GRAND [Localité 6] HABITAT

C/

M. [G] [Y]

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

GRAND [Localité 6] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
représentée par Maître David FOUCHARD de la SELARL CABINET D'AVOCATS PORTALIS ASSOCIES - CAPA, avocats au barreau de DIJON substituée par Me Alice GESSAT, avocat au barreau de DIJON

assignation en date du 03 Avril 2025

DEFENDEUR :

M. [G] [Y], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Monsieur FRANCK Cyrille, magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Dijon, ayant la qualité de juge des contentieux de la protection
GREFFIER : Madame BAZEROLLE Géraldine

DEBATS:

Audience publique du : 30 juin 2025

JUGEMENT :

contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 9 Septembre 2025 .

Copies délivrées aux parties
Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 20 octobre 2015 consenti par l'OPH GRAND [Localité 6] HABITAT, Monsieur [L] [E] [Y] a pris en location un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Suite à une première résiliation judiciaire du bail en juillet 2017, les parties ont conclu un protocole de cohésion sociale le 18 juin 2021.

Par contrat du 9 décembre 2022 prenant effet le 15 décembre 2022, Monsieur [L] [E] [Y] a pris en location un garage situé au [Adresse 3] à [Localité 8].

Par ordonnance du 6 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a constaté le désistement d'instance.

Par acte d'huissier en date du 3 avril 2025, l'OPH GRAND [Localité 6] HABITAT a de nouveau fait assigner Monsieur [L] [E] [Y] aux fins de voir, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

- ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [E] [Y] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

- dire que l'obligation de quitter les lieux sera assortie d'une astreinte de 30 € par jour de retard à compter de la notification de la présente décision,

- juger que le commandement d'avoir à quitter les lieux sera délivré en même temps que la signification de la présente décision,

- condamner le locataire à lui payer :
* la somme de 6689,49 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3266,82 €,

* une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamner Monsieur [L] [E] [Y] au paiement de la somme de 900 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l'audience du 30 juin 2025, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation mensuelles dus au 30 juin 2025 à la somme de 6689,49€.

En défense, Monsieur [L] [E] [Y] a reconnu devoir les sommes qui lui sont réclamées. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et offre de verser la somme mensuelle de 100€, en plus du loyer courant, en apurement de la dette locative. Il déclare avoir perdu son emploi pendant le Covid mais avoir récemment signé un CDI. Il accueille son fils tous les week-ends et doit toucher un remboursement d'assurance au titre de l'indemnisation de son véhicule.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient d’indiquer que les dispositions du Code civil visées par la présente décision et applicables au cas d’espèce, compte tenu de la date du contrat, sont antérieures à l’entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 11 mars 2024 pour la somme de 2345,13€ (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 6 mars 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 mai 2025 et pour de raisons de cohérence, la présente décision s’appliquera aux baux des garages dans les mêmes termes.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative.

Le même article dispose que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement du loyer et des charges courants, que la clause résolutoire sera privée d’effets et que les relations contractuelles se poursuivront selon les termes du bail si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

En revanche, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 25 février 2025, une dette locative, hors fais de procédure, d'un montant de 6399,70€ au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [L] [E] [Y], avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2345,13 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur le fondement de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Eu égard aux règlements effectués en cours de procédure, aux propositions de règlement de Monsieur [L] [E] [Y] et à sa nouvelle situation professionnelle, il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [L] [E] [Y] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, l'OPH GRAND [Localité 6] HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [E] [Y], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [L] [E] [Y] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenu de payer à l'OPH GRAND [Localité 6] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande au titre de l'astreinte

Sur le fondement de l'article L. 131-1 du Code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, l'OPH GRAND [Localité 6] HABITAT sollicite la condamnation de Monsieur [L] [E] [Y] à lui verser une astreinte d'un montant de 30 € par jour de retard à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux.

Toutefois, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [L] [E] [Y] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la délivrance du commandement de quitter les lieux

Aux termes de l'article R411-1 du Code des procédures civiles d'exécution, le commandement d'avoir à libérer les locaux prend la forme d'un acte d'huissier de justice signifié à la personne expulsée […]. Ce commandement peut être délivré dans l'acte de signification du jugement.

Par conséquent, il n'y a pas lieu à statuer sur la demande de l'OPH GRAND [Localité 6] HABITAT à ce titre.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [L] [E] [Y] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l'état, les coûts de l’assignation et du commandement de payer.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200€ sera allouée de ce chef à l'OPH GRAND [Localité 6] HABITAT. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS