TJ 25056, 10 juill. 2025, RG 25/00192

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Palais de Justice
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 3]

Références : N° RG 25/00192 - N° Portalis DBXQ-W-B7J-E7VU (Code nature affaire 5AA/0A)
S.A. [Adresse 8]
[D] [I] [W]

Grosse délivrée le
à Me ROBERT

Copie délivrée le
à la préfecture

Ordonnance de référé du 10 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. D'HLM ICF HABITAT NORD EST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocats au barreau de BESANCON

DÉFENDERESSE

Madame [D] [I] [W], demeurant [Adresse 4]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : BOBILLIER Louise
GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 13 mai 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

DÉCISION : réputée contradictoire - premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2018, la SA d'HLM ICF Habitat Nord Est a donné à bail à Mme [D] [I] [W] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 445,95 euros, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer reposant sur la clause résolutoire le 20 août 2024 pour un montant de 742,74 euros.

Selon exploit du 5 mars 2025, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en référé en sollicitant les mesures suivantes :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion de la locataire ;
- condamner Mme [D] [I] [W] au paiement de l'arriéré locatif, soit la somme de 1 611,38 euros, sous réserve de l'actualisation au jour de l'audience, et avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ;
- la condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer, soit la somme de 526,52 euros, révisée selon la clause d'indexation prévue au bail ;
- et enfin la condamner à payer une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

À l'audience du 13 mai 2025, la SA d'HLM ICF Habitat Nord Est, représentée par son conseil, actualise l'arriéré locatif à la somme de 3 190,94 euros et reprend pour le surplus les demandes contenues dans l'assignation.

Mme [D] [I] [W], dont l'assignation a été remise à domicile, ne comparaît pas à l'audience. L'ordonnance sera réputée contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

Un diagnostic social et financier a été établi et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 9] le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'HLM ICF Habitat Nord Est justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 5 mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi précitée.

L'action est donc recevable.

II. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V et VII de cette même loi ajoute que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bail conclu le 15 mars 2018 contient une clause résolutoire (article 9) sur laquelle se fonde le commandement de payer signifié le 20 août 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, l'intéressée n'ayant pendant ce délai payé qu'une somme de 707,34 euros, inférieure au montant du commandement de payer en principal. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2024.

Aucun élément ne permet d'accorder des délais de paiement à la locataire. En effet, cette dernière n'a pas repris le paiement du loyer courant.

Par conséquent, devenue occupante sans droit ni titre depuis l'acquisition de la clause résolutoire, il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [D] [I] [W] et de tous les occupants de son chef.

Faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution.

Mme [D] [I] [W] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 2 octobre 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera d'un montant égal aux loyers et provisions sur charges, soit à la somme de 475,76 euros.

Cette indemnité sera indexée sur la clause prévue à cette fin dans le contrat de bail.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF :

L'obligation au paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat, que par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en son article 7 a).

Selon décompte produit par le bailleur, Mme [D] [I] [W] demeure redevable de la somme de 3 190,94 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus à la date du 9 mai 2025, indemnité d'occupation d'avril 2025 incluse.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3 190,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code civil.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [D] [I] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile. Ces derniers comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L'équité commande en revanche de débouter le bailleur social de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,