TJ 78646, 11 sept. 2025, RG 22/05876

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/05876 - N° Portalis DB22-W-B7G-Q4Z3
Code NAC : 30B

DEMANDERESSE :

La société AFR IMMOBILIER, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro
827 904 004 dont le siège social est situé [Adresse 6] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Marc ROZENBAUM, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ La société DIANA FLORA, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro
835 258 690 dont le siège social est situé [Adresse 4] et représentée par son Président, Monsieur [I] [G] [K], domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Pouya ESMAILZADEH KANDEHARI, avocat plaidant au barreau de PARIS.

2/ La société JSA agissant en sa qualité de Mandataire Judiciaire de la société DIANA FLORA par décision du Tribunal de Commerce en date du 25 avril 2024, société d’exercice libéral à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro de
419 488 655 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

3/ Monsieur [I] [G] [K]
né le 07 Mai 1974 à [Localité 7] (IRAN),
demeurant [Adresse 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

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ACTE INITIAL du 21 Octobre 2022 reçu au greffe le 08 Novembre 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 03 Juillet 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame Béatrice CRENIER, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Septembre 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI AFR IMMOBILIER a consenti à la SAS DIANA FLORA, un bail commercial en date du 26 novembre 2019 ayant pour objet un local commercial situé dans le bâtiment 7/7 bis ensemble B cadastré section AB n°[Cadastre 1] au [Adresse 5], surface 02ha20a85ca.

Monsieur [I] [G] [K] est intervenu en qualité de caution.

Le 24 mai 2022, la société AFR IMMOBILIER a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS DIANA FLORA, la mettant en demeure de régler dans un délai d'un mois la somme de 3.634,74 € arrêtée au mois de mai 2022.

La société AFR IMMOBILIER a, par actes des 21 et 25 octobre 2022, assigné devant le tribunal judiciaire de Versailles la SAS DIANA FLORA et Monsieur [I] [G] [K].

Par jugement du 25 avril 2024, le Tribunal de commerce de Versailles a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la SAS DIANA FLORA et désigné Monsieur [I] [G] [K] en qualité de liquidateur.

Par assignation en intervention forcée du 12 juin 2024, la SELARL JSA a été attraite à la présente instance.

Par ordonnance du 11 juin 2025, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 décembre 2023 et de l’assignation du 12 juin 2024, la société AFR IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu l'article L 145-41 et L 145-17, I, 1 du Code de commerce,
Vu les articles 2288 et suivants du Code civil,
Vu les pièces versées au débat,

• constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par la société SCI AFR IMMOBILIER à la SAS DIANA FLORA,
• prononcer la résiliation du contrat bail commercial du 26 novembre 2019 consenti par la SCI AFR IMMOBILIER à la SAS DIANA FLORA,
• en conséquence, ordonner l'expulsion de la SAS DIANA FLORA desdits lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin est,
• condamner la SAS DIANA FLORA à payer à la SCI AFR IMMOBILIER la somme en principal de 5.645,08 € arrêté au 5 décembre 2023,
• condamner, en outre la SAS DIANA FLORA à payer à la SCI AFRIMMOBILIER, à compter du 25 mai 2022, une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au loyer actuel, et ce jusqu'à la libération effective des lieux,
• condamner la SAS DIANA FLORA à payer à SCI AFR IMMOBILER une majoration forfaitaire de 100 € par jour de retard à compter du 24 mai 2022, date du commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire en matière commerciale jusqu'au jour du paiement intégral de la dette locative par la SAS DIANA FLORA,
• condamner la SAS DIANA FLORA à payer à la SCI AFR IMMOBILIER la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
• condamner la SAS DIANA FLORA aux entiers dépens, intégrant le coût du commandement de payer en date du 24 mai 2022 à hauteur de 151.42 € et du commandement de payer du 17 novembre 2023 à hauteur de 152,33€,
• condamner Monsieur [I] [G] [K], en sa qualité de caution, à garantir la SAS DIANA FLORA de toute condamnation prononcée à son encontre à l’égard de la SCI AFR IMMOBILIER et le condamner en conséquence à payer à la SCI AFR IMMOBILIER:
• la somme de 5.645,08 € en principal, outre mémoire, visée selon décompte réactualisé du 5 décembre 2023,
• les indemnités d’occupation, d’un montant équivalent au loyer actuel, à compter du 25 mai 2022 jusqu’au jour de la libération effective des lieux,
• la majoration forfaitaire de 100 € par jour de retard à compter du 24 mai 2022 jusqu’au jour du paiement intégral de la dette locative,
• la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,
• les dépens intégrant le coût du commandement de payer du 24 mai 2022 à hauteur de 151,42 € et du commandement de payer du 17 novembre 2023 à hauteur de 152,33€,
• ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Vu les articles 3-131 et suivants du Code de Procédure Civile :
Vu l’article 1102, 1217, 1231-1, 1227 du Code Civil et vu les pièces versées aux débats :

- autoriser l’inscription de la créance de AFR IMMOBILIER à l’égard de la SAS DIANA FLORA d’un montant de 20.000 € au passif de ladite société tenant compte notamment des demandes suivantes :
• 13.315,48 € au titre des arriérés de loyers arrêtés au mois de mai 2024
inclus ;
• à compter du mois de juin 2024 une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer actuel et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;
• la majoration forfaitaire de 100€ par jour de retard à compter du 24 mai 2022, date du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en matière commerciale jusqu’au jour du paiement intégral de la dette locative par la société DIANA FLORA ;
• la somme 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure
civile ;
• l’ensemble des dépens, comprenant le coût des commandements de payer du 24 mai 2022 à hauteur de 151,42€ et du commandement de payer du 17 novembre 2023 à hauteur de 152,33€.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 21 février 2024, la SAS DIANA FLORA demande au tribunal de :

• constater le règlement plein et entier de la majeure partie de la dette
locative ;

En conséquence :

• dire et juger qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail commercial, ni l’expulsion de DF ;

• dire et juger qu’il sera accordé à la défenderesse un échelonnement du règlement de sa dette sur 6 mois ;

• constater l’acharnement procédurier d’AFR IMMOBILIER ;

En conséquence :

• dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’allouer une majoration forfaitaire à la demanderesse ;
• dire et juger qu’il n’y a pas lieu de condamner DF à payer quelque somme que ce soit sur le fondement de l’article 700 du CPC ;
• dire et juger que chacune des parties assumera ses propres frais de justice et de représentation;

En tout état de cause :

• débouter la société AFR IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société DIANA FLORA.

Pour un exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La SELARL JSA et Monsieur [I] [G] [K], régulièrement cités, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS

Sur les demandes principales de la société AFR IMMOBILIER en paiement, constatation d’acquisition de la clause résolutoire et expulsion

Au regard des dispositions de l’article L. 622-21 du Code de commerce, du jugement plaçant la société DIANA FLORA en liquidation judiciaire et l’assignation en intervention forcée de la SELARL JSA comprenant des prétentions contraires et différentes présentées postérieurement à celles des dernières conclusions prises dans l’instance principale, il y a lieu de considérer que la société AFR IMMOBILIER a implicitement mais nécessairement renoncé aux prétentions suivantes, celles-ci devant à défaut être considérées comme irrecevables :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par la société SCI AFR IMMOBILIER à la SAS DIANA FLORA,
- prononcer la résiliation du contrat bail commercial du 26 novembre 2019 consenti par la SCI AFR IMMOBILIER à la SAS DIANA FLORA,
- ordonner l'expulsion de la SAS DIANA FLORA desdits lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin est,
- condamner la SAS DIANA FLORA à payer à la SCI AFR IMMOBILIER la somme en principal de 5.645,08 € arrêté au 5 décembre 2023,
- condamner, en outre la SAS DIANA FLORA à payer à la SCI AFRIMMOBILIER, à compter du 25 mai 2022, une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au loyer actuel, et ce jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner la SAS DIANA FLORA à payer à SCI AFR IMMOBILER une majoration forfaitaire de 100 € par jour de retard à compter du 24 mai 2022, date du commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire en matière commerciale jusqu'au jour du paiement intégral de la dette locative par la SAS DIANA FLORA.

De ce fait, il convient de débouter la SAS DIANA FLORA de l’ensemble de ses prétentions relatives à l’échelonnement de la créance et la résiliation du bail devenues sans objet.

Sur la fixation des créances de loyers impayés

L’article L. 622-22 du code de commerce dispose que sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.
En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la société AFR IMMOBILIER justifie d’une pièce n°13 qui serait une déclaration de créances bien qu’elle présente l’apparence d’un simple décompte.

Au demeurant, il résulte de celui-ci arrêté au 28 mai 2024 que la SAS DIANA FLORA reste redevable d’une somme de 13.315,48 euros.

Cette somme sera donc fixée au passif de la liquidation judiciaire.

La présente juridiction ne pouvant plus conformément à l’article L. 622-21 précité constater l’acquisition d’une clause résolutoire, la résiliation du bail ne peut ni être constatée ni prononcée par la présente juridiction. Dès lors, elle ne saurait ni fixer une indemnité d’occupation à la charge de la locataire ni appliquer une clause pénale prévue par le clause du bail relative à la clause résolutoire. Dès lors, la société AFR IMMOBILIER doit être déboutée de ses prétentions à ce titre.

Sur la condamnation de Monsieur [I] [G] [K] en qualité de caution

Il résulte du contrat de bail que Monsieur [I] [G] [K] s’est engagé en qualité de caution à garantir le paiement des loyers et des charges.

Il y a donc lieu de le condamner à payer la somme de 5.645,08 euros suivant les prétentions de la société AFR IMMOBILIER en principal et de débouter celle-ci du surplus de ses prétentions à son encontre pour les motifs précédemment exposés concernant les indemnités d’occupation et majorations forfaitaires.

Sur les demandes accessoires

Les créances de dépens et d'indemnité fondée sur l' article 700 du Code de procédure civile ont pour fait générateur la décision qui en détermine l'existence et le montant et prononce la condamnation.

Dès lors, il y a lieu de condamner in solidum la SAS DIANA FLORA, représentée par la SELARL JSA, et Monsieur [I] [G] [K] aux entiers dépens.

En revanche, la situation économique des parties justifie de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS