TJ 78646, 11 sept. 2025, RG 25/00599

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00599 - N° Portalis DB22-W-B7J-S5FV
Code NAC : 30B
AFFAIRE : [K] [X] C/ S.A.S. BELLA BEAUTY, [Z] [J]

DEMANDEUR

Monsieur [K] [X], né le 6 décembre 1956 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Corinne Roux, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 419

DEFENDERESSES

S.A.S. BELLA BEAUTY, au capital de 1 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 982 448 326, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Raphaël Mrejen, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D1260, Me Danielle Abitan-Bessis, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 1

Madame [Z] [J], née le 13 septembre 1994 à [Localité 6] (Sri Lanka), demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Raphaël Mrejen, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D1260, Me Danielle Abitan-Bessis, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 1

Débats tenus à l'audience du 26 juin 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffière placée lors des débats, et de Virginie Barczuk, Greffière placée lors du délibéré ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 26 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2023, Monsieur [K] [X] a consenti à Madame [Z] [J] au nom de la société par actions simplifiée Bella Beauty, alors en formation, un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1], à [Localité 7] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2023 moyennant un loyer annuel de 12 420,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Le 26 février 2025, Monsieur [K] [X] a fait signifier à la société par actions simplifiée Bella Beauty un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 13 075,30 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par actes de commissaire de justice en date des 8 et 18 avril 2025, Monsieur [K] [X] a fait assigner en référé la société par actions simplifiée Bella Beauty et Madame [Z] [J] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 26 juin 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l'audience, Monsieur [K] [X] demande au juge de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ;
- ordonner l'expulsion des lieux litigieux de la société par actions simplifiée Bella Beauty ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique ;
- l'autoriser à procéder au débarras et à l'enlèvement des meubles aux frais du preneur ;
- condamner la société par actions simplifiée Bella Beauty à lui payer, à titre de provision, la somme de 15 112,64 €, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 sur la somme de 13 075,30 € et à compter de la délivrance de l'assignation pour le surplus ;
- condamner la société par actions simplifiée Bella Beauty à lui payer, à titre de provision, une indemnité d'occupation mensuelle de 1 190,91 € ;
- rejeter la demande de délai de paiement ;
- condamner la société par actions simplifiée Bella Beauty à lui payer la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens, dont le coût de délivrance du commandement.

Il indique oralement se désister de ses demandes à l'encontre de Madame [Z] [J].

Par des conclusions soutenues oralement à l'audience, la société par actions simplifiée Bella Beauty et Madame [Z] [J] demandent au juge des référés de :
- débouter Monsieur [K] [X] de toutes ses demandes ;
- subsidiairement, accorder à la société par actions simplifiée Bella Beauty les plus larges délais pour s'acquitter des sommes dues et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés ;
- dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elles estiment que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses, dès lors que la demande formée au titre du dépôt de garantie plus de deux ans après la conclusion du bail n'est pas crédible, que le décompte joint au commandement n'est pas précis, ni exhaustif, s'agissant en particulier des provisions pour charges, qui n'ont pas été régularisées malgré les dispositions de l'article R. 145-36 du code de commerce, et ce alors que Monsieur [L] [Y] a été gravement malade et hospitalisé et que le locataire s'est néanmoins efforcé d'effectuer des paiements au bailleur.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d’instance.

Sur le désistement d'instance à l'encontre de Madame [Z] [J] :

Aux termes de l'article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.

L'article 395 du même code précise que le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur, l'acceptation n'étant toutefois pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l'espèce, Monsieur [K] [X] a indiqué à l'audience se désister de l'instance à l'égard de à l'encontre de Madame [Z] [J].

Si cette dernière a conclu, elle n'a formé aucune demande reconventionnelle et ne s'est pas opposée à ce désistement à l'audience.

Il convient dès lors de constater le désistement d'instance du demandeur à l'égard de Madame [Z] [J].

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion de la société par actions simplifiée Bella Beauty et la demande reconventionnelle de suspension :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par ailleurs, l'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail conclu le 29 juin 2023 entre Monsieur [K] [X] et la société par actions simplifiée Bella Beauty comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 26 février 2025 à la société par actions simplifiée Bella Beauty vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 13 075,30 € au 18 février 2025, dépôt de garantie et terme de février 2025 inclus.

Si les défendeurs contestent la validité du commandement au motif qu'il ne comporte pas un décompte valable en annexe, force est de constater qu'au commandement est joint une situation locatif du compte d'octobre 2023 à février 2025 et retranscrivant de manière détaillé toutes les sommes dues, en distinguant le loyer, les charges et le dépôt de garantie. Le moyen de nullité invoqué ne caractérise donc pas une contestation sérieuse.

Par ailleurs, malgré les dispositions précitées de l'article 1353 du code civil, la société par actions simplifiée Bella Beauty ne justifie par aucune pièce avoir versé le dépôt de garantie.

En revanche, le demandeur ne démontre pas avoir mis en œuvre les stipulations du bail relatives à la régularisation des charges et à l'augmentation de la provision pour charge. La somme réclamée à ce titre se heurte donc à une contestation sérieuse.

La somme due au 26 février 2025 s'élève ainsi à la somme non sérieusement contestable de 12 720,30 €.

Il ressort d'un décompte du 26 mars 2025 produit par le demandeur que la société par actions simplifiée Bella Beauty ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 mars 2025 à minuit.

Si la société par actions simplifiée Bella Beauty sollicite des délais de paiement, les pièces produites révèlent qu'elle ne s'acquitte qu'irrégulièrement et partiellement de son loyer courant depuis de nombreux mois, de sorte que la dette locative s'est aggravée. Elle ne justifie par ailleurs aucunement que sa situation financière, ni que ses perspectives d'activité lui permettraient de s'acquitter d'une indemnité d'occupation courante.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d'ordonner l’expulsion de la société par actions simplifiée Bella Beauty selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à Monsieur [K] [X] à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, soit la somme mensuelle de 1 190,91 €, non contestée.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, Monsieur [K] [X] verse aux débats un extrait du compte de la société par actions simplifiée Bella Beauty arrêté au 26 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, faisant état d'une dette locative de 14 256,95 €, après déduction d'un paiement à hauteur de 600,00 € intervenu avant cette date.

Après déduction des charges injustifiées et compte tenu de versements de 1 250 € au 17 avril 2025, 500,00 € au 10 mai 2025 et 1 139,00 € au 3 juin 2025, l’obligation de la société par actions simplifiée Bella Beauty n’est non sérieusement contestable qu'à hauteur d'un montant de 10 633,95 € TTC.

Il convient donc de condamner la société par actions simplifiée Bella Beauty à titre provisionnel à payer ladite somme à Monsieur [K] [X].

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025, date du commandement de payer, sur un montant de 9 551,30 €, et à compter du 18 avril 2025, date de délivrance de l'assignation, sur le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 alinéa 1er du code civil s'agissant du dépôt de garantie et de loyers échus impayés et de l'article 1231-7 s'agissant d'indemnités d'occupation.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande formée par Monsieur [K] [X] au titre la majoration de 10 % des sommes dues porte sur l’application d'une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder une telle somme à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires :

La société par actions simplifiée Bella Beauty, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 février 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société par actions simplifiée Bella Beauty à payer à Monsieur [K] [X] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS