CA Rennes, 16 sept. 2025, RG 22/02856

1re chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/02856

N° Portalis DBVL-V-B7G-SW37

(Réf 1re instance : 18/00412)

Mme [M] [C] épouse [D]

c/

M. [F] [J]

Mme [U] [I] veuve [J]

M. [K] [G]

M. [B] [H]

Mme [V] [L] épouse [H]

Société SMABTP

SAMCV MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

SARL APROGIM

SAS PROMOCEAN

SARL PROMOBAT

SARL PIERRE LITTORAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me GUEGUEN

Me GENDRONNEAU

Me LIVORY

Me RAULT

Me [Localité 24]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l'audience publique du 19 novembre 2024

ARRÊT

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 28 janvier 2025

****

APPELANTE

Madame [M] [C] épouse [D]

née le 24 septembre 1946 à [Localité 28]

[Adresse 5]

[Localité 22]

Représentée par Me Christophe GUEGUEN de la SCP JOYEUX- GUEGUEN-CHAUMETTE, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS

Monsieur [K] [G]

[Adresse 2]

[Localité 11]

SAMCV MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

[Adresse 4]

[Localité 21]

Tous deux représentés par Me Claire LIVORY de la SELARL CLAIRE LIVORY AVOCAT, avocate au barreau de NANTES

Monsieur [F] [J] venant aux droits de son père [Z] [J] décédé le 27.12.2011

né le 25 juin 1972 à [Localité 31]

[Adresse 7]

[Localité 12]

Madame [U] [I] veuve [J]

[Adresse 15]

[Localité 11]

Tous deux représentés par Me Pierre GENDRONNEAU de la SCP ESTUAIRE AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur [B] [H]

né le 27 avril 1945 à [Localité 29]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [V] [L] épouse [H]

née le 21 octobre 1943 à [Localité 23]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Tous deux représentés par Me Paul-olivier RAULT de la SEP RAULT DERSOIR PERSON, avocat au barreau de RENNES

SAS PROMOCEAN immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT-NAZAIRE sous le numéro 382.671.014, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 8]

[Localité 11]

SARL PROMOBAT immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT-NAZAIRE sous le numéro 447.675.786, prise en la personne de ses dirigeants sociaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 8]

[Localité 11]

Toutes deux représentées par Me Pierre GENDRONNEAU de la SCP ESTUAIRE AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Société SMABTP prise en la personne de ses représentants domiciliés en cette qualité au siège et es qualité d'assureur de la SARL PIERRE LITTORAL

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 13]

SARL PIERRE LITTORAL prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 9]

[Localité 10]

Toutes deux représentées par Me Hugo CASTRES de la SELEURL HUGO CASTRES, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Franck BONNEAU, plaidant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

SARL APROGIM

[Adresse 20]

[Adresse 26]

[Localité 12]

non comparante, non représentée

FAITS ET PROCÉDURE

1. Mme [M] [D] née [C] est propriétaire d'une villa avec un jardin attenant située au [Adresse 17] à [Localité 28] (44).

2. Le 28 septembre 2004, la sarl Promobat a fait l'acquisition d'une propriété bâtie cadastrée section AD n° [Cadastre 18] et le 10 janvier 2006 d'un local commercial cadastré section AD n° [Cadastre 14] à [Localité 28], biens situés sur un terrain contigu à la propriété de Mme [D].

3. La sarl Promobat a ensuite fait démolir l'existant pour édifier une résidence située au [Adresse 16] à [Localité 28] dénommée "[Adresse 34]" et destinée à être vendue en l'état futur d'achèvement (VEFA).

4. Le permis de construire a été délivré le 15 juin 2005.

5. La conception a été confiée à M. [K] [G], architecte à [Localité 27] (44), et la maîtrise d''uvre d'exécution a été confiée à la sarl Pierre Littoral établie à [Localité 25] (44).

6. Préalablement au démarrage des travaux, Mme [D] a sollicité en justice la désignation d'un expert judiciaire afin de voir ordonner une expertise préventive.

7. Par ordonnance du 6 décembre 2005, le juge des référés a fait droit à sa demande et a désigné M. [R] pour y procéder.

8. Par acte authentique du 20 décembre 2006, la sarl Promobat a vendu aux époux [J] au prix de 307.000 € les lots n° 10 et 32 situés dans l'ensemble immobilier constitué par la résidence "[Adresse 34]" cadastré section AD n° [Cadastre 14], AD n° [Cadastre 18] et AD n° [Cadastre 19], lesquels correspondaient à :

- un appartement de type T3 au 2ème étage ainsi que 101/2000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

- un garage double au rez-de-chaussée ainsi que les 14/2000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

9. L'immeuble a été achevé le 13 juin 2007 et les travaux ont été réceptionnés en septembre 2007.

10. Par acte d'huissier du 11 janvier 2008, Mme [D] a fait délivrer une nouvelle assignation aux fins d'expertise judiciaire ayant pour objet les vues directes sur sa propriété depuis les balcons des 2ème étage et 3ème étage de la résidence "[Adresse 34]".

11. Par ordonnance de référé du 12 février 2009, M. [R] a été désigné en qualité d'expert judiciaire. Son rapport définitif a été déposé le 18 janvier 2010. Il conclut à l'existence d'une vue plongeante et non conforme aux articles 678 et suivants du code civil, tant du balcon du 2ème étage que du balcon du 3ème étage de l'immeuble, procurant une gêne importante pour le voisin immédiat pouvant être qualifiée de trouble anormal du voisinage.

12. Quelques jours avant la réunion d'expertise, par acte notarié du 2 juin 2008, la société Promobat a vendu l'appartement de la résidence situé au 3ème étage à M. et Mme [H].

13. Par acte d'huissier du 14 décembre 2010, Mme [D] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire, la sas Promocéan et la sarl Promobat, M. et Mme [J] en leur qualité de propriétaires de l'appartement du 2ème étage ainsi que M. et Mme [H] en leur qualité de propriétaires de l'appartement du 3ème étage.

14. Suivant conclusions d'incident du 19 août 2011, M. et Mme [H] ont sollicité du juge de la mise en état une expertise complémentaire aux fins d'évaluer les conséquences des modifications de leur balcon telles que sollicitées par Mme [D].

15. Par ordonnance du 12 mars 2012, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d'expertise judiciaire complémentaire qu'il a confiée à M. [R], avec notamment pour mission de déterminer les travaux à effectuer pour que la distance réglementaire prévue par les articles 675 et suivants du code civil soit respectée et qu'il n'y ait aucune servitude de vue droite, oblique ou plongeante sur le fond de Mme [D] en infraction à ces dispositions, et donner tout élément de nature à éclairer le tribunal sur les préjudices subis par M. et Mme [H] et par Mme [D].

16. M. [R] a déposé son rapport définitif le 1er octobre 2012.

17. Par acte d'huissier du 16 septembre 2014, la sas Promocéan et la sarl Promobat ont fait assigner M. [K] [G], l'architecte chargé de la conception de la résidence, son assureur la Mutuelle des Architectes Français (la Maf) ainsi que la sarl Pierre Littoral chargée de la maîtrise d''uvre d'exécution de l'immeuble et son assureur la Smabtp.

18. Suivant ordonnance du 8 décembre 2014, les actions au fond précitées, introduites successivement par Mme [D] puis par la sas Promocéan et la sarl Promobat, ont été jointes sous le numéro unique de rôle RG 11/00116.

19. Par ordonnance du 9 mai 2016, la radiation de la procédure diligentée sous le numéro de rôle RG 11/00116 a été ordonnée à la suite du décès de M. [J].

20. Par acte d'huissier du 22 février 2018, Mme [D] a fait assigner M. [F] [J], ès qualité d'héritier de [Z] [J].

21. Par acte d'huissier du 27 juin 2018, Mme [D] a également fait assigner la sarl Aprogim en sa qualité de syndic de copropriété de l'immeuble "[Adresse 34]".

22. La jonction des instances a été ordonnée par décision du juge de la mise en état du 17 décembre 2018, sous le numéro de rôle unique 18/00412.

23. Par jugement du 6 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :

- mis hors de cause la sas Promocéan et rejeté en conséquence toutes demandes formées par Mme [D] contre cette société,

- dit irrecevables les demandes formées par Mme [D] contre la sarl Promobat en vue de la voir condamner à supprimer les vues créées sur son fonds,

- dit recevables les demandes formées par Mme [D] contre la sarl Promobat fondées sur la réparation du trouble anormal de voisinage subi du fait de ces vues causées par la construction de la résidence "[Adresse 34]",

- constaté que Mme [D] ne forme aucune demande contre le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 34]" et qu'en tout état de cause, elle n'a assigné que le syndic de la copropriété la sarl APROGIM,

- dit par conséquent n'y avoir lieu à statuer sur la prescription de son action contre le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 34]",

- dit irrecevables les demandes de suppression des vues sur son fonds formées par Mme [D] contre les époux [H] et contre les consorts [J],

- dit irrecevables les mêmes demandes formées contre des parties non identifiées par Mme [D],

- condamné la sarl Promobat à verser à Mme [D] la somme de 15.000 € en réparation du préjudice de jouissance causé par le trouble anormal de voisinage résultant de la création de vues sur son fonds à une distance inférieure à la distance minimale légale,

- dit que les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter de l'assignation délivrée par Mme [D] à la sarl Promobat,

- débouté Mme [D] de ses plus amples demandes indemnitaires,

- dit recevable le recours en garantie exercé par la sarl Promobat contre la sarl Pierre Littoral et son assureur la Smabtp d'une part et contre M. [K] [G] et son assureur la Maf d'autre part,

- condamné la sarl Pierre Littoral et son assureur la Smabtp à garantir la sarl Promobat de cette condamnation dans la limite de 30 % de celle-ci,

- dit que les franchises du contrat d'assurance sont opposables à la sarl Promobat,

- débouté la sarl Promobat de ses autres et plus amples demandes de garantie,

- débouté les consorts [J] de leur demande de dommages-intérêts formée contre Mme [D],

- condamné in solidum Mme [D] d'une part et la sarl Promobat d'autre part aux dépens de l'instance, en ce compris les frais des deux expertises judiciaires et les dépens des instances de référé, chaque partie étant tenue pour la moitié de ces frais,

- condamné la sarl Promobat à verser à Mme [D] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum la sarl Pierre Littoral et la Smabtp à verser à la sarl Promobat la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la sarl Promobat à verser à M. [K] [G] et la Maf la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que M. et Mme [H], les consorts [J] et la sas Promocéan conserveraient la charge de leurs frais irrépétibles,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

24. Mme [D] a interjeté appel de l'intégralité du jugement par déclaration du 3 mai 2022.

25. La sas Promocéan et la sarl Promobat ont interjeté appel incident du jugement en ce qu'il a :

- condamné la sarl Promobat à verser à Mme [D] la somme de 15.000 €,

- débouté la sarl Promobat de son recours en garantie contre M. [G] et la Maf,

- limité à 30 % la garantie due à la sarl Promobat par la sarl Pierre Littoral et la Smabtp,

- condamné la sarl Promobat à verser les sommes de 3.000 € à Mme [D] et 2.000 € à M. [G] et la Maf sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les a déboutés des demandes formées à ce titre.

26. La sarl Pierre Littoral et la Smabtp ont interjeté appel incident de la décision en ce qu'elle a retenu une quote-part de responsabilité à leur encontre.

27. Les consorts [J] ont formé un appel incident limité aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

28. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 octobre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

29. Mme [O] [D] née [C] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 8 octobre 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

- réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

- y additant,

- constater, à l'instar de la décision de première instance, que la sarl Promobat ainsi que la sarl Promocéan en leur qualité de promoteur non constructeur et ancien maître de l'ouvrage de la résidence "[Adresse 34]" ont commis une faute d'implantation des ouvertures en créant des vues sur le fonds voisin,

- dire et juger que ces ouvertures sont à l'origine d'un trouble de voisinage nécessairement anormal sur sa propriété tel que constaté par l'expertise judiciaire et la décision de première instance,

- condamner les sociétés Promobat et Promocéan solidairement à lui régler une somme de 32.375 € arrêtée au 31 décembre 2024, somme à parfaire, calculée sur la base de 5 €/jour à compter de juin 2007, au titre des dommages intérêts liés à la réparation du préjudice de jouissance causé par le trouble anormal de voisinage résultant de la création de vues sur son fonds à une distance inférieure à la distance minimum légale,

- dire et juger que les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter de l'assignation délivrée par elle à la sarl Promobat et, par voie de conséquence, à la sas Promocéan également,

- dire et juger que conformément au rapport d'expertise, la construction des balcons des 2ème et 3ème étages de l'immeuble dénommé "[Adresse 34]" construit par les deux sociétés Promobat et Promocéan a été faite en violation des articles 678 et 679 du code civil, ne respectant pas la distance prévue par lesdits articles et entraînant une servitude de vue droite et oblique dans sa propriété et créant une vue plongeante sur celle-ci, constituant pour elle une gêne anormale de voisinage,

- condamner les consorts [J] et les époux [H], faute d'autre solution amiable par eux non proposée, à régler le problème futur du trouble anormal de voisinage qui lui a été causé,

- dire et juger que les consorts [J] et [H] devront apposer sur leurs garde-corps de leur terrasse et autre balcon un pare-vue destiné à faire disparaître le trouble anormal de voisinage résultant de la création de vues sur le fonds de la concluante, en application du rapport d'expertise et ce sous astreinte de 100 € par jour à compter du deuxième mois suivant la signification de la décision à intervenir,

- débouter les sociétés Promocéan, Promobat les consorts [J] et [Y], la MAF et M. [G] de toutes leurs demandes,

- subsidiairement sur les autres solutions envisageables au cas où la juridiction trouverait la solution plus appropriée et uniquement avec l'accord de toutes les parties et le financement avancé par l'ensemble des parties défenderesses :

- mettre en place un mur en parpaing enduit de 3 m de haut sur 9 m de large en lieu en place de la solution préconisée par l'expert d'une clôture séparative translucide qui, soumise aux vents violents sur la côte risque, d'avoir une durée de vie très limitée,

- au cas où la juridiction choisirait néanmoins la seconde solution préconisée par l'expert et uniquement ici aussi avec l'accord de tous les défendeurs et l'avance des frais des travaux à savoir la construction d'une clôture séparative translucide sur une hauteur de 3 m minimum et d'une longueur approximative de 9 m et une ossature permettant de résister à la corrosion et au vent,

* condamner les sociétés Promocéan et Promobat ou toute partie défenderesse à effectuer un devis et une étude de faisabilité, à faire réaliser cette construction à leurs frais et sous leur responsabilité et justifier aux parties de l'accord de la mairie et de la copropriété ainsi que les modalités d'entretien à leurs frais de cette construction sous astreinte de 1 000 € par jour de retard, et dire qu'elle sera vérifiée par M. [R] expert judiciaire,

* condamner les sociétés Promocéan et Promobat ainsi que les consorts [J] et [H] ainsi que M. [G] et la MAF à lui verser la somme de 8.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamner enfin les sociétés Promocéan et Promobat ainsi que tous les défendeurs dont les consorts [H] et [J] outre M. [G] et la Maf solidairement à l'intégralité des dépens comprenant les frais de référé, les frais des deux expertises effectuées par M. [R] et avancés par elle seule.

30. La sas Promocéan et la sarl Promobat exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 18 octobre 2022 aux termes desquelles elles demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il  a :

* déclaré irrecevables les demandes formées par Mme [D] de suppression des vues et dirigées contre la société Promobat, les époux [H] et les consorts [J],

* mis hors de cause la société Promocéan,

- juger que la demande d'apposition d'un pare vue sur les garde-corps de la terrasse appartenant aux consorts [J], formée pour la première fois en cause d'appel est irrecevable,

- juger que la demande d'apposition d'un pare-vue sur les garde-corps est de nature à modifier l'ornementation et la façade de la copropriété de la résidence "[Adresse 34]" et que cette demande est mal dirigée et par là même irrecevable s'agissant d'une modification d'une partie commune,

- juger que la demande de condamnation sous astreinte à apposer sur les garde-corps de la terrasse un pare-vue destiné à faire disparaître le trouble anormal de voisinage résultat de la création de vues sur le fonds de Mme [D] est imprécise et par voie de conséquence irrecevable ou mal fondée,

- juger qu'en s'abstenant de contester les vues alors créées lors de la construction de l'ouvrage et les opérations d'expertise dans le cadre du référé-préventif Mme [D] en a accepté l'existence et la débouter de ses demandes,

- juger que les demandes de réalisation d'un mur maçonné ou d'une clôture translucide sous réserve de l'accord des défendeurs ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile et affecte une partie commune de l'immeuble "[Adresse 34]" et, par voie de conséquence, sont irrecevables,

- à titre subsidiaire,

- constater que la demande d'édification d'un mur maçonné portant à 6 m de haut le mur mitoyen ou d'une clôture translucide sont de nature à porter atteinte aux droits et à l'usage des copropriétaires situés aux étages inférieurs et surseoir à statuer dans l'attente de leur mise en cause,

- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la société Promobat à verser à Mme [D] la somme de 15.000 €,

- statuant à nouveau,

- déclarer mal fondée la demande de Mme [D] et réduire en de très grandes proportions les indemnités fixées par le tribunal, et juger que les intérêts ne sauraient courir qu'à compter de la décision à intervenir,

- à titre subsidiaire,

- juger que les vues créées sont des vues obliques,

- juger que la mise en place d'un pare-vue en verre dépoli sur le balcon et la terrasse appartenant aux époux [H] et aux consorts [J] d'une longueur de 30 cm depuis l'intérieur du mur sud de la résidence et sur une hauteur 190 cm est suffisante pour que soient respectées les dispositions du code civil,

- juger que la solution devra prendre en compte l'épaisseur du mur de la copropriété augmenté du mur mitoyen et au besoin désigner tel expert avec mission de procéder à un relevé précis du mur mitoyen et du mur extérieur de la copropriété "[Adresse 34]",

- juger que l'existence de vues sur la propriété de Mme [D] autres que celles excédant l'article 679 du code civil ne constitue pas un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et débouter cette dernière de sa demande visant à voir mettre en place un pare-vue d'une largeur supérieure à 30 cm ou une clôture séparative de 9 mètres de longueur en verre translucide ou en parpaings,

- débouter les époux [H] de leurs demandes dirigées contre elles et à tout le moins réduire en de notables proportions les sommes qu'ils sollicitent en indemnisation des préjudices allégués,

- réformer le jugement en ce qu'il a débouté la société Promobat de son recours en garantie contre M. [G] et la Maf,

- réformer le jugement en ce qu'il a limité à 30 % la garantie due à Promobat par Pierre Littoral et la Smabtp,

- débouter M. [G], la Maf, la sarl Pierre Littoral et la Smabtp de leurs demandes de garantie dirigées contre les sociétés Promocéan et Promobat,

- statuant à nouveau,

- condamner in solidum M. [G] et la Maf d'une part et la sarl Pierre Littoral et la Smabtp d'autre part à garantir intégralement les sociétés Promocéan et Promobat des condamnations pouvant être mises à leur charge tant au profit de Mme [D] que de M. et Mme [H] et ce compris les sommes qui excéderaient la seule restitution du prix de vente de l'appartement, ainsi que le coût de la réalisation des pares-vues sur le balcon [H] et la terrasse des consorts [J], demandes d'autorisations administratives préalables comprises,

- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la sarl Promobat à verser les sommes de 3.000 € à Mme [D] et 2.000 € à M. [G] et la MAF sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les débouter des demandes former à ce titre,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Pierre Littoral et la Smabtp au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum Mme [D], la société Pierre Littoral, la Smabtp, M. [G] et la Maf à leur payer la somme de 4.000€ ainsi qu'aux entiers dépens et en tout état de cause condamner la société Pierre Littoral,

la Smabtp, M. [G] et la Maf à les garantir intégralement des condamnations susceptibles d'être prononcées contre elles au titre des frais irrépétibles et dépens exposés dans le cadre des référés, expertise, première instance et appel.

31. La sarl Pierre Littoral et la Smabtp exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 18 octobre 2022 aux termes desquelles elles demandent à la cour de :

- réformer la décision dont appel en ce qu'elle a retenu une quote-part de responsabilité à leur encontre,

- à titre principal,

- débouter Mme [D] de ses entières demandes,

- débouter les sociétés Promocéan et Promobat de leur demande en garantie formée leur encontre,

- à titre subsidiaire,

- réduire en de plus justes proportions les sommes sollicitées,

- condamner in solidum les sociétés Promocéan et Promobat, M. [G] et la Maf à les garantir de de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre,

- en toute hypothèse,

- condamner in solidum les sociétés Promocéan et Promobat, M. [G] et la Maf à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- décerner acte à la Smabtp de ses franchises contractuelles,

- condamner in solidum les sociétés Promocéan et Promobat, M. [G] et la Maf aux entiers dépens avec recouvrement au profit de maître Renaudin conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

32. M. [G] et la Maf exposent leurs prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 14 décembre 2022 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

- à titre principal,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- subsidiairement,

- débouter Mme [D] de ses demandes principales,

- débouter les sociétés Promocéan, Promobat et les consorts [J] de toutes leurs demandes,

- réduire dans leur quantum les sommes sollicitées,

- condamner in solidum les sociétés les sociétés Promocéan, Promobat, Pierre Littoral et la Smabtp à les garantir en intégralité de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre,

- constater que la Maf alloue sa garantie dans les conditions et limites du contrat et que la franchise est opposable pour les désordres "hors décennale",

- condamner in solidum les sociétés Promocéan, Promobat, Pierre Littoral, Smabtp et les consorts [J] à leur régler une indemnité de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,

- accorder à la selarl Claire Livory Avocat le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.

33. M. et Mme [H] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 8 novembre 2022 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

- à titre principal,

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit irrecevable la demande de suppression des vues sur son fonds formées par Mme [D] contre eux,

- condamner Mme [D] à leur payer une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- à titre subsidiaire,

- dire et juger que toutes les demandes de Mme [D] à leur encontre sont irrecevables et prescrites,

- dire et juger que la société Promobat et la société Promocéan devront être déclarées seules responsables des désordres évoqués par Mme [D],

- dire et juger que le coût éventuel des travaux et des dommages et intérêts pourront être alloués au titre du préjudice de jouissance causé par le trouble anormal de voisinage et seront mis à la charge de la société Promobat et la société Promocéan, seules responsables des désordres relevés par l'expert judiciaire,

- condamner in solidum la société Promobat et la société Promocéan à leur payer une somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts,

- très subsidiairement, et dans l'hypothèse où la cour ordonnerait la mise en place d'un pare-vue ou la suppression de leur balcon,

- prononcer la nullité du contrat de vente intervenue le 2 juin 2008 entre la société Promobat et eux sur le fondement de l'article 1116 du code civil,

- condamner conjointement et solidairement la société Promobat et la société Promocéan d'avoir à leur restituer le capital investi pour l'achat du bien immobilier outre les frais d'acte (frais notariés et frais d'enregistrement et de publication à la conservation des hypothèques), soit la somme de 508.088,93 €,

- condamner ces dernières conjointement et solidairement à leur payer la somme 79.637,04 € équivalente à la perte financière engendrée par la seule restitution du capital et qui correspond à la production des intérêts sur cinq années calculées sur un taux de 3 %,

- condamner les mêmes sous la même solidarité à leur payer la somme forfaitaire de 70.000 € à titre de dommages et intérêts,

- condamner les mêmes sous la même solidarité, à leur payer une somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuer ce que de droit sur les dépens.

34. Les consorts [J] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 29 septembre 2022 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable les demandes formées par Mme [D] de suppression des vues et dirigées contre M. et Mme [H] et eux,

- juger que la demande d'apposition d'un pare-vue sur les garde-corps de la terrasse leur appartenant, formée pour la première fois en cause d'appel, est irrecevable,

- juger que la demande d'apposition d'une pare-vue sur les garde-corps est de nature à modifier l'ornementation et la façade de la copropriété de la résidence "[Adresse 34]" et que cette demande est mal dirigée et par là même irrecevable s'agissant d'une modification d'une partie commune,

- juger que la demande de condamnation sous astreinte à apposer sur les garde-corps de la terrasse un pare-vue destiné à faire disparaître le trouble anormal de voisinage résultat de la création de vues sur le fonds de Mme [D], est imprécise et par voie de conséquence irrecevable ou mal fondée,

- juger qu'en s'abstenant de contester lors de la construction de l'ouvrage les vues alors créées, Mme [D] en a accepté l'existence et la débouter de ses demandes,

- juger que les demandes de réalisation d'un mur maçonné ou d'une clôture translucide sous réserve de l'accord des défendeurs ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile et affecte une partie commune de l'immeuble "[Adresse 34]" et par voie de conséquence sont irrecevables,

- à titre subsidiaire,

- constater que la demande d'érection d'un mur maçonné portant à 6 m de haut le mur mitoyen ou d'une clôture translucide sont de nature à porter aux droits et à l'usage des copropriétaires situés aux étages inférieurs et surseoir à statuer dans l'attente de leur mise en cause,

- à titre plus subsidiaire,

- juger que les vues créées sont des vues obliques,

- juger que la mise en place d'un pare-vue en verre dépoli sur la terrasse du lot 10 (appartement 204) de la résidence "[Adresse 34]" d'une longueur de 30 cm depuis l'intérieur du mur sud de la résidence et sur une hauteur 190 cm est suffisante pour que soit respecté les dispositions du code civil,

- juger que la solution devra prendre en compte l'épaisseur du mur de la copropriété augmenté du mur mitoyen et au besoin désigner tel expert avec mission de procéder à un relevé précis du mur mitoyen et du mur extérieur de la copropriété "[Adresse 34]",

- juger que l'existence de vues sur la propriété de Mme [D] autres que celles excédants l'article 679 du code civil ne constitue pas un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et débouter Mme [D] de sa demande visant à voir mettre en place un pare-vue d'une largeur supérieure à 30 cm ou une clôture séparative de 9 mètres de longueur en verre translucide ou en parpaings,

- condamner in solidum la sarl Pierre Littoral et son assureur la Smabtp, M. [G] et son assureur la Maf à prendre en charge les travaux qui pourraient être mise à leur charge et les garantir de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être mis à leur charge,

- en tout état de cause,

- condamner Mme [D] et toute partie succombante au paiement de la somme de 5. 000€ à titre de dommages et intérêts en indemnisation des préjudices moraux subis par eux,

- réformer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande présentée au titre des frais irrépétibles et dépens,

- condamner Mme [D] et les parties succombantes à leur payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance outre 3.000 € au titre des frais exposés en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.

35. La société Aprogim, qui n'a pas constitué avocat et n'a pas conclu, est intimée défaillante à la présente procédure. La déclaration d'appel et les conclusions d'appelante lui ont été signifiées le 9 septembre 2022. M. et Mme [H] ont fait procéder à la signification de leurs conclusions le 9 septembre 2022.

36. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

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MOTIVATION DE LA COUR

37. A titre liminaire, si Mme [D] sollicite dans sa déclaration d'appel et aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, la réformation de toutes les dispositions du jugement, la cour constate cependant l'abandon de certaines prétentions formées en première instance, sur lesquelles il ne sera donc pas statué.

1°/ Sur la mise hors de cause de la société Promocéan

38. Pour faire grief au premier juge d'avoir mis hors de cause la Sas Promocéan, Mme [D] s'appuie sur le jugement rendu le 4 juillet 2013 ayant condamné in solidum la Sas Promocéan et la Sarl Promobat à réparer les dommages causés à son garage par le chantier de l'immeuble '[Adresse 30]' après avoir considéré que les deux sociétés participaient à la construction.

39. La sas Promocéan et la sarl Promobat concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a mis hors de cause la sas Promocéan, celle-ci étant totalement étrangère à l'édification de l'ouvrage.

Réponse de la cour

40. La personne juridiquement responsable est la personne qui a construit l'immeuble.

41. En l'occurrence, la société titulaire des permis de construire et désignée comme maître de l'ouvrage, par ailleurs signataire des marchés avec les entreprises intervenues dans la construction, est la société Promobat ayant pour gérant M. [T] [S], également gérant de la société Promocéan.

42. La société Promocéan ne s'est vue délivrer que les permis de démolir. Par ailleurs, ainsi qu'il ressort de l'extrait Kbis versé au débat, elle n'est pas la gérante de la Sarl Promobat, contrairement à ce qu'a retenu le jugement du 4 juillet 2013, sur lequel Mme [D] entend se fonder.

43. Enfin, Mme [M] [D] ne justifie par aucune pièce que la Sas Promocéan serait intervenue dans la construction des balcons et terrasse litigieux.

44. Ainsi, la Sas Promocéan n'étant pas le constructeur de la résidence [Adresse 33], c'est à juste titre que le premier juge l'a mise hors de cause. Le jugement sera confirmé sur ce point.

2°/ Sur la création de vues illicites constitutives d'un trouble anormal du voisinage

45. Mme [D] indique s'être aperçue lors de la construction de l'immeuble que les balcons créaient une vue directe et plongeante dans son jardin et sur sa maison, ce qu'a confirmé l'expert judiciaire, lequel a conclu à la non-conformité des balcons du 2ème étage et du 3ème étage au regard des dispositions des articles 678 et suivants du code civil ainsi qu'à la gêne importante occasionnée pour le voisin immédiat.

46. Mme [D] réfute toute mauvaise foi de sa part et considérant que la sarl Promobat a commis une faute dans l'implantation de ces ouvertures, elle demande que le constat du trouble anormal de voisinage généré par les vues ainsi créées sur sa propriété soit confirmé au vu du rapport d'expertise et des photographies produites.

47. La sarl Promobat considère que Mme [D] est de mauvaise foi en ce qu'elle a laissé faire la construction de l'immeuble sans attaquer le permis de construire alors qu'elle avait parfaitement connaissance de la création des balcons à environ 60 cm de chez elle et donc qu'il y aurait une vue oblique plongeante sur l'arrière de son jardin.

48. Par ailleurs, elle relativise le non-respect des distances légales en faisant valoir qu'en déduisant l'épaisseur des murs, la non-conformité ne porte que sur une distance de 30 cm.

49. Elle estime qu'au regard de la configuration des lieux, les vues créées sur le fonds de Mme [D] sont très limitées et qu'elles ne lui causent aucune gêne anormale compte tenu de la situation du bien, situé au coeur de l'avenue principale de [Localité 28], laquelle se trouve en grande partie bordée d'immeubles d'habitations de quatre étages, disposant de vue sur l'arrière de son jardin ainsi que d'une exposition directe sur la rue passante.

50. M. et Mme [H] ne concluent pas sur la méconnaissance des distances légales de vue ni sur l'existence et la consistance d'un trouble anormal du voisinage mais sur la recevabilité de l'action en réparation de celui-ci à leur encontre et le bien fondé des solutions réparatoires sollicitées par Mme [D] (voir infra).

51. Les consort [J] plaident également la mauvaise foi de Mme [D] pour les mêmes motifs que précédemment évoqués et considèrent donc que l'action diligentée est constitutive d'un abus de droit. Pour contester l'existence d'un trouble anormal du voisinage, ils font observer que la construction n'est pas située en face de celle de Mme [D] mais à côté de celle-ci, que les balcons ne sont donc pas orientés face au terrain de Mme [D] mais en parallèle de celui-ci et qu'au regard de cette configuration des lieux, c'est de manière très limitée que les regards peuvent accéder au fonds de Mme [D]. Ils ajoutent que l'atteinte à l'intimité des occupants voisine résultant des vues plongeantes est toute relative dès lors qu'il existe de nombreuses constructions environnantes ayant déjà des vues sur son fonds et que la parcelle s'inscrit dans un secteur urbain avec une densité de construction importante.

52. La sarl Pierre Littoral et la Smabtp rappellent que les balcons implantés au 2ème et au 3ème étage en saillie de la façade n'ont pu créer qu'une vue oblique. Pour contester l'existence d'un trouble anormal du voisinage, elles font valoir que Mme [D] n'a pas contesté le permis de construire et que l'immeuble est situé en plein centre-ville où se trouvent déjà d'autres immeubles collectifs. Elles font par ailleurs observer que le rapport d'expertise ne leur est pas opposable.

53. M. [G] et la Maf rappellent que Mme [D] ne forme elle-même aucune demande à leur encontre. Ils contestent l'imputabilité d'une quelconque erreur d'implantation pouvant être la cause d'un trouble anormal du voisinage pour l'appelante. Ils ajoutent que le rapport d'expertise auquel ils n'étaient pas parties ne leur est pas opposable. Le non-respect des distances légales de vue et le trouble anormal du voisinage allégué ne sont pas discutés.

Réponse de la cour

a. Sur le non-respect des distances légales pour la création de vues obliques

54. La Sarl Promobat est le maître de l'ouvrage de cette résidence, dont les balcons des appartements vendus en l'état futur d'achèvement aux époux [H] et [J] créent des vues sur le fonds de Mme [D].

55. L'article 678 du code civil dispose que « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage,

à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. »

56. L'article 679 du code civil dispose que « On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance. »

57. L'article 680 du code civil dispose que « La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait, et, s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés. »

58. L'expert judiciaire a mesuré que le départ du garde-corps des balcons litigieux est à 22 cm de la ligne de séparation des deux propriétés. Il conclut qu'il est 'indéniable qu'il existe une vue plongeante, en particulier du balcon du 3ème étage, sur la propriété de Mme [D]'. Cette mesure ne tient pas compte de l'épaisseur du mur mitoyen dont il n'est pas contesté qu'elle est de 20 cm.

59. La création depuis les balcons des appartements appartenant aux consorts [J] et aux époux [H], d'une vue oblique ne respectant la distance légale de 60 cm sur la propriété [D], n'est pas contestable au regard tant des constatations de l'expert judiciaire que des nombreuses photographies produites qui ne sont pas issues du rapport d'expertise.

60. En effet l'immeuble litigieux étant accolé au mur mitoyen, il est évident à l''il nu que la distance incluant l'épaisseur du mur pignon de la résidence [Adresse 33] et la moitié de l'épaisseur du mur mitoyen séparatif de propriété est inférieure à 60 cm.

61. La société Promobat, promoteur constructeur, ne le conteste d'ailleurs pas puisque celle-ci expose en page 16 de ses écritures que « l'épaisseur du mur privatif de la copropriété est de 20 cm. Ce mur est bordé par un mur mitoyen qui a été conservé et qui suivant les relevés réalisés par le géomètre de Mme [D] est épais de 20 cm. Le caractère mitoyen du mur résulte de l'acte de propriété de Mme [D], des constatations de son huissier et de ses propres déclarations. Ainsi, si la distance réglementaire n'est pas respectée, elle ne l'est que pour 60 - (20+20/2) = 30 cm (') Ainsi, pour être en conformité avec le règlement, il appartiendrait à la copropriété d'installer sur les deux balcons un pare-vue de 30 cm en verre dépoli ».

62. De plus, la Sarl Promobat ne justifie pas de ce que l'immeuble qui préexistait à la résidence « [Adresse 34] » comportait une vue similaire sur le fonds de Mme [D].

63. Par conséquent, il est justifié de ce que les vues obliques ainsi créées par le projet immobilier de la société Promobat ne sont pas conformes aux distances minimales exigées par les articles 679 et 680 du code civil précités.

64. La Sarl Pierre Littoral et son assureur (Smabtp) ainsi que M. [G] et son assureur (Maf)) font valoir que n'ayant pas été parties aux opérations d'expertises, le rapport de M. [R] ne leur serait pas opposable.

65. Cependant, le constat de l'implantation illicite des balcons des appartements vendus aux époux [H] et aux consorts [J] ne résulte pas seulement du rapport d'expertise mais également des photographies produites qui n'en sont pas issues.

66. Or, il est constant que le juge ne peut écarter des débats une expertise judiciaire au motif que l'une des parties a été attraite à la cause postérieurement au dépôt du rapport, de sorte qu'elle n'était ni appelée ni représentée aux opérations d'expertise. Il peut en effet s'y référer si le rapport a régulièrement été versé aux débats, qu'il a pu être contradictoirement débattu entre les parties et qu'il est corroboré par d'autres éléments.

67. Tel est le cas en l'espèce, le rapport d'expertise étant corroboré par des photographies. Le moyen tiré de l'inopposabilité du rapport d'expertise est donc inopérant.

b. Sur la caractérisation d'un trouble anormal du voisinage

68. Le droit reconnu au propriétaire par l'article 544 du code civil de jouir de son bien de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par les lois ou les règlements, trouve sa limite dans l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

69. Il appartient à celui qui se prétend victime d'un trouble anormal du voisinage d'en rapporter la preuve.

70. Il s'agit d'une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d'un seuil de nuisance sans qu'il soit nécessaire d'imputer celui-ci à une faute ou à l'inobservation d'une disposition législative ou réglementaire.

71. Il est admis que le respect des dispositions légales et des règles d'urbanisme n'exclut pas l'existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage et que  le caractère anormal d'un trouble de voisinage doit s'apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu.

72. En l'occurrence, l'implantation des balcons des appartements vendus aux époux [H] et aux consorts [J] contrevient aux dispositions légales concernant les distances minimales des vues d'un fonds sur un autre fonds contigu.

73. Ces distances minimales ont été édictées afin de garantir un minimum d'intimité et de tranquillité entre voisins.

74. Comme l'a justement retenu le tribunal, le trouble résultant des vues ainsi créées est nécessairement anormal dès lors que le code civil n'interdit pas toutes les vues d'un fonds sur un autre fonds contigu, mais seulement les vues qui s'exercent à une distance tellement réduite qu'elles privent les occupants du fonds « servant » de toute tranquillité et intimité dès lors qu'ils se trouvent dans leur jardin.

75. Tel est le cas en l'espèce dès lors que les balcons des appartements vendus aux époux [J] et [H] offrent une vue immédiate, oblique et plongeante dans le jardin de Mme [D], étant précisé que contrairement à ce que soutiennent les intimés, celui-ci n'est pas situé coté rue et qu'il n'était pas d'ores et déjà soumis avant la construction litigieuse à une exposition aussi directe et rapprochée au regard d'autrui.

76. En revanche, les vues créées depuis les balcons situés au centre de la résidence ne peuvent être qualifiées de trouble anormal du voisinage en ce qu'une vue sur le fonds voisin n'est pas anormale dans un environnement urbain comme c'est le cas en l'espèce.

77. Le fait qu'il s'agisse d'une résidence secondaire pour Mme [D] n'est pas de nature à influer sur la caractérisation du trouble anormal du voisinage mais éventuellement seulement sur son indemnisation.

78. Enfin, aucune mauvaise foi de la part de Mme [D] ne saurait être retenue du seul fait qu'elle aurait laissé la construction se poursuivre (en prenant des photographies), sans attaquer le permis de construire alors qu'elle avait parfaitement connaissance de la création des balcons « à environ 60 cm de chez elle et donc qu'il y aurait une vue oblique plongeante sur l'arrière de son jardin » (conclusions Promobat, page 13).

79. En effet, il convient de rappeler que le permis de construire est une autorisation administrative délivrée au regard des dispositions d'urbanisme et non du code civil. Il est d'ailleurs toujours précisé qu'il est accordé sous réserve des droits des tiers. Mme [D] a manifesté son opposition à la réalisation de ce programme immobilier dès l'origine, en formant un recours gracieux auprès du maire de la commune, lequel a été rejeté. L'introduction d'un recours administratif contre le permis de construire, fondé sur le non-respect des dispositions du code civil et le trouble du voisinage résultant des vues créées étant voué à l'échec, il ne peut être fait grief à Mme [D] de ne pas avoir tenté cette voie procédurale préalablement à son assignation devant les juridictions civiles aux fins de cessation et d'indemnisation du trouble anormal de voisinage allégué, lequel n'aurait du reste été qu'hypothétique à ce stade, l'immeuble n'étant pas encore construit.

80. Il ne peut davantage lui être fait grief d'avoir attendu de connaître l'incidence réelle de l'édification de la résidence [Adresse 33] sur son environnement pour agir.

81. Le moyen tiré de la mauvaise foi de Mme [D] est ici totalement inopérant.

82. C'est à bon droit que le tribunal a retenu l'existence d'un trouble anormal du voisinage résultant de l'implantation illicite, au regard des règles du code civil, des balcons des appartements vendus aux époux [H] et [J] par la Sarl Promobat par ailleurs constructeur.

83. Il convient d'examiner si Mme [D] est recevable et bien fondée en sa demande tendant à la cessation du trouble anormal du voisinage résultant des vues créées, notamment en ce qu'elles sont dirigées contre les consorts [H] et les époux [J], ainsi qu'en sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre des sociétés Promobat et Promocéan.

3°/ Sur les demandes de cessation du trouble par la suppression des vues

84. A titre liminaire, il convient de souligner que Mme [D] ne sollicite plus la démolition des balcons litigieux. Cette prétention était, en tout hypothèse, irrémédiablement irrecevable faute de mise en cause du syndicat de copropriétaires, s'agissant d'une partie commune d'après le règlement de copropriété et alors que toute action à l'encontre du syndicat de copropriétaires est désormais prescrite.

85. S'agissant de la suppression des vues, Mme [D] demande à la cour à titre principal la mise en 'uvre sous astreinte de 100 € par jour de retard d'un dispositif de pare-vue qui serait apposé sur les garde-corps existants des balcons et à titre subsidiaire la réalisation en limite séparative d'un mur en parpaing enduit de 3 mètres de haut sur 9 mètres de large en lieu et

place de la deuxième solution réparatoire envisagée par l'expert judiciaire d'une clôture séparative translucide qui, soumise aux vents violents sur la côte Atlantique, risquerait selon elle d'avoir une durée de vie très limitée.

86. Elle fait valoir que la demande d'installation d'un pare-vue dirigée directement contre les époux [H] et les consorts [J] en leur qualité de copropriétaires des balcons litigieux ne se heurte à aucune irrecevabilité notamment résultant de l'absence de mise en cause du syndicat de copropriétaires dès lors qu'il ressort de l'article 7 du règlement de copropriété que si le balcon en tant que structure bâtie constitue une partie commune à jouissance exclusive, les accessoires tels que les garde-corps restent privatifs. Elle en déduit que les pare-vue supportés par les garde-corps sont également privatifs.

87. Tous les intimés soulèvent l'irrecevabilité de cette prétention comme étant nouvelle en appel en ce que Mme [D] n'avait jamais sollicité l'installation de pare-vue pour les appartements des 2ème et 3 étages appartenant aux consorts [J] et aux époux [A] mais seulement pour les balcons situés au centre de l'immeuble.

88. Ils soulèvent également l'irrecevabilité de cette prétention comme étant mal dirigée, l'installation de pare-vue sur les balcons qui constituent des parties communes et qui aura pour conséquence de modifier la façade de l'immeuble nécessitait selon eux la mise en cause du syndicat des copropriétaires, ce qui n'a pas été fait, et toute action étant désormais prescrite à son encontre.

89. Les époux [H] soulèvent en outre l'irrecevabilité de cette demande comme étant prescrite.

90. Les consorts [J] et la sarl Promobat concluent encore à l'irrecevabilité au motif que la demande est imprécise.

91. Au fond, la sarl Promobat, les consorts [J] et les époux [H] font valoir que l'exhaussement d'un mur ou d'une clôture translucide de 3 mètres de haute