CA Aix Provence, 16 sept. 2025, RG 22/00104

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 16 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 379

Rôle N° RG 22/00104 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIUGU

[G] [L]

C/

[W] [V]

[O] [M] épouse [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Charles TOLLINCHI

Me Barbara BALDASSARI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 25 Novembre 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 20/00060.

APPELANT

Monsieur [G] [A] [E] [I] [L]

né le 07 Novembre 1936 à [Localité 8], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assisté par Me Céline POULAIN, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Monsieur [W] [B] [F] [V],

né le 16 décembre 1974 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

Madame [O] [M] épouse [V],

née le 05 Octobre 1973 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés et assistés par Me Barbara BALDASSARI, avocat au barreau de GRASSE

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-1-

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 26 Mai 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme OUVREL, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Mme TOULOUSE Elisabeth, Présidente

Mme OUVREL Catherine, Conseillère

Mme DE BECHILLON Louise, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025,

Signé par Mme TOULOUSE Elisabeth et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 19 février 2016, M. [W] [V] et Mme [O] [M] épouse [V] ont acquis de M. [G] [L] un bien immobilier situé sur la commune [Localité 6] [Localité 4] au prix de 640 000 euros, l'acte comportant une clause exonératoire de la garantie des vices cachés.

Par assignation du 28 décembre 2017, les époux [V] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse, exposant avoir découvert dans leur jardin une cavité susceptible de rendre le terrain instable.

Par ordonnance du 5 mars 2018, M. [X] a été désigné en qualité d'expert. Il a déposé son rapport le 4 juin 2019.

Par ordonnance du 7 octobre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse, saisi par requête des époux [V] d'une demande de provision de 20 000 euros à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice, destinée à financer le comblement du fontis, les a déboutés de leur demande, estimant que l'appréciation de la bonne ou mauvaise foi de M. [L], du caractère apparent ou caché du fontis et de l'importance du vice relevait de l'appréciation du juge du fond.

Par acte du 20 décembre 2019, M. [V] et Mme [M] épouse [V] ont assigné M. [L] devant le tribunal judiciaire de Grasse sur le fondement de la garantie des vices cachés, en diminution du prix et indemnisation du préjudice subi.

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Par jugement contradictoire rendu le 25 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

' dit que le fontis affectant l'arrière de la propriété acquise le 19 février 2016 par les époux [V] constitue un vice caché antérieur à la vente, de nature à rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine,

' dit que M. [L] avait connaissance de ce vice antérieurement à la vente et qu'il ne peut pas se prévaloir de la clause exonératoire insérée à l'acte de vente,

' condamné M. [L] à payer aux époux [V] la somme de 125 000 euros au titre de la réduction du prix de vente,

' condamné M. [L] à payer aux époux [V] la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts,

' débouté les époux [V] du surplus de leurs demandes,

' condamné M. [L] à payer aux époux [V] la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' débouté M. [L] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. [L] aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise d'un montant total de 11 852 euros, avec distraction,

' ordonné l'exécution provisoire de la décision, dans la limite de la somme totale de 144 500 euros incluant les sommes allouées au titre des frais irrépétibles.

Pour statuer ainsi, le tribunal, s'appuyant sur les conclusions de l'expertise judiciaire, a considéré que le fontis constituait un vice antérieur à la vente, caché lors de celle-ci et de nature à rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine dès lors qu'il générait une indisponibilité partielle du terrain et une servitude majeure nécessitant travaux et surveillance, outre des difficultés importantes susceptibles d'affecter la future construction d'une piscine.

De plus, le tribunal a estimé que M. [L] ne pouvait se prévaloir de la clause exonératoire excluant la garantie des vices cachés au regard de sa connaissance du vice démontrée par les conclusions expertales qui ont retenu, au regard des éléments retrouvés dans le fontis, que le comblement avait été réalisé après l'acquisition de M. [L] et avant celle des époux [V], conclusion corroborée par les attestations versées aux débats.

Ainsi, pour retenir la somme de 125 000 euros au titre de la réduction du prix de vente, le tribunal a relevé que l'action estimatoire nécessitait de se placer au jour de la vente pour estimer la réduction, et a dès lors retenu l'avis de l'expert estimant qu'elle correspondait à 20 % du prix de vente.

Pour allouer la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts aux époux [V], le tribunal a estimé que M. [L] était tenu de les indemniser de tous les dommages subis du fait du fontis au regard de sa connaissance du vice et a ainsi retenu la somme de 20 000 euros au titre des travaux de remplissage et de surveillance du fontis, prenant en considération l'expertise et le devis fourni, outre la somme de 20 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance en l'état de l'impossibilité de faire réaliser les travaux de construction d'une piscine qu'ils envisageaient.

Toutefois, le tribunal les a débouté de leurs demande d'indemnisation au titre des frais d'abattage du pin sur lequel l'expert ne s'était pas prononcé et pour lequel aucun devis n'avait été fourni.

Par déclaration transmise au greffe le 4 janvier 2022, M. [L] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a débouté les époux [V] du surplus de leurs demandes et ordonné l'exécution provisoire de la décision en la limitant à la somme totale de 144 500 euros.

Par ordonnance d'incident rendue le 3 mai 2023, le conseiller de la mise en état, saisi par des conclusions transmises le 1er juin 2022 par les époux [V] tendant à obtenir la radiation de l'appel, a dit n'y avoir lieu à radiation de l'affaire.

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Par conclusions transmises le 29 mars 2022 au visa des articles 1641 et suivants du code civil, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, M. [G] [L], demande à la cour de :

À titre principal :

' juger recevable son appel,

' réformer en tous points le jugement entrepris,

' constater l'origine naturelle du fontis découvert dans le jardin de la propriété acquise par les époux [V],

' dire et juger que les époux [V] ne rapportent pas la preuve de sa connaissance de ce fontis, préalablement à la vente et de sa dissimulation,

En conséquence,

' débouter les époux [V] de toutes leurs demandes en l'état de la clause d'exonération de responsabilité des vices cachés insérée à l'acte de vente,

A titre subsidiaire, si la cour devait retenir sa responsabilité :

' réduire les demandes indemnitaires des époux [V] à de plus justes proportions,

En tout état de cause :

' condamner les époux [V] au paiement d'une somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À titre principal, M. [G] [L] ne conteste pas l'existence d'un fontis établi notamment par l'expertise, mais souligne qu'il s'agit d'un simple phénomène naturel, auquel sa propre action était indifférente. Il estime cependant ne pouvoir être tenu en termes de garantie des vices cachés, à raison de la clause d'exonération de cette garantie incluse dans l'acte de vente de 2016. En effet, il soutient qu'elle est pleinement applicable dans la mesure où il n'avait pas connaissance du fontis ce qui est démontré par :

- l'absence de défaut mentionné dans les renseignements d'urbanisme de l'acte authentique de vente rédigé lors de sa propre acquisition en 1995,

- les attestations produites qui démontrent l'entretien de la villa et du jardin et donc la possibilité de le visiter avant la vente et de vérifier l'absence de vice, ce que les époux [V] ont fait notamment en présence d'artisans,

- la découverte de l'existence du fontis au printemps 2017, plus de dix-huit mois après l'acquisition par M. [V], sans aucune réalisation d'un constat d'huissier alors que ce dernier a lui-même déclaré l'avoir comblé ensuite,

- l'absence de preuve établissant que les matériaux présents à l'intérieur étaient déjà à cet endroit lors de la vente, la datation de ces matériaux ne résultant que d'une approximation par l'expert ce qui ne permet pas d'affirmer qu'ils sont antérieurs à 2016, d'autant que la maison ne comporte aucune tuile et qu'il a laissé du bois aux acquéreurs qui auraient pu l'utiliser à cet escient,

- l'attestation de pure complaisance de Mme [C] et celle de Mme [U] dont il conteste le contenu.

A titre subsidiaire, sur les demandes indemnitaires, il sollicite leur réduction à de plus justes proportions, arguant de la cause naturelle à l'origine du fontis et de sa seule incidence sur une partie du jardin, et non sur la maison, de sorte que la moins value à hauteur de 20 % est, selon lui, excessive.

En outre, il fait valoir que :

D'une part, sur l'action estimatoire,

- la construction de la piscine n'était pas mentionnée dans l'acte de vente et n'était pas une condition déterminante du consentement des époux [V],

- la construction d'une piscine n'est pas impossible mais entraîne seulement un surcoût,

- il ne peut voir mise à sa charge une responsabilité allant au-delà des conclusions figurant dans le diagnostic sur l'état des risques réalisé lors de vente,

- la constructibilité résiduelle n'existait pas au jour de la vente, elle est liée à l'évolution des règles d'urbanisme qui ne saurait être mise à sa charge.

D'autre part, sur la demande au titre des travaux, des frais d'expertise et du préjudice de jouissance, il soutient que :

- aucun devis n'a été produit pour fonder le montant de 20 000 euros réclamé au titre des travaux qui ressort d'une simple estimation de l'expert,

- la perte de jouissance n'est pas fondée dès lors que les époux [V] utilisent effectivement la partie arrière du terrain.

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Par conclusions transmises le 1er juin 2022 au visa des articles 1641 et suivants du code civil, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, M. [W] [V] et Mme [O] [M] épouse [V] demandent à la cour de :

' confirmer intégralement le jugement entrepris,

Y ajoutant,

' condamner M. [L] au paiement d'une somme de 7 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur la garantie des vices cachés, les intimés soutiennent qu'elle est applicable à l'espèce dans la mesure où il est démontré, notamment par l'expertise, que le fontis :

- était préexistant à la vente,

- était dissimulé en son sommet par un pot orné d'une plante de sorte que les visites ne leur ont pas permis de le remarquer,

- diminue l'usage de la villa au regard de sa localisation dans la zone arrière du jardin qui seule pouvait recevoir la construction d'une piscine, étant précisé que le caractère piscinable était mentionné dans l'annonce de vente.

En outre, ils font valoir que, tel qu'il résulte du rapport, le comblement ne peut avoir été réalisé par M. [V] qui n'a dégagé les matériaux avant de les remettre que sur une profondeur de 80 cm, alors qu'une pelle mécanique a été nécessaire pour tous les retirer sur une profondeur de 3 mètres lors des opérations d'expertise.

Sur la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, ils considèrent qu'elle n'est pas applicable dès lors que M. [L] avait nécessairement connaissance de l'existence du fontis, ce qui est démontré par les conclusions de l'expertise judiciaire qui exclut que le comblement du fontis ait pu être réalisé postérieurement à leur acquisition, mais affirme, au contraire, qu'il a été effectué pendant l'occupation du bien par l'appelant qui l'a volontairement dissimulé par l'ajout de matériaux datés de cette même période et provenant notamment d'un pin abattu par M. [L].

Sur les demandes indemnitaires, d'une part au titre de l'action estimatoire, ils font valoir une moins-value de la propriété évaluée par un expert judiciaire au montant de 140 000 euros ou 125 000 euros selon la valeur au jour de la vente, liée à la présence évolutive du fontis prenant en compte non seulement le caractère non piscinable du terrain mais également l'impact du fontis en terme de moins value.

D'autre part, sur l'action en réparation, ils sollicitent une somme au titre des travaux de comblement et de surveillance du fontis évaluée à 20 000 euros par l'expert et produisent un devis pour le seul comblement du fontis, en précisant que l'étude géotechnique a préconisé l'abattage du pin pour un coût de 6 000 euros.

En outre, ils considèrent subir un préjudice de jouissance liée à la partie arrière du jardin à laquelle ils ne peuvent plus accéder pour des raisons de sécurité et qui ne pourra accueillir aucune construction, aucun aménagement ou travaux n'ayant pu être réalisé.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'action estimatoire engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés

Sur la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés

Par application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

En vertu de l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

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Aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

L'article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Par application de l'article 1648-1 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

En application de ces dispositions, la jurisprudence applique la garantie des vices cachés quand le bien vendu présente un défaut non apparent et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à l'usage auquel l'acheteur pouvait sérieusement s'attendre compte tenu de la nature du bien vendu, dès lors que le vice est antérieur à la vente, et plus précisément au transfert des risques.

Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices, y compris non apparents, affectant la chose qu'il vend.

En l'espèce, M. [W] [V] et Mme [O] [M] épouse [V] ont acquis la maison de M. [G] [L] située sur la commune du [Localité 4], à la date du 19 février 2016.

Au printemps 2017, dans le cadre de l'aménagement du jardin de la villa composé de restanques, principalement à l'arrière du bâti, et notamment en vue de la réalisation d'une piscine, les époux [V] ont découvert l'existence d'une cavité dans la partie Nord-Ouest du terrain. Ils ont fait procédé à une étude géotechnique, non contradictoire, dont les conclusions, en date du 22 novembre 2017, font état d'une cavité en surface de l'ordre de 1,30 mètre de diamètre, apparue en partie amont du terrain, à proximité d'un gros pin. Il est noté l'existence d'une anomalie importante et verticale jusqu'à au moins 4/5 mètres de profondeur. Le géotechnicien a relevé que la cavité est en partie comblée (remblais divers en surface) et masquée par des planches et un pot de fleurs. Il l'a qualifié de fontis, décrivant un phénomène évolutif, prenant naissance lorsqu'une cavité souterraine voit son ciel s'effondrer progressivement, l'affaissement de la surface faisant venir au jour ledit fontis. Il ajoute que l'origine de tels désordres tient principalement en la circulation des eaux et a préconisé de combler le fontis par du ballast autobloquant. Il a conclu à la nécessité, du fait de la nature des désordres, d'améliorer rapidement la gestion des eaux, de mettre en place un suivi régulier de la stabilité du terrain, d'abattre un pin voisin de la cavité afin de limiter les risques alentours. En vue de la réalisation éventuelle d'une piscine, il a recommandé la réalisation d'étude spécifique, type G2.

Une expertise judiciaire a ensuite été diligentée de septembre 2018 à juin 2019. Aux termes de son rapport déposé le 4 juin 2019, concordant avec ces premiers relevés et analyses, l'expert judiciaire a également conclu à la présence d'un fontis ancien et toujours actif, constitué par un effondrement du sol suite à la dissolution en profondeur des roches, constituant un processus irréversible, s'aggravant inexorablement avec le temps. L'expert évalue la taille actuelle du fontis à 3 mètres de diamètre sur 4/5 mètres de profondeur minimum, soit un vide de 8 à 10 m3, ce qui génère une servitude irréversible qu'il va falloir combler et surveiller durant plusieurs années.

L'expert indique que ce fontis aurait dû être traité par une méthode spécifique, avec des injections de résine ou autres, et qu'il y a donc eu malfaçon dans la mise en oeuvre du traitement du fontis, qui a été comblé par des gravas (briques rouges et béton) et morceaux de bois. Si la présence de ce fontis, situé sur la planche arrière supérieure du jardin, ne menace pas actuellement la maison, il estime qu'il rend impossible toute construction sur l'arrière de la maison (abris ou piscine) dans des conditions normales de fondation et qu'il nécessitera dans ce cas une plus value de traitement du sol de l'ordre de 80 000 à 100 000 €. La présence du fontis interdit en outre, tant qu'il n'est pas correctement comblé, l'accès à la partie arrière du jardin.

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Au vu des constatations réalisées et de ces éléments techniques, il apparaît que cette cavité résulte d'un phénomène naturel évolutif. Il n'est au demeurant pas reproché à M. [G] [L] d'avoir créé ce fontis par sa propre action, l'expert relevant que l'étude géotechnique met en avant la forte propension du sous-sol à la survenance de tel fontis.

Par ailleurs, il n'est apporté aucun élément permettant de considérer que cette cavité était apparente lors de la vente de 2016, M. [G] [L] soutenant lui-même qu'il n'en connaissait pas l'existence. Au contraire, il est fait état de matériaux et pots de fleurs placés de sorte à occulter la présence d'un sol meuble en cette partie du terrain.

Pourtant, s'agissant d'un phénomène évolutif, ce désordre existait nécessairement antérieurement à la vente aux époux [V].

En outre, l'expert émet des recommandations précises en termes de vigilances relativement au terrain arrière de la maison, précisant qu'une surveillance est indispensable pendant de longues années et que tout projet de construction d'une piscine doit être envisagé avec des fondations spéciales, impliquant un surcoût du traitement du sol. Or, les annonces de vente concernant le bien acquis par les époux [V] vantaient toutes le 'merveilleux jardin complanté' agrémentant la villa, dont le terrain était en outre présenté comme 'piscinable', de sorte que l'agrément présenté par le jardin et la possibilité d'y adjoindre une piscine constituaient des caractéristiques essentielles et déterminantes dans l'acquisition du bien.

Ainsi, il est établi que le fontis mis à jour dans la partie Nord-Ouest du terrain acquis par les époux [V] auprès de M. [G] [L] en 2016 constitue un vice caché, préexistant à la dite vente, et rendant le bien acquis impropre à l'usage auquel on le destine puisqu'il génère une indisponibilité partielle du terrain et une servitude majeure nécessitant travaux et surveillance, outre des difficultés importantes susceptibles d'affecter la future construction d'une piscine.

Sur l'opposabilité ou non de la clause exonératoire des vices cachés

Pour réfuter toute mise en oeuvre de la garantie des vices cachés dont les conditions sont ici réunies, M. [G] [L] invoque le bénéfice de la clause exonératoire stipulée dans l'acte de vente. En effet, celui-ci comporte la mention suivante : 'l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.

Certes, M. [G] [L] n'est pas un professionnel de l'immobilier pour lequel la connaissance du vice est présumée.

Toutefois, celle-ci peut ici être appréciée, in concreto, au regard des circonstances de l'espèce. En effet, M. [G] [L] a acheté le bien en cause le 25 février 1995 et l'a revendu aux époux [V] le 19 février 2016. Si la création du fontis ne lui est pas directement imputé, le traitement de celui-ci par l'appelant est en cause. En effet, l'expert a relevé, lors de l'excavation des terres du fontis, que la cavité avait été comblée par des matériaux (briques, troncs d'arbre en décomposition, de type pin,) outre de la terre. Il a clairement identifié le fait que le fontis avait été volontairement caché.

Interrogé précisément sur la datation des matériaux ainsi découverts, l'expert a exclu tout recours à une datation au carbone 14, comme le requiert encore aujourd'hui M. [G] [L], en raison des erreurs de datation induites par cette méthode, trop importantes pour être pertinente au regard de la période de temps considéré. Il a ainsi d'ores et déjà été répondu à l'objection encore évoquée par l'appelant quant à l'approximation de la méthode employée par l'expert, clairement écartée. Au contraire, l'expert a utilisé une analyse bibliographique et une analyse du taux de pourriture des morceaux de bois de 10 à 12 cm de diamètre trouvés à plus de trois mètres de profondeur, c'est-à-dire bien au delà de la première excavation réalisée, ab initio, par M. [W] [V] lui-même.

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Il en ressort que la décomposition du bois, et précisément du pin, par analyse de la dureté et de l'état de l'aubier, de l'écorce et des noeuds, démontre que celui-ci est présent dans ce lieu depuis moins de 20 ans. De même, l'expert relève la faible compacité des matériaux dans le sol, ce qui ne serait pas le cas si le sol ainsi constitué avait plus de 22 ans d'âge. L' expert indique que les échantillons de bois prélevés ne présentaient pas de pourriture, ni de trace d'animaux xylophages, alors que sur les abords du terrain, des morceaux de bois en putréfaction présentaient des traces d'attaque du xylophage. Ainsi, l'expert affirme que les éléments observationnels et physico-mécanique démontrent que le trou formé naturellement a été comblé avant l'achat par les époux [V] en 2016 et après l'achat de la maison par M. [G] [L], soit entre 1996 et 2016. De plus, comte tenu de la durabilité étudiée de chacun des matériaux et après analyse de l'environnement au sein du fontis, l'expert conclut expressément au fait que les branches d'arbres, et donc le comblement du fontis réalisé par l'homme au vu du mélange de matériaux retrouvés, dont du pin alors qu'un arbre de ce type a été abattu à proximité, est inférieur à 10/15 ans, donc nécessairement après1996 et avant 2016. Pour autant, l'état de pourrissement relevé apparaît comme étant supérieur à quelques années, de sorte qu'il exclut, par discussion en réponse aux dires des parties, tout comblement du fontis entre 2016 et 2017, soit depuis l'acquisition du bien par les intimés.

Ainsi, il est avéré que le fontis créé naturellement a été comblé par l'homme pendant la période où M. [G] [L] était propriétaire du bien, ce que ce dernier ne pouvait donc ignorer.

L'absence de mention dans les renseignements d'urbanisme de son acte authentique d'achat de 1995 n'est à ce titre pas probant, puisqu'il ne résulte pas des constatations et analyses que ce comblement serait antérieur à son acquisition.

Au demeurant, il convient d'observer que ces constatations et relevés techniques sont en tous points confortés par les attestations des voisins et de l'agent immobilier, produites par les intimés.

Dès lors, la clause exonératoire de vices cachés doit être écartée en l'état de la connaissance avérée par M. [G] [L] du vice affectant le bien vendu et présentant toutes les caractéristiques de mise en oeuvre des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, alors que l'appelant n'en a aucunement averti ses acquéreurs.

La décision entreprise doit donc être confirmée en ce qu'elle a retenu la responsabilité de M. [G] [L] au titre des désordres subis par M. [W] [V] et Mme [O] [M] épouse [V], par mise en oeuvre de la garantie des vices cachés.

Sur la réduction du prix de vente

Dans le cadre de l'expertise, une évaluation immobilière a été diligentée dont il ressort une moins-value de 20 % sur la valeur du bien, étant observé, ainsi que relevé dans les développements précédents, que la possibilité de construire une piscine faisait partie des arguments de vente du bien et constituait un élément déterminant de l'achat de ce bien par les époux [V].

M. [G] [L] critique ce pourcentage sans produire d'évaluation comparative, étant observé que la perte de valeur a tenu compte de l'absence d'impact du fontis existant sur la maison à proprement parler. Il n'apporte ainsi aucun élément pertinent permettant d'apprécier différemment ce chiffrage.

En définitive, au vu de la valeur d'achat du bien, soit 625 000 euros, de l'absence de constructibilité résiduelle à la date de la vente du bien, qui seule doit être prise en compte, il est justifié d'une perte de valeur à hauteur de 125 000 euros.

Ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a condamné M. [G] [L] à verser à M. [W] [V] et Mme [O] [M] épouse [V] la somme de 125 000 euros au titre de la réduction du prix de vente, en application de l'action estimatoire mise en oeuvre par ces derniers.

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La décision entreprise doit être confirmée de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu des dispositions de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

En l'occurrence, dans la mesure où la connaissance des vices par M. [G] [L] est établie, ce dernier est également tenu à la réparation intégrale des préjudices subis par les acquéreurs dès lors que ceux-ci sont justifiés.

Au titre des préjudices subis et invoqués par M. [W] [V] et Mme [O] [M] épouse [V], il convient de relever que ces derniers, en appel, ne sollicitent que la confirmation du jugement entrepris.

Or, s'agissant du coût d'abattage du pin situé à proximité du fontis, évoqué par le géotechnicien, le tribunal a rejeté leur demande dans la mesure où l'expert ne s'était pas prononcé à ce titre et où aucun devis n'était produit. La décision entreprise ne pourra qu'être confirmée à ce titre.

Concernant le coût du comblement et la surveillance du fontis, préconisée tant par l'expert que par le premier géotechnicien, compte tenu du caractère évolutif de ce type de désordre, inhérent à son mécanisme de formation, il convient de relever que l'expert a chiffré ce coût de l'ordre de 15 000 à 20 000 euros. Il a indiqué en outre que ce prix ne comprenait pas le coût d'une reprise de la portance du sol qui nécessite une étude spécifique, avec une estimation de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Comme en première instance, les intimés produisent un devis de la SARL A2TM du 4 juin 2019, estimant le seul coût du curetage de la cavité, remplissage par du ballast et drainage du terrain pour les eaux pluviales à la somme de 14 816,66 euros TTC.

Tout en contestant l'absence de devis sur les travaux estimés par l'expert, M. [G] [L] ne justifie d'aucun élément technique contraire.

Dans ces conditions, il convient de retenir que la somme de 20 000 euros répare intégralement le coût des travaux de comblement du fontis et de surveillance de celui-ci pendant plusieurs années.

Concernant le trouble de jouissance subi par les époux [V], celui-ci est indéniable ne serait-ce qu'au regard de la zone d'accès interdit, pour raisons de sécurité, délimitée par l'expert en page 17 de son rapport, et représentant la quasi-intégralité du terrain arrière de la maison, soit plus de la moitié du terrain disponible, et seul endroit d'implantation possible d'une piscine. En effet, il est démontré que 200 m² de terrain sont inaccessibles ou du moins l'ont été pendant plusieurs années, M. [G] [L] ne rapportant pas la preuve inverse. L'octroi de la somme de 20 000 euros à ce titre est donc pertinent.

La décision entreprise sera donc intégralement confirmée quant à l'indemnisation des préjudices soufferts par M. [W] [V] et Mme [O] [M] épouse [V] du fait de l'engagement de la garantie des vices cachés imputable à M. [G] [L].

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [G] [L], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle il a été condamné en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire globale de 3 000 euros sera mise à sa charge au bénéfice de M. [W] [V] et Mme [O] [M] épouse [V], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.

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PAR CES MOTIFS