TJ 93008, 9 sept. 2025, RG 25/04543

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 25/04543
N° Portalis DB3S-W-B7J-3BZT

Minute : 1008/25

Monsieur [O] [H]
Représentant : Me Josépha REFUVEILLE, avocat
au barreau de PARIS, vestiaire : B620

C/

Monsieur [V] [I]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ME REFUVEILLE
Copie délivrée à :
M. [I]
Le 15 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 09 Septembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 23 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [O] [H], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [I], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne
D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 15 septembre 2023, M. [O] [H] a donné à bail à M. [V] [I] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 750,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 45,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [O] [H] a fait signifier à M. [V] [I], par exploit de commissaire de justice du 9 décembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 646,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 février 2025, M. [O] [H] a fait assigner M. [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 23 juin 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

M. [O] [H], comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion de M. [V] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
? condamner M. [V] [I] à payer :
? la somme de 7 060,00 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 18 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 646 euros, sur le surplus à compter de l'assignation ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
? une somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 15 septembre 2023 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [V] [I] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [V] [I], demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d'un montant de 200,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière. Il précise avoir l'intention de payer son loyer courant à bref délai.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 12 juin 2025, les services de la préfecture ont remis un diagnostic social et financier de carence.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 27 juin 2025, autorisée par le juge, M. [V] [I] a confirmé avoir réglé le loyer courant du mois de juin 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 1er juillet 2025, autorisée par le juge, M. [O] [H] a confirmé bonne réception du loyer du mois de juin 2025 et fourni un décompte actualisé.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 15 septembre 2023 que M. [V] [I] doit payer un loyer d'un montant de 750,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 45,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 821 euros.

Le bailleur produit en délibéré un décompte démontrant que M. [V] [I] restait devoir la somme de 6 239,00 € euros à la date du 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, ce qu'il ne conteste pas.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [V] [I] au paiement d'une somme de 6 239,00 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 325,00 € à compter du 9 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 642 euros à compter du 24 février 2025, date de l'assignation et sur le surplus à compter du 9 septembre 2025, date du jugement.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

En l'espèce, le bail conclu le 15 septembre 2023 contient telle une clause résolutoire en son article 17 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 9 décembre 2024 pour la somme en principal de 3 646,00 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 février 2025.

Toutefois, M. [V] [I] propose de régler 200 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations à l'audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que M. [V] [I] perçoit des ressources qui lui permettent d'assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui le placent en situation de régler la dette locative. M. [V] [I] justifie de la reprise du paiement du loyer courant .

Compte tenu de ces éléments, M. [V] [I] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [V] [I] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [V] [I] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, M. [O] [H] pourra faire procéder à l'expulsion de M. [V] [I]. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [V] [I], du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à M. [O] [H] une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 9 décembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS