TJ 93008, 11 sept. 2025, RG 25/04620

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 1]
[Localité 1]

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@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/04620 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3CFW

Minute : 25/90

S.D.C. DU [Adresse 2] REPRESENTE PAR IMMO CITY, CABINET LARIGAUDRY
Représentant : Me Gladys CLAP, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [Y] [V]
Madame [P] [S]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Me Gladys CLAP

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :
Madame [P] [S]

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 11 Septembre 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 11 Septembre 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC, Magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, Magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. de la résidence [Adresse 2]
représenté par son syndic IMMO CITY, CABINET LARIGAUDRY, sis [Adresse 3]
représenté par Me Gladys CLAP, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [V],
demeurant (cernière adresse connue) [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

Madame [P] [S],
demeurant [Adresse 5]
comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [S] sont propriétaires de biens correspondant aux lots 5, 86 et 108 au sein d'un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre simple en date du 18 août 2022, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic IMMO CITY CABINET LARIGAUDRY, adressé à Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [S] une mise en demeure la somme de 1.570,81 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété au 17 août 2022.

Par lettre simple en date du 17 mai 2023, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic IMMO CITY CABINET LARIGAUDRY, adressé à Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [S] une mise en demeure la somme de 2.078,79 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété au 17 mai 2023.

Par lettre simple en date du 26 avril 2023, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic IMMO CITY CABINET LARIGAUDRY, adressé à Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [S] une lettre de relance pour les précédentes mises en demeure.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 mars 2024, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, adressé à Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [S] une mise en demeure la somme de 2.205,89 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété au 19 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [S] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
¢ 4.327,82 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date l'assignation,
¢ 1.499 euros au titre des frais de contentieux,
¢ 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,
¢ 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
¢ les dépens comprenant les frais d'assignation et des actes de procédure nécessaires

À l'audience du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes. Il rappelle qu'il sollicite une condamnation solidaire. Il précise qu'il y a une note affichée dans l'immeuble expliquant les difficultés financières de la résidence. Il demande à ce que le coût du SDC pour récupérer les charges dues ne soit pas minimisé.

Il expose que Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [S], propriétaires de divers lots au sein de l'immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s'estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

À l'audience, Madame [P] [S], comparait. Elle indique qu'elle ne conteste pas le montant des charges et qu'elle est actuellement en procédure de divorce. Elle ajoute qu'elle ne connaissait pas l'existence de la dette et que le bien est en gestion locative auprès de Foncia Rive Gauche, qui ignorait que le bien était en indivision. Elle précise que FONCIA n'a pas réglé les charges et ne l'a pas avisée de la situation. Enfin, Madame [P] [S] explique que le crédit immobilier n'est pas entièrement payé et que le bien va être saisi car elle est fichée Banque de France.

Monsieur [Y] [V], régulièrement assigné par procès-verbal selon les modalités de l'article 659 du Code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

En conséquence, un courrier adressé au tribunal, le 16 mai 2025 et donc postérieurement à la mise en délibéré, ne peut être pris en compte.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes annuels ont été approuvés et n'ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs, notamment :
" le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 octobre 2021 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2019 et 31 décembre 2020, réajustant le budget prévisionnel de l'année 2021 et approuvant le budget prévisionnel pour l'exercice 2022,
" le procès-verbal de l'assemblée générale du 21 janvier 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2021, 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024,
" le procès-verbal de l'assemblée générale du 24 mai 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023, réajustant le budget prévisionnel de l'année 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l'exercice 2025,
" l'attestation du syndic de l'immeuble en date du 23 juillet 2024 indiquant l'absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

Le règlement de copropriété prévoit expressément au paragraphe I de la section II du chapitre VI de l'acte de la partie 2 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.327,82 euros, au titre des charges de copropriété dues au 24 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2025, date de l'assignation sur la somme de 4.327,82 euros.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l'octroi de la somme de 1.499 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 19 novembre 2021, facturée 24 euros, d'une mise en demeure le 18 août 2022, facturée 24 euros ; une mise en demeure du 17 mai 2023 facturée 45 euros. L'envoi de plusieurs mises en demeure avant d'initier la présente procédure relève d'un choix de gestion du syndic.
Seul sera pris en compte le coût de la première mise en demeure du 19 novembre 2021 soit 5,80 euros.

En outre, il y est également imputé des frais à hauteur de 600 euros, correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.
Les frais de " frais de mise au contentieux " et de " transmission avocat " relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l'exécution de l'obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [S] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [V] et Madame [P] [S] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS