TJ 93008, 28 août 2025, RG 25/02951

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
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[Localité 1]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
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REFERENCES : N° RG 25/02951
N° Portalis DB3S-W-B7J-22KM

Minute : 955/25

CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au
barreau de VAL D’OISE

C/

Madame [Y] [F] [J]
Monsieur [D] [I]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ME DELPLA
Copie délivrée à :
MME [J]
M. [I]
Le 3 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 Août 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

En présence de Madame [N] [T], auditrice de justice ;

ENTRE DEMANDERESSE :

CDC HABITAT SOCIAL S.A. D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 2],
Représentée par Maître Aurore VENTURA, Avocat au Barreau du Val d’Oise, substituant Maître Antoine DELPLA, du même Barreau

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [Y] [F] [J], demeurant [Adresse 3]
non comparante

Monsieur [D] [I], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 8 novembre 2023, la SA d'HLM CDC Habitat Social a donné à bail à Madame [Y] [J] et Monsieur [D] [I], un logement, situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 629,37 euros, et 214,09 euros de provisions sur charges et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, la SA d'HLM CDC Habitat Social a fait signifier à Madame [Y] [J] et Monsieur [D] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3767,98 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 7 août 2024, la SA d'HLM CDC Habitat Social a saisi la caisse d'allocations familiales de la Seine-Saint-Denis.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, la SA d'HLM CDC Habitat Social a fait assigner Madame [Y] [J] et Monsieur [D] [I], devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
o ordonner l'expulsion de Madame [Y] [J] et Monsieur [D] [I] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,
o autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution ,
o condamner solidairement Madame [Y] [J] et Monsieur [D] [I], au paiement des sommes suivantes:
? 4782,38 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au 31 octobre 2024, échéance du mois d'octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de 8 août 2024,
? une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises , qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux loués,
? 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
? les entiers dépens, comprenant le coût du commandement et de l'assignation ;
o dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée le 6 mars 2025 à la préfecture de la Seine-Saint-Denis.

A l'audience du 26 mai 2025, la SA d'HLM CDC Habitat Social, représentée, maintient les termes de son assignation et demande la condamnation de Madame [Y] [J] et Monsieur [D] [I] à la somme de 4648,08 euros, hors frais, arrêtée selon décompte du 21 mai 2025. Elle est opposée à l'octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Madame [Y] [J] et Monsieur [D] [I] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle soutient sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil que Madame [Y] [J] et Monsieur [D] [I] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [D] [I] comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 130 euros par mois en plus du loyer courant. Il indique qu'avec sa compagne, ils ont trois enfants en bas âge. Il explique que Madame [J] ne travaille pas et fait état de ressources mensuelles de 3016 euros composées de son salaire et des allocations. Il confirme avoir déposé un dossier de surendettement à la banque de France à son nom uniquement et avoir été déclaré recevable au bénéfice d'une procédure de surendettement le 31 mars 2025.

Madame [Y] [J], régulièrement assignée à personne, ne comparaît, et n'est pas représentée à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Madame [Y] [J] régulièrement assignée à personne, ne comparaît, et n'est pas représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 6 mars 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA d'HLM CDC Habitat Social justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 7 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d'Allocations Familiales par la SA d'HLM CDC Habitat Social le 7 août 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 8 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 21 mai 2025 que la SA d'HLM CDC Habitat Social rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Les frais de procédure ont par ailleurs été déduits de ce décompte.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations en résultant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [Y] [J] et Monsieur [D] [I] à payer à la SA d'HLM CDC Habitat Social la somme de 4648,08 euros arrêtée au 21 mai 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse, au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Madame [Y] [J] et Monsieur [D] [I] le 8 août 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois, prévu dans le commandement de payer.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 8 octobre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 8 novembre 2023 à compter du 9 octobre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par dérogation à la première phrase du V, l'article 24 VI dispose que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L'article 714-1 du code de la consommation dispose que lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la commission impose de nouveaux délais et modalités de paiement de cette dette, dont le bailleur est avisé, ces délais et modalités de paiement se substituent à ceux précédemment accordés en application du même article 24.

En l'espèce, Monsieur [D] [I] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée et justifie avoir été à titre personnel déclaré recevable au bénéfice d'une procédure de surendettement le 31 mars 2025. Il fait état de la situation personnelle et financière du couple qui est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que Madame [Y] [J] et Monsieur [D] [I] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [Y] [J] et Monsieur [D] [I] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d'une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l'intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l'expulsion de Madame [Y] [J] et Monsieur [D] [I] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il conviendra dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi. Il y aura lieu de condamner les locataires au paiement de cette indemnité à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à la libération effective des lieux. Cette condamnation sera prononcée in solidum.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [Y] [J] et Monsieur [D] [I] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l'assignation.

Il convient également de les condamner in solidum à verser à la SA d'HLM CDC Habitat Social la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS