TJ 93008, 11 sept. 2025, RG 25/04485

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/04485 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3BQG

Minute : 25/

S.D.C. DU [Adresse 2] REPRESENTE PAR LE CABINET CEMI
Représentant : Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [S] [M]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Maître [K] [C]

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 11 Septembre 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 11 Septembre 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC, Magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, Magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 2]
représenté par son syndic le CABINET CEMI, sis [Adresse 3]
représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [M],
demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

? EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [S] [M] est propriétaire d'un bien correspondant au lot 31 au sein d'un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, le cabinet CEMI, fait signifier à Monsieur [S] [M] un commandement de payer la somme de 2.332,68 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété au 27 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [S] [M] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
¢ 4.034,90 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, le 1er juillet 2024 sur la somme de 2.458,50 euros, et de l'assignation pour le surplus,
¢ 252,20 euros au titre des frais visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
¢ 600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
¢ Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l'assignation,
¢ 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
¢ les dépens comprenant le coût de la sommation de payer pour 139,30 euros, les frais de signification ainsi que la présente assignation, les frais de signification et d'exécution du jugement à intervenir, que l'émolument de recouvrement revenant à l'huissier au titre de l'article A 444-32 du Code du commerce

À l'audience du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [S] [M], propriétaire de divers lots au sein de l'immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s'estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [S] [M], régulièrement assigné à personne, ne comparait pas et n'est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, que les comptes annuels ont été approuvés et n'ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs, notamment :
" du procès-verbal de l'assemblée générale du 5 avril 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022, ajustant le budget prévisionnel de 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l'exercice 2024,
" du procès-verbal de l'assemblée générale du 21 mars 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023, ajustant le budget prévisionnel de 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l'exercice 2025,
" l'attestation du syndic de l'immeuble en date du 31 octobre 2024 indiquant l'absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l'année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement à hauteur de 391,50 euros qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.034,90 euros, au titre des charges de copropriété dues au 19 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.332,68 euros, du 10 avril 2025, date de l'assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l'octroi de la somme de 252,20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il sollicite 47 euros de frais de relance en date du 13 novembre 2024. Cependant, aucune pièce ou copie de cette pièce apparait au dossier. Il convient de rejeter la demande.

Les frais de " vacation horaires " de 205,20 euros correspondant à la " constitution dossier auxiliaire de justice " relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il y a lieu de rejeter la demande à ce titre.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l'exécution de l'obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [M] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [S] [M] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS