TJ 93008, 28 août 2025, RG 25/03949

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
Immeuble [W] - Hall A
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03949
N° Portalis DB3S-W-B7J-26UP

Minute : 958/25

Société SERGIC RESIDENCES SERVICES
ENSEIGNE TWENTY CAMPUS
Représentant : Me Alexandre ROTCAJG, avocat au
barreau de PARIS, vestiaire : C1461

C/

Monsieur [W] [U]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ME ROTCAJG
Copie délivrée à :
M. [U] [W]
Le 3 Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 Août 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

En présence de Madame [F] [R], auditrice de justice ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société SERGIC RESIDENCES SERVICES exerçant sous l’enseigne TWENTY CAMPUS, ayant son siège social [Adresse 2],
représentée par Me Alexandre ROTCAJG, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 20 juin 2023, la société Sergic Résidences Services, exerçant sous l'enseigne Twenty Campus, a consenti un bail meublé avec services para-hôteliers à Monsieur [W] [U], concernant un logement meublé, situé [Adresse 3] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 870 euros charges comprises avec un dépôt de garantie s'élevant au même montant.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, la société Sergic Résidences Services a fait signifier à Monsieur [W] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4963,57 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 28 juin 2024, la société Sergic Résidences Services a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la société Sergic Résidences Services a fait assigner Monsieur [W] [U], devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail meublé,
o ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [U] ainsi que tous les occupants de son chef du logement,
o ordonner le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution ,
o condamner Monsieur [W] [U], au paiement des sommes suivantes:
? 6696,68 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024 sur la somme de 5120,34 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
? une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux loués,
? 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
? les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer,
o rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

L'assignation a été dénoncée le 27 janvier 2025 à la préfecture de la Seine-Saint-Denis.

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy, territorialement incompétent, ayant été saisi, le dossier a été renvoyé au juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny, conformément à l'article 82-1 du code de procédure civile.

A l'audience du 26 mai 2025, la société Sergic Résidences Services, représentée, maintient les termes de son assignation et demande la condamnation de Monsieur [W] [U] à la somme de 10 746,25 arrêtée selon décompte du 13 mai 2025. Elle est opposée à l'octroi de délais de paiement. Elle déclare que les loyers des mois de février, avril et mai 2025 ont été réglés et que 1000 euros ont été versés au mois de mai 2025. Si elle confirme que Monsieur [W] [U] a fait un virement de 500 euros au mois de novembre 2024, elle estime qu'il n'apporte pas la preuve du second virement de 500 euros qu'il dit avoir réalisé ce même mois.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Monsieur [W] [U] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle soutient sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil que Monsieur [W] [U] a manqué ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [W] [U] comparaît. Il ne conteste pas le principe de la dette mais en conteste le montant. Il argue en effet d'un virement de 500 euros qu'il a effectué au mois de novembre 2024 et qui n'a, selon lui, pas été pris en compte par la société Sergic Résidences Services. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer courant, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il indique qu'il possède un titre de séjour régularisé, qu'il travaille en CDI en tant de boucher pour l'enseigne Auchan lui assurant un salaire de 1700 euros mensuels. Il dit avoir une fille en Côte d'Ivoire qui vit avec sa mère.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Une note en délibéré a été demandée à la société Sergic Résidences Services afin qu'elle vérifie la réception du deuxième virement de 500 euros que Monsieur [W] [U] allègue avoir effectué au mois de novembre 2024. Cette note en délibéré n'a pas été produite.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 27 janvier 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la société Sergic Résidences Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 17 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d'Allocations Familiales par la société Sergic Résidences Services le 28 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [W] [U] le 17 juin 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois prévu par le commandement de payer.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 août 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 20 juin 2023 à compter du 18 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [W] [U] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [W] [U] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Malgré l'opposition de la société Sergic Résidences Services, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [W] [U] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d'une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l'intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l'expulsion de Monsieur [W] [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il conviendra dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi. Il y aura lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 juin 2023, du commandement de payer délivré le 17 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 mai 2025 que la société Sergic Résidences Services apporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Si Monsieur [W] [U] allègue avoir effectué deux virements de 500 euros en novembre 2024, seul un virement apparaît sur le décompte et il ne produit aucune pièce attestant de la réalité du second virement de sorte qu'il n'en rapporte pas la preuve.

Il convient en revanche de déduire la somme de 180,82 euros imputée pour des frais.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [W] [U] à payer à la société Sergic Résidences Services la somme de 10565,43 euros arrêtée au 13 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [U], dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de le condamner à verser à la société Sergic Résidences Services la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS